Passive Income จากคอนโด รวยง่าย รวยเร็ว...จริงหรือ?

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

ในปัจจุบันนี้ใครหลายคนคงจะรู้จักกับคำว่า Passive Income หรือที่แปลเป็นไทยได้ว่า รายได้เชิงรับกันเป็นอย่างดี เพราะใคร ๆ ก็อยากจะรวยแบบง่าย ๆ ไม่ต้องทำงานหนัก นั่งกิน นอนกิน อยากที่จะมีเวลาที่มากขึ้น เกษียณอายุจากการทำงานที่เร็วขึ้น เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงินที่จะส่งผลไปยังความเป็นอิสระของการดำเนินชีวิต

โดยรูปแบบการสร้างรายได้เชิงรับที่ได้รับความสนใจมาโดยตลอดทุกยุคทุกสมัยก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดมิเนียมที่นอกจากจะอยู่อาศัย ยังอาจทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำอย่างในปัจจุบัน 

หลายคนจึงคาดหวังจะรวยเป็นเศรษฐีจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีข้อดี หากแต่ก็มีข้อจำกัดด้วยเหมือนกัน

สภาพคล่องมีจำกัด

เรื่องของสภาพคล่องที่ค่อนข้างจำกัด การไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การเสื่อมโทรมของอาคาร การใช้ระยะเวลาที่ยาวนานในการลงทุน เป็นต้น ซึ่งก็ล้วนแล้วแต่เป็นองค์ประกอบที่ผู้คิดจะลงทุนต้องมีความเข้าใจในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนี้เป็นอย่างดีเสียก่อน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันที่ผู้คนจำนวนมากต่างก็มีแนวคิดที่เหมือนกันในการสร้างรายได้เชิงรับจากอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีคู่แข่งที่เพิ่มขึ้น จนทำให้แนวโน้มของการปล่อยเช่าดูจะยากเย็นมากยิ่งขึ้นทุกวัน จนเกิดการหั่นราคาเช่าแข่งกัน ส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มที่ไม่ค่อยจะสดใสเท่าไรนัก

แข่งปล่อยเช่า ทำผลตอบแทนลด

หากคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นร้อยละ แล้วหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างออกไปแล้ว ผู้ที่ลงทุนในคอนโดอาจจะได้รับผลตอบแทนสุทธิที่ร้อยละ 5- 6 เท่านั้น

หากคิดเป็นระยะเวลาในการคืนทุนจากการปล่อยเช่าก็อาจจะบอกได้ว่าต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานถึง 20 ปี โดยหากเปรียบเทียบกับข้อมูลในบางกลุ่มประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียงร้อยละ 2-3 ก็อาจจะทำให้เห็นได้ว่า ในสถานการณ์ปัจจุบันนี้อาจจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับฐานลดลงของอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมอย่างน่าใจหายก็ได้

ยิ่งไปกว่านั้น หากผ่านไปอีก 5- 10 ปีก็อาจจะไม่มีใครที่ได้เห็นตัวเลขผลตอบแทนที่ร้อยละ 5 อีกเลยก็ได้ เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอดีตที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 10

แบกรับต้นทุนกรณีปล่อยเช่าไม่ได้

นอกจากนี้ ยิ่งจะต้องพิจารณาอย่างละเอียดการลงทุนในโครงการที่มีการรับประกันผู้เช่าและอัตราผลตอบแทนให้ดีด้วยว่า หากหมดระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้ลงทุนจะยังสามารถหาผู้เช่าได้ด้วยตนเองหรือไม่ สามารถได้อัตราผลตอบแทนตามที่เคยได้จากการการันตีหรือไม่ และสามารถทำได้ต่อเนื่องถึง 20 ปีหรือไม่

ด้วยเหตุผลนี้เองก็ยิ่งทำให้เห็นว่า การให้ผู้เช่ามาช่วยผ่อนชำระให้เจ้าของคอนโดมิเนียมจนเหมือนได้มาฟรี ๆ อาจจะไม่ค่อยคุ้มกับความเสี่ยงเท่าใดนัก และคงไม่เหมาะสมนักกับสถานการณ์ปัจจุบัน

 

มองผลตอบแทนระยะยาว

รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า โดยสรุปแล้ว การสร้างรายได้เชิงรับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่านั้นอาจจะไม่ได้เป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดในเวลานี้ ในการสร้างความร่ำรวยแบบมือเปล่า ด้วยเหตุที่อัตราผลตอบแทนที่น้อยกว่าในอดีตเป็นอย่างมาก ในสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรง ตลอดจนที่มีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีต่าง ๆ อย่างรวดเร็ว (Technology Disruption) ที่พร้อมจะทำให้ความต้องการต่าง ๆ เปลี่ยนไปในทันที

หากแต่การลงทุนในการสร้างรายได้เชิงรับจากคอนโดมิเนียม น่าจะยังคงเป็นเครื่องมือที่ดียิ่งในระยะยาวในการต้านกับภาวะเงินเฟ้อ ตลอดจนการสร้างรายได้ที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ที่มากกว่าการมุ่งเป้าที่การร่ำรวย หรือการมีอิสระภาพทางการเงินอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

ความรู้ด้านการลงทุนอสังหาฯ นอกจากการลงุทน ยังมีในมุมของการพัฒนา ยังมีให้เรียนรู้เพิ่มได้ในโครงการปริญญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ที่เตรียมเปิด OPEN HOUSE MRE20 ในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562  ลงทะเบียนได้ที่ www.re.tbs.tu.ac.th หรือที่ https://forms.gle/ZiwLBasQEL4oq819A ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย


เปิดบ้านอสังหา ทุกเรื่องที่คุณอยากรู้กับหลักสูตรปริญญาโททางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการจัดให้อยู่ในลำดับที่ 54 ของโลก โดย Bestmaster.com และหนึ่งเดียวในประเทศไทยที่ได้รับการรับรองมาตรฐานนานานาชาติจากองค์กรระดับโลก จากสหรัฐอเมริกาและกลุ่มประเทศยุโรป

 

บทความแนะนำ

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร