โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แตกต่างกันอย่างไร

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

หลายคนอาจจะรู้ว่าโฉนดที่ดินนั้นมีหลายประเภท แต่อาจจะยังไม่รู้ว่าโฉนดที่ดินแต่ละประเภทนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไร รวมไปการครอบครองโฉนดที่ดินแต่ละประเภทนั้นให้สิทธิแก่ผู้ครอบครองว่าสามารถนำที่ดินนั้นไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ในบทความนี้เราจะมาอธิบายถึง 4 ข้อควรรู้เกี่ยวกับโฉนดที่ดินประเภทต่างๆ ที่สามารถถือครองได้ รวมไปถึงสิทธิการใช้งานบนที่ดินซึ่งมีโฉนดประเภทต่างๆ อีกด้วย

1. โฉนดที่ดินคืออะไร

โฉนดที่ดินคือหนังสือสำคัญ หรือเอกสารสิทธิที่ออกโดยกรมที่ดิน เพื่อแสดงว่าผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในการครอบครอง และใช้ประโยชน์ในพื้นที่ซึ่งได้แสดงไว้ในโฉนดนั้นๆ ซึ่งสิทธิต่างๆ ในที่ดินนั้นจะแตกต่างกันไปตามประเภทของโฉนด หรือหนังสือแสดงสิทธินั่นเอง ซึ่งการใช้สิทธิบนที่ดินแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป ที่ดินบางประเภทสามารถใช้งานได้ทุกอย่าง รวมไปถึงการขาย การโอน การจำนอง แต่ที่ดินบางประเภทก็ไม่สามารถขายได้ ยกเว้นแต่จะสืบทอดให้ทายาท

โฉนดที่ดินคือ2. ประเภทของโฉนดที่ดินมีอะไรบ้าง  

อย่างที่ทราบกันไปแล้วว่าโฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นมีหลายประเภท และแต่ละประเภทนั้นมีสิทธิในการครอบครอง รวมไปถึงการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็น น.ส.4 จ, น.ส.2, น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.5, ภ.บ.ท.5, ส.ป.ก. เป็นต้น ทีนี้ก็ลองมาดูกันว่าที่ดินแต่ประเภทนั้นมีข้อแตกต่างกันอย่างไร และที่ดินแต่ละประเภทสามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง

ประเภทโฉนดที่ดิน3. ความแตกต่างของโฉนดที่ดินกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์คืออะไร

โฉนดที่ดิน และหนังสือรับรองการทำประโยชน์คือเอกสารที่แสดงสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ซึ่งมีความแตกต่างกันในรายละเอียดของสิทธิในการครอบครอง และทำนิติกรรมเหนือที่ดินนั้นๆ ซึ่งความแตกต่างของเอกสารทั้ง 2 ประเภทนี้คือ โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นเพียงเอกสารที่แดงสิทธิในการครอบครองที่ดิน โดยฉโนดที่ดินเองแบ่งได้เป็น 8 ประเภทดังต่อไปนี้

1. โฉนด น.ส.4 จ

โฉนด น.ส.4 จ เป็นโฉนดที่ดินซึ่งพบเห็นได้มากที่สุด หรือจะเรียกว่ามีผู้ครอบครองโฉนดที่ดินประเภทนี้มากที่สุดก็ว่า โฉนด น.ส.4 จ มีจุดเด่นคือตราครุฑด้านบนของโฉนดตัวจริงจะเป็นสีแดง ซึ่ง น.ส.4 จ นั้นเป็นโฉนดที่ดินประเภทที่ผู้ครอบครองนั้นมีสิทธิเหนือที่ดินผืนนั้นอย่างเต็มที่ สามารถนำที่ดินผืนที่แสดงในโฉนดไปใช้ในนิติกรรมใดๆ ก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นการนำไปขาย โอน จำนอง ค้ำประกัน สามารถทำได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ในอดีตนั้นมีการออกโฉนดในรูปแบบของ น.ส.4 มาแล้วหลากหลายประเภท จนมาถึงปัจจุบันโฉนดในรูปแบบของ น.ส.4 ที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงสิทธิในการครอบครอง และทำประโยชน์แก่ที่ดินนั้นได้แก่โฉนด น.ส.4 จ ทำให้โฉนด น.ส.4 ที่ออกโดยทางราชการในปัจจุบันนั้นจะเป็น น.ส.4 จ เท่านั้น โฉนด น.ส.4 แบบอื่นๆ ได้ทำการเลิกใช้ไปหมดแล้ว

