สัญญาเช่าคอนโด เรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม

สัญญาเช่าคอนโดนั้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกไม่ว่าจะเป็นในฝ่ายของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า เพราะว่าจะเป็นการทำความตกลงกันในเงื่อนไขของการเช่าคอนโดให้ทั้งสองฝ่ายได้เข้าใจตรงกัน อีกทั้งในปัจจุบันการเช่าคอนโดเพื่อพักอาศัยนั้นได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก การศึกษาสัญญาเช่าคอนโดให้เข้าใจจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมากทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า

1. สัญญาเช่าคอนโดคืออะไร

สัญญาเช่าคอนโดนั้นถือเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งเมื่อมีการทำสัญญาสมบูรณ์แล้ว สัญญานั้นจะมีผลทางกฎหมายในการคุ้มครองทั้งทางแพ่งและทางอาญา เพราะการตกลงให้เช่าโดยปากเปล่าโดยที่ไม่มีสัญญาเช่านั้น เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ก็จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้นจึงควรทำสัญญาทุกครั้งที่เช่า หรือให้เช่าคอนโดนั่นเอง

2. ประเภทของสัญญาเช่าคอนโด

ประเภทของสัญญาเช่าคอนโดนั้นสามารถแบ่งได้เป็น 2 แบบเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อย่างเช่น ที่ดิน คือการเช่าระยะสั้น และการเช่าระยะยาว

สำหรับการเช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปีทั้งสองฝ่ายสามารถทำสัญญาได้ด้วยตัวเอง แต่การเช่าระยะยาวคือมากกว่า 3 ปีทั้งสองฝ่ายต้องมาทำสัญญาเช่าต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินในเขตนั้น เพื่อจดทะเบียน และเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อย ถ้าเช่าระยะยาวเกิน 3 ปีแต่ไม่มีการมาจดทะเบียนอย่างถูกต้องกฎหมายจะคุ้มครองเพียงแค่ 3 ปีแรกเท่านั้น พอขึ้นปีที่ 4 จะไม่คุ้มครองเสมือนไม่มีการทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรนั่นเอง

3. สิ่งที่ต้องศึกษาก่อนปล่อยเช่าคอนโด

การเป็นเจ้าของคอนโดนั้นไม่ใช่ว่าเราจะสามารถจะปล่อยเช่าเมื่อไหร่ก็ได้  เพราะคอนโดบางโครงการอาจจะมีข้อกำหนดว่า ห้ามให้มีการปล่อยเช่าช่วงต่อ ดังนั้นก่อนที่จะซื้อคอนโดควรศึกษารายละเอียดข้อบังคับของแต่ละคอนโดก่อนว่าสามารถให้เช่าช่วงได้หรือไม่ เพราะถ้าทางโครงการห้ามไว้แล้วมีระบุอยู่ในสัญญาซื้อขาย เจ้าของห้องที่ปล่อยเช่าอาจถูกปรับ หรือมีปัญหาทางกฎหมายได้

4. รายละเอียดของสัญญาเช่าคอนโด

รายละเอียดของสัญญาเช่าคอนโดนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะถ้ามีการตกลงรายละเอียดที่ชัดเจน รัดกุม รวมถึงยังเป็นที่พอใจของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้วนั้น การเช่าคอนโดก็จะเกิดขึ้นบนความสบายใจของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาเช่าคอนโดอาจจะมีแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ความตกลงของคู่สัญญา แต่รายละเอียดหลักที่สำคัญก็ควรมีให้ครบถ้วน

5. รายละเอียดของคู่สัญญา

รายละเอียดของคู่สัญญาคือข้อมูลของทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ต้องถูกต้อง ชัดเจน ตรวจสอบได้ โดยที่รายละเอียดในส่วนนี้คือ ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ปัจจุบัน ที่อยู่ตามบัตรประชาชน เบอร์โทรศัพท์ และผู้ติดต่อฉุกเฉิน อีกทั้งต้องระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้เช่า ใครเป็นผู้ให้เช่า ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้ทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่าต้องกรอกให้ครบถ้วน

6. ระยะเวลาของการเช่า

ระยะเวลาในการเช่าคอนโดนั้นต้องระบุให้แน่ชัดลงไปในสัญญาว่าเป็นการตกลงเช่ากันในระยะเวลาเท่าไหร่ ซึ่งระยะเวลาในการเช่าก็จะถือเป็นระยะเวลาของสัญญานั่นเอง จะนับเป็นเดือนหรือนับเป็นปีก็ได้ แต่ต้องมีระบุวันที่เริ่มต้นของสัญญาซึ่งจะนับว่าเป็นวันนี้เริ่มต้นเช่าคอนโด และต้องระบุวันสิ้นสุดสัญญาให้ชัดเจน และถ้าเป็นการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนให้ถูกต้องด้วย

7. รายละเอียดของทรัพย์สิน

การเช่าคอนโดนั้นส่วนมากจะเป็นการให้เช่าพร้อมทรัพย์สินต่าง ๆ ที่มีอยู่ในห้อง ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องครัว สุขภัณฑ์ หรือบางห้องอาจจะมีโทรทัศน์ หรือชุดเครื่องเสียงด้วย ซึ่งการทำสัญญาเช่าคอนโดนั้นในสัญญาต้องระบุทรัพย์สินที่อยู่ภายในห้องให้ครบถ้วน รวมถึงสภาพของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้ชัดเจนพร้อมภาพถ่ายในหนังสือแนบท้ายสัญญา รายละเอียดในส่วนนี้อาจจะรวมถึงการอนุญาต หรือไม่อนุญาตให้เปลี่ยนแปลง แก้ไข ต่อเติมใด ๆ ภายในห้อง อย่างเช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ หรือเปลี่ยนกลอนประตู ซึ่งถ้าผู้เช่าต้องการเปลี่ยนแปลง แก้ไข ต่อเติม ทุกครั้งต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนถึงจะทำได้ ส่วนข้อตกลงในทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องตกลงกันให้ชัดเจนก่อนทำสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นจะต้องอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน หรือเป็นการให้เช่าตามสภาพ ซึ่งหมายถึงผู้เช่าต้องมาซ่อมแซมเอง โดยส่วนนี้ก็จะเกี่ยวข้องกับราคาค่าเช่านั่นเอง และเมื่อหมดสัญญาเช่าทรัพย์สินเหล่านั้นจะส่งคืนแก่ผู้ให้เช่าในสภาพอย่างไรต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญาด้วย

8. ความรับผิดชอบของผู้เช่า

การเช่าคอนโดนั้นย่อมมีค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่าง ๆ รวมถึงค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินภายในห้อง หรือทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งทั้งทางผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องตกลงกันให้รู้เรื่องก่อนว่า ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง เช่น ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในส่วนของค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ หรือชำรุด อย่างเช่น ค่าซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ชำรุด หรือค่าเปลี่ยนหลอดไฟ เป็นต้น สำหรับความรับผิดชอบในส่วนอื่น ๆ ก็ให้เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญา เช่น เมื่อผู้เช่ารับภาระในส่วนของค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าซ่อมแซมต่าง ๆ ไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็อาจจะเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องของค่าใช้จ่ายส่วนกลางของโครงการให้กับผู้เช่าเป็นต้น

9. การชำระเงิน

การชำระเงินค่าเช่าก็เป็นอีกหนึ่งหัวข้อที่ต้องระบุในสัญญาเช่าคอนโดให้ชัดเจน ตั้งแต่ค่ามัดจำ(ถ้ามี) รวมไปถึงการชำระเงินค่าเช่าต้องมีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน เช่น ต้องชำระเงินค่าเช่าภายในวันที่เท่าไหร่ ล่าช้าสุดไม่เกินกี่วัน เมื่อล่าช้าจะมีค่าปรับหรือไม่ เป็นจำนวนเท่าไหร่ วิธีการชำระเงินก็ต้องระบุเช่นกันว่า ชำระด้วยเงินสด หรือการโอนเงินผ่านธนาคาร เพื่อให้เข้าใจตรงกัน

10. การผิดสัญญาเช่า

การผิดสัญญาเช่านั้นเกิดได้หลากหลายกรณีทั้งจากฝ่ายผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งการผิดสัญญาเช่านั้นต้องมีผู้รับผิดชอบ ถ้ามีการผิดสัญญาในกรณีที่ร้ายแรงคู่สัญญาที่เป็นฝ่ายถูกสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยที่อีกฝ่ายต้องเป็นฝ่ายชดใช้ค่าเสียหาย ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำ หรือเงินประกันได้ทันที ในทางกลับกันถ้าผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายทำผิดสัญญา ผู้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาได้เช่นกัน โดยผู้เช่าอาจจะเรียกร้องค่าใช้จ่ายในการขนย้าย หรือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการหาที่อยู่ใหม่จากผู้ให้เช่าได้ ถ้าเกิดกรณีที่คู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้ สัญญาเช่าคอนโดถือว่าเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญสำหรับการฟ้องร้องคดี ข้อที่พึงระวังสำหรับผู้ให้เช่า เมื่อผู้เช่าทำผิดสัญญา และมีการยกเลิกสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าไปในห้องพักที่ผู้เช่ายังไม่ย้ายออกได้โดยพลการ เพราะจะเป็นการละเมิดสิทธิ และบุกรุก อาจจะทำให้โดนฟ้องร้องได้ ซึ่งความผิดเรื่องการละเมิดสิทธิ และบุกรุกไม่มีความเกี่ยวข้องกับการที่ผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด ดังนั้นการกระทำการใด ๆ ควรทำด้วยความระมัดระวัง

11. การบังคับตามสัญญา

หลักเกณฑ์ในการบังคับให้ผู้เช่าออกเมื่อมีการผิดสัญญานั้นมีหลายรูปแบบ แต่ต้องมีระบุในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกัน ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และให้ผู้เช่าย้ายออกภายใน 30 วัน โดยผู้เช่าต้องรับผิดชอบในค่าเช่าส่วนที่ยังไม่ชำระด้วย ถ้าผู้เช่าไม่ย้ายออกภายใน 30 วันจะมีค่าปรับวันละ 500 บาท หากในกรณีที่เมื่อครบให้ย้ายออกตามสัญญาแล้ว ผู้เช่ายังคงไม่ย้ายออก ไม่ชำระค่าเช่า ค่าปรับ ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไปเก็บไว้ในที่เหมาะสม แล้วทำการเปลี่ยนกุญแจห้องได้ ซึ่งถ้ามีข้อกำหนดเหล่านี้ในสัญญาผู้เช่าย่อมต้องปฏิบัติตาม และไม่สามารถฟ้องร้องในกรณีนี้ได้ แต่ทั้งนี้ผู้ให้เช่าต้องเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าด้วยความระมัดระวัง ไม่ให้เกิดความเสียหาย  

12. การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

สัญญาเช่าคอนโดส่วนมากนั้นจะเป็นสัญญาเช่าแบบปีต่อปี แต่อาจจะมีเหตุผลหลาย ๆ ประการที่ทำให้ผู้เช่าต้องขอยกเลิกสัญญาเช่าคอนโดก่อนกำหนด ซึ่งการขอยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดนั้นต้องแจ้งผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และต้องดูว่าข้อตกลงในสัญญามีการหักเงินประกันหรือไม่ เป็นจำนวนเท่าไหร่ ผู้เช่าต้องทำใจว่าไม่มีทางได้เงินประกันคืนครบจำนวน

13. ความสมบูรณ์ของสัญญา

นอกจากรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาแล้ว สิ่งที่ห้ามลืมและพลาดไม่ได้เลยคือ การทำให้สัญญานั้นมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ โดยต้องมีการลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝั่ง ซึ่งการลงลายมือชื่อนั้นต้องเป็นการเขียนเท่านั้น ถ้าเป็นลายเซ็นต้องมีลายมือชื่อตัวบรรจงกำกับไว้ด้วย ถ้าไม่มีการลงลายมือชื่อ สัญญาเช่าฉบับนั้นจะไม่มีผลอะไรเลยในทางกฎหมาย ส่วนหลักฐานต่าง ๆ อย่างเช่น สำเนาทะเบียนบ้าน หรือสำเนาเอกสารแสดงตนที่ทางราชการออกให้นั้น นอกจากจะแนบไปในสัญญาแล้ว ทางคู่สัญญาสามารถขอเก็บไว้แยกต่างหากเพิ่มเติมได้

14. การคัดเลือกผู้เช่า

อย่างที่รู้กันดีว่าคอนโดในทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกนั้นมีแต่คนอยากเช่า แต่ผู้ให้เช่าต้องพึงระลึกว่าเราไม่สามารถรู้นิสัยของผู้เช่าได้จากการเจอครั้งแรก ดังนั้นก่อนให้เช่าจึงควรสอบถามรายละเอียดต่าง ๆ ของผู้เช่าให้ดี อย่างเช่น อาชีพ ครอบครัว สถานะทางการเงิน หรือลักษณะวิธีการพูดคุย หรือการต่อรองระหว่างที่ติดต่อในเรื่องการเช่าคอนโดฯ รายละเอียดต่าง ๆ เหล่านี้จะช่วยให้ผู้ให้เช่าสามารถคัดเลือกผู้เช่าได้ในระดับหนึ่ง ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าเป็นครอบครัวที่เด็กอายุ 3–10 ปี โอกาสที่ข้าวของในห้องจะเสียหายมีสูงมาก หรือผู้เช่านั้นต่อรองในเงื่อนไขต่าง ๆ มากเกินไป ในอนาคตอาจจะมีปัญหาต่าง ๆ ในเรื่องการผิดสัญญาเกิดขึ้น หรือผู้เช่ามีอาชีพที่ต้องเดินทางตลอดเวลา อาจจะมีการขอยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดเป็นต้น จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าคอนโดนั้นเป็นสัญญาที่มีความสำคัญมากในการตกลงให้เช่า หรือตกลงเช่าคอนโด ในบทความนี้ทางทีมงานได้มาแนะนำถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่สำคัญ และควรมีอยู่ในสัญญาเช่าคอนโดซึ่งรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยให้คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันได้ด้วยดี อีกทั้งเมื่อมีการผิดสัญญาเช่าก็สามารถหาทางออกร่วมกันได้โดยไม่ต้องเป็นคดีความอีกด้วย

เมื่อคุณต้องการปล่อยเช่าคอนโด หรือคุณต้องการเช่า การทำสัญญาเช่าคอนโดนั้นเป็นเรื่องที่ควรทำ และจำเป็นต้องทำ หากละเลยในการทำสัญญาเช่าคอนโดก็ขอให้ทำใจไว้ได้เลยว่าจะมีปัญหาต่าง ๆ ตามมาอย่างไม่รู้จบทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า