ต่อเติมบ้านสองชั้นอย่างไรดีให้ไม่ผิดกฎหมาย

ใครที่กำลังการต่อเติมบ้านสองชั้น เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากแบบแปลน งบประมาณ ช่างก่อสร้างที่เราจะต้องคำนึงถึงแล้ว ยังมีเรื่องของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยนะครับ โดยทุกการต่อเติมบ้านหรือทาวน์โฮมนั้นไม่ว่าจะเป็น ต่อเติมผนัง ต่อเติมครัว รวมถึงต่อเติมบ้านสองชั้นด้วย จะมีกฎหมายสำคัญที่ควบคุมอยู่นั่นก็คือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร คือกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย มีความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง การต่อเติมบ้านจะต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัด ฉะนั้นเรามาดูกันครับว่าในการต่อเติมบ้านสองชั้นให้ไม่ผิดกฎหมาย และลดปัญหาความขัดแย้งระหว่างเพื่อนบ้านต้องทำอย่างไรบ้าง

1. ระยะระเบียงชั้นบน

ใครที่จะต่อเติมบ้านสองชั้น แล้วมีการต่อเติมระเบียงชั้นบนหรือหลังคาที่สามารถขึ้นไปใช้งานด้านบนได้ จะต้องเว้นระยะจากระเบียงจนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

2. ระยะแนวผนัง

สำหรับผนังที่เราจะต่อเติมบ้านสองชั้นที่รวมแล้วสูงไม่เกิน 9 เมตร หากผนังที่จะต่อเติมเป็นผนังทึบ จะต้องมีการเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร หรือ 50 เซนติเมตร แต่หากจะต่อเติมผนังแบบมีช่องเปิดทั้งหน้าต่าง ช่องลม ช่องแสง หรือบล็อกแก้ว จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 2 เมตร ยกเว้นว่าเพื่อนข้างบ้านจะยินยอมให้เราต่อเติมผนังบ้านสองชั้นชิดกำแพงได้

ในส่วนการต่อเติมผนังบ้านสองชั้นที่สูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตรจะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 3 เมตร

3. การต่อเติมชายคาหรือกันสาด 

สำหรับต่อเติมบ้านสองชั้นที่ต้องการต่อเติมชายคาหรือกันสาดเพิ่มจะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงหรือเขตรั้วเพื่อนบ้านไม่น้อยกว่า 0.5 เมตร หรือ 50 เซนติเมตร

4. ระยะร่นระหว่างตัวอาคาร

สำหรับการต่อเติมบ้านสองชั้นนั้น ต้องคำนึงด้วยว่าบ้านชั้นสองของเรานั้นมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตรหรือไม่ ถ้าไม่มี จะต้องออกแบบใหม่ให้ระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตรนะครับ

ในส่วนของที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้านั้นก็จะต้องมีที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคารกับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร และด้านหลังกับด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตรครับ 

5. ขอบเขตของอาคาร

การต่อเติมบ้านสองชั้นที่จะต่อเติมนั้น จะต้องดูด้วยครับว่าชั้นสองนั้นมีขอบเขตอาคารไม่เกิน 70% ของที่ดินหรือเปล่า เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่าต้องมีขอบเขตอาคารไม่เกิน 70% ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุดด้วย

6. การยินยอมจากเพื่อนบ้าน

ที่จริงแล้วไม่ว่าเราจะต่อเติมอะไร ทั้งครัว ต่อเติมบ้านสองชั้น หรือก่อสร้างอะไรต่างๆในบ้านของเรา คนหนึ่งที่เราควรจะคำนึงถึงก็คือเพื่อนบ้านครับ เพราะเขาย่อมได้รับผลกระทบจากเราในตอนก่อสร้าง ทั้งเสียงรบกวน ทั้งฝุ่น หรืออาจเศษเครื่องมือในการก่อสร้าง รวมถึงหากต่อเติมบ้านแล้ว หากเราต่อเติมรุกล้ำเขาก็อาจเกิดปัญหากระทบกระทั่งกันได้ ฉะนั้นเราจะต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติม และทางที่ดีที่สุดควรจะขอเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันการเกิดความขัดแย้งกันในภายภาคหน้านะครับ

7. แจ้งเจ้าหน้าที่ผู้รับผิดชอบก่อนต่อเติมบ้านสองชั้น

การต่อเติมบ้านสองชั้นนั้นจะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านนั้นตั้งอยู่ก่อนเสมอ หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน ชื่อของสถาปนิก วิศวกรที่ออกแบบและควบคุมงาน เช่น ถ้าตั้งบ้านอยู่เขตดอนเมืองก็ไปแจ้งที่สำนักงานเขตดอนเมือง หรือถ้าตั้งอยู่ต่างจังหวัดก็ไปแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด เป็นต้น 

ยกเว้นการต่อเติมเล็กๆ น้อยๆ ที่ไม่ส่งผลกระทบกับโครงสร้างของบ้าน ได้แก่การขยายหรือลดเนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน, การขยายหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน, การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนั้นจะใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม, การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น แต่ไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม และการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งการต่อเติมเหล่านี้จะที่ไม่ต้องทำเรื่องขออนุญาตครับ แต่หากเราต้องการต่อเติมบ้านสองชั้น จากบ้านที่เป็นชั้นเดียว แบบนี้จะต้องทำเรื่องขออนุญาต

สำหรับใครที่คิดจะแอบต่อเติมบ้านสองชั้นโดยไม่ขออนุญาตนั้น ผมขอเตือนไว้ก่อนนะครับว่านอกจากจะเป็นอันตรายต่อตัวผู้อยู่อาศัย เพราะอาจต่อเติมผิดวิธีแล้ว ยังผิดกฎหมายอีกด้วยนะครับ ซึ่งจะมีโทษดังนี้

1. โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร

2. หากเพื่อนบ้านหลังอยู่ติดกันไม่อนุญาต หรือต่อเติมไม่เป็นไปตามที่ตกลงกับเจ้าหน้าที่หรือเพื่อนบ้านไว้ เจ้าหน้าที่สามารถสั่งให้เจ้าของบ้านระงับการต่อเติมหรือก่อสร้างได้ เพื่อแก้ไขการต่อเติมให้ถูกต้อง แต่หากยังไม่ทำตามจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)

การต่อเติมบ้านสองชั้น เป็นการต่อเติมในระดับโครงสร้าง ผมจึงอยากแนะนำให้คำนึงถึงกฎหมายด้วยนะครับ เพราะกฎหมาย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร นี้จะช่วยให้การต่อเติมบ้านสองชั้นได้อย่างมีประสิทธิภาพและความปลอดภัยสูง พร้อมลดปัญหาระหว่างเพื่อนบ้านได้ดีด้วย