คอนโดเงินทอน…กลวิธีได้เงินก้อนดอกเบี้ยถูก

“คอนโดเงินทอน” ก็คือคอนโดฯ ที่ใช้เงินซื้อเพียงเล็กน้อยหรือบางครั้งไม่ต้องใช้เงินเลย เมื่อโอนเสร็จ ยังมีเงินเหลือให้กับผู้ซื้อใช้เป็นของแถมอีก  ซึ่งเงื่อนไขจูงใจแบบนี้ ทำให้คอนโดฯ แบบนี้ขายง่าย และใครๆ ก็อยากได้

เหตุที่มีเงินเหลือ คืนกลับให้ผู้ซื้อได้ ก็เพราะมีการกู้และปล่อยกู้เกินราคาซื้อขายจริงเกิดขึ้น โดยอาศัยการร่วมมือกันระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือบางครั้งก็มีสถาบันการเงินรู้เห็นเป็นใจร่วมด้วย เงินกู้ส่วนที่ได้เกินจากราคาซื้อขายนี้ จึงแปรสภาพกลายเป็นเงินทอนกลับมาสู่ผู้ซื้อในที่สุด

จุดน่าสนใจของเงินกู้ก้อนนี้ อยู่ตรงที่เป็นสินเชื่อระยะยาว จึงผ่อนน้อยมาก แถมอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าปกติเพียงแค่ 3-5% ต่อปีเท่านั้น เทียบกับสินเชื่อในการบริโภคทั่วไป ที่มีดอกเบี้ยสูงถึง 20% แถมยังผ่อนสูงกว่ากันมาก เพราะเป็นสินเชื่อระยะสั้น  

ปัจจุบัน “คอนโดเงินทอน” กำลังถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางว่าเป็นเหตุให้ผู้ซื้อเกิดความเสี่ยง และทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกลายเป็น NPLs รวมถึงยังเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้เกิดการเก็งกำไรคอนโดฯ ขึ้นโดยทั่วไป ยังผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย เตรียมออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่สอง รวมถึงที่อยู่อาศัยที่มีราคาเกินกว่า 10 ล้านขึ้นไป

แต่เดิมนั้น แนวคิดการกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดเกินราคาซื้อขายจริง มักจำกัดตัวใช้กันอยู่เฉพาะกับบ้านและคอนโดมือสองเท่านั้น  แต่ปัจจุบันแนวคิดนี้นิยมนำมาใช้กับคอนโดใหม่อย่างแพร่หลาย โดยเฉพาะกับคอนโดฯ ที่ขายไม่ออก หรือขายยาก ในรูปคอนโดเงินทอน หรือขายแบบให้ส่วนลด

โครงการขนาดใหญ่ ที่มีชื่อเสียง มักได้เปรียบกว่าโครงการเล็กๆ ตรงที่สามารถประกาศส่วนลดนี้แบบโฉ่งฉ่างได้เลย เนื่องจากเวลาธนาคารปล่อยกู้มักไม่อิงจากราคาประเมิน แต่จะอิงราคาขายเลย ขณะที่โครงการผู้ประกอบการรายเล็กๆ เวลาพิจารณาปล่อยกู้จะอ้างอิงจากราคาประเมินร่วมด้วย ดังนั้นการขายคอนโดเงินทอน จำเป็นต้องร่วมมือกับผู้ซื้อ เพื่อจัดทำเอกสารปลอม และต้องปิดบังส่วนลดไม่ให้ธนาคารรู้  

เพื่อให้เห็นภาพ กลไก “คอนโดเงินทอน” ว่าเกิดขึ้น หรือทำกันได้อย่างไร ใคร่ขออธิบายและยกตัวอย่างออกมาชัดๆ ซึ่งในทางปฏิบัติสามารถทำได้ทั้งคอนโดฯ ใหม่ และคอนโดมือสอง ดังนี้

1. คอนโดเงินทอน ที่เป็นคอนโดฯ มือหนึ่ง เกณฑ์พิจารณาปล่อยกู้ซื้อคอนโดของธนาคาร ปกติจะยึดเกณฑ์ 2 อย่าง อิงราคาซื้อขายจริง กับราคาประเมิน  หากราคาไหนต่ำกว่า ก็จะปล่อยสินเชื่อจากราคานั้น ด้วยเหตุนี้ เงื่อนไขสำคัญของ “คอนโดเงินทอน” ก็คือจะต้องเป็นคอนโดฯ ที่มีราคาประเมินมากกว่าราคาซื้อขายจริงก่อน  

ซึ่งคอนโดที่เข้าข่ายมีคุณลักษณะเช่นว่านี้ แทบทั้งหมดจะเป็นคอนโดทิ้งดาวน์นั่นเอง หลายโครงการจะใช้เงินดาวน์ที่ลูกค้าคนเก่าทิ้งไว้มาใช้เป็นส่วนลด  เมื่อกู้ยืมได้แล้ว จะทำให้มีโอกาสที่จะได้เงินเหลือค่อนข้างสูงเนื่องจากไม่ต้องอัพราคาใดๆ เพื่อหลอกธนาคาร

ตัวอย่างเช่น คอนโดฯ ราคา 2 ล้านบาท  เจ้าของโครงการสมรู้ร่วมคิดทำเอกสารยื่นกู้ธนาคารในราคา 2.5 ล้านบาท หากธนาคารประเมินแล้ว ปล่อยกู้ที่ 2.4 ล้านบาท เมื่อเจ้าของโครงการนำเช็คที่ได้จากธนาคารไปขึ้นเงิน ก็จะคืนเงินสดให้ลูกค้า 4 แสนบาท พูดง่ายๆ ก็คือสัญญาซื้อขายที่ทำกับโครงการเป็นคนละใบกับที่ใช้ยื่นธนาคาร คล้ายๆ กับสัญญาหยิงหยาง(Yin-Yang Contracts) ที่นิยมทำกันในเมืองจีนนั่นเอง

2. คอนโดเงินทอน ที่เป็นคอนโดฯ มือสอง  วิธีการในการทำคอนโดเงินทอน ก็จะคล้ายๆ กับคอนโดมือหนึ่ง นั่นก็คือทำสัญญาปิดบังธนาคาร โดยยื่นกู้ให้สูงกว่าราคาซื้อขายจริงไม่น้อยกว่า 25% ที่ต้องทำเช่นนี้ เพราะปกติธนาคารจะปล่อยกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริงเท่านั้น  

ประเด็นที่ต้องพึงระวังอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อได้รับอนุมัติเงินกู้เรียบร้อยแล้ว โดยทั่วไปธนาคารจะออกเช็คเป็นชื่อของผู้ขาย ซึ่งเวลาเอาเช็คไปขึ้นเงิน ก็ต้องเป็นผู้ขายเท่านั้น ดังนั้นจะซื้อคอนโดเงินทอนกับใคร จำเป็นต้องมั่นใจก่อนว่าผู้ขายไว้ใจได้ ไม่เช่นนั้นอาจถูกเชิดเงินทอนไปได้ง่ายๆ

สำหรับข้อแนะนำสำหรับผู้อ่านที่กำลังคิดจะทำธุรกรรมคอนโดเงินทอน ก็คือจะต้องปิดเป็นความลับไม่ให้ธนาคารหรือผู้ประเมินของธนาคาร รู้เรื่องส่วนลด หรือส่วนต่างอย่างเด็ดขาด เพราะหากหลุดรั่วเมื่อไหร่ จะเป็นผลให้ถูกกดราคาประเมินคอนโดลงไปอีก บางทีอาจถูกกดจนต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายจริงเลยก็ได้  และอีกประเด็นหนึ่งก็คือ ต้องแน่ใจก่อนว่าตัวเองมีเครดิตและฐานะทางการเงินที่ดีพอที่จะกู้ผ่านได้

ส่วนที่ดูต้องระแวดระวังเป็นพิเศษ น่าจะเป็นในส่วนบรรดานักลงทุน เพราะปัจจุบันได้มีการนำแนวคิดคอนโดเงินทอนไปใช้ในการหลอกลวงขายทีละหลายยูนิตเพื่อการลงทุน ในราคาลดเพื่อปล่อยเช่าพร้อมการันตีผลตอบแทน 6-7% โดยใช้วิธียื่นขอกู้บ้านหรือคอนโดหลายหลัง หลายๆ ธนาคาร ในเวลาเดียวกัน ทำให้ธนาคารตรวจสอบการกู้ยืมไม่ได้ การขายคอนโดเงินทอนเพื่อการลงทุนลักษณะนี้ ถือว่าเสี่ยงสูงมาก เพราะการันตีผลตอบแทนเพียงช่วงสั้นๆ อาจถูกเบี้ยว หลอก ซึ่งจะส่งผลให้ไม่มีเงินผ่อนชำระได้

เกณฑ์ควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย

เกณฑ์ใช้ปัจจุบัน

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) ที่ให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ หากเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบให้ 95% ส่วนที่อยู่อาศัยแนวสูงอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมให้ได้ 90% ของมูลค่าหลักประกันตามราคาประเมิน

เกณฑ์ใหม่(จะเริ่มใช้ในปี 2562)

 กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับเงินกู้หลังที่สองขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์อย่างน้อย 20% นั่นคือจำกัด LTV ไว้ไม่เกิน 80%
 วงเงินปล่อยกู้ ห้ามนับเฉพาะเงินกู้ซื้อบ้าน แต่ต้องนับรวมถึงเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันด้วย เช่นสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อปรับปรุง ต่อเติมและซ่อมแซม เป็นต้น