มองรอบมุมกับคอนโดเช่ารายวัน

21/7/2019
Share

คอนโดเช่ารายวัน​กำลังเป็นกระแสร้อนแรงด้านอสังหาริมทรัพย์​ โดยหลักแล้วคือ​เอาคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ใช้งานมาให้เช่ารายวันเช่นเดียวกับโรงแรม​ โดยปกติจะมี​บริษัทที่ตั้งขึ้นมาทำหน้าที่เป็นตัวกลาง​ ให้เจ้าของคอนโดที่ว่าง​ๆ​ เหล่านั้นมาเจอกับผู้ประสงค์จะเช่าระยะสั้นบนเว็บไซด์ เช่น​ AIRBNB​ 

ธุรกิจตัวกลางเกิด ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสบายใจ
บริษัทตัวกลางเหล่านี้ทำให้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสามารถติดต่อกันได้โดยไม่ต้องเจอตัวกัน​ มีสถานที่ให้ผู้เช่าไปรับกุญแจห้องได้อย่างสะดวก​ เมื่อเข้าพักเสร็จแล้วก็คืนกุญแจไว้ที่เดิม​แล้วก็แยกย้ายกันไป​ ฟังดูแล้วน่าจะดีทั้งกับผู้เช่าและผู้ให้เช่า​ ทั้งการได้เอาห้องในคอนโดมิเนียมที่ไม่มีคนอยู่อาศัย​ ไม่มีคนเช่าระยะยาวอยู่​มาปล่อยให้เช่า​ ทำรายได้ให้กับเจ้าของห้องดีกว่าปล่อยทิ้งไว้เฉย​ ๆ​ ทางด้านผู้เช่าก็ได้ห้องในราคาที่ถูกกว่าโรงแรม​ เพราะไม่ต้องไปจ่ายเงินกับบริการต่าง​ๆ​ ที่ผู้เช่าอาจจะไม่ได้ต้องการใช้งาน​ เช่น​ การต้อนรับและลงทะเบียนแบบโรงแรม​ สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกาย​ อาหารเช้า​ การอำนวยความสะดวกในการยกกระเป๋าและทำความสะอาดห้องทุกวัน ฯลฯ​ 

เหมือนจะดี แต่แท้จริงผิด พรบ.โรงแรม​ 
แต่มีกระแสคัดค้านการเปิดห้องในคอนมิเนียมมาให้เช่ารายวันแบบโรงแรม ศาลจังหวัดหัวหินก็ได้พิพากษาเป็นบรรทัดฐานไว้แล้วว่าผิด พรบ.โรงแรม​ เพราะเป้าหมายของคอนโดมิเนียมคือการใช้งานเพื่อการอยู่อาศัย​ คำว่าอยู่อาศัยแปลว่าพักอยู่ระยะยาว​ ไม่ใช่คำว่าพักแรม​ที่เป็นการอยู่ระยะสั้น​ ซึ่งมีความแตกต่างกันในเชิงพฤติกรรมการใช้งานอยู่ไม่น้อย​ เพราะการอยู่อาศัยระยะยาวจะมีความมั่นคงในการใช้งานมากกว่า​ 
เมื่อคุณอยู่บ้าน​ ก็จะมีการดูแลรักษาและระมัดระวังในการใช้งาน​ มีการใช้สอยอย่างสงบและเกรงใจเพื่อนบ้านในการอยู่ระยะยาว​ เพราะต้องเจอหน้ากันเป็นเวลานาน​ 
แต่การพักแรมโดยเฉพาะนักท่องเที่ยว​ก็มักจะใช้สอยห้องและพื้นที่โดยรอบอย่างไม่ระมัดระวัง​ กินดื่ม​ ส่งเสียงดัง​ เข้าออกวุ่นวายไม่เป็นเวลา​ ใช้พื้นที่ส่วนกลางโดยไม่เกรงใจเพื่อนบ้านตามสมควรนัก​ 
จึงเป็นปัญหามาตลอดว่าคนที่อยู่อาศัยตามปกติในคอนโดมิเนียมไม่ยอมรับการที่เจ้าของห้องบางส่วนเอาห้องของตัวเองมาให้เช่ารายวัน​ แล้วมีปัญหาต่อความสงบสุขของผู้อยู่อาศัย​และเรียกร้องให้นิติบุคคลห้ามลูกบ้านนำห้องมาปล่อยให้เช่ารายวันโดยเด็ดขาด​ แต่เจ้าของห้องก็ไม่ยอมหรอก​ เพราะแหล่งรายได้ของเขา​จึงเกิดความขัดแย้งกันเป็นประจำ

ไม่ใช่แค่ไทย แต่เมืองนอกก็มีปัญหา
ลองหันมามองในภาพใหญ่บ้าง​ว่าการปล่อยคอนโดมิเนียมให้เช่ารายวันเป็นอย่างไรบ้าง​ สถานที่ที่มีบริการแบบนี้ก็ต้องอยู่ในเมืองใหญ่​ เมืองท่องเที่ยวที่โรงแรมไม่สามารถตอบสนองความต้องการของทุกกลุ่มได้อย่างเพียงพอ​ จึงมีนักธุรกิจที่มาติดต่องานระยะสั้นจากต่างเมืองและนักท่องเที่ยวมองหาห้องพักรายวันที่มีองค์ประกอบเหมาะสมกับความต้องการและงบประมาณของพวกเขา ในขณะที่เจ้าของคอนโดมิเนียมก็เห็นช่องทางธุรกิจจากการปล่อยห้องให้เช่ารายวัน 
ผลกระทบในระดับเมืองได้เกิดขึ้นในมหานครต่าง ๆ ที่เป็นทั้งเมืองศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว คือมีคนท้องถิ่นอยู่หนาแน่นอยู่แล้วและยังมีนักท่องเที่ยวเข้ามาเพิ่มเติมอีกจำนวนมากด้วย เช่น มหานครปารีส กำลังเจอปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับคนปารีสเอง เพราะเจ้าของบ้านและห้องต่าง ๆ เปลี่ยนความคิดจากการให้เช่ารายเดือนที่มีสัญญาระยะยาวตั้งแต่หนึ่งปีขึ้นไปมาเป็นห้องเช่าพักแบบรายวัน เพราะมีการประมาณว่ารายได้จากการให้นักท่องเที่ยวเช่ารายวันเพียงหนึ่งสัปดาห์ก็เท่ากับหรือมากกว่าการให้คนท้องถิ่นเช่าหนึ่งเดือนแล้ว รายได้ต่างกันขนาดนี้แถมนักท่องเที่ยวมาแล้วก็ไป มีปัญหาอะไรก็ไม่ต้องมาตามแก้ไขแล้ว แต่ถ้าให้คนท้องถิ่นเช่าระยะยาวก็ต้องตามดูแลกันตลอด มีปัญหาอะไรก็เป็นเรื่องยาวบางทีต้องจบกันที่โรงที่ศาล ก็เป็นเรื่องธรรมดาที่เจ้าของห้องต้องเลือกทางที่สบายที่สุดและมีรายได้มากที่สุดอย่างแน่นอน จำนวนที่อยู่อาศัยในเมืองจึงลดลงเป็นอย่างมาก เมื่อคนท้องถิ่นหาที่อยู่อาศัยในเมืองไม่ได้ก็ต้องไปอยู่บริเวณชานเมือง การเดินทางก็ไกลขึ้นปัญหาการจราจร การใช้พลังงานในภาคขนส่ง และต้นทุนในการให้บริการสาธารณูปโภคสาธารณูปการกับคนท้องถิ่นที่ไปอยู่ชานเมืองก็ต้องแพงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แปลว่ารายได้ที่ดีขึ้นตกอยู่กับเจ้าของห้องแต่ปัญหาต่าง ๆ ไปตกอยู่กับสาธารณะที่ต้องตามแก้ไขกันไป

ผลกระทบตกที่เพื่อนบ้าน
พอมาพิจารณาในระดับอาคารชุดพักอาศัยที่บางส่วนเปิดเป็นห้องเช่ารายวัน ผลกระทบที่เราเห็นกันตามข่าวต่าง ๆ คือ 
1. ความวุ่นวายไม่เกรงใจเพื่อนบ้าน
2. ส่งเสียงดังและใช้พื้นที่สาธารณะอย่างไม่ระมัดระวัง 
3. การใช้สาธารณูปโภคต่าง ๆ เกินกว่าการอยู่อาศัยปกติจนอาคารนั้นมีสาธารณูโภคไม่เพียงพอ ซึ่งเป็นเรื่องปกติของนักท่องเที่ยว จ่ายเงินค่าที่พักเพื่อมาพักผ่อนแล้วจะมาใช้ปกติแบบใช้ในชีวิตประจำวันแบบเดิมคงไม่ใช่การท่องเที่ยว ตัวอย่างเช่น มาตรฐานการใช้น้ำประปาปกติอยู่ที่ไม่เกิน 300 ลิตรต่อคนต่อวัน แต่จากการสำรวจการใช้น้ำเมืองท่องเที่ยวตากอากาศหลายแห่งพบว่า ค่าเฉลี่ยการใช้น้ำของนักท่องเที่ยวมีค่าใกล้เคียง 600 ลิตรต่อคนต่อวัน จึงต้องเป็นโรงแรมที่มีระบบการเก็บน้ำขนาดใหญ่มารองรับ ถ้ามาใช้ระบบน้ำของอาคารชุดพักอาศัยที่ออกแบบมาสำหรับการพักอาศัยปกติ แม้ว่าจะเผื่อไว้ตามมาตรฐานการออกแบบอยู่แล้วก็ไม่เพียงพอต่อการเปลี่ยนเป็นโรงแรมหรอก ยิ่งถ้าในอาคารนั้นมีสัดส่วนห้องที่นำมาเป็นห้องเช่ารายวันมากเท่าไหร่ก็ยิ่งมีปัญหามากขึ้นอีก 

ควรมีการจัดการอย่างเหมาะสม
จะเห็นได้ว่าห้องพักรายวันมีลักษณะเป็นโรงแรมที่ต้องการองค์ประกอบสนับสนุนแบบโรงแรม แต่คอนโดมิเนียมถูกออกแบบมาเป็นอาคารชุดพักอาศัย แม้ว่าลักษณะของห้องไม่ได้แตกต่างกันหรอก มีห้องนอนห้องน้ำเหมือนกัน แต่เบื้องหลังในการจัดการพฤติกรรมการใช้งาน และการจัดเตรียมสาธารณูปโภคไว้รองรับแตกต่างกันค่อนข้างมาก ไม่ได้หมายความว่าควรห้ามเจ้าของคอนโดมิเนียมทำห้องพักให้เช่ารายวันแต่คงต้องมีการจัดการอย่างเหมาะสม เช่น ประเทศญี่ปุ่นได้ออกกฎหมายจำกัดเวลาการให้เช่ารายวันให้ไม่เกิน 180 วันต่อปี ในบางเขตที่มีที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงก็ต้องเพิ่มราคาค่าเช่าในวันหยุดซึ่งเป็นวันพักผ่อนของคนท้องถิ่น บางพื้นที่ก็อนุญาตให้เช่าเฉพาะช่วงวันหยุดเรียนเพื่อความสงบสุขของเด็ก ๆ ในการเดินไปโรงเรียนและระหว่างชั่วโมงเรียน อีกทั้งยังต้องให้เจ้าของห้องมาลงทะเบียนไว้กับรัฐบาลท้องถิ่นเพื่อความปลอดภัยและมีหลักฐานด้านความปลอดภัยสาธารณะต่าง ๆ อย่างครบถ้วนอีกด้วย นอกจากนี้ยังควรมีการปรับปรุงรูปแบบของโรงแรมให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปด้วย เช่น การให้ผู้บริโภคมีทางเลือกว่าต้องการจะใช้บริการใดบ้างของโรงแรม ไม่ใช่ถูกคิดรวมไว้ให้อัตราค่าเช่าห้องพักทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ราคาค่าเช่าห้องในโรงแรมลดลงมาแข่งกับการปล่อยห้องพักให้เช่ารายวันได้ จะเห็นได้ว่ามหานครอื่น ๆ ในโลกล้วนแต่เจอปัญหาเดียวกับที่บ้านเรากำลังเผชิญอยู่ เขาก็ไม่ได้ปฏิเสธการมีห้องเช่ารายวันแต่เลือกวิธีออกมาตรการที่ให้ห้องเช่ารายวันสามารถอยู่ได้อย่างเหมาะสมกับแทรกตัวปะปนอยู่กับที่อยู่อาศัยของคนท้องถิ่นได้อย่างกลมกลืนและสงบสุข

 

แต่หากคุณกำลังหาคอนโดเพื่ออยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ล่ะก็สามารถค้นหาเพื่อสำรวจราคาและพิกัดที่ต้องการได้ที่ Baania.com


เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]

 

21/7/2019
Share

บทความแนะนำ

คอนโดตลาดพลู ราคาดีต่ำกว่า 3 ล้าน มีที่ไหนบ้าง

ปลายปี เทศกาลงานสร้างครอบครัวมาถึง สำหรับใครที่เตรียมจะแต่งงาน คำถามที่ดูจะเจอประจำก็คือ “จะแต่งงาน...มีบ้านแล้วหรือยัง" “แต่งแล้วจะไปอยู่ที่ไหน” เจอคำถามเหล่านี้คงพาคิดหนักทุกที เพราะบ้านและคอนโดสมัยนี้ราคาแพงขึ้นทุกวัน แต่โชคดีเป็นของเรา เพราะปลายปีนี้ รัฐส่งมาตรการมาช่วยคนอยากมีบ้าน ด้วยการลดค่าโ....

"คนหนีเมือง" โอกาสใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทย

พวกเราทุกคนคงคุ้นเคยกับสถานการณ์ที่มีประชากรเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับประชากรชนบทที่ลดลงโดยตลอด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ปกติตั้งแต่มีมนุษย์ในฐานะสัตว์สังคมเกิดขึ้นมาในโลก การรวมตัวกันเป็นชุมชนเมืองทำให้สังคมมนุษย์มีความเข้มแข็งขึ้นทั้งด้านความปลอดภัยและทางเศรษฐกิจ จากการเป็นนครรัฐ (City State)....

ความสำคัญของพื้นที่ส่วนกลางชุมชน

สังคมมนุษย์ในขั้นเริ่มต้น เป็นการเอาบ้านหลายหลังมาอยู่รวมกันเป็นชุมชน โดยบ้านแต่ละหลังจะมีอาณาบริเวณขนาดใหญ่ คนในบ้านสามารถดำรงชีวิตด้วยทรัพยากรที่อยู่ในขอบเขตที่ดินของตัวเองได้อย่างสมบูรณ์ ทั้งนา ไร่ สวน เลี้ยงสัตว์เพื่อเป็นอาหาร เรียกได้ว่าแต่ละครัวเรือนจบในตัวเอง และเมื่อบ้านเรือนในสมัยก่อนมีขนาด....

แนวโน้มราคาคอนโด : เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน

สัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่ แห่งที่ 3 ได้กลายแลนมาร์คแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่เริ่มประกาศแผนการพัฒนาและเริ่มดำเนินการก่อสร้างไปเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2556 และเตรียมเปิดใช้อย่างเต็มรูปแบบในช่วงปลายปี 2562 นับเป็นจุดเริ่มต้นของสัญญาณบวกให้ย่าน “เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน” ที่เป็นแหล่งที่ตั้งและใ....

เทคโนโลยีเปลี่ยนเมือง

เมืองที่ดีควรเป็นอย่างไร? มีอาคารสวยล้ำสมัย? ระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม? หรือเอื้อให้คนเดินได้เดินดี? ใช่แล้ว เมืองที่ดีควรมีคุณสมบัติทั้งหมดที่กล่าวมา แต่โลกทุกวันนี้มีทรัพยากรมีจำกัด ปัญหาสิ่งแวดล้อมดูจะเป็นเรื่องใหญ่ขึ้นทุกที ประเมินกันว่าภายในปี 2040 อัตราการใช้พลังงานทั่วโลก 80% จะเกิดขึ้นในพื....

ลอยกระทงนี้ อยู่ใกล้ BTS สะพานตากสิน มีแต่เรื่องดี๊ดี

รู้หรือไม่ ถ้าคุณอาศัยอยู่แถวสะพานตากสิน บอกเลยครับว่าคุณสามารถเลือกไปลอยกระทงได้หลากหลายที่ มาดูกันครับว่า ถ้าอยู่แถว BTS สะพานตากสินจะไปลอยที่ไหนได้บ้าง 1.ใต้สะพานตากสิน ใต้สะพานตากสิน อีกหนึ่งจุดลอยกระทงยอดนิยมของกรุงเทพฯ นอกจากจะติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังสามารถต่อรถไปลอยจุดอื่นๆ ได้อีกด้วยครั....

ฉะเชิงเทรา เมืองใหม่สำหรับการอยู่อาศัยในพื้นที่ EEC

นอกจากชลบุรีและระยองจะเป็นพื้นที่ในการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC แล้ว คราวนี้ก็มาถึงจังหวัดสุดท้ายในพื้นที่นี้ นั่นก็คือ ฉะเชิงเทรานั่นเอง ฉะเชิงเทรา 1 ใน 3 จังหวัดระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ได้รับคัดเลือกจากคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศ....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดระยอง

หลังจากที่เล่าถึงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC ในจังหวัดชลบุรีกันไปแล้ว คราวนี้เราจะมาเล่าถึงจังหวัดระยองกันบ้าง ว่ามีโครงการพัฒนาอะไร แล้วที่สำคัญตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นอย่างไรกันบ้าง ระยอง เมืองแห่งโลจิสก์ติกส์และพลังงานสะอาด จังหวัดระยองเป็....

อนาคต ใครกันแน่ที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ฝันของคนทำงานส่วนใหญ่ คงฝันว่า เมื่อสะสมเงินได้ถึงระดับหนึ่ง ก็อยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะเป็นบ้านเดี่ยวทั้งบนของที่ดินตัวเองและในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ก็แล้วแต่กำลังทรัพย์และรสนิยมของแต่ละบุคคล บ้านเดี่ยวชานเมืองก็ซื้อเอาไว้อยู่เอง ส่วนคอนโดมิเน....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดชลบุรี

การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC คือโครงการพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เพื่อยกระดับไทยสู่การเป็นศูนย์การทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยจะเสริมสร้างศักยภาพพื้นที่แนวระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล และเชื่อมเมืองชายฝั่งสู่กา....