เปิดกรุ “ที่ราชพัสดุ” เชียงใหม่เอกชนมีลุ้นประมูลเพื่อพัฒนา

การบริหารจัดการ "ที่ราชพัสดุ" หรือที่ดินของรัฐให้เกิดประโยชน์สูงสุดเป็นนโยบายที่รัฐบาลให้ความสำคัญซึ่งสำนักงานธนารักษ์แต่ละพื้นที่มีอำนาจหน้าที่ในการจัดการที่ราชพัสดุตามกฎกระทรวงสำหรับจังหวัดเชียงใหม่มีพื้นที่ครอบคลุม 25 อำเภอ ปัจจุบันมีที่ราชพัสดุที่ขึ้นทะเบียนกว่า 4,000 แปลงหรือประมาณ 218,000 ไร่ มีการใช้ประโยชน์หลากหลายประเภท ทั้งนี้คุณ “สมเกียรติ บุญทัน” ผู้อำนวยการส่วนจัดการฐานข้อมูลสำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้เล่าถึงภาระหน้าที่และนโยบายการใช้ประโยชน์ที่ราชพัสดุในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่ไว้อย่างน่าสนใจ

ที่ราชพัสดุคืออะไร

หลายคนคงมีคำถามว่าที่ราชพัสดุคืออะไร ที่ราชพัสดุคืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินของแผ่นดินทุกชนิดยกเว้นที่ดินรกร้างว่างเปล่าและที่ดินที่มีผู้เวนคืนหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของประชาชนใช้ร่วมกันเช่นพื้นที่ชายตลิ่ง, ทางน้ำ,ทางหลวง, ทะเลสาบและอสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล, องค์การปกครองท้องถิ่นไม่ถือว่าเป็นที่ราชพัสดุ ที่ราชพัสดุได้มาจากหลายปัจจัยได้แก่ ประกาศสงวนไว้ใช้ในราชการ, ตกเป็นของรัฐบาลจากการค้างชำระภาษี, จัดซื้อด้วยเงินงบประมาณ, เป็นโบราณสถาน กำแพงเมือง คูเมือง, โดยคำพิพากษาของศาล, ที่ดินเหลือจากการเวนคืนที่รัฐบาลจ่ายเงินชดเชย, โดยคำสั่งนายกรัฐมนตรีตามธรรมนูญการปกครอง, เอกชนบริจาคให้ราชการและโดยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินรกร้างว่างเปล่า ดังนั้นที่ราชพัสดุจึงมีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในทางราชการ แต่หากที่ราชพัสดุแปลงใดไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทางราชการหรือไม่ได้สงวนไว้เพื่อประโยชน์ในราชการกรมธนารักษ์จะนำมาจัดหาประโยชน์โดยการจัดให้เช่าหรือโดยวิธีการจัดทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นนอกเหนือ จากการจัดให้เช่า ซึ่งการจัดหาประโยชน์ขึ้นอยู่กับสภาพทำเลของที่ราชพัสดุ โดยคำนึงถึงประโยชน์ด้าน, เศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก

การบริหารจัดการที่ราชพัสดุเป็นอย่างไร

กรมธนารักษ์มีแนวทางบริหารจัดการที่ราชพัสดุตามวัตถุประสงค์ด้านต่างๆ ได้แก่ การใช้ที่ราชพัสดุในทางราชการ คือให้กระทรวง ทบวง กรม องค์การปกครองท้องถิ่นหรือหน่วยงานของรัฐ หรือองค์กรอื่นของรัฐใช้ประโยชน์เป็นอาคารสถานที่ราชการ อาทิ เป็นศูนย์ราชการ, ที่ทำการศาลากลางจังหวัด, โรงเรียน, โรงพยาบาล, ที่ว่าการอำเภอ, สถานีตำรวจและใช้ราชการทหารเป็นต้นการใช้ที่ราชพัสดุทางด้านเศรษฐกิจ แบ่งเป็น 2 กรณีคือ 1) การพัฒนาที่ราชพัสดุในเชิงพาณิชย์โดยการเปิดประมูลหาผู้ลงทุนปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์, 2) ที่ราชพัสดุจัดให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการเกษตรซึ่งหากทำเลมีการเปลี่ยนแปลงก็อาจจะพิจารณาให้สิทธิผู้เช่าเดิมโดยกำหนดเงื่อนไขเช่นเดียวกับข้อ 1) หรืออาจแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมนอกจากนี้กรมธนารักษ์ยังสามารถนำที่ราชพัสดุไปจัดหาประโยชน์โดยวิธีจัดทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นนอกเหนือจากการจัดให้เช่า แต่ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อาทิ การเช่าอาคารราชพัสดุประเภทโรงแรม, ตลาด, ตึกแถว (สำหรับการพาณิชย์), โรงภาพยนตร์, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้นการใช้ที่ราชพัสดุทางด้านสังคมและสิ่งแวดล้อม เพื่อพัฒนาทรัพยากรมนุษย์และยกระดับคุณภาพชีวิตโดยใช้เป็นที่ตั้งโรงเรียน, มหาวิทยาลัยของรัฐ, โรงพยาบาลของรัฐ, จัดทำโครงการที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อย, จัดสร้างสวนสาธารณะทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กรวมถึงการใช้เป็นที่ตั้งวัด

เอกชนสามารถใช้ประโยชน์ที่ราชพัสดุได้หรือไม่

โดยทั่วไปผู้ใช้ที่ราชพัสดุ หลักๆ คือกระทรวง ทบวง กรม องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หน่วยงานของรัฐหรือองค์กรอื่นของรัฐ แต่หากที่ราชพัสดุที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทางราชการจะนำมาจัดหาประโยชน์โดยการจัดให้เช่าหรือโดยวิธีการจัดทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นนอกเหนือจากการจัดให้เช่าก็ได้ในกรณีที่เป็นการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุที่ถูกบุกรุกจะดำเนินการจัดให้เช่าในระยะยาว เช่นอยู่อาศัยหรือทำการเกษตร แต่หากสภาพทำเลนั้นเปลี่ยนแปลงไปโดยสามารถพัฒนาให้เป็นแหล่งธุรกิจได้เช่น ทำเป็นหอพักหรืออาคารพาณิชย์ให้เช่าผู้เช่าเดิม สามารถยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์และปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กรมธนารักษ์กำหนดในกรณีที่ที่ราชพัสดุอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมเป็นส่วนราชการจะนำไปเปิดประมูลเพื่อหาผู้ลงทุนปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ หรือหากเอกชนเห็นว่ามีที่ราชพัสดุทำเลใดที่ไม่มีการพัฒนามาเป็นเวลานานสามารถยื่นคำขอใช้ที่ราชพัสดุต่อสำนักงานธนารักษ์พื้นที่พร้อมทั้งแจ้งเหตุผลและความจำเป็นในการขอใช้ที่ราชพัสดุนั้น โดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้ว่าราชการจังหวัดและให้ทำความตกลงกับกรมธนารักษ์ ซึ่งในกรณีหลังนี้จะพิจารณาว่ามีเอกชนที่เข้ามายื่นคำขอกี่ราย มีความเหตุผลและความจำเป็นมากน้อยเพียงไร หากเห็นว่าสมควรต่อการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุนั้นก็จะเปิดประมูลให้แก่ภาคเอกชนอีกครั้งในส่วนของจังหวัดเชียงใหม่ที่ดินบริเวณย่านหนองฮ่อถือว่าเป็นทำเลที่มีการเช่าที่ดินในที่ราชพัสดุมากที่สุดและยังมีราคาค่าเช่าสูงอีกด้วย เนื่องจากติดถนนใหญ่กว้าง 20 เมตร แบบ 4 ช่องจราจรและยังเป็นที่ตั้งของศูนย์ประชุมนานาชาติเชียงใหม่ถือเป็นย่านเศรษฐกิจที่มีศักยภาพ  นอกจากนั้นย่านนิมมานเหมินท์ยังมีที่ดินมหาวิทยาลัยเชียงใหม่อีกกว่า 2,000 ไร่ แม้จะเป็นที่ราชพัสดุแต่การใช้ประโยชน์เพื่อการศึกษาจึงไม่ต้องเสียค่าเช่าและการใช้ประโยชน์อื่นๆ มหาวิทยาลัยเป็นผู้บริหารจัดการเองจำนวนที่ราชพัสดุและการใช้ประโยชน์ในพื้นที่จังหวัดเชียงใหม่เป็นอย่างไรข้อมูลสำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ ณ วันที่ 14 กันยายน 2558 พบว่าที่ราชพัสดุของจังหวัดเชียงใหม่ มีที่ดินรวม 4,161 แปลง เนื้อที่ 218,067 ไร่ เป็นมูลค่าตามราคาประเมินกว่า 219,893 ล้านบาท มีสิ่งปลูกสร้าง 13,715 หลัง มูลค่าสิ่งปลูกสร้างรวมกว่า 9,307 ล้านบาทส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตัวเมืองโดยจำแนกตามประเภททะเบียน ได้แก่

1.ประเภททะเบียนทั่วไป เช่นที่ตั้งของส่วนราชการหรือพื้นที่จัดให้เช่ามีที่ดิน 2,385 แปลง เนื้อที่ประมาณ 100,222 ไร่ คิดเป็นราคาประเมินกว่า 206 ล้านบาท มีสิ่งปลูกสร้าง 10,186 หลัง มูลค่ารวมกว่า 8,125 ล้านบาท

2.ประเภทอุตสาหกรรม เช่น ที่ตั้งโรงงานยาสูบ, โรงงานสุราหรืออุตสาหกรรมห้องเย็น มีที่ดิน 69แปลง เนื้อที่ประมาณ 2,342 ไร่ คิดเป็นราคาประเมินกว่า 1,170 ล้านบาท มีสิ่งปลูกสร้าง 650 หลัง มูลค่ารวมกว่า 78 ล้านบาท, 3.ประเภทสาธารณประโยชน์ เช่น คลองชลประทาน มีที่ดิน 1,707 แปลง เนื้อที่กว่า 115,501 ไร่ คิดเป็นราคาประเมิน 12,341 ล้านบาท มีสิ่งปลูกสร้าง 4 หลัง มูลค่ารวมกว่า 1.5 ล้านบาท

4.ประเภทสิ่งปลูกสร้างของรัฐที่ปลูกบนที่ดินที่ไม่ใช่ที่ราชพัสดุ เช่น อาคารของรัฐที่ตั้งอยู่บนที่ดินของวัด พบว่ามีสิ่งปลูกสร้างจำนวน 2,875 หลัง มูลค่ารวมกว่า 1,101 ล้านบาท แนวโน้มที่ราชพัสดุในจังหวัดเชียงใหม่จะเพิ่มสูงขึ้นจากสาเหตุหลายหลักๆ ได้แก่ การยึดทรัพย์มีสัดส่วนกว่าร้อยละ 40, การบริจาคร้อยละ 30 ที่เหลือมาจากการเวนคืนที่ดินและอื่นๆ

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินราชพัสดุจังหวัดเชียงใหม่พบว่าใช้ในราชการ 3,974 แปลง, จัดให้เช่าหรือโดยวิธีอื่นนอกเหนือจากการจัดให้เช่าเช่น เพื่ออยู่อาศัย เพื่อการเกษตรหรือเพื่อปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ 142 แปลง, สงวนเพื่อใช้ในราชการ 107 แปลง

การกำหนดอัตราค่าเช่าค่าทดแทนและค่าธรรมเนียมที่ราชพัสดุเป็นอย่างไร

หลักเกณฑ์และวิธีการพิจารณากำหนดค่าเช่า ค่าทดแทน ค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภท เช่น การเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัย, เพื่อการเกษตรหรือการเช่าอื่นๆ เช่นเช่าที่ดินเพื่อทำเป็นที่จอดรถและการเช่าอาคารที่ราชพัสดุ โดยพิจารณาจากสภาพแวดล้อมและที่ตั้งของที่ราชพัสดุ ส่วนระยะเวลาของสัญญาเช่ามีความยืดหยุ่นตามการใช้ที่ดินแต่ละประเภทสามารถตรวจสอบรายละเอียดได้ทางเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ www.treasury.go.th หรือสอบถามได้ที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่เชียงใหม่ได้ทุกวันทำการ

การใช้ประโยชน์ที่ราชพัสดุในจังหวัดเชียงใหม่จะเห็นได้ว่ากว่าร้อยละ 90 จะใช้ในส่วนราชการ หลายหน่วยงานยังมีพื้นที่ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์แต่อย่างใด เป็นไปได้หรือไม่ว่ากรมธนารักษ์ ซึ่งมีภาระหน้าที่ในการบริหารจัดการที่ราชพัสดุของจังหวัดจะมีแนวทางพิจารณาการให้เอกชนได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุมากขึ้น เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดและช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและเศรษฐกิจของจังหวัดให้ดียิ่งขึ้น...