รู้ไว้ไม่เสียหายถ้าหากจะจำนองอสังหาริมทรัพย์

การจำนองนั้นเป็นทางออกของปัญหาการเงินที่หลายๆ คนเลือกใช้ เพราะอุบัติเหตุทางการเงินมักอาจจะมาในเวลาที่ขาดความพร้อมทางการเงินนั่นเอง การจำนองจึงเป็นตัวเลือกที่ยังคงมีความจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดเป็นจำนวนมาก ซึ่งในบทความนี้ได้นำเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการจำนองมาฝาก

1. การจำนองคืออะไร

การจำนองคือการใช้อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางอย่างไปเป็นหลักประกันในการกู้เงินจากสถาบันการเงิน หรือบุคคลอื่นๆ นั่นเอง ซึ่งการจำนองนั้นถ้าไม่มีเงินไปใช้คืนตามระยะเวลา และเงื่อนไขที่ได้ทำการตกลงกันไว้อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่นำไปวางไว้ก็จะตกเป็นของผู้ที่ให้กู้เงิน แต่ถ้ามีการใช้คืนภายใต้เงื่อนไขที่ได้ตกลงกันไว้ที่อสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ที่ทำไปวางเป็นหลักประกันก็จะกลับมาเป็นของผู้จำนองเหมือนเดิม

2. จำนองอะไรได้บ้าง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำมาจำนองได้นั้นต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้นำมาจำนองได้ครอบครองอย่างถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น หมายความว่าต้องมีชื่อครอบครองอย่างถูกต้อง และไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีหนี้สินผูกพันในด้านอื่นๆ อีกด้วย ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่สามรถนำมาจำนองได้ก็คือ โฉนดที่ดิน บ้าน โรงงาน โรงเรือน โกดัง คอนโดมิเนียม รวมไปถึงสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ก็สามารถนำมาจำนองได้เช่นกัน

สำหรับสิ่งที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ แต่สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์เพื่อประกันการชำระหนี้ได้นั้น ตามกฎหมายเรียกว่า “สังหาริมทรัพย์พิเศษ”  ซึ่งกำหนดไว้ 4 อย่างด้วยกัน ได้แก่ เรือกำปั่นหรือเรือที่มีระวางตั้งแต่ 6 ตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป, แพที่อยู่อาศัย, สัตว์พาหนะ,สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่ตามที่กฎหมายอนุญาตให้จดทะเบียนจำนองได้ เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น

3. จำนองแตกต่างจากจำนำอย่างไร

ความเหมือนกันระหว่างการจำนอง กับการจำนำนั้นคือการที่บุคคลหนึ่งไปขอยืมเงินจากอีกบุคคลหนึ่งโดยมีการนำทรัพย์ที่มีค่าไปวางไว้เป็นหลักประกันการชำระหนี้ และจะถูกยึดทรัพย์นั้นเมื่อไม่ชำระหนี้ตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยการจำนองผู้ไปขอจำนองจะยังมีสิทธิในการใช้ประโยชน์บนทรัพย์จำนองอย่างครบถ้วน ไม่มีการยึดเอาไว้ ต่างจากการจำนำที่ผู้ให้จำนำจะเก็บทรัพย์นั้นไว้จนกว่าจะมีการใช้หนี้อย่างครบถ้วนจึงจะคืนทรัพย์ให้

แต่การจำนองจะแตกต่างกับการจำนำคือทรัพย์ที่สามารถนำมาใช้จำนองได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายจะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น ต่างจากการจำนำที่ใช้สังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าทั่วไป อย่างเช่น ทอง เครื่องประดับ รถยนต์ มาเป็นหลักประกันในการจำนำ และการจำนองต้องมีการจดทะเบียนอย่างถูกต้องต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น การจำนองจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

4. ก่อนจำนองต้องเตรียมตัวอย่างไร

การจำนองนั้นเป็นเรื่องที่เกี่ยวพันกับข้อกฎหมายต่างๆ การเตรียมตัว และเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนการจำนองจึงถือว่าเป็นเรื่องสำคัญ เพราะว่าการจำนองนั้นไม่ได้พิจารณาเพียงแค่มูลค่าของหลักทรัพย์ที่นำมาจำนองเท่านั้น ยังพิจารณาไปถึงความน่าเชื่อถือ และความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ยื่นจำนองอีกด้วย

คุณสมบัติของผู้ยื่นจำนอง คุณสมบัติของผู้ยื่นจำนองนั้นก็เหมือนกับการกู้เงินในกรณีอื่นๆ คือมีการพิจารณาตามข้อตกลงของแต่ละสถาบันการเงิน หรือของผู้ที่ให้จำนอง ซึ่งรายละเอียดทั่วไปของผู้ยื่นจำนองได้แก่ มีสัญชาติไทย และมีอายุมากกว่า 20 ปี ถ้าเป็นเจ้าของกิจการต้องมีการดำเนินกิจการต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กำหนด

