วิเคราะห์ลึกเส้นทาง BTS สายสีส้มอะไรน่าสนใจ อะไรน่าลงทุน

“รถไฟฟ้า” ถือเป็นสัญลักษณ์หนึ่งของความเจริญก้าวหน้าของแต่ละพื้นที่ เปรียบเสมือนแม่เหล็กที่ดึงดูให้ประชากรไหลเข้ามายังพื้นที่นั้น ๆ กล่าวคือหากมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านคนก็เดินทางเดินทางเข้ามาได้สะดวก เกิดการอยู่อาศัย เกิดสถานที่ท่องเที่ยว และเกิดกระแสเงินสดเข้ามายังพื้นที่นั้น เมื่อแนวโน้มเป็นเช่นนี้นักลงทุนก็คอยมองหาทำเลเพื่อสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ
รถไฟฟ้าสายสีส้ม อยู่บริเวณไหน? มีกี่สถานี? และสร้างเสร็จเมื่อไหร่

BTS สายสีส้ม เป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างดำเนินการสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566-2567 (อีก 2-3 ปีข้างหน้า) เป็นรถไฟฟ้าที่เป็นทางใต้สินส่วนใหญ่ และมียกระดับในบางสถานี โดยแบ่งเส้นทางออกเป็นฝั่งตะวันตก ได้แก่ ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย และฝั่งตะวันออก ได้แก่ ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี รวม ๆ แล้วมีสถานีทั้งหมด 29 สถานี

การตัดผ่านของรถไฟฟ้าส่งผลโดยตรงและค่อนข้างมากต่อมุมมองในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และในบทความนี้เราจะมาเรียนรู้เรื่องราวของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับการพิจารณาพื้นที่ต่าง ๆ ที่รถไฟฟ้าสายสีส้มเข้าถึง มาดูกันว่าที่ดินรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่าน มีอะไรที่น่าลงทุน และมีโอกาสอะไรดี ๆ บ้าง

เข้าใจภาพรวมของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์ คือ สินทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ เช่น บ้าน, ที่ดิน, คอนโด หรือ ตึกแถว ที่เราสามารถครอบครองพื้นที่ใช้สอยตรงนั้นได้ และแนวโน้มในการเจริญเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ก็สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแปรผันตรงกับจำนวนประชากรที่เพิ่มมากขึ้น เพราะที่อยู่อาศัยถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของมนุษย์ แน่นอนว่าหากมีคนมากขึ้น Demand ที่มีต่อที่อยู่อาศัยก็เยอะขึ้นด้วย

ในที่นี้จะขอแบ่งประเภทของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 3 ประเภทหลัก ๆ ได้แก่

1. อสังหาเพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน, ทาวน์โฮม, คอนโด อสังหาประเภทนี้จะมีความมั่นคง ปลอดภัย และกู้เงินได้ด้วยดอกเบี้ยที่ถูก สามารถหารายได้ได้จากการเก็งกำไร การปล่อยขาย ปล่อยเช่า
2. อสังหาเพื่อการพาณิชย์ (เน้นการค้าขาย) เช่น ห้างสรรพสินค้า, โรงแรม, ตลาด, โรงงานอุตสาหกรรม, โกดัง อสังหาประเภทนี้มีจุดเด่นที่การเติบโตของผลตอบแทนที่ไม่มีเพดาน หากทำเลบริเวณนั้นทำกำไรได้ดี ก็จะได้รับส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นด้วย แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงสูงด้วย
3. อสังหาเพื่อการเกษตร เช่น ที่ดินเพื่อการเกษตร นา, ไร่, สวน
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำว่า “มือใหม่” ควรจะลงทุนในอสังหาเพื่อการอยู่อาศัยก่อน เพียงแค่มีสลิปเงินเดือนก็สามารถกู้ได้ สามารถผ่อนได้นาน ยังไม่ต้องอาศัยประสบการณ์การลงทุนมาก หากเริ่มมีประสบการณ์และบริหารความเสี่ยงได้ จึงค่อยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเพื่อการพาณิชย์

ตัวชี้วัดในการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ มีด้วกัน 3 ด้าน ได้แก่

1. การเติบโตของราคา เป็นอัตราการเติบโตของมูลค่าที่แปรผันตามกาลเวลา (ยิ่งเวลาผ่านไปราคายิ่งสูงขึ้น) ซึ่งที่ดินถือได้ว่ามีการเติบโตของราคามากที่สุด ส่วนอสังหาชนิดที่ใช้จำนวนตารางเมตรของที่ดินน้อย เช่น ตึกแถว, อาคารพาณิชย์ จะมีการเติบโตของมูลค่าที่ต่ำ ส่วนประเภทโรงแรมและห้างขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารและเพิ่มมูลค่าของเจ้าของ ส่วนคอนโดเมื่อเวลาผ่านไปจะมีสภาพเก่ามากขึ้น ทำให้การเติบโตของราคาต่ำ
2. ผลตอบแทนจากค่าเช่า
ที่ดินเป็นอสังหาที่มีการเติบโตของราคาที่ดี แต่ในทางกลับกันผลตอบแทนจากค่าเช่าต่ำ เพราะหากเป็นแค่ที่ดินเปล่า ๆ ก็นำมาใช้ประโยชน์ได้ไม่กี่อย่าง เช่น การเกษตร ส่วนที่โดดเด่นด้านค่าเช่าได้แก่ หอพัก, คอนโด, โรงแรม, ห้างสรรพสินค้า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารและเพิ่มมูลค่าของเจ้าของด้วย)
3. ความมั่นคง ความปลอดภัย วัดได้จากการหาคนเช่าต่อ การขายต่อ ความเสี่ยงที่ต่ำ และมีราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ที่เป็นนักลงทุนมือใหม่หรือสาย Play Safe แนะนำว่าให้ลงทุนในที่ดิน, บ้าน, หอพัก, ตึกแถว, คอนโด (คอนโดถือได้ว่ามั่นคงเพราะหาคนเช่าได้ง่าย)
แต่ละโลเคชันที่รถไฟฟ้าสายสีส้มวิ่งผ่าน มีโครงสร้างเมืองที่แตกต่างกันออกไป จะขอไล่เรียงจากจุดศูนย์กลาง ออกไปรอบนอก ทั้งหมด 4 ย่าน ดังนี้

ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือที่เรียกกันว่าย่าน CBD (Central Business District)

สถานี : ศูนย์วัฒนธรรม, รฟม., รามคำแหง, ราชเทวี, ประตูน้ำ
สิ่งที่น่าลงทุน : ห้าง, ตลาด, โรงแรมหรู, คอนโดหรู
ย่าน CBD เป็นย่าน Down Town เต็มไปด้วยตึกสูง สมชื่อย่านธุรกิจ จึงมีตึกออฟฟิศ บริษัท และห้างขนาดใหญ่จำนวนมาก เช่น สีลม, สยาม, อโศก, เพลินจิต เป็นต้น

หากดูตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มก็จะเป็นสถานีศูนย์วัฒนธรรม (มีตึก AIA, ห้างเอสพลานาด) รามคำแหง (ใกล้ม.ราม, เอแบค) ราชเทวี (อยู่โซนพญาไท ใกล้โรงแรม และออฟฟิศหลายแห่ง) และประตูน้ำ (ใกล้โรงแรม, ห้าง Central World) และมีชาวต่างชาติเข้ามาอย่างคึกคัก (ถ้าไม่ติดเรื่อง COVID-19)

ในย่าน CBD นี้สามารถแบ่ง Segment ของประชากรได้โดยใช้ “ระดับรายได้” เป็นตัวแบ่ง เพื่อจะเลือกกลุ่มเป้าหมายได้ โดยที่คนในย่าน CBD ไม่จำเป็นจะต้องเป็นผู้บริหารมีรายได้ดีเสมอไป แต่ยังมีพนักงานออฟฟิศและเจ้าหน้าที่อยู่ในโซนนี้

การลงทุนในอสังหาแต่ละอย่างก็ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน เช่น หากลงทุนคอนโด ก็จะเป็นคอนโดที่ราคาสูงมาก ๆ โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่ติดถนนและใกล้สถานีรถไฟฟ้า กลุ่มเป้าหมายของคนที่จะมาอยู่คอนโดบริเวณนี้คือคนมีรายได้สูง ดังนั้นผู้ลงทุนต้องมั่นใจได้ว่าคอนโดในมือจะมี Value เพียงพอที่จะดึงดูดให้ผู้อยู่อาศัยต้องการจะซื้อหรือเช่าบริเวณนี้ หรือจะลงทุนหอพักให้แก่ผู้ที่มีรายได้ปานกลางแต่ต้องการความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางก็ได้ ไม่ว่าจะลงทุนด้านที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ หลักคิดคือจะต้องเลือกกลุ่มเป้าหมาย และทำความเข้าใจกลุ่มลูกค้าทั้งในด้านองค์ประกอบภายนอก เช่น รายได้, อายุ, การศึกษา และความต้องการภายใน

ย่านตึกสูง

สถานี : ศรีบูรพา, ยมราช, หลานหลวง, รางน้ำ, ดินแดง, ประชาสงเคราะห์
สิ่งที่น่าลงทุน : คอนโดราคาสูงถึงปานกลาง, โรงแรม 3-5 ดาว, หอพัก, ตลาด, ตึกแถว
เต็มไปด้วยคอนโด ที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นที่พักอาศัยของคนที่ทำงานในย่าน CBD ซึ่งคนส่วนใหญ่มีกำลังเพียงพอที่จะจ่ายเพื่ออยู่อาศัยคอนโดบริเวณนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรจะตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในบริเวณนี้ที่นอกจากจะมีคอนโดแล้ว ยังเหลืออีกหลายปัจจัยในการอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย เช่น ตลาด, ห้างสรรพสินค้า เพื่อจับจ่ายใช้สอย หรือตึกแถวเพื่อทำธุรกิจต่าง ๆ เช่นฟิตเนส, สปา เป็นต้น
ผู้ลงทุนอาจใช้ปัจจัยในแง่จำนวนชั่วโมงที่ผู้อยู่อาศัยจะอยู่บริเวณนี้ เช่น ในวันธรรมดาจะต้องไปทำงานบวกเวลาเดินทางและเวลานอน ก็อาจจะเหลือเวลาอยู่ประมาณ 3-5 ชั่วโมง แต่วันเสาร์อาทิตย์ไม่ต้องไปทำงานสามารถอยู่ได้ทั้งวัน หากผู้ลงทุนสามารถ “แกะไลฟ์สไตล์” ของคนในโซนนี้ได้อย่างทะลุปรุโปรง ก็จะสามารถลงทุนได้อย่างถูกจุด เช่น หากจะทำธุรกิจร้านอาหาร จะตั้งเวลาเปิด-ปิดร้านกี่โมง ก็ขึ้นอยู่กับว่าฐานลูกค้าหลักพร้อมที่จะเข้าร้านเวลาไหน

ย่านตึกเตี้ย (ไม่เกิน 10 ชั้น)

สถานี : อนุเสาวรีย์ประชาธิปไตย, สนามหลวง, ศิริราช, บางขุนนนท์, ตลิ่งชัน, ลำสาลี, ศรีบูรพา, คลองบ้านม้า, สัมมากร, น้อมเกล้า, ราษฏร์พัฒนา
สิ่งที่น่าลงทุน : คอนโดราคาปานกลางจนถึงราคาถูก, โรงแรม 3-5 ดาว, ตลาด, บ้าน, ห้องแถว
เป็นโซนชายขอบ เหมาะสมที่จะปลูกบ้านหรือลงทุนด้านบ้านพักอาศัย เพราะโดยทั่วไปแล้วคนไม่นิยมจะพักอาศัยในย่านธุรกิจหรือตึกสูง เนื่องจากมีราคาที่แพง แถมยังก่อประโยชน์ได้น้อย (นอกจากคนรวยมาก ๆ ที่อยากมีบ้านหลังใหญ่อยู่ใกล้เมือง) นอกจากนี้ยังเหมาะแก่การลงทุนคอนโดที่ราคาต่ำ เนื่องจากอยู่บริเวณชายขอบ โรงแรม 3-5 ดาว หรือที่ดินเพื่อการเก็งกำไรในอนาคต (ในตอนแรกที่ดินบริเวณนี้จะราคาถูก)

การลงทุนในหอพักอาจจะไม่เหมาะสมที่จะลงทุนในโซนนี้ เนื่องจากเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดที่ราคาต่ำแล้ว ถือว่าใกล้เคียงกัน คนจึงเลือกซื้อคอนโดแล้วผ่อนจ่ายรายเดือน มากกว่าเช่าหอพักแล้วเสียเงินทิ้ง แถมคอนโดส่วนใหญ่ยังมีสภาพดีกว่าหอพักด้วย นอกเสียจากว่าจะเป็นหอพักที่ราคาถูกมาก ๆ จริง ๆ เพื่อเปิดให้เด็กนักเรียน, นักศึกษาจากต่างจังหวัดเข้ามาพักอาศัย ตัวอย่างมหาวิทยาลัยที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนตึกเตี้ยได้แก่ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตาร์, มหาวิทยาลัยราชภัฏบ้านสมเด็จเจ้าพระยา, มหาวิทยาลัยจุฬาลงกรณ์ราชวิทยาลัย ฯลฯ

ย่านที่ดิน

สถานี : มีนพัฒนา, เคหะรามคำแหง, มีนบุรี, สุวินทวงศ์
 
สิ่งที่น่าลงทุน : ที่ดิน, การเกษตร, บ้าน, โรงแรม
ย่านนี้จะอยู่ชายขอบของเมือง ส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่า ที่ยังไม่มีการปลูกสร้างอะไร หรือเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร เน้นธรรมชาติ ความเงียบสงบ มีโรงแรมและรีสอร์ทหลายแห่งที่อยู่ในบริเวณนี้ที่มีไว้เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ (เช่น เขาใหญ่) จากการสำรวจพบว่าคนกรุงเทพฯ จำนวนไม่น้อยที่อยากจะเข้ามาเช็คอินโรงแรมบริเวณชานเมือง ปริมาณฑล หรือแม้กระทั่งในตัวเมืองกรุงเทพ เพื่อพักผ่อนในวันหยุด สังสรรค์กับเพื่อน และใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในโรงแรม โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปนอนโรงแรมต่างจังหวัด เรียกได้ว่าคนมองหาความสงบ หลบจากความวุ่นวายในกรุงเทพฯ แต่ไม่สะดวกเดินทางไกล หากเราออกแบบโรงแรมให้ดี น่าพักอาศัย และมีเซอร์วิสที่ดึงดูดลูกค้า ก็อาจจะทำเงินกับกลุ่มคนกรุงที่มีกำลังทรัพย์สูงได้

ในโซนนี้ยังอยู่ใกล้กับสนามกีฬาทที่หนองจอก (Bagkok Arena) ที่อาจจะมีความครึกครื้นตาม Seasonal เช่น ช่วงแข่งฟุตบอล ช่วงจัดคอนเสิร์ตเป็นต้น ธุรกิจโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ก็จะเติบโตจากการรองรับนักกีฬา โค้ช และผู้เกี่ยวข้องได้

สุดท้ายนี้เรื่องของอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของผังเมือง ที่มาจากการบริหารและจัดระเบียบพื้นที่ ของทั้งภาครัฐและเอกชน ซึ่งจะมีทั้งปัจจัยที่ควบคุมได้และควบคุมไม่ได้ ดังนั้นทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง จึงควรศึกษาข้อมูลให้ดีทั้งในแง่ประชากร เทรนด์ และกฎหมายควบคู่กันไป และรถไฟฟ้าก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดทิศทางในการลงทุนด้านอสังหา เหมือนอย่างที่บทความนี้ได้นำมาฝาก