5 เรื่องควรรู้เกี่ยวกับค่าส่วนกลางของคอนโดฯ

ผู้ที่พักอาศัยในคอนโดมิเนียมนั้นสิ่งหนึ่งที่จัดว่าเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่ต้องจ่ายคือค่าส่วนกลางคอนโดฯ นั่นเอง ซึ่งคอนโดฯ แต่ละที่นั้นก็จะมีอัตราการเก็บค่าส่วนกลางที่แตกต่างกันไปตามรายละเอียดต่างๆ ของแต่ละคอนโดฯ คำถามที่หลายๆ คนสงสัยนั่นคือเก็บค่าส่วนกลางคอนโดฯ ไปทำไม เก็บไปให้ใคร และถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางของคอนโดฯ แล้วจะมีปัญหาอะไรหรือไม่ ซึ่งรายละเอียดต่างๆ เหล่านั้นจะได้รับการเฉลยในบทความนี้ 

ค่าส่วนกลางคืออะไร 

ค่าส่วนกลาง (Maintenance Fee) นั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลของโครงการไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมเรียกเก็บจากลูกบ้านทุกคนภายในโครงการ เพื่อนำเงินที่ได้มานั้นไปจัดการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางต่างๆ ให้กับผู้พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ค่าน้ำ ค่าไฟ ของพื้นที่ส่วนกลาง ค่าซ่อมแซมอุปกรณ์ต่างๆ ค่าบริหารงานของนิติบุคคล ดังนั้นค่าส่วนกลางคือเงินที่เรียกเก็บไปเพื่อดูแลพื้นที่ส่วนกลางของโครงการนั้นๆ นั่นเอง 
แต่หลายคนยังตังคำถามต่อไปว่าทำไมต้องเก็บค่าส่วนกลางด้วย ซึ่งในความเป็นจริงแล้วโครงการต่างๆ แม้ว่าจะเป็นการขายสิทธิขาด แต่ถ้าไม่มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางก็จะมีปัญหาต่างๆ ตามมามากมาย เพราะว่าค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางนั้นจะไม่มี ค่าส่วนกลางจึงเป็นรายได้ทางเดียวที่จะทำให้นิติบุคคลที่บริหารโครงการเหล่านั้นมีรายรับเพื่อมาดูแลในเรื่องส่วนกลางต่างๆ ของโครงการ

ค่าส่วนกลางคอนโดคิดจากอะไร 

ค่าส่วนกลางของคอนโด นั้นคือค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางรวมไปถึงอุปกรณ์ต่างๆ ที่ผู้พักอาศัยภายในคอนโด นั้นมีสิทธิใช้ร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา พื้นที่พักผ่อน ที่จอดรถ ค่าทำความสะอาด ค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เป็นต้น ซึ่งแต่ละคอนโดฯ นั้นจะมีอัตราการคิดค่าส่วนกลางที่แตกต่างกันไปตามสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลาง และราคาของคอนโด
ส่วนการคิดค่าส่วนกลางนั้นทุกคอนโด จะคิดตามขนาดของห้องซึ่งเจ้าของได้ซื้อไว้นั่นเอง ถ้าห้องไหนที่มีขนาดใหญ่ก็จะเสียค่าส่วนกลางแพงกว่าห้องที่มีขนาดเล็ก ยกตัวอย่างเช่น ห้องพักขนาด 50 ตารางเมตร คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 30 บาท/เดือน เท่ากับว่าต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน แต่ส่วนมากค่าส่วนกลางนั้นจะเป็นการจ่ายรายปี เท่ากับว่าต้องจ่าย 18,000 บาท/ปี หรือบางโครงการจะมีการเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2 – 3 ปีเลยทีเดียว 

ทำไมแต่ละคอนโด คิดค่าส่วนกลางไม่เท่ากัน 

การคิดค่าส่วนกลางในแต่ละคอนโด นั้นมีอัตราการคิดที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับว่าการบริหารพื้นที่ส่วนกลางนั้นต้องใช้เงินมากน้อยขนาดไหน ถ้าคอนโด ไหนมีจำนวนห้องมาก ค่าส่วนกลางจะถูกกว่าคอนโด ที่มีห้องน้อยกว่า เนื่องจากมีจำนวนห้องมาเป็นตัวหารสำหรับค่าส่วนกลางมากขึ้น นอกจากนี้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในพื้นที่ส่วนกลางก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ค่าส่วนกลางนั้นถูก หรือแพง เพราะถ้าค่าใช้จ่ายในการดูแลสูง ค่าส่วนกลางก็จะสูงตามไปด้วย 
แต่การบริการของนิติบุคคลก็เป็นส่วนหนึ่งที่จะมากำหนดค่าส่วนกลางด้วย ถ้าเป็นการจ้างนิติบุคคลเข้ามาบริหารงานนั้นมีหลายราคา ถ้าจ้างจากบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ และมีคุณภาพ ค่าใช้จ่ายสำหรับการบริหารงานก็จะสูงขึ้นไปด้วย ในปัจจุบันอัตราการคิดค่าส่วนกลางคอนโดฯ โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 30 – 170 บาท/ตารางเมตร 

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีโทษอย่างไร

การไม่จ่ายค่าส่วนกลางนั้นเป็นเรื่องที่ไม่พึงกระทำเป็นอย่างยิ่ง เจ้าของห้องในคอนโดมิเนียมทุกคนนั้นจำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องที่มีการระบุไว้ในสัญญาซื้อขายของคอนโดฯ อยู่แล้วและการลงชื่อในสัญญาซื้อขายเท่ากับว่าเจ้าของห้องได้รับทราบ และยินยอมในข้อตกลงเรื่องการจ่ายเงินค่าส่วนกลางไปเรียบร้อยแล้วนั่นเอง

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดฯ นั้นหลายคนยังไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้วค่าส่วนกลางนั้นเป็นนิติกรรมที่มีผลทางกฎหมาย และทางนิติบุคคลจะมีแนวทางการปฏิบัติต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 และข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย ซึ่งถ้ามีการฟ้องร้องสำหรับกรณีที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางเกิดขึ้นผู้ที่แพ้คดีก็คือเจ้าของห้องที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางนั่นเอง ซึ่งขั้นตอนการปฏิบัติสำหรับผู้ที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางนั้นได้แก่ 

• เก็บค่าปรับไม่เกิน 12% ถ้าเมื่อถึงกำหนดชำระค่าส่วนกลางประจำปีแล้วเจ้าของห้องภายในคอนโด ไม่ยอมจ่ายเป็นเวลาไม่เกิน 6 เดือนนับตั้งแต่วันครบกำหนดชำระ ทางนิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าปรับได้ไม่เกิน 12% 
• เก็บค่าปรับไม่เกิน 20% กรณีจะคล้ายกับการเก็บค่าปรับในอัตราแรก แต่การเก็บค่าปรับไม่เกิน 20% นั้นจะเริ่มคิดเมื่อเจ้าของห้องไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางเป็นระยะเวลานานกว่า 6 เดือนนับตั้งวันครบกำหนดชำระ 
• ตัดสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของห้องไม่ชำระค่าส่วนกลางก็เท่ากับเจ้าของห้องนั้นไม่มีสิทธิในการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางอีกต่อไป ทางนิติบุคคลสามารถระงับการใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ทันทีโดยไม่มีความผิด 
• ขายห้องไม่ได้ การซื้อขายห้องคอนโดมิเนียมนั้นจะกระทำได้ต่อเมื่อเป็นห้องที่ไม่มีหนี้สินในเรื่องของค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นเรื่องที่กฎหมายได้กำหนดไว้ ถ้ายังค้างค่าส่วนกลางอยู่เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนซื้อขายให้กับห้องนั้น เพราะว่าไม่มี “ใบปลอดหนี้” ที่นิติบุคคลจะเป็นผู้ออกให้นั่นเอง จะสามารถจดทะเบียนซื้อขายได้ต่อเมื่อมีการจ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างไว้จนครบแล้ว 
• เสียสิทธิออกเสียง ถ้าค้างค่าส่วนกลางจนครบระยะเวลาที่กำหนดไว้แล้ว เจ้าของห้องนั้นจะเสียสิทธิในการลงคะแนนเสียงในทุกเรื่องสำหรับการประชุมเจ้าของร่วม โดยจะกลับมามีสิทธิต่อเมื่อจ่ายค่าส่วนกลางครบให้ครบก่อนนั่นเอง 

ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นได้หรือไม่

หลายคนยังสงสัยว่าทำไมค่าส่วนกลางที่จ่ายไปนั้นมีการเพิ่มขึ้นทุก 3 – 5 ปี ซึ่งการขึ้นค่าส่วนกลางของคอนโดฯ นั้นสามารถทำได้ เพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนต่างๆ ในการบริหารพื้นที่ส่วนกลางซึ่งเพิ่มขึ้นตลอดเวลา แต่การขอขึ้นค่าส่วนกลางนั้นนิติบุคคลจะไม่สามารถปรับขึ้นได้ การปรับขึ้นค่าส่วนกลางทุกครั้งต้องผ่านมติในที่ประชุมเจ้าของร่วมก่อนทุกครั้งจึงจะทำได้ 

การจ่ายค่าของส่วนกลางคอนโด นั้นถือว่าเป็นการเคารพกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัยร่วมกันภายในคอนโด เนื่องจากว่าค่าส่วนกลางที่ถูกเก็บไปบริหารโดยนิติบุคคลของคอนโด นั้นให้พึงคิดว่าเป็นการจ่ายเงินเพื่อจัดการสวัสดิการด้านที่พักอาศัยให้ตัวเองมากกว่าที่จะไปคิดว่านิติบุคคลนั้นจ้องแต่จะเอาเปรียบ ซึ่งการไม่จ่ายค่าส่วนกลางนั้นนอกจากจะทำให้เสียสิทธิต่างๆ ที่พึงได้ภายในคอนโด นั้นแล้ว ยังเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมายอีกด้วย