เปิด 2 ทำเลฮอต ทองหล่อยังแรง กรุงเทพกรีฑา น่าจับตา

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

2 ทำเลทั้งในเมืองและนอกเมืองที่ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ทำเลสุขุมวิทโดยมีซอยทองหล่อเป็นไฮไลท์ และที่กำลังมาแรงจนใครๆ ต้องพูดถึง คือทำเลนอกเมืองอย่างถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ที่กำลังฉายแววว่าจะเป็นทำเลแห่งอนาคตเลยทีเดียว

บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมทำเลสุขุมวิทตอนกลาง ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 21 ถึง ซอยสุขุมวิท 63 หรือซอยเอกมัย ยังคงเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายต่อตารางเมตรในทำเลใจกลางเมืองช่วง 5 ปีที่ผ่านมา พบว่า ราคาเฉลี่ยของทำเลสุขุมวิทตอนกลางอยู่ที่ปีละ 8.2% รองลงมาเป็นทำเลปทุมวัน-ราชเทวี 7.5% และทำเลสาทร-บางรัก 6%

ในส่วนของทำเลสุขุมวิทตอนกลางนั้น มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงที่สุด โดยมีอุปทานเกิดขึ้นทั้งหมดตามทำเล คือทำเลสุขุมวิทตอนกลาง จำนวน 191 โครงการ 43,418 หน่วย รองลงมาคือทำเลปทุมวัน-ราชเทวีจำนวน 135 โครงการ 38,912 หน่วย และทำเลสาทร-บางรักจำนวน 86 โครงการ 20,385 หน่วย ซึ่งจะเห็นได้ว่า ทำเลที่มีการเติบโตของอุปทานสูงสุดควบคู่ไปกับราคาที่ปรับเพิ่มสูงสุดคือทำเลสุขุมวิทตอนกลาง ซึ่งปัจจุบันมียอดขายไปแล้วกว่า 88%

ทำเลทองหล่อยังมีดีมานด์สูงต่อเนื่อง

หนึ่งในทำเลที่น่าสนใจของทำเลสุขุมวิทตอนกลาง คือทำเลทองหล่อที่เป็นทำเลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง ประกอบกับบรรยากาศที่เต็มไปด้วยร้านอาหารชื่อดัง ร้านกาแฟสไตล์ชิคๆ รวมถึงคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดเล็ก ซึ่งเป็นเสน่ห์เฉพาะตัวของทำเลนี้ ทำให้ทองหล่อเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่หาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองและตลาดปล่อยเช่าทั้งคนไทยและต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง กล่าวว่า สำหรับทำเลทองหล่อนับว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่าปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในทองหล่อมีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร  

นอกจากนี้ จากการสำรวจคอนโดมิเนียมในทำเลทองหล่อตั้งแต่ปี 2546 ถึงปัจจุบันมีจำนวน 50 โครงการ 11,386 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการ กับราคาขายเฉลี่ยสุดท้ายของโครงการ จะพบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นประมาณ 12% แต่หากเปรียบเทียบราคาขายเฉลี่ยช่วงเปิดตัวโครงการกับราคาขายเฉลี่ยรีเซล (Resell) พบว่าราคาขายนั้นเพิ่มขึ้นถึง 32% ในระยะเวลา 15 ปีที่ผ่านมา

ในมุมด้านการลงทุนจะเห็นได้ว่า ราคาขายของคอนโดมิเนียมบนทำเลทองหล่อมีการเติบโตสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่าราคาขาย ซึ่งโดยหลักการแล้วผลตอบแทน (Yield) จากการเช่าของโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ๆ จะไม่สูงเท่าโครงการที่เปิดมาก่อน จากการสำรวจตลาดปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในทองหล่อในปัจจุบันพบว่าผลตอบแทน (Yield) เฉลี่ยต่อปีอยู่ในอัตราตั้งแต่ 3-6% และสามารถแบ่งผลตอบแทนต่อปีได้เป็น 3 กลุ่มคือ

แนะเคล็ดลับปล่อยเช่าให้ได้ผลตอบแทนดี

กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนสูง ประมาณ 6% กลุ่มที่ได้ผลตอบแทนฉลี่ยประมาณ 3.8% และกลุ่มที่ได้ผลตอบแทนต่ำ ประมาณ 3% ซึ่งผลตอบแทนที่แตกต่างกันเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งความแตกต่างทางด้านทำเลที่ตั้งโครงการ ราคา ขนาดห้อง พื้นที่ส่วนกลางสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบของโครงการ และการบริการพิเศษของโครงการ โดยสามารถสรุปได้ว่ากลุ่มโครงการที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าในระดับสูง คือประมาณ 5-6% ต่อปี มี 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้การปล่อยเช่าได้รับผลตอบแทนดีดังนี้

-ทำเลที่ตั้งเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่ามักพิจารณาในการเลือกเช่าคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยโครงการที่อยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้จุดขนส่งสาธารณะ เชื่อมต่อระหว่างถนนสายสำคัญเข้าด้วยกัน รวมไปถึงทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น เช่น  ร้านค้า ร้านอาหาร ที่สามารถเข้าถึงได้ง่าย ซึ่งนับเป็นปัจจัยอย่างแรกที่นักลงทุนควรคำนึงถึงในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่า

-การบริการภายในโครงการเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โครงการที่มีการบริการที่ตอบโจทย์ความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เช่น บริการรถรับ-ส่งถึงสถานีขนส่งสาธารณะ แท็กซี่ส่วนตัวของผู้เช่าโครงการ บริการพิเศษที่ช่วยอำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านที่คอยประสานงานติดต่อบริการทำความสะอาด บริการล้างรถ บริการซ่อมแซมภายในห้องพัก เป็นต้น จะเป็นโครงการที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากผู้เช่า

-การบำรุงรักษาสภาพโครงการให้ใหม่อยู่เสมอเป็นสิ่งที่ช่วยเพิ่มภาพลักษณ์ที่ดีอย่างยั่งยืนให้กับโครงการโดยเฉพาะหากเป็นโครงการที่เปิดการขายมาแล้วซักระยะหนึ่งแต่มีการรักษาสภาพของโครงการที่ดี ทำให้ผู้เช่าเกิดความมั่นใจในโครงการและมีการเช่าเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนในโครงการนั้น ๆ ได้รับผลตอบแทน (Yield) การเช่าอย่างต่อเนื่องและสูงกว่าโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่นักลงทุนซื้อห้องชุดในราคาขายเฉลี่ยที่แพงกว่า

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าการพิจารณาเลือกซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนให้ได้รับผลตอบแทน(Yield) ที่ดี ไม่ได้คำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่ต้องอยู่ใกล้รถไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากหลายปัจจัยที่ต้องพิจารณาร่วมกันดังกล่าวข้างต้นนอกจากนี้ ถึงแม้ว่าทำเลทองหล่อจะมีค่าเฉลี่ยของผลตอบแทน (Yield) ภาพรวมอยู่ที่ 3.8% ซึ่งอาจไม่สูงที่สุดเมื่อเทียบเท่าค่าตอบแทนของทำเลอื่นๆ บางทำเล แต่ความน่าสนใจของทำเลทองหล่อคือมีความต้องการห้องชุดให้เช่าอย่างต่อเนื่องมากกว่าทำเลที่มีผลตอบแทนสูงกว่าบางทำเล

เนื่องมาจากทองหล่อเป็นทำเลเศรษฐกิจใจกลางเมืองและเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติมักมองหาโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่นิยมอยู่อาศัยรวมกันเป็นกลุ่ม สืบเนื่องมาจากที่นี่เป็นแหล่งที่อยู่เดิมของชุมชนชาวญี่ปุ่นและมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบรับต่อชาวญี่ปุ่นมากมายไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร ซุปเปอร์มาร์เก็ตที่เน้นลูกค้าญี่ปุ่นโดยเฉพาะ จึงทำให้ไม่แปลกใจที่ทำเลทองหล่อยังคงเป็นตลาดเช่าที่น่าสนใจอีกทำเลหนึ่ง

“กล่าวได้ว่า ทองหล่อยังเป็นทำเลที่น่าสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะทำเลนี้ ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง และยังมีช่องทางที่ทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงจากปัจจัยข้างต้นที่ต้องพิจารณาประกอบกันด้วย ทั้งนี้อาจสรุปได้ว่า สำหรับทำเลทองหล่อยิ่งลงทุนเร็ว ยิ่งมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่ดีในอนาคต เนื่องจากปัจจัยการเปิดตัวของโครงการใหม่ๆที่มีราคาขายสูงขึ้นทุกปี อาจทำให้ผลตอบแทน (Yield) ต่ำลงสวนทางกับราคาขายที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การเลือกลงทุนกับคอนโดมิเนียมในทำเลทองหล่อไว้เพื่อปล่อยเช่า จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกที่นักลงทุนควรพิจารณาลงทุนในปัจจุบัน”นางนลินรัตน์ กล่าว

กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ทำเลนอกเมืองที่มาแรง

ด้านนายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้บริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการสำรวจทำเลศักยภาพที่อยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่นในปัจจุบัน พบว่าทำเลกรุงเทพกรีฑาเป็นทำเลที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดด้วยปัจจัยสนับสนุนที่หลากหลาย ทั้งปัจจัยด้านการคมนาคมทั้งระบบรางและถนนโครงการใหม่ตัดผ่าน เช่น  โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (สถานีศรีกรีฑา) ช่วงลาดพร้าว – สำโรง และโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ส่วนตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง เชื่อมโยงคนในพื้นที่ไปยังพื้นที่อื่นๆ ได้รวดเร็ว

นอกจากนี้ยังมีถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เป็นถนนเส้นหลักหรือถนนใหญ่หลายเลนตัดผ่านเชื่อมจากถนนหัวหมากไปยังร่มเกล้า  และทำเลกรุงเทพกรีฑายังอยู่ใกล้ทางด่วนทำให้การจราจรและการเดินทางคล่องตัว โดยเฉพาะช่วงกรุงเทพกรีฑาตอนต้นที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก อยู่ไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) และยังมีสถาบันการศึกษาที่มีชื่อเสียง รวมถึงโรงพยาบาล เช่น โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ รวมถึงยังมีสนามกีฬา สถานที่ออกกำลังกายขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ ที่อยู่อาศัยในละแวกนี้จึงตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนทุกวัยรวมทั้งกลุ่มที่ต้องการดูแลสุขภาพ มีพื้นที่สีเขียวให้ผ่อนคลาย รวมถึงกลุ่มผู้ปกครองที่มองหาสถานศึกษาใกล้บ้านไว้ให้บุตรหลานในอนาคต

จากปัจจัยดังกล่าวจึงส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านกรุงเทพกรีฑาปรับเพิ่มขึ้น โดยจากการสำรวจพบว่าปี 2556-2561 ราคาที่ดินบริเวณกรุงเทพกรีฑาตอนต้นปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยของที่ดินในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่ปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 4% ต่อปี ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพกรีฑาจึงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น โดยโครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีการซื้อ-ขายอย่างรวดเร็ว มีอัตราดูดซับถึง 30 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน

ด้านราคาของคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพกรีฑา ราคาโครงการที่เปิดขายปี 2560 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางเมตร และมีการเติบโตเฉลี่ยตั้งแต่ปี 2558 – 2561 ถึง 15% ต่อปี ดังนั้นโครงการที่จะเปิดขายใหม่จึงคาดว่าจะมีแนวโน้มราคาเติบโตขึ้นจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และดีมานด์ซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ที่เพิ่มมากขึ้น โดยคอนโดมิเนียมที่นำมาขายใหม่ (รีเซล) พบบางโครงการให้ผลตอบแทนสูงถึง 20% ต่อปี ส่วนตลาดปล่อยเช่ามีผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 5-7%

อย่างไรก็ตามฝ่ายวิจัยมองว่าปัจจุบันระดับราคาของคอนโดมิเนียมเติบโตสูงขึ้นกว่าราคาของที่ดินที่ปรับขึ้น และคาดว่ามูลค่าของที่ดินจะเติบโตขึ้นมากกว่าที่ดินโซนอื่นในบริเวณใกล้เคียงกัน ดังนั้นจึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการในการเข้าไปลงทุน ขณะที่บ้านเดี่ยวในทำเลกรุงเทกรีฑา มีผู้ประกอบการเข้ามาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวจำนวนมาก โดยภาพรวมตลาดเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์

สำหรับโครงการที่เติบโตได้ดีเป็นโครงการในเซ็กเมนท์ระดับบน มีราคาเสนอขายในปัจจุบันอยู่ที่ 15 ล้านบาทต่อหลัง และพบโครงการที่ราคาขายสูงสุดถึง 50 ล้านบาทต่อหลัง และราคามีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ประมาณ 35% ในภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยวโครงการที่มีการเสนอขายในปัจจุบันส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่า มีจำนวนเปิดขายใหม่น้อย เพราะเหลือพื้นที่พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ไม่มาก ส่งผลให้ระดับราคาของโครงการบ้านเดี่ยวที่จะเสนอขายใหม่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น

“กรุงเทพกรีฑานับเป็นทำเลสำหรับบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวในเขตพื้นที่กรุงเทพกรีฑาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีการเสนอขายโครงการเพิ่มขึ้น  โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนการเสนอขายเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ สอดคล้องกับการขยายตัวของดีมานด์ในตลาด ส่งผลให้อัตราการตอบรับอยู่ในเกณฑ์ดี โดยกรุงเทพกรีฑาถือเป็นทำเลเด่นที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยที่แท้จริง จึงมีโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ด้านการเสนอขายนอกจากปัจจัยเรื่องราคาโครงการและทำเลแล้ว ปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่มากขึ้น เช่น โครงการที่ตอบโจทย์การดูแลสุขภาพ ทำให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกในที่อยู่อาศัยที่หลากหลายขึ้น ส่วนบ้านเดี่ยว นอกจากนี้กรุงเทพกรีฑายังเป็นทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ใกล้ความเจริญ โดยเฉพาะโซนกรุงเทพกรีฑาตอนต้น จึงเป็นทำเลเด่นที่ดึงดูดตลาดอสังหาฯ ให้เติบโต” นายอนุกูล กล่าว



 

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร