อนาคต ใครกันแน่ที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

20/10/2019
Share

ฝันของคนทำงานส่วนใหญ่ คงฝันว่า เมื่อสะสมเงินได้ถึงระดับหนึ่ง ก็อยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะเป็นบ้านเดี่ยวทั้งบนของที่ดินตัวเองและในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ก็แล้วแต่กำลังทรัพย์และรสนิยมของแต่ละบุคคล บ้านเดี่ยวชานเมืองก็ซื้อเอาไว้อยู่เอง ส่วนคอนโดมิเนียมกลางเมืองก็อยู่ตามความจำเป็นของตนเองและครอบครัว เมื่อหมดความจำเป็นแล้วก็ปล่อยให้เช่าต่อไปได้ เราจึงมักคิดกันเสมอว่า เจ้าของที่อยู่อาศัยก็คือคนธรรมดาอย่างพวกเรานี่แหละ คนไม่รวยนักก็อาจจะมีหลังเดียว คนรวยก็มีหลายหลังเท่านั้นเอง คงมีพวกนิติบุคคลบ้าง แต่ก็ไม่น่าจะเยอะหรอก เพราะบ้านเป็นสินค้าราคาสูง บริษัทห้างร้านมาถือไว้เยอะๆ เงินก็จมเสียโอกาสทำธุรกิจอื่นๆ หมด เว้นแต่พวกบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะถือครองเยอะหน่อยเพราะเป็นธุรกิจของเขา แต่ก็ต้องซื้อมาขายไปบ่อยๆ ไม่งั้นเงินจมไม่มีหมุนเวียนทางธุรกิจ

บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ในอเมริกาถือครองโดยบริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
แต่ปรากฏการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศอเมริกาหลังจาก Subprime crisis ปี 2008 ก็คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่ากลายเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก เว็บไซด์ www.curbed.com รายงานไว้ว่า ในปี 2018 บ้านเดี่ยวประมาณ 200,000 หลังในประเทศอเมริกาถูกถือครองโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ big 4 ที่ทำธุรกิจบ้านให้เช่า และส่วนใหญ่เป็นบ้านที่อยู่ในย่านที่มีความต้องการบ้านเช่าสูง จึงทำราคาค่าเช่าได้สูงคุ้มกับราคาบ้านตามไปด้วย นอกเหนือจากค่าเช่าที่ได้กำไรสูงแล้ว การที่บริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังได้ประโยชน์จากการถือครองบ้านเดี่ยวในด้านการเป็นสินทรัพย์ทางบัญชีอีกด้วย บริษัทใหญ่เหล่านั้นจึงมีสินทรัพย์ที่มั่นคงจำนวนมากพอที่จะนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถระดมทุนเพิ่มมาซื้อและบริหารบ้านเดี่ยวได้เพิ่มขึ้นอีกมาก แต่ก็มีผลในมุมกลับ เพราะการถือครองที่อยู่อาศัยโดยนิติบุคคลมีเป้าหมายเพื่อทำกำไรมากให้คุ้มค่าต้นทุนต่าง ๆ  ยิ่งบริษัทเข้าถือครองที่อยู่อาศัยมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งทำให้ค่าเช่าบ้านสูงขึ้น ส่งผลต่อเนื่องให้ครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางขาดแคลนที่อยู่อาศัยมากขึ้นไปอีก

นิติบุคคลถือครองแบบสวัสดิการให้พนักงาน
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลยังมีการถือครองที่อยู่อาศัยอีกรูปแบบหนึ่ง คือการถือครองเพื่อเป็นสวัสดิการให้กับพนักงานของตนเอง จะให้อยู่ฟรีหรือจ่ายบางส่วนตามอัตราเงินเดือนก็สามารถทำได้ การถือครองในรูปแบบนี้ทำให้นิติบุคคลมีสินทรัพย์ทางธุรกิจ สามารถนำไปทำธุรกรรมต่างๆ และคำนวณเป็นค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ทางภาษีอากรได้ และเป็นการตอบแทนและสร้างขวัญและกำลังใจให้กับพนักงาน ที่อยู่อาศัยแบบนี้มักจะอยู่ในบริเวณที่ใกล้เคียงกับสถานที่ทำงาน ส่งผลให้พนักงานไม่ต้องเดินทางไกลและเสียเวลาในการเดินทางไม่มากนัก ทำให้คุณภาพชีวิตของพนักงานดีขึ้นตามไปด้วย 

Public Housing หรือที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ
ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมานี้ การถือครองที่อยู่อาศัยรูปแบบเพื่อสวัสดิการของพนักงานได้พัฒนาสู่การเป็นสวัสดิการของพลเมือง จากเดิมที่รัฐบาลจัดตั้งหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมกับระดับรายได้ให้กับประชาชน หรือที่เรียกกันที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐหรือ Public Housing ซึ่งโดยปกติรัฐก็ต้องจัดหาที่ดินแล้วก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อให้ประชาชนซื้อหรือให้เช่าโดยมีเกณฑ์ด้านระดับรายได้เป็นตัวกำหนดราคาและกลุ่มเป้าหมายที่จะสามารถเข้าร่วมโครงการได้ 

การเคหะแห่งชาติมีหน้าที่สร้างที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ
ประเทศไทยก็มีการเคหะแห่งชาติรับหน้าที่ในการดำเนินการสร้างที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ
แต่รัฐก็ประสบปัญหาสำคัญในการจัดหาที่ดินเพื่อจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบดังกล่าว เพราะที่ดินในบริเวณที่เหมาะสมกับการเดินทางมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมก็มักจะมีราคาแพงเกินกว่าที่รัฐจะแบกรับส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับราคาที่ประชาชนกลุ่มเป้าหมายจะสามารถจ่ายได้ไหว ค่าก่อสร้างและค่าบริหารจัดการต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ที่อยู่อาศัยที่ตั้งใจว่าจะตั้งราคาให้เป็นสวัสดิการให้กับประชาชนก็ไม่สามารถกดราคาลงมาในระดับที่กลุ่มเป้าหมายสามารถจ่ายไหวได้อีกต่อไป

วิธีลดต้นทุนในการจัดหาที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐให้กับประชาชน
เมื่อรัฐไม่สามารถสร้างเองทั้งโครงการแบบในอดีต ที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐในรูปแบบใหม่จึงเปลี่ยนตัวเองจากเป็นโครงการโดยรัฐบาลทั้งหมด ไปเป็นการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนนี่แหละ ไม่ต้องซื้อหรือเช่าทั้งโครงการหรอก บ้านหรือคอนโดมีเนียมหลังใดที่ตั้งราคาขายหรือให้เช่าในราคาที่รัฐพอจะสู้ไหวก็เอามาเข้าโครงการที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ แล้วรัฐก็ขายหรือให้เช่าไปยังประชาชนที่ต้องการสวัสดิการดังกล่าว โดยกำหนดอัตราเงินอุดหนุนที่รัฐจะช่วยผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่อยู่อาศัยนั้นไว้อย่างชัดเจน ตามทำเลที่ตั้งของโครงการ ขนาดและรูปแบบของที่อยู่อาศัยนั้นๆ ประชาชนที่เข้าโครงการนี้ก็รับผิดชอบเฉพาะส่วนต่างที่รัฐไม่สามารถอุดหนุนได้เท่านั้น วิธีการแบบนี้ทำให้รัฐลดต้นทุนในการจัดหาที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐให้กับประชาชนลงไปมาก สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้หลากหลายกลุ่มมากขึ้นเพราะมีรูปแบบที่อยู่อาศัยมากขึ้นกว่าโครงการที่รัฐทำเอง 

อีกทั้งยังช่วยแก้ปัญหาของเอกชนและประชาชนในกรณีที่มีที่อยู่อาศัยเกินความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดี ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยทั้งหลายมีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า การให้สวัสดิการที่อยู่อาศัยของรัฐในรูปแบบใหม่นี้น่าจะเป็นทางออกที่ดีและได้รับความนิยมต่อไปในอนาคต ถ้าท่านสนใจที่อยู่อาศัยเพื่อการถือครองในรูปแบบต่างๆ สามารถค้นหาได้ที่ www.baania.com


 

เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]

20/10/2019
Share

บทความแนะนำ

คอนโดตลาดพลู ราคาดีต่ำกว่า 3 ล้าน มีที่ไหนบ้าง

ปลายปี เทศกาลงานสร้างครอบครัวมาถึง สำหรับใครที่เตรียมจะแต่งงาน คำถามที่ดูจะเจอประจำก็คือ “จะแต่งงาน...มีบ้านแล้วหรือยัง" “แต่งแล้วจะไปอยู่ที่ไหน” เจอคำถามเหล่านี้คงพาคิดหนักทุกที เพราะบ้านและคอนโดสมัยนี้ราคาแพงขึ้นทุกวัน แต่โชคดีเป็นของเรา เพราะปลายปีนี้ รัฐส่งมาตรการมาช่วยคนอยากมีบ้าน ด้วยการลดค่าโ....

"คนหนีเมือง" โอกาสใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทย

พวกเราทุกคนคงคุ้นเคยกับสถานการณ์ที่มีประชากรเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับประชากรชนบทที่ลดลงโดยตลอด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ปกติตั้งแต่มีมนุษย์ในฐานะสัตว์สังคมเกิดขึ้นมาในโลก การรวมตัวกันเป็นชุมชนเมืองทำให้สังคมมนุษย์มีความเข้มแข็งขึ้นทั้งด้านความปลอดภัยและทางเศรษฐกิจ จากการเป็นนครรัฐ (City State)....

ความสำคัญของพื้นที่ส่วนกลางชุมชน

สังคมมนุษย์ในขั้นเริ่มต้น เป็นการเอาบ้านหลายหลังมาอยู่รวมกันเป็นชุมชน โดยบ้านแต่ละหลังจะมีอาณาบริเวณขนาดใหญ่ คนในบ้านสามารถดำรงชีวิตด้วยทรัพยากรที่อยู่ในขอบเขตที่ดินของตัวเองได้อย่างสมบูรณ์ ทั้งนา ไร่ สวน เลี้ยงสัตว์เพื่อเป็นอาหาร เรียกได้ว่าแต่ละครัวเรือนจบในตัวเอง และเมื่อบ้านเรือนในสมัยก่อนมีขนาด....

แนวโน้มราคาคอนโด : เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน

สัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่ แห่งที่ 3 ได้กลายแลนมาร์คแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่เริ่มประกาศแผนการพัฒนาและเริ่มดำเนินการก่อสร้างไปเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2556 และเตรียมเปิดใช้อย่างเต็มรูปแบบในช่วงปลายปี 2562 นับเป็นจุดเริ่มต้นของสัญญาณบวกให้ย่าน “เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน” ที่เป็นแหล่งที่ตั้งและใ....

เทคโนโลยีเปลี่ยนเมือง

เมืองที่ดีควรเป็นอย่างไร? มีอาคารสวยล้ำสมัย? ระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม? หรือเอื้อให้คนเดินได้เดินดี? ใช่แล้ว เมืองที่ดีควรมีคุณสมบัติทั้งหมดที่กล่าวมา แต่โลกทุกวันนี้มีทรัพยากรมีจำกัด ปัญหาสิ่งแวดล้อมดูจะเป็นเรื่องใหญ่ขึ้นทุกที ประเมินกันว่าภายในปี 2040 อัตราการใช้พลังงานทั่วโลก 80% จะเกิดขึ้นในพื....

ลอยกระทงนี้ อยู่ใกล้ BTS สะพานตากสิน มีแต่เรื่องดี๊ดี

รู้หรือไม่ ถ้าคุณอาศัยอยู่แถวสะพานตากสิน บอกเลยครับว่าคุณสามารถเลือกไปลอยกระทงได้หลากหลายที่ มาดูกันครับว่า ถ้าอยู่แถว BTS สะพานตากสินจะไปลอยที่ไหนได้บ้าง 1.ใต้สะพานตากสิน ใต้สะพานตากสิน อีกหนึ่งจุดลอยกระทงยอดนิยมของกรุงเทพฯ นอกจากจะติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังสามารถต่อรถไปลอยจุดอื่นๆ ได้อีกด้วยครั....

ฉะเชิงเทรา เมืองใหม่สำหรับการอยู่อาศัยในพื้นที่ EEC

นอกจากชลบุรีและระยองจะเป็นพื้นที่ในการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC แล้ว คราวนี้ก็มาถึงจังหวัดสุดท้ายในพื้นที่นี้ นั่นก็คือ ฉะเชิงเทรานั่นเอง ฉะเชิงเทรา 1 ใน 3 จังหวัดระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ได้รับคัดเลือกจากคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศ....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดระยอง

หลังจากที่เล่าถึงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC ในจังหวัดชลบุรีกันไปแล้ว คราวนี้เราจะมาเล่าถึงจังหวัดระยองกันบ้าง ว่ามีโครงการพัฒนาอะไร แล้วที่สำคัญตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นอย่างไรกันบ้าง ระยอง เมืองแห่งโลจิสก์ติกส์และพลังงานสะอาด จังหวัดระยองเป็....

อนาคต ใครกันแน่ที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ฝันของคนทำงานส่วนใหญ่ คงฝันว่า เมื่อสะสมเงินได้ถึงระดับหนึ่ง ก็อยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะเป็นบ้านเดี่ยวทั้งบนของที่ดินตัวเองและในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ก็แล้วแต่กำลังทรัพย์และรสนิยมของแต่ละบุคคล บ้านเดี่ยวชานเมืองก็ซื้อเอาไว้อยู่เอง ส่วนคอนโดมิเน....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดชลบุรี

การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC คือโครงการพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เพื่อยกระดับไทยสู่การเป็นศูนย์การทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยจะเสริมสร้างศักยภาพพื้นที่แนวระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล และเชื่อมเมืองชายฝั่งสู่กา....