ถ้าเป็นพนังงานประจำก็ต้องทำงานอย่างต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กำหนดเช่นกัน ส่วนในกรณีที่เป็นการกู้ร่วมก็เป็นไปตามเงื่อนไขที่ผู้รับจำนองกำหนด ว่าจะกู้ร่วมได้กี่คน และต้องมีความเกี่ยวข้องกันอย่างไรตามกฎหมาย

เอกสารสำหรับการยื่นจำนอง เอกสารต่างๆ ที่ใช้ในการยื่นจำนองก็จะคล้ายเคียงกับการยื่นขอกู้เงินคือเอกสารรับรองสถานะต่างๆ ของตัวผู้ยื่นจำนอง ไม่ว่าจะเป็นสำเนาบัตรประชาน ทะเบียนบ้าน หนังสือสำคัญการเปลี่ยนชื่อ หนังสือรับรองเงินเดือน สำเนาบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน  ถ้าแต่งงานแล้วก็จะมีเอกสารต่างๆ ของคู่สมรส และทะเบียนสมรส

ถ้าเป็นเจ้าของกิจการต้องมีหนังสือจดทะเบียนบริษัท หนังสือจดทะเบียนการค้า หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ หนังสือบริคณห์สนธิ อาจรวมไปถึงหลักฐานต่างๆ ในการดำเนินธุรกิจที่แสดงถึงการผลประกอบการของกิจการนั้นๆ อีกด้วย แต่ที่สำคัญที่สุดในการยื่นจำนองคือเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์ที่ต้องการนำมาจำนองนั่นเอง

5. ลักษณะทางกฎหมายของสัญญาจำนองเป็นอย่างไร

ในทางกฎหมายนั้นสัญญาจำนองเป็นสัญญาเงินกู้รูปแบบหนึ่งที่มีการเอาอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษมาเป็นสิ่งค้ำประกัน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษนั้นเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น ไม่ใช่ทรัพย์สินที่เสื่อมมูลค่าลง ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ทำให้เป็นหลักประกันที่มั่นคงในการกู้ยืมเงินนั่นเอง

สัญญาจำนองไม่ใช่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่นำไปเป็นหลักประกันในการจำนอง ผู้รับจำนองไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์นั้นได้จนกว่าจะมีการผิดเงื่อนไขในสัญญาจำนองของผู้ยื่นจำนอง ซึ่งต้องผ่านกระบวนการอีกหลายอย่างกว่าจะได้สินทรัพย์นั้นมาครอบครองอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

6. รายละเอียดในหนังสือสัญญาจำนองมีอะไรบ้าง

สำหรับรายละเอียดต่างๆ ในหนังสือสัญญาจำนองนั้นเป็นเรื่องที่ผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายต้องใส่ใจ และรับทราบในรายละเอียดต่างๆ ด้วยความเข้าใจที่ตรงกัน เนื่องจากรายละเอียดของหนังสือสัญญาจำนองนั้นจะเป็นข้อผูกพันทางกฎหมายทันทีที่มีการลงลายมือชื่อครบถ้วน และสัญญาจำนองมีความถูกต้องสมบูรณ์ ซึ่งรายละเอียดต่างๆ ในหนังสือสัญญาจำนองนั้น ได้แก่

รายละเอียดของสินทรัพย์ ไม่ว่าสินทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกันในการจำนองนั้นจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์พิเศษ สินทรัพย์เหล่านั้นต้องมีรายละเอียดที่ครบถ้วน ยกตัวอย่างเช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน เลขที่บ้าน ตำแหน่งที่ตั้งที่ชัดเจน มีชื่อถนน ชื่อซอย ตำบล เขต จังหวัด อย่างครบถ้วน ถ้าเป็นกรณีของการจำนองห้องพักในคอนโดมิเนียม ต้องมีเลขที่ห้อง ชั้น หมายเลขตึก ชื่อโครงการ และที่ตั้งของโครงการด้วย

รายละเอียดของวันที่ทำสัญญา ในสัญญาจำนองต้องระบุเรื่องวันที่ทำสัญญา และสถานที่ทำสัญญาอย่างชัดเจนว่าสัญญานี้ถูกทำขึ้นเมื่อไหร่ วัน เดือน ปี ที่สำคัญต้องระบุ รวมไปถึงสถานที่ทำสัญญาด้วย

รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดของคู่สัญญาคือ รายละเอียดของทั้งฝ่ายที่ตกลงทำสัญญาจำนองกันนั่นเอง ทั้งผู้ยื่นของจำนอง และผู้รับจำนอง ซึ่งจะมีในเรื่องของ ชื่อ – สกุล เลขที่บัตรประชนชน ที่อยู่ปัจจุบัน ที่อยู่ที่ติดต่อได้ เบอร์โทรศัพท์ รวมไปถึงผู้ที่สามารถติดต่อได้ในกรณีฉุกเฉิน เป็นต้น

รายละเอียดข้อตกลง รายละเอียดของข้อตกลงในสัญญาจะเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับจำนวนเงินในการกู้ ระยะเวลาในการใช้คืน อัตราดอกเบี้ย รวมไปถึงรายละเอียดต่างๆ เมื่อในกรณีที่มีการผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งรายละเอียดทั้งหมดนี้ต้องได้รับการยินยอมจากคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย รวมไปถึงชื่อของคนกลางที่จะเป็นถือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นๆ ระหว่างที่มีการจำนองอยู่อีกด้วย

การลงชื่อในสัญญา สัญญาจำนองจะสมบูรณ์ได้ต่อเมื่อมีการลงชื่อในสัญญาจำนองนั้นอย่างครบถ้วน ซึ่งผู้ที่จำเป็นต้องลงชื่อในสัญญาจำนองได้แก่ ผู้ทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่าย พยาน 2 คน เจ้าพนักงานที่ดิน ผู้เขียนสัญญา ผู้ตรวจสัญญา และสัญญาจำนองต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้นจึงจะเป็นสัญญาที่สมบูรณ์

7. อัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดินคิดอย่างไร  

สำหรับการจำนองนั้นไม่มีการกำหนดดอกเบี้ยขั้นต่ำไว้ แต่มีการกำหนดดอกเบี้ยสูงสุดไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี ซึ่งดอกเบี้ยนั้นจะมีอัตราการคิดที่แตกต่างกันไปสำหรับผู้ที่รับจำนองแต่ละราย ซึ่งเงื่อนไขในการคิดดอกเบี้ยจะเป็นการคิดในรูปแบบดอกเบี้ยคงที่ หรือดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอกก็ได้

ยกตัวอย่างเช่น ไปกู้เงินด้วยวิธีการจำนองมา 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 7% ต่อปี ระยะเวลาในการชำระหนี้ 10 ปี ในรูปแบบของลดต้นลดดอก จะมียอดต้องชำระรายเดือนที่ 11,610 บาท ยอดดอกเบี้ยรวมทั้งหมด 393,301 บาท ทำให้มียอดที่ต้องชำระทั้งหมดเป็นจำนวนเงิน 1,393,301 โดยในช่วงแรกนั้นจะเป็นเงินต้นประมาณ 8xxx บาท ดอกเบี้ย 3xxx บาท ต่อเดือน ส่วนช่วงท้ายของการผ่อนชำระ เงินต้นจะอยู่ที่ 1xxxx ดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 5xx บาท ต่อเดือน

8. ต้องการจำนองห้องคอนโดต้องทำอย่างไร

การที่จะจำนองห้องพักอาศัยในคอนโดมิเนียมได้นั้น สิ่งที่จำเป็นอันดับแรกคือต้องปลอดภาระหนี้สินต่างๆ ในห้องพักอาศัยนั้นก่อน คือต้องผ่อนส่งค่าห้องเรียบร้อยจนเป็นผู้ที่มีชื่อครอบครองอย่างสมบูรณ์ รวมไปถึงมีการจ่ายค่าส่วนกลางอย่างครบถ้วนไม่มีการติดค้าง เพราะการจำนองนั้นต้องอาศัยใบปลอดหนี้ที่ออกโดยนิติบุคคลของอาคารชุดนั้นๆ ด้วย ถ้าเรื่องเหล่านี้เรียบร้อยก็สามารถนำห้องพักในคอนโดฯ ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้เลย 

9. ถ้าต้องการจำนองที่ดินกับธนาคารออมสินต้องทำอย่างไร

การจำนองอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นที่ดินกับธนาคาร ยกตัวอย่างว่าต้องการจำนองที่ดินกับธนาคารออมสินนั้น สิ่งที่ต้องเตรียมตัวคือศึกษาเงื่อนไขต่างๆ ของธนาคารให้ละเอียดว่ารายละเอียดเหล่านั้นผู้ที่ยื่นจำนองจะเข้าข่ายหรือไม่ ถ้าเป็นธนาคารออมสินนั้นจะเน้นไปในเรื่องของการจำนองเพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การนำไปประกอบอาชีพ หรือไถ่ถอนการจำนองจากสถาบันการเงินอื่นๆ ไม่เน้นในเรื่องของการนำไปใช้หมุนเวียนทางธุรกิจ

สำหรับสินทรัพย์ที่สามารถนำไปจำนองกับธนาคารออมสินได้นั้นจะเป็นบ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดสำหรับพักอาศัย ที่ตั้งอยู่ในบริเวณชุมชน มีถนนผ่านเข้าออกได้สะดวก มีสาธารณูปโภคอย่างเช่นไฟฟ้า และประปา ครบถ้วน ธนาคารจึงจะรับพิจารณาให้เป็นสินทรัพย์ค้ำประกันในการจำนอง หมายความว่าถ้าเป็นที่ดินเปล่า ที่ดินห่างไกล ไม่ติดทางสาธารณะ โอกาสที่จะไม่ผ่านการพิจารณาจะมีสูง

ส่วนอัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณสมบัติของผู้ยื่นจำนอง หรือรายละเอียดทางด้านเอกสารต่างๆ สำหรับการจำนองนั้นจะเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด ส่วนรูปแบบของเงินกู้จะมีลักษณะเป็นเงินกู้ระยะยาว(LT) ที่มีระยะเวลาผ่อนชำระไม่เกิน 25 ปี และเงินกู้แบบผสม (LTร่วมกับ OD) โดยการกู้เงินในลักษณะนี้จะมีการทบททวนยอดเงิน OD ทุกปี

10. เลือกสถาบันการเงินที่จะจำนองอย่างไร

เมื่อต้องการจำนองโดยรู้ตัวเองว่ามีคุณสมบัติครบถ้วนแล้ว การเลือกสถาบันการเงินต่างๆ รวมไปถึงบริษัท และบุคคลที่จะไปขอจำนองนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก การไปขอจำนองกับบุคลนั้นเป็นเรื่องที่ไม่แนะนำ นอกจากจะไม่มีทางอื่นแล้วจริงๆ เพราะโอกาสที่จะผิดสัญญาจำนองนั้นมีมากทั้ง 2 ฝ่าย 
ส่วนการไปยื่นจำนองกับบริษัท หรือธนาคารนั้นมีเรื่องต่างๆ ที่ควรพิจารณาดังนี้

ความน่าเชื่อถือ ถ้าเป็นบริษัทที่รับจำนอง ซึ่งส่วนมากจะเป็นบริษัทนายหน้า ต้องดูความน่าเชื่อถือ ไม่ว่าจะเป็นสถานที่ตั้ง ความเป็นมืออาชีพของเจ้าหน้าที่ รวมไปถึงการเช็คข้อมูลของบริษัทให้มากที่สุด เพื่อป้องกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง ส่วนถ้าเป็นสถาบันการเงิน หรือธนาคารนั้นไม่ค่อยน่าเป็นห่วง เนื่องจากมีระบบที่ชัดเจน และมีความมั่นคงสูง

จำนวนเงินที่ต้องการ เป้าหมายของการจำนองนั้นคือต้องการให้ได้วงเงินสูงสุดตามที่ต้องการ การลองตรวจสอบก่อนว่าที่ไหนสามารถให้วงเงินได้ตามที่ต้องการจึงเป็นเรื่องที่ควรทำ ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นย่อมขึ้นอยู่กับมูลค่าของสินทรัพย์ที่นำไปเป็นหลักประกันด้วย การที่ไม่ได้จำนวนเงินต่ำกว่าที่ต้องการทั้งที่สินทรัพย์มีมูลค่าสูงมากจะทำให้การแก้ปัญหาทางการเงินนั้นทำไม่ได้ รวมไปถึงเป็นการเพิ่มหนี้โดยเปล่าประโยชน์อีกด้วย

ระยะเวลาในการใช้หนี้ และดอกเบี้ย แต่ละสถาบันการเงินที่รับจำนองจะมีอัตราในการคิดอกเบี้ย และระยะเวลาในการใช้หนี้แตกต่างกัน ถ้าเป็นบริษัททั่วไปจะมีการคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าธนาคารอย่างแน่นอน ส่วนธนาคารแต่ละแห่งก็มีการคิดอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากัน ดังนั้นก่อนตกลงใจทำสัญญาจำนองควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยให้ดีก่อน และเลือกผู้รับจำนองที่มีระยะเวลาในการชำระหนี้ และอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมมากที่สุด 

จะเห็นได้ว่าการนำสินทรัพย์ไปจำนองนั้นเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน และผูกพันกับภาระทางการเงินในช่วงระยะเวลาหนึ่งเลยทีเดียว ไม่มีใครอยากจำนองโดยไม่จำเป็น ทำให้การคิดที่จะจำนองแต่ละครั้งต้องคิดให้ละเอียดถี่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของจำนวนเงินที่ต้องใช้ มูลค่าสินทรัพย์ที่นำไปจำนอง อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาในการชำระหนี้ รวมไปถึงความสามารถในการชำระหนี้ของตัวเองด้วย