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

เชื่อว่าทุกคนคงเคยได้ยินชื่อของ น.ส.3 หรือ น.ส. 3 ก กันมาไม่มากก็น้อย ซึ่ง น.ส.3 นั้นก็สามารถแบ่งได้เป็นหลายประเภทตามรูปแบบการรับรองให้ทำประโยชน์จากทางภาครัฐนั่นเอง โดยหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 สามารถแบ่งประเภทได้ดังนี้

น.ส.3, น.ส.3 ข. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีตราครุฑสีดำอยู่บริเวณหัวกระดาษ ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ แต่ไม่มีการถ่ายภาพทางอากาศของที่ดินผืนนั้นไว้ ซึ่งที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3, น.ส.3 ข. นั้นสามารถ ซื้อ – ขาย จำนองได้ เหมือนที่ดินที่มีโฉนด น.ส.4 จ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดินก่อนทุกครั้ง และต้องรอประกาศจากทางราชการเป็นเวลา 30 วัน 

น.ส.3 ก.  เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ตราครุฑสีเขียวอยู่บริเวณหัวกระดาษ ซึ่ง น.ส.3 ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินผืนนั้นเหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. สามารถ ซื้อ – ขาย จำนองได้ เหมือนที่ดินที่มีโฉนด น.ส.4 จ แต่สิ่งที่แตกต่างกันคือ น.ส.3 ก นั้นจะมีรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้สามารถออกโฉนดได้ทันที เนื่องจากมีขอบเขตของที่ดินชัดเจน 
ซึ่งที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในรูปแบบของ น.ส.3 นั้นเป็นที่ดินที่มีปัญหามากที่สุด เนื่องจากมีการตรวจพบว่าใช้ที่ดินผิดประเภท หรือโอนที่ดินโดยไม่ถูกต้องอยู่เสมอ เพราะว่าที่ดิน น.ส.3 บางส่วนนั้นเป็นที่สาธารณะ หรือที่ดินซึ่งอนุญาตให้ใช้ทำการเกษตร แต่มีการขายเปลี่ยนมือไปสร้างโรงแรม หรือรีสอร์ทต่างๆ ซึ่งเป็นการใช้ที่ดินผิดประเภท

3. ใบจอง หรือ น.ส.2

หนังสือรับรองสิทธิ์ประเภท น.ส.2 นั้นเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่ออนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ชั่วคราว ซึ่งถ้าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้เข้าไปทำประโยชน์ในระยะเวลาที่กำหนด หรือทำประโยชน์ด้านอื่นๆ ที่ไม่ตรงกับการขออนุญาต ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดินผืนนั้น และจะมอบสิทธิในที่ดินผืนนั้นให้กับผู้อื่นแทน 
หนังสือรับรองสิทธิ์ประเภท น.ส.2 ไม่สามารถ ซื้อ – ขาย จำนอง หรือโอนได้ ยกเว้นแต่การโอนเป็นมรดกให้กับทายาทเท่านั้น

4. ใบไต่สวน หรือ น.ส.5

เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ระหว่างการไต่สวน หรือสอบสวนที่ดินแปลงนั้นๆ เพื่อที่จะออกโฉนดที่ดินนั่นเอง ซึ่งใบไต่สวน หรือ น.ส.5 นั้นไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นเพียงหนังสือที่แสดงว่าที่ดินผืนนั้นได้มีการนำรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดิน สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ และเมื่อไต่สวนเรียบร้อยก็จะออกโฉนดที่ดินให้นั่นเอง

5. ส.ป.ก.4-01

ที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรอง ส.ป.ก.4-01 นั้นเป็นที่ดินซึ่งออกโดยอสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดยเอกสารสิทธิ ส.ป.ก.4-01 จะอนุญาตให้ประชาชนเข้าไปทำการเกษตรได้เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถทำประโยชน์อย่างอื่นอย่างใดได้เลย ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เป็นที่ดินที่ห้าม ซื้อ – ขาย โอน จำนอง อย่างเด็ดขาด 
ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 จะเปลี่ยนมือได้ด้วยการเป็นมรดกภายในครอบครัวเท่านั้น และรัฐสามารถเรียกคืนได้ทันทีเมื่อมีการใช้ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ผิดวัตถุประสงค์ ซึ่งในปัจจุบันที่ดิน ส.ป.ก.4-01 นั้นมีการใช้ผิดประเภทเป็นจำนวนมาก

6. ภ.บ.ท.5

ภ.บ.ท.5 นั้นเป็นเอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใด เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐ ผู้ที่เข้าไปใช้ประโยชน์จะเสียภาษีบำรุงท้องที่ให้กับภาครัฐเท่านั้น ซึ่งการเสียภาษีเป็นเพียงการอ้างอิงว่าใครเป็นผู้เข้าไปใช้ประโยชน์อยู่ เสมือนเป็นการเช่าที่ดินของรัฐเพื่อทำประโยชน์ ซึ่งส่วนมากจะเป็นการทำเกษตรกรรม

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นไม่สามารถซื้อขายกันได้ แต่ก็ยังมีการแอบซื้อขายกันเพื่อเปลี่ยนตัวผู้เข้าไปทำประโยชน์นั่นเอง ที่ดินรูปแบบนี้จะสามารถออกเอกสารสิทธิ์ให้ครอบครองอย่างถูกต้องได้ต่อเมื่อรัฐเป็นผู้เรียกให้เข้ามาทำเอกสารสิทธิ์ ซึ่งในปัจจุบันแทบไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์จากที่ดินรูปแบบนี้แล้ว

7. สทก.1

เป็นหนังสือแสดงสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ ที่ออกโดยกรมป่าไม้ ซึ่ง สทก.1 นั้นจะอนุญาตให้เข้าไปใช้ที่ดินได้ครั้งละ 5 ปี โดยให้ที่ดินครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ แต่ถ้าครอบระยะเวลา 5 ปี ผู้ที่เข้าไปใช้ประโยชน์ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ อย่างครบถ้วนจะสามารถต่ออายุได้อีก 5 ปี โดยเปลี่ยนเป็นเอกสาร สทก.2 ให้แทน แตถ้าได้ครอบครองแล้วไม่ทำประโยชน์ภายใน 2 ปี จะถูกยึดที่ดินกลับมา

8. น.ค.3      

ที่ดิน น.ค.3 เป็นเอกสารแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยเป็นการให้ครอบครองที่ดินครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่เพื่อใช้ประโยชน์ในการครองชีพแก่สมาชิกของนิคมสร้างตนเองเท่านั้น เมื่อครอบครองครบ 5 ปี สามารถไปยื่นขอออกเอกสารสิทธิอย่างเช่น น.ส.3 หรือออกเป็นโฉนดได้ แต่ที่ดิน น.ค.3 นั้นไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นแต่จะเป็นการตกทอดทางมรดกเท่านั้น  

ความแตกต่าง4. การดูโฉนดที่ดินทำได้อย่างไร

การซื้อขายที่ดินในปัจจุบันนั้นบางครั้งถึงขั้นมีการปลอมแปลงโฉนดที่ดิน หรือหลอกลวงว่าเป็นที่ดินซึ่งไม่มีพันธะใดๆ ติดค้างอยู่ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการติดจำนอง หรือเป็นที่ดินที่ไม่สามารถออกโฉนด หรือโอนให้กับบุคคลอื่นได้ ดังนั้นก่อนการตกลงซื้อ – ขาย ที่ดิน จำเป็นต้องมีความรู้ในเรื่องลักษณะของโฉนดที่ดินแต่ละประเภทด้วย เมื่อเห็นโฉนดที่ดินจะได้รู้ว่าที่ดินนั้นมีที่มาอย่างถูกต้องหรือไม่ ซึ่งการดูโฉนดที่ดินนั้นมีข้อควรสังเกตดังนี้

ตำแหน่งของเลขโฉนด ในส่วนด้านบนของโฉนดที่ดินจะมีตำแหน่งของที่ดิน และเลขที่โฉนดอยู่ ซึ่งบริเวณนั้นจะประกอบไปด้วย เลขที่ดิน เลขที่ระวาง หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่อย่างชัดเจน รวมไปถึงมีเลขที่เอกสาร เลขที่เล่ม และเลขที่หน้า ของต้นขั้วที่ใช้ออกเอกสารสิทธิด้วย

ผู้ครอบครองโฉนดคนแรก ในโฉนดที่ดินนั้นชื่อผู้ครอบครองโฉนดคนแรกจะอยู่ที่ด้านหน้าเสมอ ไม่ว่าที่ดินนั้นจะเปลี่ยนมือมากี่ครั้งก็ตาม ซึ่งชื่อของเจ้าของที่ดินคนอื่นๆ จะอยู่ด้านหลัง ทำให้สามารถระบุเจ้าของที่แท้จริงของโฉนดที่ดินได้อย่างง่ายดาย

รายละเอียดของที่ดิน รายละเอียดของที่ดินนั้นจะเป็นภาพวาดที่วาดไว้อย่างได้สัดส่วน มีการระบุเนื้อที่ของที่ดินอย่างชัดเจน และมีการระบุทิศต่างๆ รวมไปถึงถนน หรือคลองที่อยู่ติดกับที่ดินผืนนั้นด้วย ซึ่งการดุโฉนดที่ดินถ้ารายละเอียดของที่ดินผิดเพี้ยน วาดไม่ถูกสัดส่วน ให้พึงระวังในการซื้อ – ขาย ทันที

รายละเอียดหลังโฉนด การดูรายละเอียดหลังโฉนดที่ดินก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เนื่องจากหลังโฉนดที่ดินนั้นจะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับนิติกรรมทั้งหมดที่เคยทำมาในที่ดินผืนนั้น ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนมือ การจำนอง การไถ่ถอน รวมไปถึงชื่อของผู้ครอบครองที่ดินคนล่าสุด สิ่งที่ควรสังเกตในรายละเอียดหลังโฉนดนั้นคือสิ่งที่เจ้าหน้าที่เขียนไว้ด้วยหมึกแดง ซึ่งจะเป็นเงื่อนไขทางนิติกรรมต่างๆ ที่ยังไม่ได้กระทำอย่างครบถ้วน เช่นการติดจำนอง ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์จะไม่สามารถทำได้จนกว่าจะได้กระทำตามเงื่อนไขที่เจ้าหน้าที่ระบุไว้ด้วยปากกาสีแดงให้เรียบร้อยก่อน

ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด การตรวจสอบโฉนดที่ถูกต้อง และแม่นยำที่สุดคือการนำโฉนดนั้นไปตรวจสอบยังสำนักงานที่ดินในพื้นที่ซึ่งโฉนดนั้นตั้งอยู่ ซึ่งการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินจะสามารถทำให้รู้ว่าโฉนดนั้นเป็นประเภทไหน เป็นโฉนดจริงหรือไม่ และสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกครั้งต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ในสำนักงานที่ดินเท่านั้น 

การดูโฉนดที่ดินจากบทความนี้จะเห็นได้ว่าโฉนดที่ดินนั้นมีหลายรูปแบบ รวมไปถึงเอกสารสิทธิ์ต่างๆ อีกด้วย ซึ่งก่อนที่จะทำการซื้อ – ขายที่ดินทุกครั้งต้องใจเย็น และต้องตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ทุกครั้ง เพราะว่าถ้าหากเกิดความผิดพลาดในการซื้อ – ขาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องใดก็ตาม ความเสียหายที่เกิดขึ้นนอกจากเสียเงินแล้ว ยังอาจทำผิดกฎหมายอีกด้วย  

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร