ผังเมืองกับการลงทุนอสังหา

19/9/2018
Share

เรามักเข้าใจว่าความเจริญที่เกิดขึ้น ตึกสูง ห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ มาจากเงินของนายทุนทั้งนั้น ซึ่งก็ถูกต้อง ส่วนใหญ่แล้วการพัฒนาบ้านเรามักมาจากภาคเอกชนเป็นหลัก แต่ในอีกด้านหนึ่งการพัฒนาเหล่านี้อยู่ภายใต้การควบคุมและการชี้นำของ “ผังเมือง” ด้วย ดังนั้น นักลงทุนหน้าใหม่หน้าเก่า หรือคนที่กำลังคิดจะลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรืออะไรก็ตามที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่เมือง ก็ฟังทางนี้กันสักหน่อย ไหนๆ จะลงทุนทั้งทีจะได้ไม่ต้องสะดุด ”ผังเมือง” ล้ม

จะลงทุนทั้งที ทำไมไม่ให้สร้าง คำถามเล็กๆ ที่ออกจะขัดใจมาก

ถึงแม้ว่าผังเมืองรวมจะเป็นเพียงกฎหมายศักดิ์เล็ก ๆ อย่างกฎกระทรวงเท่านั้น แต่กฎนี้ก็สามารถระงับโครงการหมื่นล้านของคุณได้ทันที เพราะการจะทำโครงการใดจะต้องมีการขออนุญาตก่อสร้างกันทั้งนั้น แม้กระทั่งจะสร้างบ้าน 1 หลังก็ตาม ดังนั้นหากคุณกำลังคิดจะขึ้นโปรเจคอะไรก็ตาม อย่าลืมตรวจสอบด้วยว่าจะสร้างได้หรือเปล่า ไม่งั้นเงินทุนจม ดอกเบี้ยท่วมท้นระหว่างรอขออนุญาตแน่นอน

ลงทุนทั้งที ก็ต้องเต็มที่

สิ่งที่พนักงานเงินเดือนรอคอยอยู่ทุกปีคงไม่พ้น “โบนัส” ได้มาทีก็ดีใจกันถ้วนหน้า ผังเมืองเมืองก็ไม่น้อยหน้า มีโบนัสมาแจกเหมือนกัน ใครที่คิดจะลงทุนไม่ควรพลาดข้อเสนอนี้นะคะ

โบนัสที่ว่า คือ สิทธิ์ในการสร้างอาคารที่มากขึ้น อย่างเช่น เรามีที่ดิน 1,000 ตร.ม. ผังเมืองกำหนด (FAR.) ให้สร้างได้ไม่เกิน 10 เท่า หรือ รวมทุกชั้นแล้วไม่เกิน 10,000 ตร.ม. แต่ถ้าสร้างให้มากกว่านี้หรอ ผังเมืองมีทางเลือกให้ 5 ข้อเสนอง่ายๆ เช่น ถ้าคุณมีที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย, พื้นที่โล่งเพื่อสาธารณะ, ที่จอดรถสำหรับคนทั่วไป, พื้นที่รับน้ำ หรือสร้างเป็นอาคารประหยัดพลังงาน ก็รับไปเลย โบนัส สูงสุดถึง 20% (ตามเกณฑ์ของผังเมืองรวม กทม. 2556) สะดวกทำข้อไหนก็เลือกได้เลย ก็ไหนๆ จะลงทุนทั้งทีก็ต้องเต็มที่ใช่ไหม

โบนัสแบบนี้กำลังจะไม่ได้มีแค่กรุงเทพแล้ว คาดว่าอีกไม่นานเมืองใหญ่ๆ คงจะมีเสนอทางผังเมืองออกเชื้อเชิญการลงทุนบางแน่ๆ ส่วนกรุงเทพก็รอติดตามชมกันต่อไป ได้ข่าวว่าผังฉบับใหม่จะมีอีกหลายมาตรการที่เหมาะกับการพัฒนาอสังหามากทีเดียว

ลงทุนทั้งทีขออะไรแนว ๆ ได้ไหม

ได้สิคะ ผังเมืองเราไม่ได้บังคับว่าคุณจะสร้างอะไร อยากจะพัฒนาคอนโดหรูหรา หรือทาวน์โฮมแบบบัคเจตก็ย่อมได้ เสนอมาได้เลย แต่ถ้าจะแปลกแหวกสุดขั้ว เช่น อยากลงทุนสร้างสนาม F1 กลางกรุงเทพ อันนี้ก็.... น้องผังเมืองของให้หยุดความคิดนั้นเอาไว้ก่อนนะคะ เพราะในผังเมืองรวมกทม. 2556 ไม่อนุญาตให้สร้างสนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน หรือคลังน้ำมัน กลางเมืองเพิ่มอีกแล้ว ลองหาพื้นที่ใหม่ๆ ที่เข้ากับโครงการของคุณไปเลยจะได้ไม่เสียเวลาอันเป็นเงินเป็นทองของคุณไป

ลงทุนทั้งทีขอไปในที่ยังไม่มีคู่แข่งดีกว่า

“กลางเมืองตึกเยอะแล้ว ไปสร้างคอมเพล็กซ์ชานเมืองกันดีกว่า”

ดีจริงหรือเปล่า? ต้องขอบอกว่า ที่ผังเมืองต้องบังคับไม่ให้คุณสร้างอาคารขนาดใหญ่ในบางพื้นที่ ก็เป็นเพราะ เราไม่ได้เตรียมโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ไฟฟ้า ประปา หรือ ถนน ได้อย่างเพียงพอ ถ้าคุณไปสร้างคอมเพล็กซ์หรูหรา ใช้ไฟประหนึ่งย่านราชประสงค์ ในพื้นที่หนองจอก ก็ไม่ต้องตกใจถ้าไฟจะดับหรือรถติดมหาศาลจากงานคอนเสิร์ต เพราะโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่นั้นสร้างไว้เพื่อรองรับเพียงการอยู่อาศัยธรรมดาเท่านั้นเอง

ลงทุนทั้งทีต้องเล็งดีๆ กำไรงามๆ

ถ้าเราไม่มองภาพรวมก็คงไม่มีทางเห็นโอกาสที่กว้างขึ้น ปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกับราคาที่ดิน คือ ศักยภาพในการพัฒนาบนพื้นที่นั้น แน่นอนว่ามือถือปุ่มกดจะไปสู้ราคาสมาร์ทโฟนได้อย่างไร ราคาขายต่อยิ่งไม่ต้องพูดถึง แค่มีคนรับซื้อก็ดีใจแล้ว ดังนั้น ถ้าอย่างจะได้ที่สวยๆ กำไรงามทั้งทีก็แอบดูผังเมืองสักหน่อยว่าย่านไหนที่กำลังมีการพัฒนา พื้นที่ไหนกำลัจะมีการตัดถนน หรือมีแนวรถไฟฟ้าตัดผ่าน  เรียกว่าดูแค่แผ่นเดียว ทะลุไปหลายเรื่องเลย

5 ข้อที่บอกเลยว่า จะลงทุนทั้งที จะเมินหน้าหนีน้องผังเมืองไม่ได้นะคะ เพราะเราใส่ใจเวลาของคุณ เราเป็นห่วงคนวงการเดียวกัน อย่าให้การลงทุนของคุณต้องสะดุดอะไรเข้าเลย มาพัฒนาบ้านและเมืองของเราไปด้วยกันเถอะค่ะ

 

19/9/2018
Share

บทความแนะนำ

คอนโดตลาดพลู ราคาดีต่ำกว่า 3 ล้านย่าน มีที่ไหนบ้าง

ปลายปี เทศกาลงานสร้างครอบครัวมาถึง สำหรับใครที่เตรียมจะแต่งงาน คำถามที่ดูจะเจอประจำก็คือ “จะแต่งงาน...มีบ้านแล้วหรือยัง" “แต่งแล้วจะไปอยู่ที่ไหน” เจอคำถามเหล่านี้คงพาคิดหนักทุกที เพราะบ้านและคอนโดสมัยนี้ราคาแพงขึ้นทุกวัน แต่โชคดีเป็นของเรา เพราะปลายปีนี้ รัฐส่งมาตรการมาช่วยคนอยากมีบ้าน ด้วยการลดค่าโ....

"คนหนีเมือง" โอกาสใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทย

พวกเราทุกคนคงคุ้นเคยกับสถานการณ์ที่มีประชากรเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับประชากรชนบทที่ลดลงโดยตลอด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ปกติตั้งแต่มีมนุษย์ในฐานะสัตว์สังคมเกิดขึ้นมาในโลก การรวมตัวกันเป็นชุมชนเมืองทำให้สังคมมนุษย์มีความเข้มแข็งขึ้นทั้งด้านความปลอดภัยและทางเศรษฐกิจ จากการเป็นนครรัฐ (City State)....

ความสำคัญของพื้นที่ส่วนกลางชุมชน

สังคมมนุษย์ในขั้นเริ่มต้น เป็นการเอาบ้านหลายหลังมาอยู่รวมกันเป็นชุมชน โดยบ้านแต่ละหลังจะมีอาณาบริเวณขนาดใหญ่ คนในบ้านสามารถดำรงชีวิตด้วยทรัพยากรที่อยู่ในขอบเขตที่ดินของตัวเองได้อย่างสมบูรณ์ ทั้งนา ไร่ สวน เลี้ยงสัตว์เพื่อเป็นอาหาร เรียกได้ว่าแต่ละครัวเรือนจบในตัวเอง และเมื่อบ้านเรือนในสมัยก่อนมีขนาด....

แนวโน้มราคาคอนโด : เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน

สัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่ แห่งที่ 3 ได้กลายแลนมาร์คแห่งใหม่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่เริ่มประกาศแผนการพัฒนาและเริ่มดำเนินการก่อสร้างไปเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2556 และเตรียมเปิดใช้อย่างเต็มรูปแบบในช่วงปลายปี 2562 นับเป็นจุดเริ่มต้นของสัญญาณบวกให้ย่าน “เกียกกาย-บางโพ-เตาปูน” ที่เป็นแหล่งที่ตั้งและใ....

เทคโนโลยีเปลี่ยนเมือง

เมืองที่ดีควรเป็นอย่างไร? มีอาคารสวยล้ำสมัย? ระบบขนส่งสาธารณะที่ครอบคลุม? หรือเอื้อให้คนเดินได้เดินดี? ใช่แล้ว เมืองที่ดีควรมีคุณสมบัติทั้งหมดที่กล่าวมา แต่โลกทุกวันนี้มีทรัพยากรมีจำกัด ปัญหาสิ่งแวดล้อมดูจะเป็นเรื่องใหญ่ขึ้นทุกที ประเมินกันว่าภายในปี 2040 อัตราการใช้พลังงานทั่วโลก 80% จะเกิดขึ้นในพื....

ลอยกระทงนี้ อยู่ใกล้ BTS สะพานตากสิน มีแต่เรื่องดี๊ดี

รู้หรือไม่ ถ้าคุณอาศัยอยู่แถวสะพานตากสิน บอกเลยครับว่าคุณสามารถเลือกไปลอยกระทงได้หลากหลายที่ มาดูกันครับว่า ถ้าอยู่แถว BTS สะพานตากสินจะไปลอยที่ไหนได้บ้าง 1.ใต้สะพานตากสิน ใต้สะพานตากสิน อีกหนึ่งจุดลอยกระทงยอดนิยมของกรุงเทพฯ นอกจากจะติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังสามารถต่อรถไปลอยจุดอื่นๆ ได้อีกด้วยครั....

ฉะเชิงเทรา เมืองใหม่สำหรับการอยู่อาศัยในพื้นที่ EEC

นอกจากชลบุรีและระยองจะเป็นพื้นที่ในการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC แล้ว คราวนี้ก็มาถึงจังหวัดสุดท้ายในพื้นที่นี้ นั่นก็คือ ฉะเชิงเทรานั่นเอง ฉะเชิงเทรา 1 ใน 3 จังหวัดระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ได้รับคัดเลือกจากคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศ....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดระยอง

หลังจากที่เล่าถึงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC ในจังหวัดชลบุรีกันไปแล้ว คราวนี้เราจะมาเล่าถึงจังหวัดระยองกันบ้าง ว่ามีโครงการพัฒนาอะไร แล้วที่สำคัญตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นเป็นอย่างไรกันบ้าง ระยอง เมืองแห่งโลจิสก์ติกส์และพลังงานสะอาด จังหวัดระยองเป็....

อนาคต ใครกันแน่ที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ฝันของคนทำงานส่วนใหญ่ คงฝันว่า เมื่อสะสมเงินได้ถึงระดับหนึ่ง ก็อยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะเป็นบ้านเดี่ยวทั้งบนของที่ดินตัวเองและในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ก็แล้วแต่กำลังทรัพย์และรสนิยมของแต่ละบุคคล บ้านเดี่ยวชานเมืองก็ซื้อเอาไว้อยู่เอง ส่วนคอนโดมิเน....

เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดชลบุรี

การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC คือโครงการพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เพื่อยกระดับไทยสู่การเป็นศูนย์การทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยจะเสริมสร้างศักยภาพพื้นที่แนวระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล และเชื่อมเมืองชายฝั่งสู่กา....

เราใช้คุกกี้เพื่อมอบประสบการณ์ออนไลน์ที่ดีที่สุดให้กับคุณ หากคุณใช้เว็บไซต์ต่อ หรือปิดข้อความนี้ลงเราถือว่าคุณยอมรับข้อกำหนดและเงื่อนไข