คอนโดใหม่ไตรมาสแรกซัพพลายพุ่ง 35%

คอลลิเออร์ส วิเคราะห์ตลาดคอนโดไตรมาสแรก ซัพพลายใหม่ขยายตัว 35% การลงทุนกระจายออกตามแนวรถไฟฟ้าใหม่ ขณะที่กำลังซื้อเริ่มขยับ เผยโครงการใหม่ราคาเพิ่มอีก 3%

บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ไตรมาส 1 ปี 2561 พบว่า อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีประมาณ 14,050 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวม 54,636 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 ประมาณ 35% และมากที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงไตรมาส 1 ใน  4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการเพิ่มขึ้นของหน่วยเปิดขายใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการต่อภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเจน จึงส่งผลต่อความต้องการคอนโดมิเนียมที่เพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ ประมาณ 70% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2560 ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก นอกพื้นที่ของเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT แต่ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังก่อสร้าง โดยในบางพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างกลายเป็นทำเลยอดนิยมที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการเปิดขายโครงการใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานครชั้นใน

ดังนั้นเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่จะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการหลายรายพยายามหาทำเลใหม่ๆ ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำ เงินสีส้ม และสีเขียว จึงกลายเป็นทำ เลใหม่ที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปี.2561 และในอีกหลายปีข้างหน้า

คาดว่า คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2561 อาจจะเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ประมาณ 3-5% หรืออยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิต แต่ก็ยังคงขึ้นอยู่กับกำลังซื้อในช่วงที่เหลือของปี 2561 รวมไปถึงภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ขณะที่ ณ เดือนมีนาคม ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมประมาณ 548,367 ยูนิต ที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดในกรุงเทพฯ (ไม่รวมหน่วยคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยการเคหะแห่งชาติ) โดยคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกประมาณ 63% ของหน่วยที่จดทะเบียนอาคารชุดทั้งหมด

ในด้านอุปสงค์ ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยศูนย์พยากรณ์ เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้า ยังคงเพิ่มขึ้นจากเดือนธันวาคม 2560 (56%) โดยในเดือน มีนาคม พ.ศ.2561 พบว่าอยู่ที่ประมาณ 57% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การที่ความเชื่อมั่นปรับลดลงนั้นสะท้อนให้เห็นความเชื่อมั่นของคนไทยต่อภาวะเศรษฐกิจประเทศไทยในระยะยาว การขยายตัวในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาเกิดจากภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศไทยที่มีสัญญาณบวก และขยายตัวมาตั้งแต่ปี 2560

สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 53% ซึ่งใกล้เคียงกับหลายไตรมาสก่อนหน้านี้ แต่ว่ามากกว่าช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2560 ซึ่งอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นคนไทยเพิ่มขึ้น และ ภาพรวมของเศรษฐกิจของประเทศไทยที่มีสัญญาณบวก

ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขาย ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 131,660 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากไตรมาสที่ 1 ปี 2560 ขณะที่ ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสประมาณ 3-5% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและรูปแบบของโครงการ โดยที่คอนโดมิเนียมในช่วงราคา 100,000-150,000 บาทต่อตร.ม. ยังคงเป็นช่วงระดับราคาที่ขายดีที่สุด โดยที่ประมาณ 85% ของหน่วยที่อยู่ระหว่างการขายปิดการขายไปแล้ว

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2561 อาจจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมายเมื่อเทียบกับปี 2560 โดยเฉพาะความต้องการในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ เนื่องจากคอนโดมิเนียมเหลือขายในตลาดที่ยังมีอยู่จำนวนมาก นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังพยายามขายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วออกไปให้เร็วที่สุด ดังนั้นผู้ประกอบการหลายรายจึงมีการลดราคาขายหรือมีข้อเสนอพิเศษสำหรับคอนโดมิเนียมที่พร้อมเข้าอยู่และเหลือขายอยู่ในตลาด

ด้านราคาขาย คอนโดมิเนียมในเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างใหม่และที่ดินเปล่าที่มีศักยภาพที่เหลือน้อยลงในกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าBTS และ MRT เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ซึ่งราคาที่ดินที่สูงขึ้นมีผลโดยตรงต่อราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามราคาขายเฉลี่ยยังขึ้นอยู่กับทำเล ผู้ประกอบการ และรูปแบบโครงการ

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 133,000 บาทต่อตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 3% จากไตรมาสที่ผ่านมา เพราะว่ามีโครงการระดับ High-end และ Luxury ไม่มาก ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปรับเพิ่มขึ้นทุกไตรมาสประมาณ 3–5%ต่อไตรมาสขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง และรูปแบบโครงการ

โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS มีราคาขายมากว่า 250,000 บาทต่อตร.ม.ไปแล้ว และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกไตรมาส ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นประมาณ 5–10% ต่อปี และยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2561

ปัจจัยสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพ มหานครคือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่หรือคอนโดมิเนียมมือสองที่ยังคงขายอยู่ในตลาดและมีราคาขายต่ำกว่าโครงการใหม่ๆ ในทำเลเดียวกัน ราคาที่ดินก็เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมเช่นกัน