สัญญาเช่าห้องพัก เรื่องที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

สัญญาเช่าห้องพักบางคนอาจจะมองว่าไม่สำคัญ แต่ในปัจจุบันนั้นการเช่าห้องพักหรือที่เข้าใจง่าย ๆ ว่าการเช่าห้องอยู่ในอพาร์ทเม้นท์ หรือห้องพักในรูปแบบต่าง ๆ นั้นยังคงได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก อาจจะมากกว่าการเช่าคอนโดด้วยซ้ำ เพราะอพาร์ทเม้นท์นั้นมีราคาที่ย่อมเยาว์ และมีทำเลที่หลากหลายกว่าการเช่าคอนโด ซึ่งผู้เช่านั้นต้องดูรายละเอียดของสัญญาให้ดีก่อนตัดสินใจเช่าห้องพัก

1. สัญญาเช่าห้องพักหรือสัญญาเช่าอพาร์ทเม้นท์

สัญญาเช่าห้องพักถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบหนึ่ง ซึ่งสัญญาเช่าห้องพักนั้นสามารถเรียกได้ว่าไม่มีอะไรตายตัว และไม่มีอะไรเป็นมาตรฐาน เพราะเจ้าของห้องพักแต่ละที่ล้วนมีกฎระเบียบในการอยู่อาศัย รวมไปถึงรายละเอียดด้านค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันเป็นอย่างมาก แม้ว่าในปัจจุบันจะมีกฎหมายใหม่เพื่อควบคุมเกี่ยวกับห้องพักโดยเฉพาะออกมาแล้วก็ตาม โดยสัญญาเช่าห้องพัก กฎหมายใหม่ที่ออกมาในปี 2561 นั้นมีรายละเอียดหลายอย่างที่ดูเหมือนจะช่วยเหลือผู้เช่า แต่ก็ยังเปิดทางให้เจ้าของห้องพักมีวิธีจัดการค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ได้เหมือนเดิม

2. รายละเอียดที่ควรรู้ในสัญญาเช่าห้องพัก

การทำสัญญาทุกประเภทสิ่งที่จำเป็นต้องทำก่อนลงชื่อในรายละเอียดสัญญานั้นคือการอ่านรายละเอียดทั้งหมดให้เข้าใจ เมื่อมีอะไรที่ทำให้เกิดข้อสงสัยควรสอบถามผู้ให้เช่า หรือผู้ที่เป็นคนเขียนสัญญาทันที รายละเอียดพื้นฐานในสัญญาเช่าห้องพักก็จะเป็นในเรื่องของการเก็บค่ามัดจำ อัตราค่าเช่า กำหนดเวลาจ่ายค่าเช่า อัตราค่าน้ำค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าส่วนกลางที่อาจจะมีการเก็บด้วย ทั้งนี้ในสัญญาเช่าห้องพักต้องมีรายละเอียดของสถานที่ตั้งให้ชัดเจน เลขที่ตั้ง ชื่ออาคาร ชั้น หมายเลขห้อง รายละเอียดต่าง ๆ ของห้อง เช่น ความกว้างของห้อง รวมไปถึงชื่อผู้เช่า และชื่อผู้ให้เช่าที่ต้องชัดเจน พร้อมหลักฐานยืนยันตัวตนที่ทางราชการออกให้ ประกอบในสัญญาด้วย และหนังสือสัญญาจะต้องมี 2 ฉบับซึ่งมีข้อความตรงกันทั้งหมด โดยแบ่งให้คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายแบ่งกันเก็บเอาไว้

3. อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า

ห้องพักแต่ละที่มีค่าเช่าที่แตกต่างกันไปแล้วแต่ทำเล และคุณภาพของห้องพักนั้น ๆ ค่าเช่าห้องพักจะมีการเก็บเป็นรายเดือน สิ่งที่ผู้เช่าต้องจ่ายในแต่ละเดือนนั้นจะมีค่าเช่าห้องพักตามที่เป็นไปตามสัญญาเช่า มีวันเวลาที่ชัดเจนสำหรับกำหนดชำระค่าเช่าในแต่ละเดือน รวมไปถึงอัตราค่าปรับในกรณีจ่ายค่าเช่าล่าช้า ที่อาจจะมีต้องระบุว่าปรับเท่าไหร่ค่าปรับคิดอย่างไร คิดเป็นวัน หรือคิดอย่างไร

4. ค่าน้ำค่าไฟ

ปัจจุบันกำหนดให้ห้องพักหรืออพาร์ทเม้นท์ ต้องเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟต่อหน่วยตามราคาปกติของการไฟฟ้าและการประปาเท่านั้น ห้ามกำหนดราคาต่อหน่วยเองเหมือนในอดีต บางห้องพักอาจจะมีค่าอินเทอร์เน็ต ค่าทำความสะอาดส่วนกลาง ค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย รายละเอียดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน

5. ค่าประกันหอพัก

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฉบับใหม่ที่ประกาศไว้ในราชกิจจานุเบกษา ในปี พ.ศ.2561 กำหนดให้เจ้าของห้องพัก ไม่สามารถเก็บค่าประกันหอพักได้มากกว่าอัตราค่าเช่า 1 เดือน จากในอดีตนั้นการเก็บค่าประกันหอพักนั้นจะอยู่ที่อัตราค่าเช่า 3 เดือน ดังนั้นในสัญญาเช่าค่าประกันหอพักจะเรียกเก็บได้ไม่เกินอัตราค่าเช่า 1 เดือนเท่านั้น

6. การชดใช้หรือการรับผิดชอบ

การเข้าไปอยู่อาศัยในห้องพักนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะมีความเสียหาย หรือการชำรุดในอุปกรณ์ใด ๆ เกิดขึ้น ซึ่งการชดใช้ หรือการรับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ นั้นต้องมีการตกลงกับเจ้าของให้ชัดเจน เพราะเมื่อมีความเสียหายเกิดขึ้นจะได้มีข้อสรุปที่ชัดเจนระหว่างผู้เช่า และผู้ให้เช่านั่นเอง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าในสัญญามีรายการค่าเสียหายของเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ผู้เช่าต้องตรวจสอบสภาพของเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นว่ามีสภาพเป็นอย่างไร พร้อมทั้งบันทึกภาพไว้เป็นหลักฐาน เมื่อถึงเวลาหมดสัญญาเช่าจะได้ไม่มีข้อพิพาทเกิดขึ้น หรือการเสียหายต่าง ๆ ในห้อง เช่น สภาพของสีทาห้อง อุปกรณ์ไฟฟ้า ประปา ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไรบ้างเมื่อมีการชำรุด  

7. กฎระเบียบอื่นๆ

หอพักหรืออพาร์เม้นท์ในแต่ละที่นั้นจะมีข้อกฎระเบียบและข้อห้ามต่าง ๆ ที่แตกต่างกัน รวมถึงมีกำหนดในเรื่องของการฝ่าฝืนที่แตกต่างกันอีกด้วย อาจจะเป็นการตักเตือนหรือเป็นค่าปรับ ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ นั้นเจ้าของห้องพักต้องมีให้ผู้เช่าได้ศึกษาอย่างละเอียด และผู้เช่าต้องทำความเข้าใจเรื่องกฎระเบียบต่าง ๆ ให้เข้าใจก่อนที่จะลงชื่อในสัญญาเช่าห้องพัก

8. ความชัดเจนในสัญญา

บางครั้งสัญญาเช่าห้องพักนั้นมีภาษาที่เมื่ออ่านแล้วเข้าใจยาก อาจจะเป็นความตั้งใจหรือไม่ตั้งใจของผู้ให้เช่าก็ตาม ผู้เช่าต้องอ่านสัญญาให้รอบคอบและพยายามทำความเข้าใจให้มากที่สุด เมื่อมีตรงส่วนไหนที่ไม่เข้าใจให้สอบถามเพื่อทำความเข้าใจทันที รวมไปถึงการยินยอมต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาถ้าผู้เช่าเห็นว่าไม่เป็นธรรม หรือไม่ได้รับความสะดวกต้องทักท้วง หรือทำความเข้าใจให้เรียบร้อยก่อนทำสัญญา

9. สัญญาเช่าควบคุม

กฎหมายสัญญาเช่าควบคุมคือประกาศจากคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 ทำให้การให้เช่าห้องพัก บ้านเช่า คอนโดให้เช่าเกือบทั้งหมดต้องทำสัญญาทั้งหมดให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน ไม่สามารถเขียนสัญญาเช่าเองตามความพอใจได้อีกแล้ว

10. สัญญาเช่าควบคุมมีผลบังคับใช้กับใครบ้าง

สัญญาเช่าควบคุมนั้นมีผลครอบคลุมเกือบทั้งหมด แต่ไม่ใช่ทั้งหมด สัญญาเช่าควบคุมจะบังคับใช้เฉพาะผู้ที่ให้เช่าอาคาร บ้าน อาคารชุด ห้องพัก และอพาร์ทเม้นท์เพื่ออยู่อาศัย และมีทรัพย์ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยมากกว่า 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร และสัญญาเช่าควบคุมจะสามารถใช้ได้กับผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น ส่วนผู้ให้เช่าสามารถเป็นนิติบุคคลได้

11. หน้าที่ของผู้ให้เช่า

ภายใต้สัญญาเช่าควบคุมได้มีการกำหนดหน้าที่ของผู้ให้เช่าอย่างชัดเจนและเป็นแบบแผนมากขึ้น เพื่อให้มีมาตรฐานในการให้บริการแก่ผู้เช่านั่นเอง ซึ่งหน้าที่ต่าง ๆ ของผู้ให้เช่าได้แก่

  • การส่งใบแจ้งหนี้ : ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ในเดือนนั้นให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
  • การตรวจสภาพอาคาร : ต้องมีการทำแบบบันทึกตรวจสภาพอาคาร สภาพห้อง ทรัพย์ต่าง ๆ ภายในห้องแนบท้ายไว้ในสัญญาเช่า หรือที่เข้าใจได้ง่าย ๆ คือต้องมีเอกสารการตรวจสภาพห้องให้ชัดเจนโดยที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องมีความเข้าใจที่ตรงกันแนบอยู่ในท้ายสัญญาด้วย
  • การคืนเงินประกัน : เมื่อหมดสัญญาเช่าผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันถ้าไม่มีความเสียหายเกิดขึ้น หากอยู่ในระหว่างตรวจสอบความเสียหายเมื่อตรวจสอบเสร็จต้องคืนเงินประกันที่เหลือหลังหักค่าเสียหายทันที
  • การผิดสัญญา : เมื่อผู้เช่าที่การผิดสัญญาในส่วนสำคัญของสัญญา ซึ่งอาจจะส่งผลให้เกิดการยกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องทำหนังสือแจ้งในลักษณะของการตักเตือน ถ้าหลังจาก 30 วันหลังจากที่ผู้เช่าได้รับหนังสือแล้วยังไม่ปรับปรุง หรือปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าสามารถบอกยกเลิกสัญญาได้ทันที

12. เนื้อหาของสัญญาเช่า 

สัญญาเช่าควบคุมนั้นทำให้การเขียนสัญญาเช่าห้องพักของผู้ให้เช่าทั้งหมดเป็นไปในทิศทางเดียวกัน และเป็นธรรมแก่ผู้เช่ามากขึ้น ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ ที่สำคัญของสัญญาเช่าที่จำเป็นต้องมีภายใต้กฎหมายเช่าควบคุมนั้นได้แก่

  • สัญญาเช่านั้นต้องเป็นตัวอักษรภาษาไทย หรือถ้าเป็นการให้เช่าแก่คนต่างชาติ สัญญาที่เขียนขึ้นจะเป็นภาษาอะไรก็ได้ แต่ต้องมีตัวอักษรภาษาไทยที่แปลแล้วตรงกับข้อความในสัญญากำกับไว้ด้วย
  • ในสัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายให้ชัดเจน ซึ่งรายละเอียดนั้นได้แก่ ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ในปัจจุบัน เบอร์โทรศัพท์ และสำเนาเอกสารยืนยันตัวตนที่ทางราชการออกให้
  • ต้องมีการระบุรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่าอย่างชัดเจน เช่น ชื่ออาคาร ชื่อโครงการ ที่ตั้ง ชั้น หมายเลขห้อง
  • ระยะเวลาในการเช่า โดยในสัญญาเช่าภายใต้สัญญาเช่าควบคุมนั้นต้องมีระยะเวลาในการเช่าที่ชัดเจน
  • ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ต้องมีการระบุในสัญญาเช่าทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าเช่าต่อเดือน เงินประกัน ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าปรับเมื่อจ่ายค่าเช่าล่าช้า ค่าบริการอื่น ๆ ทั้งหมด ซึ่งทุกค่าใช้จ่ายต้องระบุวิธีการชำระเงิน และวันที่ต้องชำระเงินให้ชัดเจน
  • ข้อความ หรือกฎระเบียบที่สำคัญ ซึ่งมีผลต่อให้เกิดการยกเลิกสัญญาเช่าต้องมีความเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป โดยอาจจะเป็นตัวอักษรสีแดง ตัวเอียง ตัวหนา หรือตัวอักษรที่ใหญ่กว่าปกติก็ได้

13. สัญญาเช่าควบคุม มีข้อห้ามอะไรบ้าง

สัญญาเช่าควบคุมนั้นข้อห้ามต่าง ๆ เพิ่มขึ้นมาด้วยเจตนาที่จะให้ความเป็นธรรมทั้งแก่ผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ให้เกิดความได้เปรียบเสียเปรียบกันจนเกินไป ซึ่งข้อห้ามต่าง ๆ ของสัญญาเช่าควบคุมมีดังนี้

  • ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
  • ห้ามเก็บเงินประกัน หรือค่ามัดจำล่วงหน้าเกิน 1 เดือน  
  • ห้ามเข้าห้องโดยไม่ได้รับอนุญาต คือห้ามเจ้าของ หรือผู้ให้เช่าเข้ามาตรวจสอบอาคาร หรือตรวจสอบห้องพักโดยไม่แจ้งให้ทราบล่วงหน้า ต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าก่อนเข้าตรวจภายในห้องทุกครั้ง
  • อัตราค่าน้ำค่าไฟ โดยการเก็บค่าน้ำค่าไฟต้องเรียกเก็บตามที่การไฟฟ้า และการประปาเรียกเก็บเท่านั้น ห้ามเก็บเกินโดยเด็ดขาด
  • เมื่อมีการค้างค่าเช่า หรือผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของ หรือผู้ให้เช่าห้ามเข้าไปขนย้ายทรัพย์สิน ยึดทรัพย์สินภายในห้องพัก หรือล็อกประตูห้องพัก ไม่เช่นนั้นอาจผิดกฎหมายในข้อหาบุกรุก และละเมิดสิทธิได้
  • การต่อสัญญา เมื่อถึงเวลาหมดสัญญาเช่า และมีการต่อสัญญาใหม่ ห้ามไม่ให้เรียกเก็บค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม ส่วนการเพิ่ม หรือลดค่าเช่านั้นให้เป็นไปตามที่ตกลงกัน
  • การเรียกเก็บค่าเสียหายต่าง ๆ นั้นห้ามเก็บค่าเสียหายจากการใช้งานต่าง ๆ หรือการเสื่อมสภาพที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ หรือความเสียหายที่ผู้เช่าไม่ได้เป็นคนทำให้เกิด

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าห้องพักนั้นมีรายละเอียดมากมายไม่แตกต่างกับสัญญาเช่าในรูปแบบอื่น ๆ เลย โดยเฉพาะในส่วนของผู้ให้เช่านั้นต้องปรับตัวให้ถูกต้องตามกฎหมายสัญญาเช่าควบคุม เพราะถ้าไม่ปฏิบัติตามแล้วนั้นจะมีความผิดตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งสัญญาเช่าห้องพักนั้นควรเป็นการทำสัญญาที่เป็นธรรมต่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มากกว่าการจะเป็นสัญญาที่เอาเปรียบ สิ่งสำคัญสำหรับผู้เช่านั้นคือการทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาเช่าให้ครบถ้วน ไม่มองข้ามข้อความต่าง ๆ โดยคิดว่าไม่สำคัญ และที่สำคัญเมื่อรู้สึกว่าถูกเอาเปรียบหรือมีความไม่เข้าใจในรายละเอียดสัญญาต้องคุยกับผู้ให้เช่าเพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกัน

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร