ที่ดินตาบอดหาทางออกได้อย่างไรบ้าง

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

ปัญหาที่ดินตาบอด สามารถทำการดำเนินเรื่องในการขอทางเข้าออกสู่เส้นทางสาธารณะได้ โดยการขอทางจำเป็นหรือทางภาวะจำยอมกับเจ้าหน้าที่ เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวสามารถสร้างเป็นที่อยู่อาศัยหรือขายที่ดินในราคาดีขึ้น บทความนี้จึงต้องการที่จะช่วยเหลือให้ผู้ที่มีที่ดินตาบอดอยู่ในครอบครองไม่ว่าจะเป็นที่ดินมรดก หรือต้องการซื้อขาย ได้เข้าใจและรับรู้ถึงสิทธิทางกฎหมายว่าที่ดินตาบอดหาทางออกได้อย่างไรบ้าง ซึ่งเป็นประโยชน์โดยตรง เพราะหากที่ดินไม่สามารถนำมาใช้งานได้ จะทำให้คุณค่าหรือมูลค่าของที่ดินผืนนั้นลดลง 

1. ที่แบบไหนจัดเป็น ‘‘ที่ดินตาบอด’’

ที่ดินตาบอด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349  หมายถึง ที่ดินแปลงหนึ่ง ที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ หรือที่ดินแปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้ แต่ต้องข้ามบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกินสมควร ด้วยเหตุนี้กฎหมายจึงให้สิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินแปลงนั้น สามารถเดินผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ ไปสู่ทางสาธารณะ โดยทางเดินผ่านดังกล่าว กฎหมายเรียกว่า ทางจำเป็น หากที่ดินถูกล้อมโดยที่ดินแปลงอื่น ก็ถือว่าเป็นที่ดินตาบอด ซึ่งสามารถขอให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเปิดทางจำเป็นนี้ได้

ตัวอย่างที่ดินตาบอด เช่น ในอดีตที่ดินตรงนี้อาจจะยังไม่ได้มีการนำมาใช้ประโยชน์ ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่ตรงกลาง แต่ภายหลังมีเจ้าของที่ดินในผืนข้าง ๆ หรือผืนรอบล้อมได้ทำสิ่งปลูกสร้างจนปิดที่ดินบริเวณดังกล่าว ทำให้ไม่มีทางเข้าออกทางสาธารณะ เพราะเป็นผืนที่ดินติดกัน และไม่ได้มีการพูดคุยเพื่อตกลงเรื่องทางเข้าออก เนื่องจากมีการเปลี่ยนของเจ้าของในหลายยุคหลายสมัย จึงยากต่อการพูดคุยเพื่อตกลงกัน 

หรือที่ดินบริเวณนั้นมีทางเข้าออกสู่สาธารณะ แต่ทางนั้นเป็นสระ บ่อ คลอง หรือทะเล เจ้าของไม่สามารถเดินทางเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ หรืออาจจะต้องใช้ยานพาหนะทางน้ำ หากไม่สามารถทำถนนเข้าออกได้ จึงต้องมีการให้เจ้าหน้าที่พิจารณา แต่ต้องเลือกเส้นทางใดทางหนึ่ง ไม่สามารถขอได้ทั้งสองทางพร้อมกัน คือ ทางน้ำหรือทางบก

ที่ดินตาบอด

2. ที่ดินตาบอดสร้างบ้านได้ไหม

ที่ดินตาบอดสามารถที่จะสร้างบ้านเป็นที่อยู่อาศัยได้ โดยเจ้าของที่ดินต้องทำการขอ "ทางจำเป็น" ตามกฎหมายเพื่อเป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ ในกรณีที่ต้องการใช้ที่ดินบริเวณนั้นทำเป็นที่อยู่อาศัย เพื่อให้สามารถเข้าออกได้ตามปกติ โดยการขอทางจำเป็น ผู้มีสิทธิ์ขอเปิดทางจำเป็นต้องเป็น เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อม ถ้าเป็นเพียงเจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้ และที่ดินที่ปิดล้อมเป็นที่ดินของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของคนเดียว หรือที่ดินหลายแปลง

สร้างบ้าน

3. อยู่ในที่ดินตาบอดควรแก้ไขอย่างไร

หากมีที่เป็นที่ดินตาบอด สามารถที่จะจัดการกับที่ดินตรงนั้น ซึ่งขึ้นอยู่กับความต้องการว่าต้องการสร้างที่อยู่อาศัย หรือขายที่ดิน มีวิธีการแก้ไข คือ 

  • ขายที่ดินตาบอด หากเป็นที่ดินตาบอดของคุณเพียงคนเดียว อาจจะขายได้ยาก เนื่องจากเป็นที่ดินตาบอด และหากขายจะทำให้ราคาตกมาก ๆ หรือได้ราคาที่ถูกว่าที่ดินทั่วไปค่อนข้างมาก แต่หากมีที่ดินตาบอดติดกับที่อื่น ๆ จึงควรขายที่ดินตาบอดพร้อมกับที่ดินแปลงอื่นที่มีพื้นที่ติดกัน และติดกับทางสาธารณะ เพราะคนที่จะซื้อสามารถได้ที่ดินที่มีทางเข้าออกทางสาธารณะปกติไปด้วย
  • ขอภาระจำยอม หากเราไม่อยากขาย หรืออยากขายได้ราคาดี อาจจะใช้วิธีเดินเรื่องขอจดทะเบียนภาระจำยอม ตามมาตรา 1399 แห่ง ป.พ.พ ที่เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อใช้ทางสาธารณะ
  • เดินเรื่องทำทางจำเป็น ถ้าเราไม่ขาย และอยากใช้เป็นที่อยู่อาศัย เราสามารถสร้างบ้านได้ และขอ "ทางจำเป็น" ตามกฎหมายเพื่อเป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ

อยู่ในที่ดินตาบอดควรแก้ไข

4. รู้จักสิทธิ "ทางจำเป็น" ตามกฎหมาย

ทางจำเป็นหรือทางเดินผ่าน ตามกฎหมายทางจำเป็น (มาตรา 1349) ที่กล่าวไว้ว่า “ ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากเจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ได้  

อย่างไรก็ตามที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านได้  ผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนแล้ว จะกำหนดเป็นรายปีก็ได้ ”

รู้จักสิทธิ ‘‘ ทางจำเป็น ’’ ตามกฎหมาย

5. “ทางจำเป็น” ต่างจาก ‘‘ภาระจำยอม ’’ อย่างไร

ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นกับภาระจำยอม คือ ทางจำเป็นจะต้องเป็นการขอผ่านทางไปสู่ทางสาธารณะเท่านั้น แต่ทางจำยอม ไม่จำเป็นต้องเป็นการผ่านไปทางสาธารณะ จะผ่านไปที่ไหนก็ได้ ทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้จะต้องเป็นกรณีที่ที่ดินถูกล้อมคนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ ถือเป็นการได้สิทธิโดยกฎหมาย แต่ทางภาระจำยอม ไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมจนออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ 

ทางจำเป็นผู้ขอจะต้องเสียค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ แต่ภาระจำยอม ทางกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน สามารถตกลงระหว่างกันได้ และทางจำเป็น เป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่ทางภาระจำยอมต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะถือว่าสมบูรณ์

ทางจำเป็น

หากคุณมีที่ดินตาบอด และเข้าใจพร้อมรับรู้สิทธิ จะทราบว่าสามารถหาทางแก้ไขได้ แม้ว่าจะเป็นที่ดินที่ถูกแวดล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่น ก็ยังมีทางออกให้เลือกได้เสมอ ว่าจะทำทางสำหรับเข้าออก หรือต้องการจะขายต่อไป

บทความแนะนำ

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร