ส่อง 5 ทำเลฮอตผุดโครงการใหม่ 2เดือน

ปี 2561 เป็นอีกปีที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ลงทุนกันอย่างคึกคัก ตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า 29 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมีมูลค่าการลงทุนรวมกันมากกว่า 611,800 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลจะมีหน่วยโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2561 ประมาณ 117,100 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ราวๆ 2.8% 

เปิดบ้านแนวราบมากกว่าคอนโด 3 เท่า
ขณะที่ Baania ได้รวบรวมแผนการลงทุนของบริษัทอสังหาฯรายใหญ่ 12 ราย พบว่า มีแผนจะพัฒนาโครงการรวมกัน 329 โครงการ มูลค่ารวม 447,423 ล้านบาท หรือกว่า 70% ของมูลค่าโครงการที่ลงทุนโดย 29 บริษัท ทั้ง 12 ราย มีเป้ายอดขายรวมกันมูลค่า 344,642 ล้านบาท มีเป้าหมายรายได้รวม 286,600 ล้านบาท และที่น่าสนใจสำหรับปีนี้คือ แต่ละบริษัทหันมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์รวมกัน 247 โครงการ ขณะที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนโครงการใหม่เพียง 82 โครงการ หรือมากกว่าถึง 3 เท่าตัว 
“เท่าที่ดูแผนการเปิดโครงการใหม่ของแต่ละบริษัทจะเห็นว่า ปีนี้จะเป็นปีของบ้านแนวราบ เพราะแต่ละบริษัทแม้แต่บริษัทที่ไม่เคยทำก็หันมาเปิดโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น เป็นเพราะคอนโดมิเนียมในเมืองมีราคาแพงขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าจึงเป็นทางเลือกที่เข้ามาทดแทน ซึ่งบริษัทเองก็หันมาเปิดทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น” นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็น 

5 ทำเลฮอตปี 60 และ 2 เดือนแรกปี 61 
ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สำรวจโครงการเปิดใหม่ 2 เดือนแรกของปี 2561 พบว่า มีโครงการเปิดใหม่รวม 9,355 หน่วย แบ่งเป็น แบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 4,420 หน่วย ประกอบด้วยทาวน์เฮ้าส์ 2,764 หน่วย และบ้านเดี่ยว 1,354 หน่วย ที่เหลือเป็นบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ โดยราคาที่เปิดขายส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท
สำหรับ 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวกันมากสุด
อันดับ 1 ได้แก่ สมุทรปราการ เช่นเดียวกับปีที่แล้วทั้งปีจังหวัดสมุทรปราการก็มียอดเปิดตัวใหม่เป็นอันดับ 1 เช่นกัน 
อันดับ 2 ทั้งใน 2 เดือนแรกของปี 2561 และตลอดทั้งปี 2560 เป็นของลำลูกกา คลองหลวงธัญบุรี หนองสือ 
อันดับ 3 ของ 2 เดือนแรก ได้แก่ เมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก ขณะที่ทั้งปี 2560 อันดับ 3 ได้แก่ บางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย 
อันดับ 4 ได้แก่ ทำเลบางเขน สายไหม ดอนเมือง หลักสี่ ขณะที่ปี 2560 ได้แก่ มีนบุรี หนองจอก คลองสามวา ลาดกระบัง 
อันดับ 5 ได้แก่ เมืองนนทบุรี - ปากเกร็ด ทั้งในช่วง 2 เดือนแรก และตลอดทั้งปี 2560 

ส่วนคอนโดมิเนียม 2 เดือนแรกมีโครงการเปิดใหม่จำนวน 4,935 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอนจำนวน 3,909 หน่วย อีก 885 หน่วย เป็นขนาด 2 ห้องนอน ส่วนห้องสตูดอโอมีเพียง 79 หน่วย เช่นเดียวกับห้องชุด 3 ห้องนอนขึ้นไปมีเพียง 62 หน่วย ขณะที่ราคาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท 
สำหรับ 5 ทำเลแรกที่มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ได้แก่
อันดับ 1 ห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง ส่วนในปี 2560 ทั้งปี ทำเลอันดับ 1 ได้แก่ ธนบุรี 
อันดับ 2 ของทำเลที่เปิดตัวคอนโดมิเนียมมาดสุดในรอบ 2 เดือน ได้แก่ ธนบุรี สลับที่กับทำเล ห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง ที่เป็นอันดับ 2 ในปี 2560 
อันดับ 3 ของ 2 เดือนแรก ปี 2561 ได้แก่ นนทบุรี ส่วนในปี 2560 ทำเลอันดับ 3 ได้แก่สุขุมวิทตอนต้น 
อันดับ 4 คอนโดที่เปิดตัวใน 2 เดือนแรก ได้แก่ ปทุมวัน ขณะที่ปี 2560 ทำเลอันดับ 4 ได้แก่ นนทบุรี
อันดับ 5 ของคอนโดที่เปิดตัวใน 2 เดือนแรก ได้แก่ สุขุมวิทตอนกลาง ขณะที่ปี 2560 อันดับ 5 ได้แก่ พญาไท ราชเทวี  

คอนโดเร่งเครื่องขยายตลาดต่างชาติ
แม้ว่าในปีนี้จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จะลดน้อยลงจากการชะลอการเปิดโครงการของผู้ประกอบการ เนื่องจากในปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมไปถึง 153 โครงการ จำนวน 69,574 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 296,690 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ 8.5%, 24.4% และ 49.3% ตามลำดับ 
การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมจึงยังรุนแรงมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่มีซัพพลายเกินความต้องการของตลาด และอีกทางออกหนึ่งของผู้ประกอบการคือการหันไปทำตลาดในต่างประเทศมากขึ้น จะเห็นได้ว่าทุกบริษัทที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตางตั้งเป้ายอดขายของกลุ่มต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน 
ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้ประเมินว่า  สัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็นชาวต่างชาติจะเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อยมาอยู่ที่ 25% ของธุรกรรมการซื้อขายคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่ผ่านของซีบีอาร์อี    และคาดการณ์ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังคงซื้อที่พักอาศัยในไทยทั้งระดับหรูและระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการพยายามทำการตลาดในต่างประเทศมากขึ้น โดยมีกลุ่มผู้ซื้อหลัก 3 อันดับแรก ได้แก่ จีน 28% ฮ่องกง 14% สิงคโปร์ 8% 
“ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องทั้งความต้องการซื้อในประเทศและจากต่างประทศ ขณะเดียวกันเมื่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคมีเพิ่มขึ้น และธนาคารเริ่มผ่อนคลายการปล่อยสินเชื่อ โดยในไตรมาส 4 ของปีที่ผ่านมามีอัตราการขยายตัวของสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้นถึง 30% จะทำให้สินค้าเหลือขายในตลาดดูดถูกซับออกไปมากขึ้น” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังกัวลอยู่ว่า กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่แห่แหนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคักในช่วงที่ผ่านมานั้น เอาเข้าจริงๆ เมื่อถึงเวลาที่โครงการสร้างเสร็จจะโอนกันมากน้อยเท่าไหร่ หากเกิดปัจจัยที่แปรเปลี่ยนไป เช่น อาจมีการใช้มาตรการทางการเงินของจีนในการออกไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เป็นต้น
“คงต้องรอดูว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับการซื้อขายคอนโดมิเนียมของต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา เมื่อถึงเวลาโอนแล้วจะมาโอนกันมากน้อยแค่ไหน โดยในช่วงปีนี้ และปีหน้าก็น่าจะรู้ผล เพราะเป็นช่วงที่คอนโดที่ทำตลาดกับต่างชาติจะเริ่มเสร็จและโอน” นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ตั้งข้อสังเกต 

แม้ว่าตลาดในปี 2561 จะมีปัจจัยสนับสนุนต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการขยายตัวของเศรษฐกิจที่เป็นแรงส่งสำคัญที่จะทำให้เกิดความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งในช่วง 2 เดือนเศษของปี 2561 หลายๆ บริษัท ก็มียอดขายที่ดีขึ้น มีคนเข้าโครงการมากขึ้น แต่ก็ยังเป็นการฟื้นตัวที่เปราะบางและยังต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง