ลงทุนอสังหาฯถึงจุดเปลี่ยน หมดยุคเก็งกำไรระยะสั้น

กว่าสิบปีกับบทบาทนักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ขายและปล่อยเช่า จนถึงการพลิกบทบาทเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในชื่อ ฮาบิแทท กรุ๊ป จากประสบการณ์ทั้งสองด้าน นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด จึงสามารถสะท้อนถึงทิศทางที่เกิดขึ้นในมิติของ “นักลงทุน(รายย่อย)” และ “ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” ได้อย่างตรงจุด

จากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ตอนนี้มีเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อของแบงก์ชาติ หรือ  LTV ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายนที่จะถึงนี้ ผู้ประกอบการหลายรายที่ยังมีสต็อกอยู่ในมืออีกเยอะ ขณะที่กำลังซื้อจากตลาดจีนก็ยังไม่กลับมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องใช้โปร ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต๊อก  จากสถานการณ์ที่เป็นอยู่และจะอยู่ยาวตลอดไตรมาสแรกของปี 2562 ชนินทร์ มองว่า เป็นโอกาสทองของนักลงทุนรายย่อย

สิ่งที่เกิดขึ้นได้ในตอนนี้ก็คือ ผู้ประกอบการต้องคิดหนักในการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ผู้ซื้อ มีอำนาจต่อรอง หากต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนก็ต้องช่วงนี้เท่านั้น เพราะหากเลยถึงไตรมาสที่ 2 โปรโมชั่นแบบนี้ก็อาจจะไม่มีอีกแล้ว

จะเป็นการลงทุนในอสังหาฯ หรือ ตลาดหุ้น วิธีคิดเหมือนกัน นั่นคือ หากตัดสินใจซื้อในช่วงที่ราคาพีคสุดแล้วที่สุดราคาก็ร่วง  

“ตอนนี้เป็นจังหวะที่ดี คนเล่นหุ้นที่ลงทุนตอนพีค สุดท้าย(ราคา)ก็ร่วง เหมือนกันคนที่ลงทุนคอนโดก็ต้องซื้อไตรมาสแรก เพราะยังมีโอกาสที่ราคาจะขยับได้อีกใน 2-3 ปีข้างหน้า”

แล้วนักลงทุนรายย่อย ควรต้องทำอย่างไรในช่วงโอกาสทองนี้

หนึ่ง หาของในทำเลที่ดี ราคาที่ดี สามารถปล่อยเช่าได้ อย่างน้อยนำค่าเช่าที่ได้มาผ่อนแบงก์ แล้วรอ 2-3 ปี จนกว่าภาพรวมและบรรยากาศทุกอย่างดีขึ้น จากนั้นจึงค่อยขาย

เรื่องของผลตอบแทน (yield) สำหรับคนที่ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ภาพรวมยังเป็นไปตามมกลไกราคาที่ดินเมืองใหญ่ ในเมืองหลวงประเทศกำลังพัฒนา yield จะต่ำลงเรื่อยๆ ประมาณ 4% ซึ่งนับว่าดีกว่า สิงคโปร์ ฮ่องกง ปักกิ่ง ที่อยู่ระดับ 1-1.2%  เท่านั้น

“ถามว่า yield ในระดับนี้รับได้มั้ย ผมว่า พอได้ เพราะกู้แบงก์อาจได้ 3% กว่า ดอกเบี้ยคงที่ใน 3 ปีแรก แต่ที่นักลงทุนจะได้ก็คือ Capital gain เมื่อ yield จากค่าเช่า + Capital gain รวมกัน อาจได้ถึง 2 หลัก หรือประมาณ 10% อยู่แล้ว อย่างไรก็ดีกว่าเงินเฟ้อ  และดีกว่าฝากแบงก์ ผมว่ายังลงทุนได้อยู่ ค่าเช่าเป็นไปตามทิศทางตลาด yield ค่อนข้างลดลง แต่ภาพรวมแล้วยังลงทุนได้” นายชนินทร์ กล่าว

สิ่งที่นักลงทุนในยุคนี้ต้องทำคือ ประเมินกำลังตัวเอง และ เลือกทำเลที่ใช่ ราคาที่ถูกต้อง

“คอนโดในเมืองทุกคนขายกัน 2.5-3 แสนต่อตารางเมตร มองว่า หาหากทำเลที่ดี แล้วหาคอนโดที่ราคาต่ำกว่าสัก 20-30% ผมว่า ยังมีโอกาส upside ให้ได้เห็น หากมองในแง่ yield กรณีซื้อไม่เกิน 2 แสนต่อตารางเมตร yield ที่ได้จะทำได้ดีกว่า เมื่อเทียบกับคนที่ซื้อราคาเกินกว่า 2 แสนต่อตารางเมตร”

“ทำเลที่ใช่” ชนินทร์ บอกซื้อเพื่อการลงทุนต้องในเมืองเท่านั้นโดยมองถึงผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

“ส่วนภาพรวมตลาดเช่า ยังไปได้เรื่อยๆ แต่การลงทุนที่ซื้อ เพื่อหวังขายออกแล้วทำกำไรระยะสั้น อาจจะไม่เร็วเหมือน 3-5 ปีที่ผ่านมา”

ในยุค 3-5 ปีที่แล้ว นักลงทุนอาจซื้อไว้ 6 เดือน หรือ 1-2 ปีแล้วขายทำกำไร วันนี้สถานการณ์ไม่ได้เอื้อให้นักลงทุนอสังหาฯ มากนัก และต้องปรับตัวจากลงทุน “ระยะสั้น” สู่การลงทุนที่มองระยะยาวมากขึ้นเป็น 3-5 ปี “ประเภทซื้อเก็งกำไร ขายใบจอง ซื้อปีนี้ขายปีหน้าจะยากแล้ว แต่ถ้าเงินเย็น ถือไว้ได้ อย่างไรราคาก็ขึ้น”

อีกปัจจัยที่นักลงทุนอสังหาฯ ต้องคิดให้ดี แม้จังหวะนี้อำนาจต่อรองจะมีมาก และเลือกสินค้าได้เยอะ แต่ต้องดูกำลังว่าซื้อแล้วถือได้ในระยะเวลายาวนานแค่ไหน  เพราะการลงทุนในอสังหาฯปัจจุบันไม่ใช่การลงทุนระยะสั้น ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวเท่านั้น

“นักลงทุนรายย่อยต้องกลับมาทบทวนว่ามีเงินมากพอที่จะรอคอยได้แค่ไหน  มีกำลังในการกู้แบงก์มั้ย อย่าลืมแบงก์เข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ กรณีที่นักลงทุนบางส่วนยังติด  เพราะมองแล้วคิดว่าซื้อง่ายขายคล่อง ไม่เข้าใจตลาด ไม่ได้มีการประเมินกำลังตัวเองอย่างถูกต้อง บางคนมีเงินไม่เยอะ แค่คิดว่าจอง ผ่านไป 3 เดือน ขายต่อก็ได้กำไรในวันนี้ไม่ใช่แล้ว การเก็งกำไรโดยที่ไม่มีความรู้ ขาดความเข้าใจ ขาดประสบการณ์ เมื่อขายก่อนโอนไม่ได้ ก็ต้องขายออกแบบขาดทุน ซึ่งนี่ก็เป็นวัฎจักรของการลงทุน”

ชนินทร์กล่าว การลงทุนระยะสั้นยังคงมีให้เห็นโดยเฉพาะคนในวัย 30 ปี แต่ถ้าเป็นกลุ่มที่อายุ 40 ปีขึ้นไป ส่วนใหญ่มองการลงทุนระยะยาวมากกว่า

ในมุมของผู้ประกอบการอสังหาฯ ชนินทร์ กล่าวว่า ต้องปรับตัว จะทำในแบบเดิมๆ อีกต่อไปไม่ได้แล้ว ต้องคิดกลยุทธ์ใหม่ๆ ทั้งในส่วนช่องทางขายใหม่ๆ เพิ่มเติม เมื่อช่องทางขายแบบเดิม อาจไม่สร้างการเติบโตให้กับกรุ๊ปอีกต่อไป การเร่งพัฒนากลยุทธ์ และโปรดักต์ใหม่ เพื่อตอบโจทย์ตลาดนักลงทุนให้มากขึ้น

“ต้องสร้างกลยุทธ์ใหม่ และจุดขายที่แตกต่างจากคู่แข่ง ซึ่งในปีนี้จะมีคู่แข่งอีกหลายรายที่เปิดตัวลงมาเล่นในตลาดพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการลงทุนมากขึ้น”

เริ่มที่การเพิ่มพอร์ตรายได้ประจำ เปิดโรงแรมใหม่อีก 2 แห่ง พร้อมกับขยายฐานลูกค้าต่างประเทศให้มากขึ้น ได้แก่ ญี่ปุ่น ไต้หวัน สิงคโปร์ อินเดีย และตะวันออกกลาง เพิ่มเติมจากตลาดเดิมที่เน้นเจาะแค่ตลาดจีน ฮ่องกง

ในปีที่ผ่านมา ยอดขายที่มาจากกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ อยู่ที่ 600 ล้านบาท คิดเป็น 30% ของยอดขายรวม โดยคาดว่าจะสร้างการเติบโตได้เป็น 40% ของยอดขายรวมในปี 2562

“เราจะลดการพึ่งพากำลังซื้อจากตลาดใดตลาดหนึ่งเท่านั้น ปีนี้จะเริ่มมองหาโอกาสแล้วรุกเปิดตลาดใหม่ให้มากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงให้กับธุรกิจ”

แผนเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 บริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการใหม่อีก 5 โครงการ มูลค่ากว่า 8,000 ล้านบาท โดยเน้นทำเล กรุงเทพฯ โซนธุรกิจ (CBD) ตามแนวรถไฟฟ้า ได้แก่ ทองหล่อ, พร้อมพงษ์ และอโศก รวมถึง พัทยา

ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 3,000 ล้านบาท เติบโต 50% จากยอดขายใน 2561 อยู่ที่ 2,000 ล้านบาท

โครงการใหม่ในกรุงเทพฯ จำนวน 3 โครงการ ดำเนินการ ภายใต้แบรนด์ “วาลเด้น” ที่มีคอนเซ็ปต์เป็นคอนโดมิเนียมลักชัวรี่โลว์ไรส์ บนทำเลซีบีดี  มูลค่าประมาณ 3,500 ล้านบาท

อีก 2 โครงการอยู่ที่พัทยา ซึ่งเป็นโครงการในแบบ Lifestyle Investment ภายใต้คอนเซ็ปต์ดึงแบรนด์โรงแรมชั้นนำเข้ามาบริหาร มูลค่าโครงการประมาณ 4,500 ล้านบาท โครงการแรกอยู่ในโซนพัทยาเหนือ คาดว่าจะเปิดตัวพร้อมขายช่วงไตรมาสแรกปี 2562 อีกโครงการเป็นคอนโดมิเนียมโซนหาดนาจอมเทียน บนพื้นที่บีชฟร้อนท์ 8 ไร่ เตรียมเปิดตัวกลางปี 2562

นอกจากนี้ เตรียมเดินหน้าขยายพอร์ตรายได้ประจำเพิ่มจาก 10% ในปัจจุบัน เป็น 30 % ภายใน 3 ปี ปัจจุบันมีโรงแรมเปิดบริการแล้ว 2 แห่ง ที่พัทยา คือ The Ville Jomtien (เดอะ วิลล์ จอมเทียน) และ X2 Vibe Pattaya Sephere (ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์) โดยมี ฮาบิแทท ฮอสพิทอลลิตี้ (Habitat Hospitality) บริษัทในเครือเป็นผู้บริหารจัดการ พร้อมทั้งวางแผนเปิดตัวโรงแรมในพัทยาเพิ่มอีก 2 แห่ง คือ X2 Pattaya Oceanphere (ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์) ในไตรมาส 2 และ Best Western Premier Bayphere Pattaya (เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ เบย์เฟียร์ พัทยา) ซึ่งจะเปิดให้บริการในไตรมาส 3 ของปีนี้