ขั้นตอนการซื้อและขอสินเชื่อทรัพย์ NPA

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

“ทรัพย์สินรอการขาย" หรือ ทรัพย์ NPA (Non-Performing Asset) ก็คือบ้านมือสอง ที่เป็นของธนาคารซึ่งเป็นบ้านที่ได้มาจากลูกหนี้ธนาคารกู้เงินมาแล้วผ่อนต่อไม่ไหว หรือขาดชำระนานจนฟ้องและยึดมาเป็นของธนาคาร รวมถึงบ้านหลุดจำนองและธนาคารรับซื้อแล้วนำมาขายทอดตลาดด้วย

ทรัพย์ NPA มีข้อดี ในเรื่องราคาถูก ทำเลดี ประเมินค่าใช้จ่ายได้ง่าย ปลอดภัยไว้ใจได้ ได้วงเงินกู้สูง มีดอกเบี้ยพิเศษ หรือโปรโมชั่นเพียบจากธนาคาร ใครคิดว่าทรัพย์ NPA ตอบโจทย์ชีวิตเราที่สุดในการอยู่อาศัยหรือลงทุนอสังหาฯ ผมมีขั้นตอนการเป็นเจ้าของทรัพย์ NPA ตั้งแต่การค้นหา การติดต่อ การขอสินเชื่อ การตรวจรับโอน และค่าใช้จ่ายที่ต้องใช้มาแนะนำกันครับ

ขั้นตอนการเป็นเจ้าของทรัพย์ NPA

1. ค้นหาทรัพย์ NPA ที่ถูกใจ
ขั้นแรกที่ต้องทำเลยก็คือการหาทรัพย์ NPA ที่ถูกใจ โดยสามารถเข้าไปได้ที่เว็บไซต์ธนาคารต่างๆ หรือเว็บไซต์รวมทรัพย์ NPA  เมื่อได้บ้านที่สนใจให้ตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สิน ทั้งที่ตั้ง เนื้อที่ เลขที่เอกสารสิทธิ์ ราคาขายโดยประมาณ และสถานะความพร้อมของทรัพย์นั้นด้วย  
ทรัพย์รอการขาย

2. นัดหมายเปิดบ้าน ดูรายละเอียด
เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ให้ติดต่อกับหน่วยงานที่ดูแลทรัพย์ของธนาคาร เพื่อนัดหมายกับเจ้าหน้าที่ให้พาเข้าไปดูบ้านที่ต้องการ ผมแนะนำให้พาผู้รับเหมาหรือผู้เชี่ยวชาญไปดูด้วย จะช่วยดูโครงสร้าง ประเมินค่าซ่อมแซม และปรับปรุงบ้านด้วย

3. จัดเตรียมเอกสารเสนอซื้อและรอผลอนุมัติ
เมื่อได้บ้าน NPA ที่ต้องการจะซื้อแล้วให้เราจัดเตรียมเอกสารเสนอซื้อ และรอผลอนุมัติ โดยเอกสารหลักๆ จะประกอบไปด้วย

  • สำเนาบัตรประชาชน
  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • เงินประกันการซื้อทรัพย์สิน NPA

เมื่อเอกสารพร้อมแล้ว ให้แบบฟอร์มแจ้งความประสงค์ซื้อทรัพย์สิน NPA และคำเสนอซื้อทรัพย์สิน NPA ซึ่งภายในแบบฟอร์มจะประกอบไปด้วยรายละเอียดส่วนตัวของผู้ซื้อ ราคาที่ต้องการเสนอซื้อบ้านหลังนั้น พร้อมแนบเอกสารตามที่ธนาคารร้องขอ อีกทั้งในบางธนาคารจะให้มีการโอนเงินค่ามัดจำ หากไม่โอนเงินค่ามัดจำให้ธนาคาร คำขอซื้อบ้านจะไม่ถูกนำเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของธนาคาร หลังจากนั้นให้รอรับผลอนุมัติโดยปกติแล้วจะเป็น 3-5 วันทำการ

ในกรณีนี้ที่ไม่ได้รับการอนุมัติ ธนาคารที่เรียกเก็บเงินค่ามัดจำไว้จะคืนเงินมัดจำให้ และหากบ้านหลังที่ต้องการยังไม่ถูกขาย ก็สามารถทำคำเสนอซื้อใหม่ได้อีก แต่แนะนำว่าให้เพิ่มราคาเสนอเข้าไปด้วยนะครับ

หากได้รับอนุมัติจากธนาคารต้องไปทำสัญญาซื้อขายภายใน 15 วันนับจากวันที่ระบุในหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ พร้อมวางเงินทำสัญญา 10% ของราคาเสนอซื้อ โดยขอนับรวมเงินที่วางมัดจำ 1% เป็นส่วนหนึ่งของเงินทำสัญญาได้ ส่วนที่เหลืออีก 90% ต้องชำระด้วยเงินสด หรือกู้เงินจากธนาคารให้เรียบร้อยภายใน 30 วันนับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

4. นัดทำสัญญาจะซื้อขาย
เมื่ออนุมัติผ่านแล้ว ก็ถึงขั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในบางธนาคารจะให้มาจ่ายเงินค่ามัดจำในขั้นตอนนี้
สัญญาจะซื้อจะขาย

5. ยื่นขอสินเชื่อ
เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว หากต้องการขอสินเชื่อให้ยื่นขอต่อจากการทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยแนะนำว่าให้ขอสินเชื่อจากธนาคารผู้ขายบ้านหลังที่ต้องการ เพราะมีโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติง่าย ได้วงเงินกู้สูง มีดอกเบี้ยพิเศษ หรือโปรโมชั่นจากธนาคารที่ขายบ้านหลังนั้นมากกว่าขอสินเชื่อจากต่างธนาคาร โดยเอกสารหลักๆ ในการยื่นขอสินเชื่อก็คือ

  • บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนา
  • ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา
  • สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
  • Statement บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน

โดยทั่วไปหลังจากยื่นเรื่องแล้ว ธนาคารจะใช้เวลาประมาณ 7-15 วัน ในการพิจารณาคำขอกู้ โดยธนาคารจะพิจารณาจากหลักประกันและรายได้ของผู้ยื่นกู้ ร่วมกับการเช็คเครดิตบูโร เพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระเงินตลอดอายุสัญญา

6. ตรวจรับบ้าน
การตรวจรับบ้านเพื่อดูความเรียบร้อยและแก้ไข ควรทำก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ โดยสามารถอ่านวิธีการตรวจรับบ้านก่อนรับโอนอย่างละเอียด หรือดาวน์โหลดเช็คลิสต์การตรวจรับบ้านก่อนรับโอนได้ที่นี่ 

1. นอกบ้าน ได้แก่ การตรวจสอบรั้ว ประตูรั้ว ดินถมรอบบ้าน สวน ระบบสระน้ำ ที่จอดรถ ทางเดินนอกบ้าน และ การระบายน้ำ
2. งานโครงสร้าง ได้แก่ การตรวจสอบเสา คาน ผนัง หรือส่วนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอาคาร
3. งานผนัง ได้แก่ การตรวจสอบการฉาบผนัง การตรวจสอบวัสดุปูผนัง และการตรวจสอบบัวเชิงผนังบัวพื้น
4. งานประตูหน้าต่าง ได้แก่ การตรวจสอบการติดตั้งวงกบ และการตรวจสอบประตูและหน้าต่าง
5. งานบันได ได้แก่ การตรวจสอบวัสดุปูพื้นทำขั้นบันได และการติดตั้งราวบันได
6. งานฝ้าเพดาน ได้แก่ การตรวจสอบการติดตั้งฝ้าเพดาน 
7. งานหลังคา ได้แก่ การตรวจสอบการปูกระเบื้องหลังคา การตรวจสอบการรั่วซึม และการตรวจสอบวัสดุฝ้าเพดานที่ใช้ภายนอก
8. งานระบบไฟฟ้า ได้แก่ การตรวจสอบระบบไฟฟ้าแสงสว่างและอุปกรณ์ การตรวจสอบไฟฟ้าในระบบ 
9. งานสุขาภิบาล ได้แก่ การตรวจสอบสุขภัณฑ์ และการตรวจสอบงานระบบน้ำและการรั่วซึม
ทรัพย์รอการขาย

7. โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อตรวจรับงานเรียบร้อยแล้ว ก็มาถึงขั้นโอนกรรมสิทธิ์ได้บ้านมาเป็นของเรากันแล้วล่ะครับ ซึ่งในขั้นตอนนี้ มักจะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมา เช่น

  • เงินค่าบ้านที่เราซื้อ
  • ค่าธรรมเนียมในการโอน คิดเป็น 2% ของราคาประเมิน หากทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนฯ จะเหลือ 0.01%
  • ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของมูลค่าทั้งหมดของยอดเงินกู้ที่อนุมัติ หากทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ค่าโอนฯ จะ เหลือ 0.01%
  • ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5 % ของราคาซื้อขาย
  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)

 เมื่อดำเนินการขั้นตอนนี้เรียบร้อย ก็เท่ากับว่าบ้านหลังนั้นตกมาเป้นของเราอย่างสมบูรณ์ ซึ่งจะสามารถเข้าอยู่หรือรีโนเวทเพิ่มเติมได้ตามใจเรา

ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน NPA

การซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือว่าบ้านมือสอง ใช่ว่าเราจะต้องเตรียมเงินค่าบ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ตามมาด้วย ได้แก่

  • เงินค่าซื้อบ้าน ตามราคาบ้านที่ได้มา
  • เงินค่ารีโนเวท ซ่อมแซม ปรับปรุง หรือต่อเติม
  • เงินสำหรับซื้อเครื่องใช้ต่างๆ เข้าบ้าน
  • ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับธนาคาร ประกอบด้วยค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร), ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท (กรณีกู้เงินธนาคาร) และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ถ้ามี จ่ายตามอัตราของบริษัทประกันภัย)
  • ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับสำนักงานที่ดิน ประกอบด้วยค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย, ค่าโอน, ค่าจำนอง - ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) ซึ่งในบางธนาคารจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้
    ทรัพย์รอการขาย

การซื้อทรัพย์สินรอการขาย หรือทรัพย์ NPA นั้นมีขั้นตอนไม่ยาก แต่มากไแด้วยข้อดี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น อีกข้อหนึ่งที่ต้องระวังในเรื่องทรัพย์ NPA ก็คือเรื่องสภาพของทรัพย์ด้วยว่าต้องนำไปปรับปรุง ซ่อมแซม หรือรีโนเวทต่ออย่างไร ค่าใช้จ่ายเท่าไร รวมถึงควรเลือกบ้านที่ไม่มีคนอยู่อาศัย มิเช่นนั่นเราอาจต้องไปฟ้องร้องให้เจ้าของบ้านเดิมออกจากบ้านวุ่นวายเพิ่มอีกก็ได้นะครับ ส่วนใครที่กำลังหาทรัพย์ NPA อยู่ล่ะก็สามารถตามหาได้ที่ Baania

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร