สัญญาซื้อขาย และ สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาสำคัญที่คนซื้อขายบ้านต้องรู้
สำคัญกว่าที่คิด! สัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ สัญญาวางมัดจำ
“สัญญาจะซื้อจะขาย” กับ “สัญญาซื้อขาย” ถือเป็นอีกหนึ่งจุดสำคัญที่คนซื้อบ้านมือใหม่มักจะละเลยไม่รู้ตัว เนื่องจากหลายคนเชื่อว่า การคุยกับเจ้าของบ้าน หรือ เจ้าของโครงการไว้ก็เพียงพอที่จะจองและซื้อขายบ้านแล้ว แต่รู้หรือไม่! ปัญหาเรื่องสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเหล่านี้กลายเป็นเรื่องใหญ่โตมานักต่อนักแล้ว ดังนั้น เพื่อป้องกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นจนต้องเสียเวลาไปขึ้นโรงขึ้นศาล และพลาดโอกาสการมีบ้านในฝัน Baania จะขอพาทุกคนไปรู้จักกับสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย ตลอดจนข้อควรระวังต่าง ๆ ที่ควรรู้ไว้ ว่าแต่จะมีอะไรบ้าง มาดูไปพร้อมกันได้เลย
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านที่ได้มาตรฐานควรเป็นอย่างไร?
แม้ว่ากฎหมายจะไม่ได้บังคับว่า ต้องทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" หรือ “สัญญาวางมัดจำ” แต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านนี้จะสามารถใช้เป็นหลักฐานเพื่อแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้อสินทรัพย์ของผู้จะขาย พร้อมวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และจะเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกัน สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ สัญญาวางมัดจํานี้ก็สามารถใช้เพื่อแสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ
ตามกฎหมายแล้ว หากฝ่ายผู้จะซื้อผิดสัญญาผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำนั้นได้ หากผู้จะขายนั้นเป้นฝ่ายผิดสัญญา ผู้จะซื้อก็สามารถเรียกเงินมัดจำคืน และฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ ฉะนั้นก่อนที่จะเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านทุกครั้ง ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างก็จำเป็นต้องอ่านข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ อย่างถี่ถ้วนก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาทุกครั้ง
ต้องดูอะไรบ้างในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน?
- ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ขนาดที่ดิน พื้นที่บ้าน และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านนั้นเป็นไปตามที่ตกลงกันไว้
- สัญญาจะซื้อจะขายมีข้อควรระวังสำคัญอยู่ที่ข้อมูลวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ เพราะ ถ้าสัญญาจะซื้อจะขายไม่ระบุวันโอนก็จะถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายบ้านฉบับดังกล่าวเป็นโมฆะ
- เบี้ยปรับและเงื่อนไขอื่น ๆ เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน เช่น การระบุอัตราเบี้ยปรับ ความล่าช้าในการส่งมอบบ้าน การขอยกเลิกสัญญา
- ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ภาษีอากร เป็นต้น
สำหรับใครที่ต้องการตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้มาตรฐานเพื่อเป็นแนวทางในการร่างสัญญา สามารถดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญาได้ตามลิงก์ด้านล่างนี้
สัญญาซื้อขายบ้านควรเป็นแบบไหน?
สัญญาซื้อขายบ้าน มีชื่อเต็มอย่างเป็นทางการว่า "หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13)" ท.ด.13 คือ สัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ และต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
โดยทั่วไปแล้ว วันที่เซ็นสัญญาท.ด. 13 จะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อ ซึ่งผู้ขายจะต้องแจ้งให้ผู้ซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย ในส่วนของผู้ซื้อนั้นในวันทำสัญญาซื้อขายท.ด. 13 คือ วันที่จะต้องจ่ายเงินให้กับผู้ขาย ซึ่งเมื่อทำการเซ็นสัญญาและชำระเงินเรียบร้อย การเซ็นสัญญาซื้อขายนี้เป็นกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์
ต้องดูอะไรบ้างในสัญญาซื้อขายบ้าน (ท.ด. 13) บ้าง?
- ตรวจสอบราคาซื้อขายบ้าน และ เลขที่โฉนดที่ดินในสัญญาให้ถูกต้อง
- อ่านเอกสารแนบท้ายสัญญา ซึ่งมักประกอบด้วยเงื่อนไขเพิ่มเติมที่ได้ตกลงกันไว้นอกเหนือจากรายละเอียดที่ระบุในสัญญา เช่น สเปกวัสดุบ้าน โปรโมชัน เป็นต้น
- ดูว่าโครงการได้ระบุเรื่องการกู้บ้านไม่ผ่านไว้หรือไม่ มีกำหนดจ่ายคืนอย่างไรบ้าง
หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13) ตัวอย่างทั่วไป
กว่าจะเก็บเงินก้อนโตจนซื้อบ้านสักหลังได้นั้นคงต้องแลกหยาดเหงื่อและความพยายามมามากมาย ดังนั้น เพื่อลดปัญหาในการซื้อบ้านให้ได้มากที่สุด Baania จึงอยากขอให้ว่าที่เจ้าของบ้านมือใหม่ทุกคนลองอ่านสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ สัญญาวางมัดจำ ให้ละเอียด พร้อมตรวจสอบความเรียบร้อยของตัวบ้าน การโอน และกำหนดวันโอนให้เรียบร้อยก่อนเซ็นสัญญาใด ๆ มิเช่นนั้น บ้านในฝันอาจต้องมาพังลง เพราะไม่ศึกษาสัญญาจะซื้อจะขายและข้อควรระวังให้ดีก่อนก็เป็นได้นะครับ