Passive Income จากคอนโด รวยง่าย รวยเร็ว...จริงหรือ?

ในปัจจุบันนี้ใครหลายคนคงจะรู้จักกับคำว่า Passive Income หรือที่แปลเป็นไทยได้ว่า รายได้เชิงรับกันเป็นอย่างดี เพราะใคร ๆ ก็อยากจะรวยแบบง่าย ๆ ไม่ต้องทำงานหนัก นั่งกิน นอนกิน อยากที่จะมีเวลาที่มากขึ้น เกษียณอายุจากการทำงานที่เร็วขึ้น เพื่อสร้างอิสรภาพทางการเงินที่จะส่งผลไปยังความเป็นอิสระของการดำเนินชีวิต

โดยรูปแบบการสร้างรายได้เชิงรับที่ได้รับความสนใจมาโดยตลอดทุกยุคทุกสมัยก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า โดยเฉพาะการลงทุนในคอนโดมิเนียมที่นอกจากจะอยู่อาศัย ยังอาจทำให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยเฉพาะในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำอย่างในปัจจุบัน 

หลายคนจึงคาดหวังจะรวยเป็นเศรษฐีจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีข้อดี หากแต่ก็มีข้อจำกัดด้วยเหมือนกัน

สภาพคล่องมีจำกัด

เรื่องของสภาพคล่องที่ค่อนข้างจำกัด การไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การเสื่อมโทรมของอาคาร การใช้ระยะเวลาที่ยาวนานในการลงทุน เป็นต้น ซึ่งก็ล้วนแล้วแต่เป็นองค์ประกอบที่ผู้คิดจะลงทุนต้องมีความเข้าใจในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนี้เป็นอย่างดีเสียก่อน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันที่ผู้คนจำนวนมากต่างก็มีแนวคิดที่เหมือนกันในการสร้างรายได้เชิงรับจากอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีคู่แข่งที่เพิ่มขึ้น จนทำให้แนวโน้มของการปล่อยเช่าดูจะยากเย็นมากยิ่งขึ้นทุกวัน จนเกิดการหั่นราคาเช่าแข่งกัน ส่งผลให้ค่าเช่ามีแนวโน้มที่ไม่ค่อยจะสดใสเท่าไรนัก

แข่งปล่อยเช่า ทำผลตอบแทนลด

หากคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเป็นร้อยละ แล้วหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างออกไปแล้ว ผู้ที่ลงทุนในคอนโดอาจจะได้รับผลตอบแทนสุทธิที่ร้อยละ 5- 6 เท่านั้น

หากคิดเป็นระยะเวลาในการคืนทุนจากการปล่อยเช่าก็อาจจะบอกได้ว่าต้องใช้ระยะเวลาที่ยาวนานถึง 20 ปี โดยหากเปรียบเทียบกับข้อมูลในบางกลุ่มประเทศที่มีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเพียงร้อยละ 2-3 ก็อาจจะทำให้เห็นได้ว่า ในสถานการณ์ปัจจุบันนี้อาจจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับฐานลดลงของอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมอย่างน่าใจหายก็ได้

ยิ่งไปกว่านั้น หากผ่านไปอีก 5- 10 ปีก็อาจจะไม่มีใครที่ได้เห็นตัวเลขผลตอบแทนที่ร้อยละ 5 อีกเลยก็ได้ เมื่อเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในอดีตที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 10

แบกรับต้นทุนกรณีปล่อยเช่าไม่ได้

นอกจากนี้ ยิ่งจะต้องพิจารณาอย่างละเอียดการลงทุนในโครงการที่มีการรับประกันผู้เช่าและอัตราผลตอบแทนให้ดีด้วยว่า หากหมดระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้ลงทุนจะยังสามารถหาผู้เช่าได้ด้วยตนเองหรือไม่ สามารถได้อัตราผลตอบแทนตามที่เคยได้จากการการันตีหรือไม่ และสามารถทำได้ต่อเนื่องถึง 20 ปีหรือไม่

ด้วยเหตุผลนี้เองก็ยิ่งทำให้เห็นว่า การให้ผู้เช่ามาช่วยผ่อนชำระให้เจ้าของคอนโดมิเนียมจนเหมือนได้มาฟรี ๆ อาจจะไม่ค่อยคุ้มกับความเสี่ยงเท่าใดนัก และคงไม่เหมาะสมนักกับสถานการณ์ปัจจุบัน

 

มองผลตอบแทนระยะยาว

รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่า โดยสรุปแล้ว การสร้างรายได้เชิงรับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่านั้นอาจจะไม่ได้เป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดในเวลานี้ ในการสร้างความร่ำรวยแบบมือเปล่า ด้วยเหตุที่อัตราผลตอบแทนที่น้อยกว่าในอดีตเป็นอย่างมาก ในสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรง ตลอดจนที่มีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีต่าง ๆ อย่างรวดเร็ว (Technology Disruption) ที่พร้อมจะทำให้ความต้องการต่าง ๆ เปลี่ยนไปในทันที

หากแต่การลงทุนในการสร้างรายได้เชิงรับจากคอนโดมิเนียม น่าจะยังคงเป็นเครื่องมือที่ดียิ่งในระยะยาวในการต้านกับภาวะเงินเฟ้อ ตลอดจนการสร้างรายได้ที่สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ที่มากกว่าการมุ่งเป้าที่การร่ำรวย หรือการมีอิสระภาพทางการเงินอย่างรวดเร็วในระยะสั้น

ความรู้ด้านการลงทุนอสังหาฯ นอกจากการลงุทน ยังมีในมุมของการพัฒนา ยังมีให้เรียนรู้เพิ่มได้ในโครงการปริญญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ที่เตรียมเปิด OPEN HOUSE MRE20 ในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2562  ลงทะเบียนได้ที่ www.re.tbs.tu.ac.th หรือที่ https://forms.gle/ZiwLBasQEL4oq819A ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย


เปิดบ้านอสังหา ทุกเรื่องที่คุณอยากรู้กับหลักสูตรปริญญาโททางด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้รับการจัดให้อยู่ในลำดับที่ 54 ของโลก โดย Bestmaster.com และหนึ่งเดียวในประเทศไทยที่ได้รับการรับรองมาตรฐานนานานาชาติจากองค์กรระดับโลก จากสหรัฐอเมริกาและกลุ่มประเทศยุโรป

 

บทความแนะนำ

เอกชนขานรับ ‘ผ่อนปรน’ LTV

การปลดล็อคมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ครั้งล่าสุดนับเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 3 เรื่องหลักๆ ได้แก่ 1.ตลาดฟื้นตัวได้ในบางส่วน 2.ระบายสต็อกของผู้ประกอบการ ส่งผลให้ซัพพลายในตลาดลดลง และ 3.ส่งผลบวกต่อบริษัทในด้านการโอนโครงการต่างๆ กระตุ้นแรงซื้อผู้บริโภค ดร. ชัยยุทธ ชุณหะช....

A-B-C ออฟฟิศในในเมือง โซนไหนค่าเช่า ‘เพิ่ม-ลด’ มากสุด

การชะลอตัวทางเศรษฐกิจในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะยืดไปถึงปี 2563 และอาจส่งผลกระทบต่อแผนการในอนาคตทั้งเจ้าของอาคารสำนักงานรวมถึงผู้เช่า โดยมีความเป็นไปได้ที่นักพัฒนาฯ จะชะลอการส่งมอบโครงการและคาดหวังอุปสงค์ในปีถัดไป ถนนวิทยุ แชมป์ปริมาณผู้เช่าสูงสุด ปรับราคาค่าเช่ามากสุด เฉลี่ย 1,148 บาทต่อตารางเมตร พื้น....

‘อัลติจูด’ บริหารเสี่ยงให้เป็น ก้าวด้วยตัวเอง และโตไปพร้อมพันธมิตร

แพ้ชนะด้วยวิธีคิด แม้จะสั่งสมประสบการณ์มาก่อนกับการเป็น Sole Agent ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมาถึง 8 ปี แต่ในบทบาทดีเวลอปเปอร์แล้ว ชยพล หรรรุ่งโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด นับเป็นน้องใหม่ที่น่าจับตากับผลงานยอดขายที่เติบกว่า 300% หรื....

Interview ผู้บริหาร 999Chiang Mai

จะรู้สึกดีขนาดไหน ถ้าได้อยู่บ้านที่คนสร้าง เขาสร้างให้เราเหมือนเขาจะอยู่เอง และ “999Chiang Mai” คือหนึ่งในนั้น ไม่เพียงเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่พร้อมสรรพไปด้วยความสะดวกสบายและพื้นที่ใช้สอยในเชียงใหม่แล้ว แต่ยังสร้างในแนวคิด “สร้างบ้านเหมือนอยู่เอง” ด้วย วันนี้ผมจะชวนมาพูดคุยกับคุณณั....

7เรื่อง(คาดว่า)จะได้เห็น ผลจากกม.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การขยายเวลาบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจวิเคราะห์ให้เห็นได้ถึงภาพการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในหลายแง่มุมต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาวนับจากที่จะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเต็มรูปแบบ ดังนี้ 1) อาจจะได้เห็นสวนไร่นา ผุดขึ้นกล....

'ผ่อนดี มีเงินคืน' แคมเปญเพื่อคนผ่อนบ้าน ธอส.

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กระตุ้นกำลังซื้อ และการใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ ผ่าน “โครงการของขวัญปีใหม่ 2563 เพื่อส่งเสริมวินัยทางการเงินสำหรับลูกค้า ธอส. ผู้มีรายได้น้อย” ด้วยการมอบเงินจำนวน 1,000 บาท โอนเงินผ่านบัญชีเงินฝากที่ผูกกับ Application GHB ALL ประเดิมลูกค้ากลุ่มแรกภายในเดือนธันวาคม 2....

Open House Monotown2 Suthep

โมโนทาวน์ 2 สุเทพ โครงการทาวน์โฮมใหม่ล่าสุดจาก บริษัท สเปซ แอนด์ โค จำกัด ที่เน้นความเรียบง่ายและอาศัยอยู่ร่วมกันกับธรรมชาติได้อย่างกลมกลืน โดยทางโครงการ โมโนทาวน์ 2 สุเทพ ได้จัดงาน Open House ที่ Space & Co เชียงใหม่ เพื่อให้ผู้ที่สนใจได้เข้าเยี่ยมชมโครงการและบ้านตัวอย่าง นำโดย คุณแจ๊ค อัครเดช ด่าน....

‘อนันดา เออร์เบินเทค’ เปิดโลกเทคโนโลยีก่อสร้างอัจฉริยะ

เทคโนโลยีเข้ามาส่งผลต่ออุตสาหกรรมมากมาย ตั้งแต่การออกแบบ การก่อสร้าง รวมถึงการอัพเดทเทรนด์เทคโนโลยีการก่อสร้างในอนาคต ล่าสุด “อนันดา เออร์เบินเทค” ร่วมกับ Brick & Mortar Ventures และสมาคมเพื่อการแก้ปัญหาการก่อสร้าง (SCS) ร่วมเปิดโลกการเรียนรู้เกี่ยวกับเทคโนโลยีการก่อสร้างอัจฉริยะระดับโลกในไทย ดร.จอห....

Grand Tree Condo Open House 12.12

Grand Tree Condo จัดงาน Open House โครงการคอนโดเทล สไตล์รีสอร์ท กลางใจเมือง ที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ของการลงทุน ทั้งยังใกล้กับท่าอากาศยานเชียงใหม่ โดยใช้เวลาในการเดินทางจากโครงการถึงท่าอากาศยานเพียง 10 นาทีเท่านั้น และสำหรับงาน Open House ในครั้งนี้ ยังมีกิจกรรมให้ผู้เข้าร่วมงานได้ร่วมลุ้นรับรางวัลแล....

ความร่วมมือสมาคมรับสร้างบ้าน 'ไทย-ญี่ปุ่น'

สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านจับมือสมาคมรับสร้างบ้านญี่ปุ่น ร่วมพัฒนา 3 ด้านหลัก ได้แก่ การจัดงาน Exhibition ส่งเสริมด้านการตลาด การแลกเปลี่ยนข่าวสารเทคโนโลยี และการประสานงานภาครัฐและหน่วยงานด้านการศึกษาพัฒนาบุคลากรเพิ่มขีดความสามารถทางด้านงานก่อสร้าง มั่นใจช่วยยกระดับบริษัทรับสร้างบ้านสู่มาตรฐานสากล ศิริ....