สัญญานายหน้า สิ่งจำเป็นที่ควรรู้ก่อนใช้บริการนายหน้า

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ หลายคนต้องคุ้นเคยกับคำว่า “สัญญานายหน้า” มาบ้างไม่มากก็น้อย สัญญานายหน้านั้นเป็นหนึ่งในสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันการใช้บริการนายหน้านั้นสร้างความสะดวกสบายให้แก่ทั้งผู้ซื้อและผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก ในบทความนี้เรามาแนะนำว่า “นายหน้า” และ “สัญญานายหน้า” คืออะไร  

1. นายหน้าคืออะไร

นายหน้า คือ “คนกลาง” หรือคนติดต่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้มาพบกัน จนเกิดการซื้อขายที่สมบูรณ์ตามกฎหมายนั่นเอง เมื่อมีการซื้อขายที่เรียบร้อยถูกต้องนายหน้าก็จะได้รับค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้นั่นเอง ซึ่งนายหน้านั้นสามารถมีได้ทั้งสองฝั่ง เช่น ต้องการซื้อที่ดินก็ให้นายหน้าไปติดต่อกับเจ้าของที่เพื่อเจรจาซื้อขาย หรืออยากขายที่ดินก็ให้นายหน้าไปติดต่อผู้ที่สามารถซื้อได้ เป็นต้น ส่วนผลตอบแทนของนายหน้านั้นก็แล้วแต่การตกลงกับผู้ที่ว่าจ้างว่าจะให้เป็นจำนวนเท่าไหร่ และจ่ายเมื่อใด ถ้ามีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว ในอนาคตจะมีการผิดสัญญาใด ๆ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายนายหน้าก็ยังคงได้รับค่าตอบแทนตามสัญญาที่ทำไว้อยู่ เพราะมีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้วนั่นเอง

2. สัญญานายหน้าคืออะไร

สัญญานายหน้าคือ สัญญาต่างตอบแทนในรูปแบบหนึ่งซึ่งผู้ว่าจ้างได้ทำไว้กับนายหน้า เพื่อให้นายหน้านั้นไปปฏิบัติหน้าที่เป็นผู้ชี้ช่องทาง หรือติดต่อกับอีกฝ่ายหนึ่งจนสามารถตกลงซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นได้ ซึ่งสัญญานายหน้านั้นจะผูกพันระหว่างผู้ว่าจ้างและนายหน้า ทำให้ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าเมื่อทำหน้าที่สำเร็จ ทั้งนี้สัญญานายหน้าจะทำเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ทำก็ได้ แตกต่างกับสัญญา “ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์” ที่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น

3. ประเภทของสัญญานายหน้า

สัญญานายหน้านั้นมีหลายประเภท ซึ่งการทำสัญญานายหน้าเป็นการทำเพื่อให้เจ้าของทรัพย์ และนายหน้ามีความเข้าใจที่ตรงกันในเรื่องของการทำงาน เพื่อที่การทำงานร่วมกันจะได้มีความชัดเจน มีกรอบการทำงาน มีระยะเวลาในการทำงานที่แน่นอน อีกทั้งยังสามารถตกลงกันในเรื่องของค่าตอบแทนได้โดยไม่มีปัญหาระหว่างกัน

4. สัญญานายหน้าแบบเปิด

สัญญาแบบเปิดนั้นรูปแบบสัญญาคือ เปิดให้เป็นการบอกขายต่อ ๆ กันไป ทำให้สามารถใช้นายหน้าได้หลายรายในเวลาเดียวกัน หรือเจ้าของจะขายเองก็ได้ แต่ค่าตอบแทนจะจ่ายให้กับนายหน้าที่สามารถทำให้เกิดการทำสัญญาซื้อขายเพียงรายเดียวเท่านั้น ทั้งนี้การทำสัญญาแบบเปิดจะทำให้มีโอกาสขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มากกว่าการใช้นายหน้าเพียงรายเดียว

5. สัญญานายหน้าแบบปิด

สัญญาแบบนี้นั้นมีรายละเอียดเพิ่มเติมมากกว่าสัญญาแบบเปิด ซึ่งสัญญานายหน้าแบบปิดจะสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ

• สัญญาแบบปิดทุกทาง: สัญญาแบบปิดทุกทางจะเป็นการที่เจ้าของไม่สามารถขายทรัพย์นั้น ๆ ได้เอง นอกจากจะขายผ่านนายหน้าเท่านั้น  
• สัญญาแบบปิดเฉพาะราย: เป็นสัญญาที่นายหน้าจะระบุชื่อผู้ซื้อไว้ เมื่อผู้ซื้อที่รายชื่ออยู่ในรายการชื่อตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ ก็ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้า สัญญาแบบปิดเฉพาะรายนั้นเจ้าของทรัพย์สามารถทำได้กับนายหน้ามากว่าหนึ่งราย โดยที่มีรายการชื่อไม่ตรงกันในนายหน้าแต่ละรายก็ได้

6. รายละเอียดของสัญญานายหน้า

รายละเอียดของสัญญานายหน้านั้นคือรายละเอียดรวมไปถึงข้อตกลงต่าง ๆ ที่เจ้าของทรัพย์นั้นทำเป็นสัญญาไว้กับนายหน้า ซึ่งก่อนการทำสัญญานายหน้านั้น ทั้งสองฝ่ายคือเจ้าของทรัพย์ และนายหน้านั้นต้องมีการพูดคุยให้ได้ข้อสรุปในเรื่องต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำงานร่วมกันให้เรียบร้อยก่อน แล้วจึงเขียนสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรขึ้นมา

7. รายละเอียดของการทำสัญญานายหน้า

รายละเอียดส่วนนี้จะเป็นส่วนแรกที่อยู่ในสัญญานายหน้า ซึ่งจะเป็นการระบุไว้ว่าสัญญานายหน้าฉบับนี้ได้ทำขึ้นที่ไหน และทำขึ้นเมื่อไหร่ โดยรายละเอียดในส่วนนี้จะรวมไปถึงรายละเอียดของผู้ขาย และรายละเอียดของนายหน้าด้วย สิ่งที่ต้องมีคือ ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามบัตรประชาชน และที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้ อาจจะรวมไปถึงชื่อบุคคลที่สามารถติดต่อได้ในยามฉุกเฉินด้วย

8. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์

สิ่งที่อยู่ในรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายคือ รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์นั้น ๆ ถ้าเป็นที่ดินต้องมี โฉนด มีสถานที่ตั้ง มีเลขที่โฉนดชัดเจน ถ้าเป็นที่ดินพร้อมบ้านต้องมี เลขที่บ้าน เลขที่โฉนด หรือถ้าเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ต้องมีระบุรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างให้ชัดเจน เพื่อที่นายหน้าและเจ้าของจะได้เข้าใจตรงกันว่าขายอะไรบ้าง นายหน้าก็สามารถนำไปบอกขายได้ตรงความต้องการ

9. ค่าตอบแทน

เพื่อป้องกันการเข้าใจผิดโดยไม่เจตนา หรือเจตนาผิดสัญญาในเรื่องของค่าตอบแทน ดังนั้นส่วนนี้ต้องระบุให้ชัดเจนว่านายหน้าเมื่อทำงานได้ผล สามารถทำให้เกิดการตกลงทำสัญญาซื้อขายได้แล้วนั้นจะได้รับค่าตอบแทนเป็นจำนวนเท่าไหร่ จ่ายด้วยวิธีใด มีกรอบเวลาในการจ่ายเงินเป็นอย่างไร รวมถึงการหักภาษี ซึ่งมาตรฐานนั้นค่าตอบแทนนายหน้าจะอยู่ที่ 3% ของราคาทรัพย์ที่ขายได้

10. ระยะเวลา

ระยะเวลาของสัญญาคือห้วงเวลาที่ทั้งสองยอมรับในการให้นายหน้าไปติดต่อเพื่อขายทรัพย์ โดยระยะเวลานั้นกำหนดว่าสัญญานั้นมีเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดลงเมื่อไหร่ โดยที่หลังจากสิ้นสุดสัญญาแล้วจะมีการขยายเวลาของสัญญา ซึ่งอาจมีเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติม หรือจะไม่ต่อสัญญาก็ได้ แล้วแต่การตกลงกันของทั้งสองฝ่าย

11. กรณียกเว้นและเงื่อนไข

ในส่วนนี้จะมีรายละเอียดของการผิดสัญญาซึ่งอาจจะเป็นเหตุให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนนายหน้าโดยที่ยังไม่ได้ขายทรัพย์ หรือไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนนายหน้าในบางกรณี ตามแต่ที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญานายหน้า แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดของสัญญานายหน้าคือคู่สัญญาทั้งสองฝั่งต้องลงลายมือรับรอง พร้อมทั้งลายมือชื่อของพยานจำนวน 2 คน สัญญานายหน้าจึงจะสมบูรณ์

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่า “สัญญานายหน้า” นั้นเป็นสัญญาที่มีความสำคัญพอสมควร โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเอง การเข้าใจในเนื้อหา และเจตนาของสัญญานายหน้านั้นจะทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทนเป็นไปด้วยความเข้าใจ เกิดความราบรื่น และรวดเร็วในการทำงานร่วมกัน

ความรู้และความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญานายหน้านั้นถือว่าเป็นเรื่องที่ควรศึกษา โดยเฉพาะในยุคสมัยนี้ซึ่งมีการใช้นายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ กันอย่างมากมาย การเข้าใจในสัญญานายหน้าจึงเป็นเรื่องที่ทั้งผู้ขายและนายหน้าไม่ควรมองข้ามเป็นอย่างยิ่ง