หวั่นอสังหาฯ ช็อต หลังธปท.ประกาศคุมสินเชื่อบ้าน

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

กลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องตามลุ้นด้วยใจระทึกเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) สวมบทครูใหญ่จะลงไม้เรียวกับธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยปละละเลย ไม่ควบคุมดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยจนทำให้ตกอยู่ในภาวะเสี่ยงด้วยตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ที่ขยับสูงขึ้น หลังจากได้ส่งสัญญาณเตือนมาแล้วหลายรอบ แต่การแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อแบบไม่ลืมหูลืมตาจนทำให้เกิดอาการหูทวนลม คราวนี้ผู้ว่าการธปท.เลยต้องโดดลงมาเล่นเอง  และมีความเป็นไปได้ว่า จะมีการใช้มาตรการอะไรบางอย่างมาควบคุมเพื่อให้ภาวะเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับคืนสู่ภาวะปกติโดยเร็ว

ธปท.ประกาศคุมเข้มปล่อยกู้บ้าน 
“ที่ผ่านมาคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีความกังวลต่อความเปราะบางของเศรษฐกิจไทย ที่เกิดจากการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น (search for yield) ทั้งในส่วนของประชาชนและสถาบันการเงิน ทำให้เกิดภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลดลง โดยที่ธนาคารพาณิชย์ยอมรับความเสี่ยงเพิ่มขึ้น  ให้วงเงินสินเชื่อต่อหลักประกันกับลูกค้า(Loan to Value:LTV) ในระดับที่สูงกว่าที่ธปท.แนะนำ ซึ่งอาจจะก่อให้เกิดปัญหาเสถียรภาพการเงินในอนาคต  นอกจากนี้ ยังเริ่มเห็นจำนวนที่อยู่อาศัยในตลาดที่เหลือในอัตราสูงขึ้น” นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าว

สิ่งที่ธปท.เฝ้าติดตามดูอยู่ และส่งสัญญาณมาเป็นระยะๆ ผ่าน กนง. ถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น จากการปล่อยสินเชื่อให้กับการซื้อขายบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 ในลักษณะของการเก็งกำไรมากขึ้น รวมถึงการซื้อ เพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างราคา หรือการปล่อยสินเชื่อเกินวงเงิน ที่เรียกว่าเงินทอนเอาไปใช้จ่ายอย่างอื่น โดยไม่ได้คิดจะอยู่อาศัยจริง หรือที่ธปท.เรียกว่าเป็น ดีมานด์เทียมในตลาดอสังหาริมทรัพย์  รวมถึงการให้วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สูงขึ้น หรือให้สินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกัน บางรายให้สินเชื่อ 100% หรือมากกว่า 100% โดยผู้ซื้อไม่ต้องมีเงินดาวน์ 

นอกจากนี้ ยังมีการขยายเวลาในการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น ทำให้การผ่อนชำระรายเดือนลดลง ซึ่งหากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยมีการปรับเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ได้ ซึ่งการปล่อยสินเชื่อที่หละหลวม หย่อนกว่ามาตรฐาน ทำให้หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเพิ่มขึ้นทุกเดือน และจากความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจึงเป็นที่มาของการเชื้อเชิญทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมาหารือในเรื่องนี้ เพื่อพิจารณาว่าจำเป็นต้องมีการออกนโยบายหรือเพิ่มเข้มงวดในส่วนนี้มากขึ้นเพื่อลดความ เปราะบางที่เกิดขึ้นหรือไม่

มาตรการในส่วนนี้จะเป็นมาตรการในลักษณะมาตรการกำกับสถาบันการเงินในภาพรวม (Macro prudential) ที่เข้ามาเสริมการดำเนินนโยบายการเงินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น คำว่า Macro prudential ฟังดูอาจจะไม่คุ้นหูสำหรับผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯเท่าไหร่ แต่สิ่งนี้คือ เครื่องมือที่ธปท.จะนำมาใช้ในการคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่ง นายบัณฑิต นิจถาวร อดีตรองผู้ว่าการ ธปท. เคยอธิบายไว้ว่า Macro prudential policies เป็นเครื่องมือของธนาคารกลางให้สามารถดูแลเสถียรภาพของระบบการเงินได้อย่างตรงจุด และสามารถ Take action หรือออกมาตรการป้องกันปัญหาได้แต่เนิ่นๆ เป้าหมายของมาตรการ Macro prudential ก็คือ ลดความเสี่ยงที่จะมีต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน โดยเฉพาะจากการเติบโตของสินเชื่อ

คาดลดวงเงินปล่อยกู้สกัดเก็งกำไร
สำหรับมาตรการด้าน Macro prudential  ที่ธปท.เคยใช้มาแล้วคือ มาตรการคุมบัตรเครดิต และสินเชื่อบุคคลเมื่อปีที่แล้ว เพื่อป้องกันไม่ให้หนี้ภาคครัวเรือยขยายตัวสูงขึ้น โดยการปรับหลักเกณฑ์อนุมัติวงเงินสูงสุดตามฐานเงินเดือน เช่น รายได้ ไม่เกิน 30,000 บาท วงเงินอนุมัติสูงสุดไม่เกิน 1.5 เท่าของรายได้ ส่วนรายได้ไม่เกิน 50,000 บาท วงเงินอนุมัติสูงสุดไม่เกิน 3 เท่า และรายได้ เกินกว่า 50,000 บาทขึ้นไป วงเงินอนุมัติสูงสุดไม่เกิน 5 เท่า เป็นต้น 

ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯที่คาดกันว่า มาตรการ Macro prudential ที่ธปท. จะนำมาใช้คือการคุมสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ  LTV นั่นเอง  โดยปัจจุบัน LTV  ของคอนโดมิเนียม ธปท. กำหนดให้อยู่ที่ 90% นั่นหมายความว่า การจะซื้อคอนโด 1 ห้อง ธนาคารจะปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งเป็นราคาที่ธนาคารเป็นผู้ประเมินหลักประกัน ซึ่งอาจจะไม่เท่ากับราคาขายก็เป็นได้ ส่วนอีก 10% จะเป็นที่เงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายดาวน์   ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ LTV  ที่ธปท.กำหนดไว้คือ 95% โดยผู้ซื้อจะต้องจ่ายดาวน์ 5%  นอกจากนี้ อาจจะรวมไปถึงการคุมอัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (loan-to-income) หรือ LTI ที่ธปท.มองว่าอยู่ในสัดส่วนที่สูงเช่นกัน

หากธปท.ใช้ยาแรงด้วยการลด  LTV ลง รับรองได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปั่นป่วนไปทั้งตลาด และลากยาวไปถึงเศรษฐกิจโดยรวม เพราะธุรกิจอสังหาฯถือว่า มีพวกเยอะ ไม่ว่าจะเป็นวัสดุก่อสร้าง วัสดุตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ข้าวของเครื่องใช้ในบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า ล้วนแล้วแต่เป็นธุรกิจที่เชิ่มโยงกับธุรกิจอสังหาด้วยกันทั้งสิ้น จึงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการไม่ค่อยจะเห็นด้วยสักเท่าไหร่ 

เอกชนหวั่นตลาดอสังหาฯ ช็อค
เรื่องนี้ นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ทุกวันนี้ธนาคารก็คุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว โดยได้ลดวงเงินให้สินเชื่อลง บางรายลดลงเหลือ 60%  ซึ่งถือเป็นการลดความเสี่ยงของธนาคาร แต่ถ้าธปท. มีมาตรการออกมาควบคุมอีกก็ยังนึกไม่ออกว่าจะเป็นอย่างไร เพราะแค่นี้ก็ถือว่าแย่อยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ซีอีโอ แอล.พี.เอ็น. ยอมรับว่าในตลาดอสังหาฯนั้นมีดีมานด์เทียมเกิดขึ้นจริง

ดีมานด์เทียมที่ว่า ประกอบกันหลายกลุ่ม กลุ่มแรกคือ ลูกค้าจากต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีน ซึ่งร้อยทั้งร้อยซื้อเพื่อการลงทุน ไม่ได้ซื้อเพื่อต้องการอยู่จริง และมีที่ซื้อเก็งกำไรด้วย อีกกลุ่มก็คือกลุ่มคนไทยที่ซื้อลงทุนและเก็งกำไรด้วยเช่นกัน  หลายๆ โครงการที่ฮอตๆ ก็เพราะมีกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรเข้ามาซื้อ ส่วนกลุ่มที่ 3 เป็นคนรุ่นใหม่เข้ามาซื้อ เพื่อต้องการใช้เครดิตมากู้เงิน เพื่อเอาเงินส่วนต่างไปใช้จ่าย เช่น โปะหนี้บัตรเครดิต แล้วเอาห้องที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า สิ่งที่ได้คือเงินก้อนจากส่วนต่างของราคากับดอกเบี้ยที่ถูกลง 

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธูรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า ธปท.อาจจะเข้าใจอะไรบางอย่างที่ผิด โดยเฉพาะการนำเอาตัวเลข NPL มาตีค่าการปล่อยสินเชื่อใหม่นั้น มองว่า ไม่ยุติธรรม เพราะต้องดูด้วยว่า NPL ที่เกิดขึ้นเป็นการปล่อยสินเชื่อที่เกิดขึ้นในช่วงไหน และต้องดูต่อไปอีกว่า NPL ที่เกิดจากการปล่อยสินเชื่อช่วงนั้นเกิดจากสาเหตุอะไร เช่น ช่วงนั้นอาจจะมีการสนับสนุนบ้านหลังแรก มีการเก็งกำไรอสังหาฯ หรือ ผู้กู้อาจจะมีภาระหนี้จากรถยนต์คันแรก เป็นต้น 

“สิ่งเหล่านั้นมันมาแสดงผลเป็น NPL ในปัจจุบัน แล้วจะมาบังคับการปล่อยสินเชื่อใหม่ ซึ่งมันไม่ถูก ธปท. ควรจะแจกแจงตัวเลขออกมาเป็นปีๆ  เช่น สินเชื่อปล่อยไปปี 2559 เกิดเป็น  NPL เท่าไหร่ ปี 2560 เกิด NPL เท่าไหร่ และในปี 2561 ปล่อยมาแล้วเป็น NPL เท่าไหร่ เพื่อจะได้ลงลึกถึงคุณภาพสินเชื่อเป็นรายปี และจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น สามารถควบคุมดูแลได้ถูกต้อง อย่างเช่น ในปัจจุบันธนาคารก็คุมเข้มการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ตลาดเก็งกำไรก็หายไปหมด แต่ธปท.กลับไปเอาตัวเลข NPL จากการปล่อยสินเชื่อ เมื่อ 3 ปีแล้วมา มาคุมปัจจุบันถือเป็นการลงโทษผิดคน”      

นายอธิป กล่าวอีกว่า เรื่องของดีมานด์เทียมนั้นยอมรับว่า เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ยังมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อเก็งกำไรอยู่สูง โดยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงประมาณ 65-70% และเป็นการซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรรวมกัน 30-35% แต่ปัจจุบันเหลือ 15% และเป็นการซื้อเพื่อลงทุนเกือบทั้งหมดแทบไม่มีตลาดเก็งกำไรอยู่เลย ขณะเดียวกัน ธนาคารก็เข้มงวดมากขึ้น โดยปัจจุบัน อัตราการปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อก็ยังไม่ต่ำกว่า 30% ขณะที่หลายบริษัทก็มีสัดส่วนการปฏิเสธที่เพิ่มขึ้น แม้จะดูแลลูกค้ามาอย่างดี ถ้าธปท.มีมาตรการอะไรออกมาจะยิ่งซ้ำเติมตลาดเข้าไปอีก

“ถ้าธปท.ใช้มาตรการลด LTV กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยจะลดลงไปทั้งตลาด ยอดขายจะลดลง เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจว่าซื้อไปแล้วจะกู้ได้หรือเปล่า นอกจากนี้ ผู้ซื้อที่รอโอนส่วนหนึ่งจะโอนไม่ได้ เพราะจะต้องหาเงินก้อนมาโปะ และที่จะกระทบแน่ๆ คือ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ ไม่มีการเก็งกำไร แต่มีระยะเวลาการซื้อขายในช่วงที่สั้น ถ้าลด LTV ผู้ซื้อจะไม่สามารรถโอนบ้านได้ และจะส่งผลไปถึงเศรษฐกิจโดยภาพรวมจะชะลอตัวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย”  นายอธิปกล่าว

คงต้องติดตามกันดูว่า ที่สุดแล้วธปท. และผู้ที่เกี่ยวข้อง จะหาวิธีจัดการความเสี่ยงที่ธปท.มองเห็นอย่างละมุนละม่อมได้อย่างไร เพราะหากจะใช้ยาแรงย่อมส่งผลกระทบต่อคนซื้อบ้าน กระทบต่อการขยายตัวของธุรกิจอสังหาฯ และภาวะเศรษฐกิจโดยรวม แต่ถ้าไม่ทำอะไรเลย และปัญหาลุกลามจนคุมไม่อยู่ ก็จะไม่เป็นผลดีต่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจเช่นกัน 

สำหรับคนซื้อบ้านคงต้องเตรียมตัวกันมากขึ้น โดยเฉพาะสุขภาพทางการเงินที่จะต้องฟิตเปรี๊ยะ รวมถึงการออมเงินก้อนสำหรับใช้ในการดาวน์บ้าน เพราะเมื่อธปท.สวมบทครูใหญ่ควงไม้เรียวซะขนาดนี้ เชื่อว่าธนาคารพาณิชย์เองคงจะยิ่งเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อมากยิ่งขึ้น เวลานี้ตนเป็นที่พึ่งแห่งตนดีที่สุด จึงเป็นคำพูดที่เหมาะสมที่สุด สำหรับคนซื้อบ้าน 

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร