Baania
จังหวัด
ประเภทประกาศ
ประเภทอสังหาริมทรัพย์
จำนวนห้องนอน
ราคา

สัญญาจะซื้อจะขายสำคัญอย่างไร และต้องระวังอะไรบ้าง

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

สัญญาจะซื้อจะขาย นั้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญในการดำเนินธุรกรรมซื้อขายสินทรัพย์ต่าง ๆ ชนิดที่ไม่อาจมองข้ามได้ เนื่องจากสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีการแข่งขันทางด้านราคาอย่างรุนแรงอย่างเช่น บ้านหรือที่ดินนั้นมีผู้คนต้องการเป็นจำนวนมาก และการซื้อขายสินทรัพย์ต่าง ๆ เหล่านี้ล้วนใช้เวลาในการทำธุรกรรม ในบทความนี้จะมาแนะนำถึงความสำคัญ และข้อควรระวังของสัญญาจะซื้อจะขาย รวมถือหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมให้คุณ Download ได้ฟรี พร้อมเอาไปใช้กันได้เลยครับ

สัญญาจะซื้อจะขาย

Download สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือสัญญาหรือข้อตกลงที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งทำไว้แก่กันในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการรับประกันว่ามีเจตนาให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินแก่กันในภายภาคหน้าตามแบบของกฎหมายอย่างถูกต้อง หรือเรียกว่าเป็นสัญญาในการมัดจำกรรมสิทธิ์นั่นเอง เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินในสัญญาไปขายผู้อื่น และป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่จ่ายเงิน หรือไม่รับโอนทรัพย์สิน ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีเจตนาตามกฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม และความมั่นใจในการเจรจาตกลงซื้อทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้แก่คู่สัญญาอย่างแน่นอนภายในอนาคตนั่นเอง

สัญญาจะซื้อจะขายเกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขายอย่างไร

สัญญาจะซื้อจะขายกับสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้นมีความเกี่ยวข้องกันแต่แตกต่างกัน เรื่องนี้สามารถอธิบายได้แบบง่าย ๆ คือ สัญญาจะซื้อจะขายนั้นทำในตอนเริ่มต้นที่จะตกลงซื้อขายทรัพย์สิน ยกตัวอย่างการซื้อบ้านหรือคอนโด นั้นก่อนจะมีการซื้อขายจำเป็นต้องมีการวางมัดจำก่อน คือต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อจับจองสิทธิ์ในการซื้อบ้านหรือคอนโด ส่วนสัญญาซื้อขาย หรือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด คือขั้นตอนต่อมาหลังการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อสินทรัพย์นั้นพร้อมที่จะขาย โดยที่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาครบถ้วน หรือเรียกว่าผู้ซื้อพร้อมจ่าย–ผู้ขายพร้อมโอน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจึงจะเกิดเป็นสัญญาซื้อขายที่ถูกต้องเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อนั่นเอง

ความแตกต่างของสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย

ความแตกต่างของทั้งสองสัญญานี้อธิบายให้เข้าใจแบบง่าย ๆ คือเจตนาของสัญญาและผลทางกฎหมาย เจตนาของสัญญาทั้ง 2 แบบนั้นคือ สัญญาจะซื้อจะขายนั้นเจตนาคือการแสดงเจตนาในการเตรียมการซื้อขาย หรือเป็นสัญญาจองกรรมสิทธิ์ ส่วนสัญญาซื้อขายนั้นคือการที่มีเจตนาพร้อมในการซื้อขายและมีองค์ประกอบครบถ้วนพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของได้ทันที ส่วนความแตกต่างในเรื่องผลทางกฎหมายของสัญญาทั้ง 2 ประเภทนี้คือ สัญญาจะซื้อจะขายมีผลทันทีแม้ว่าจะเป็นการตกลงกันปากเปล่าโดยไม่มีการเขียนสัญญา แต่เมื่อมีการโอนเงินมัดจำถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสมบูรณ์ ส่วนสัญญาซื้อขายจะมีผลบังคับตามกฎหมายต่อเมื่อได้ไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ซึ่งมีอำนาจตามกฎหมายเท่านั้น สัญญาซื้อขายจึงจะสมบูรณ์

สิ่งสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย

ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือสัญญาจะซื้อจะขายแบบอื่น ถึงแม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสามารถตกลงกันแบบปากเปล่าไม่ต้องมีสัญญากระดาษ เพียงแค่มีการจ่ายเงินมัดจำก็ถือว่าเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย แต่ทางที่ดีนั้นไม่ควรเสี่ยงกับการทำสัญญาเปล่าเพราะว่าถ้ามีปัญหาอะไรเกิดขึ้นในอนาคตคู่กรณีจะไม่มีหลักฐานใด ๆ มารองรับคำพูดที่ได้ตกลงกันไว้ สิ่งที่ขาดไม่ได้เลยในสัญญาจะซื้อจะขายคือ “กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นเวลาที่ชัดเจน หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขตามแต่จะตกลงกันก็ได้ ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีการกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ แต่นอกจากกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่น ๆ อีก

สัญญาจะซื้อจะขายสามารถเขียนเองได้หรือไม่

“การตกลงซื้อขายถ้ามีความสุจริตใจทั้ง 2 ฝ่ายสัญญาก็ไม่จำเป็น” คำพูดนี้อาจจะใช้ได้ในหลาย ๆ กรณี และใช้ไม่ได้ในอีกหลาย ๆ กรณีเช่นกัน เพราะว่าการที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นเรื่องที่พบเห็นได้เป็นปกติ การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าหลาย ๆ คนอาจจะมองว่าเป็นเรื่องยุ่งยากก็ตาม สัญญาจะซื้อจะขายนั้นผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเขียนกันเองได้ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายมีความเข้าใจในหลักการของสัญญา มีประเด็นเงื่อนไขครบถ้วนตามที่ตกลงกัน มีการลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายรวมไปถึงพยาน มีการจ่ายเงินค่ามัดจำเรียบร้อย เพียงเท่านี้สัญญาจะซื้อจะขายที่เขียนขึ้นมาเองก็สมบูรณ์มีผลในทางกฎหมายทันที

สิ่งสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

รายละเอียดในสัญญาต่าง ๆ นั้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายนั้นครบถ้วนสมบูรณ์ เป็นไปตามเจตนารมณ์ของคู่สัญญาและเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมายด้วย เพราะถ้าขาดรายละเอียดบางอย่างสัญญาอาจจะไม่เป็นธรรมแก่คู่สัญญา หรือสัญญาอาจจะเป็นโมฆะได้ สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องมีในสัญญาได้แก่   

  • ชื่อของคู่สัญญา ซึ่งเป็นชื่อ นามสกุล ของคู่สัญญาในแต่ละฝ่าย แต่สิ่งที่สำคัญในเรื่องของชื่อคู่สัญญาคือ ชื่อเจ้าของในฝั่งของผู้ขาย เพราะทรัพย์สิน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นอาจจะมีชื่อผู้ครอบครองหลายคน อย่างเช่นโฉนดที่ดินในฝั่งผู้ขายอาจจะมีชื่อคนในครอบครองเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ด้วย การทำสัญญาจะซื้อจะขายต้องใส่ชื่อผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้น ๆ ให้ครบถ้วนทุกคน การลงชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสำคัญมากเพราะจะใช้เป็นหลักฐานในการบังคับคดีหากมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น โดยคู่สัญญาและพยานต้องใช้การเขียนเท่านั้น ไม่สามารถใช้การพิมพ์ หรือตราประทับได้
  • ทรัพย์ที่ตกลงจะขาย ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต้องลงรายละเอียดทรัพย์ให้ถูกต้องและครบถ้วน เช่น ถ้าเป็นที่ดินต้องระบุให้ละเอียดว่าเลขที่โฉนดเท่าไหร่ ขนาดของที่ดินเท่าไหร่ มีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ ถ้ามีต้องลงรายละเอียดลักษณะของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย หรือถ้าในสิ่งปลูกสร้างมีสิ่งของต่าง ๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ให้ลงรายละเอียดไปด้วย อาจจะทำในรูปแบบของหนังสือแนบท้ายก็ได้ ถ้าเป็นที่ดินก่อนการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นควรมีการรังวัดที่ดินให้ชัดเจนว่ามีขนาดของที่ดินตรงกับขนาดในโฉนดหรือไม่ และควรตรวจสอบด้วยว่าที่ดินนั้นมีผู้ขายมีการครอบครองโดยถูกต้องหรือเปล่า ส่วนห้องชุดหรือคอนโดฯ นั้นควรมีการระบุที่ตั้งให้ชัดเจนว่าอยู่ที่ไหน ชื่อโครงการ ชื่อตึก ชั้นที่อยู่ หมายเลขห้อง ขนาดของห้อง เพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
  • ราคาในการซื้อขาย ราคาในการซื้อขายหมายถึงราคาที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งได้ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งราคานั้นสามารถระบุได้หลากหลายรูปแบบ เช่น ซื้อขายที่ดิน 1 ไร่ ราคา 4 ล้านบาท หรือขายที่ดิน 400 ตารางวา ราคาตารางวาละ 10,000 บาท รวมเป็นเงิน 4 ล้านบาท ถ้าเป็นการขายคอนโดฯ ก็สามารถใช้เป็นราคารวมหรือราคาต่อตารางเมตรก็ได้ และควรระบุวิธีการชำระเงินให้ชัดเจนด้วย
  • กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ ถือว่าเป็นใจความสำคัญที่สุดของสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลา หรือกำหนดเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างเช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อภายในวันที่ ...... จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อย หรือจะโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อเมื่อผู้ซื้อชำระเงินครบทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว เป็นต้น
  • ภาษีต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องภาษีรวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ในวันโอนนั้นเป็นเรื่องที่ไม่มีรูปแบบตายตัว ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากร ค่าภาษีต่าง ๆ อยู่ที่ความตกลงของคู่สัญญา แต่ที่ควรจะมีรายละเอียดเรื่องนี้ลงไปในสัญญาด้วยก็เพื่อความชัดเจน และเข้าใจตรงกัน เมื่อถึงวันทำสัญญาซื้อขายจะได้ไม่เสียเวลามาตกลงกันใหม่
  • ข้อตกลงอื่น ๆ บางครั้งคู่สัญญาอาจจะมีข้อตกลงอื่นๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับเนื้อหาหลักของสัญญาเข้ามาอยู่ในสัญญาด้วย เช่น ถ้าคู่สัญญามีความล่าช้าในการปฏิบัติตามสัญญาอาจจะมีค่าปรับ หรือค่าเสียโอกาส ก็สามารถระบุลงไปสัญญาได้เช่นกัน
  • การรับผิดหากผิดสัญญา ที่อาจจะระบุไว้ว่า หากผิดสัญญาจะยินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องตามกฎหมาย ถึงแม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อทำสัญญาเสร็จสิ้นจะมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่สามารถใส่ข้อความรับผิดหากผิดสัญญาเพิ่มเข้ามาเพื่อความมั่นใจได้

การคืนเงินเมื่อมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

เมื่อมีการผิดสัญญาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใด ฝ่ายนั้นต้องเป็นผู้คืนเงินหรือถูกริบเงิน เช่น ฝ่ายผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินหรือมาทำสัญญาซื้อขายในเวลาหรือเงื่อนไขที่กำหนดได้ ฝ่ายผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำที่ฝ่ายผู้ซื้อวางไว้ สำหรับฝ่ายผู้ซื้อถ้าผู้ขายผิดสัญญาไม่ว่าจะเป็นก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดหรือผิดเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญาก็สามารถขอเงินมัดจำคืนได้เต็มจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา

การฟ้องร้อง

การฟ้องร้องจะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการผิดสัญญา และไม่สามารถตกลงกันเองได้ ทำให้ต้องมีกระบวนการทางศาลเข้ามาเกี่ยวข้อง อย่างเช่น ผู้ซื้อผิดสัญญากับผู้ขาย ผู้ขายสามารถฟ้องร้องบังคับให้ซื้อสินทรัพย์นั้นได้ ถ้าผู้ขายผิดสัญญากับผู้ซื้อแล้วไม่ยอมคืนเงินมัดจำสามารถฟ้องผู้ขายในฐานะฉ้อโกงได้ ส่วนกรณีที่ผู้ขายมีความล่าช้าในการปฏิบัติงาน ทำให้เกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายทำตามสัญญาให้ครบถ้วน รวมไปถึงฟ้องร้องเรียกค่าเสียต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นได้ซึ่งส่วนมากจะเป็นค่าเสียประโยชน์ต่าง ๆ ตามความเป็นจริงได้เช่นกัน    

บทความนี้เป็นการสรุปใจความสำคัญ เจตนารมณ์ตามกฎหมาย และข้อควรระวังเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ทุกคนควรรู้ไว้ นอกจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ซึ่งคำแนะนำในหัวข้อต่างๆ ของบทความนี้มีความประสงค์ให้ผู้อ่านได้มีความเข้าใจเกี่ยวสัญญาจะซื้อจะขายมากขึ้น เมื่อถึงเวลาที่ต้องเกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายผู้อ่านจะได้มีความเข้าใจ และสามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ถูกต้อง และครบถ้วนในรายละเอียดต่าง ๆ ของสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายนั้นอาจจะมองว่าเป็นเรื่องที่เข้าใจยาก แต่ในความเป็นจริงแล้วสัญญาจะซื้อจะขายนั้นไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด เพียงแต่ศึกษา และทำความเข้าใจในเจตนาของสัญญาให้ครบถ้วน สัญญาจะซื้อจะขายก็ไม่ใช่เรื่องที่ซับซ้อนอีกต่อไป

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร