ภาษีขายบ้านแบบสรุป ที่เจ้าของบ้านควรรู้

ภาษีขายบ้าน เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจก่อนมีการซื้อขาย กัน โดยเฉพาะผู้ขายที่ต้องมีการเสียภาษีมากว่าผู้ซื้อ หรือแทบจะทั้งหมด จึงต้องมีการคำนวณภาษีที่ต้องชำระให้ถี่ถ้วน เพราะสิ่งนี้อาจจะทำให้ผู้ขายหรือเจ้าของบ้านขาดทุนจากการขายบ้านได้ เพราะอัตราภาษีที่ต้องจ่ายไม่น้อยเลยทีเดียว 
วันนี้ทาง Baania จึงนำภาษีขายบ้านแบบสรุปจบครบในที่เดียวที่เจ้าของบ้านควรรู้มาฝากกัน

ภาษีขายบ้านคืออะไร 

ภาษีขายบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อขายบ้าน หรือค่าธรรมเนียมที่เราต้องชำระให้กับทางรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ โดยการคำนวณภาษีที่ต้องชำระ มาจากราคาที่ผ่านการประเมินอสังหาริมทรัพย์แล้ว 

ซึ่งเป็นราคาที่ได้รับการประเมินจากภาครัฐหรือเอกชน เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณค่าภาษีขายบ้าน และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ไม่ใช่การนำราคาขายจริงมาคำนวณ

        ยกตัวอย่างเช่น 

• ราคาขายบ้านจริง คือ 4 ล้านบาท
• ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ คือ 3.4 ล้านบาท 
• ราคาที่ต้องนำมาคำนวณภาษีขายบ้าน 3.4 ล้านบาท

ภาษีขายบ้าน เป็นภาษีที่ต้องชำระตามกฎหมายในประกาศพระราชบัญญัติภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 จึงต้องมีการเสียภาษี ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่กำลังอยู่อาศัย หรือรวมถึงการซื้อขายบ้านด้วยเช่นกัน 

ความแตกต่างระหว่างราคาขายกับราคาประเมินบ้าน 

หลายท่านอาจจะเกิดความสงสัยว่า ทำไมในการคำนวณเงินสำหรับเสียภาษีขายบ้านนั้น ถึงนำเอาราคาประเมินมาคำนวณ ทำไมไม่ใช้ราคาขายจริง 

• ราคาประเมิน คือ การประเมินราคาโดยรัฐ คือ กรมที่ดิน และเอกชน ที่จะมีการประเมินราคาซื้อขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ซื้อขายได้มีการกำหนดราคาที่เหมาะสม ซึ่งการประเมินราคาในเบื้องต้น จะดูจากจำนวนพื้นที่ ราคาตลาด เลขโฉนดของที่ดิน แต่ละประเภทจะมีราคาที่ต่างกัน ประเมินจากพื้นที่ตั้งของบ้าน เพื่อให้เกิดความเหมาะสม และเป็นธรรมกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย 
• ราคาขายจริง คือ ราคาที่ผู้ขายได้มีการนำราคาประเมินมากำหนดราคาให้เกิดความเหมาะสม และความน่าเชื่อถือ แต่อาจจะมีการกำหนดราคาให้ต่ำลง หรือเพิ่มขึ้น จากปัจจัยอื่น ๆ เช่น ค่าวัสดุของตัวบ้าน หรือการเจรจาตกลง เพิ่มลดของแลกเปลี่ยนต่าง ๆ ที่ให้ประโยชน์กับทั้งสองฝ่าย โดยเฉพาะปัจจัยในเรื่องของการเสียภาษีขายบ้าน ที่ทำให้ผู้ขายต้องคำนึงให้ดี เพราะอาจจะส่งผลให้ขาดทุนได้ 
• การคำนวณค่าภาษี จึงต้องเอาราคาประเมินมาคำนวณ เพราะได้รับการประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ และการกำหนดราคาจากภาครัฐและเอกชนนอกจากนี้การประเมินราคา ยังมีผลให้การทำเรื่องกู้เงิน หรือการให้เครดิตในการทำธุรกรรมการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ กับทางธนาคาร 

การขายบ้านต้องจ่ายค่าภาษีอะไรบ้าง

การซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อและผู้ขายต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียม 4 ประเภท ซึ่งการจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนมากจะเป็นหน้าที่ของผู้ขายเป็นหลัก หรือสามารถเจรจาตกลงกันเองได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมการโอน โดยต้องชำระ 2% เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อัตราร้อยละ 2 จากราคาที่ถูกประเมินแล้ว ซึ่งค่าธรรมเนียมการโอนสามารถเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้ ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าธรรมเนียมการโอน ทั้งนี้จึงขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งคู่ หรือจะใช้วิธีการจ่ายคนละครึ่งก็ได้ หรือคนละ 1% ก็ได้

2. ค่าอากรแสตมป์ โดยต้องชำระ 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือผู้ขายจะเสีย 1 บาท ทุก ๆ 200 บาท สำหรับค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ ผู้ขายคือผู้รับผิดชอบ

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยต้องชำระ 3.3% ผู้ขายจะมีการชำระในส่วนนี้ก็ต่อเมื่อ มีการครอบครองบ้านน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราที่กำหนดไว้ แต่ถ้าหากมีการครอบครองมากกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีไม่ต้องชำระ

4. ค่าภาษีเงินได้ หักภาษี ณ ที่จ่าย ในส่วนนี้ผู้ขายต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย ซึ่งต้องนำราคาขายบ้าน มาคำนวณค่าภาษีเงินได้ ตามราคาที่กำหนดในการประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติธรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 49 ทวิแห่งประมวลรัษฎากร ที่มีการพิจารณาจากจำนวนปีที่ครอบครอง 

การคำนวณภาษีขายบ้าน

การคำนวณภาษีขายบ้าน ต้องมีการชำระค่าธรรมเนียม ประกอบด้วย 4 ประเภท โดยท่านสามารถเข้าไปคำนวณค่าธรรมเนียมเหล่านี้ได้ทาง โปรแกรมคำนวณออนไลน์ของกรมสรรพากร ดังนี้

1. การคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน โดยต้องชำระ 2% ของราคาประเมินซื้อขาย ตัวอย่าง ดังนี้

• ราคาซื้อขาย = 4,000,000 บาท
• ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ = 3,400,000 บาท
• หักชำระ 2% = 68,000 บาท

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องชำระ คือ 68,000 บาท 

2. การคำนวณค่าอากรแสตมป์ โดยต้องชำระ 0.5% ของราคาซื้อขาย  ตัวอย่างการคำนวณ ดังนี้

• รายรับจากการขาย = 4,000,000 บาท
• ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ = 3,400,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์ที่ต้องชำระ คือ 20,000 บาท 

โปรแกรมคำนวณค่าอากรแสตมป์ออนไลน์
http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal5.asp

3. การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขาย ได้ถือครองที่ดินมาเกินกว่า 5 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีวิธีการคำนวณ ดังนี้

ภาษีธุรกิจ = รายรับ (ให้เลือกใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายจริงและราคาประเมิน) x อัตราภาษี (อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ = ร้อยละ 3.3) ตัวอย่างเช่น

• รายรับจากการขายบ้าน =  4,000,000 บาท
• ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์  =  3,400,000 บาท 
• หักภาษีธุรกิจในอัตราร้อยละ 3.3 = 120,000 บาท
• หักภาษีท้องถิ่น ร้อยละ 10 = 12,000 บาท

ภาษีธุรกิจที่ต้องชำระ คือ 132,000 บาท

โปรแกรมคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะออนไลน์
http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal4.asprdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal4.asp

4. การคำนวณภาษีเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย 

เนื่องจากการขายบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย เกิดเป็นรายได้ จึงต้องมีการเสียภาษีเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย โดยใช้อัตราการเสียภาษีตามจำนวนปีที่ครอบครอง 
สำหรับเกณฑ์การหักค่าภาษี จะขึ้นอยู่กับจำนวนปีที่ถือครองบ้าน ดังนี้

• จำนวนถือครองบ้าน  1 ปี หักค่าใช้จ่าย  8 %
• จำนวนถือครองบ้าน  2 ปี หักค่าใช้จ่าย  16 %
• จำนวนถือครองบ้าน  3 ปี หักค่าใช้จ่าย  23 %
• จำนวนถือครองบ้าน  4 ปี หักค่าใช้จ่าย  29 %
• จำนวนถือครองบ้าน  5 ปี หักค่าใช้จ่าย  35 %
• จำนวนถือครองบ้าน  6 ปี หักค่าใช้จ่าย  40 %
• จำนวนถือครองบ้าน  7 ปี หักค่าใช้จ่าย  45 %
• จำนวนถือครองบ้าน  8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่าย 50 %

ตัวอย่างเช่น
ราคาซื้อขายบ้านอยู่ที่ 4 ล้าน แต่ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ คือ 3.4 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าต้องคำนวณค่าภาษีตามราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ คือ 3.4 ล้านบาท

วิธีการคำนวณค่าภาษีเงินได้ หักภาษี ณ ที่จ่าย

• ราคาขายตามการประเมิน 3,400,000 บาท
• จำนวนปีที่ครอบครอง 5 ปี =  35% 
• คำนวณ 3,400,000 x 35% = 1,190,000 บาท
• หารด้วย 5 (ปีที่ถือครอง) = 1,190,000/5 = 238,000 บาท
• นำจำนวณเงินที่ได้ คือ 238,000 ไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  (1-300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%)
• คือ 238,000 x 5 % = 11,900  บาท
• หลังจากนั้นจำนวนเงินมาคูณกับจำนวนปีอีกครั้ง 11,900 x 5 ปี

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ คือ  59,500 บาท

ตัวอย่างอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องนำไปคำนวณกับภาษีเงินได้หักภาษี ณ ที่จ่าย 

• เงินได้สุทธิ 1-300,000 บาท ต้องเสียภาษีอัตราร้อย 5
• เงินได้สุทธิ 300,001-500,000 บาท ต้องเสียภาษีอัตราร้อย 10
• เงินได้สุทธิ 500,001-750,000 บาท ต้องเสียภาษีอัตราร้อย 15

โปรแกรมคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายออนไลน์ http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal3.asp

จะเห็นได้ว่า หน้าที่การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม จะเป็นหน้าที่ของผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็น ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจ และค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เว้นแต่ค่าธรรมเนียมการโอน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนนี้

ภาษีขายบ้าน มีหลายประเด็นที่เจ้าของบ้านหรือผู้ซื้อขายต้องทำความเข้าใจ เพราะการซื้อขายไม่ได้จบลงเพียงการเซ็นโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังต้องมีการจ่ายภาษีทั้ง 4 รูปแบบตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งแต่ละประเภทมีข้อแตกต่างกันตามอัตราของประเภทนั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตาม ฉะนั้น ในฐานะผู้ซื้อและผู้ขายจึงต้องให้ความสำคัญกับเนื่องภาษีขายบ้านเป็นพิเศษ