ทุนใหญ่คุมอสังหาฯ ไทย ราคาที่ดิน-บ้านปั่นป่วน

x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ

สมาคมอาคารชุดไทย จัดสัมมนาใหญ่ประจำปีในหัวข้อ ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ยุค 4.0 ประเด็นสำคัญคือการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นกับตลาดคอนโดมิเนียมในระดับ big impact ซึ่งจะกระทบทั้งฝั่งผู้บริโภค และ ผู้ประกอบการในธุรกิจคอนโด นั่นคือการรุกคืบของทุนขนาดใหญ่ ทั้งในฝั่งทุนไทย และทุนต่างชาติ ซึ่งมีทั้งรูปแบบของการร่วมทุนพัฒนา รวมถึงการซื้อและถือครองคอนโดในประเทศไทย

จีนแห่ซื้อคอนโดหวั่นเกิดปัญหาอยู่อาศัยร่วม
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ในเครือบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 2561 เติบโตขึ้นมากทั้งยอดขาย และยอดโอนที่โตในระดับตัวเลข 2 หลัก ในขณะเดียวกันตลาดจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ และรวดเร็ว ที่เรียกว่า big impact ที่เกิดจาก capital disrupt จากกลุ่มเงินทุนขนาดใหญ่ ทั้งในประเทศ และต่างประเทศที่เข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะการหลั่งไหลของกลุ่มทุนจากประเทศจีน ทั้งบริษัทจีนที่เข้ามาร่วมทุนซึ่งแซงกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นไปแล้ว และคนจีนที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ โดยในปี 2560 มีข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯจากลูกค้าต่างชาติมากถึง 76,000 ล้านบาท คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด โดยจีนและฮ่องกง ถือเป็นลำดับ 1 มูลค่ารวม 23,600 ล้านบาท และเชื่อว่าหากคนจีนยังซื้ออย่างต่อเนื่อง ในอนาคตจะเกิดปัญหาการอยู่ร่วมกันในคอนโดระหว่างคนไทยและคนจีน เพราะคนจีนที่ซื้อคอนโดฯส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าให้กลุ่มทัวร์เข้ามาพัก ซึ่งกฎหมายไทยยังไม่มีการรองรับ

ทุนใหญ่คุมตลาดดันราคาที่ดินพุ่ง
ในด้านการพัฒนาของผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯมีผู้ประกอบการไทยดึงพันธมิตรต่างชาติเข้ามาร่วมทุนเป็นจำนวนมาก เพื่อเสริมศักยภาพและผลักดันการเติบโตที่รวดเร็วขึ้นของผู้ประกอบการแต่ละราย ปัจจุบันมีบริษัทไทยที่ร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติทั้งหมด 34 บริษัท มูลค่าโครงการรวม 618,085 ล้านบาท เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากจีนและฮ่องกงเป็นอันดับ 1 จำนวน 19 บริษัท มูลค่า  334,400 ล้านบาท อันดับ 2 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรจากญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่า 252,100 ล้านบาท และอันดับที่ 3 เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรสิงคโปร์ จำนวน 5 บริษัท มูลค่า 31,585 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยในอุตสาหกรรมอื่นๆ เช่น อาหาร เครื่องดื่ม โรงพยาบาล และกลุ่มอื่นๆ ที่มีเงินทุน ได้ขยายไลน์มายังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก เช่น กลุ่มบุญรอดฯ, ซีพีเอ็น, เคพีเอ็น, ซีพี, ทีซีซี, เซ็นจอห์น และบีทีเอส เป็นต้น ซึ่งเป็นทั้งการเข้ามาลงทุนด้วยตัวเองและการร่วมทุนกับพันธมิตร ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจและเป็นการลงทุนเพื่อหาผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น 

รูปแบบการลงทุนของอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะเป็นการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นจำนวนมาก เพื่อเป็นการสนับสนุนร่วมกันในแง่ของการเงินที่จะนำไปลงทุน เพราะปัจจุบันราคาที่ดินได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะทำเลในบริเวณกรุงเทพฯชั้นใน CBD ซึ่งราคาที่ดินเฉลี่ยปรับขึ้นไปถึง 1-2 ล้านบาท/ตารางวา บางแปลงราคาสูงถึง 3 ล้านบาท ทำให้การลงทุนโดยผู้ประกอบการรายเดียว จะมีความเสี่ยงสูงมาก เพราะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง 
จับตาเกมซ่อนหนี้ในบริษัทร่วมทุน

ขณะที่ในอีกแง่หนึ่งของการร่วมทุนกับพันธมิตรที่นิยมถือหุ้นในสัดส่วน 51:49 นั้น เป็นการบันทึกเข้ามาเฉพาะส่วนแบ่งกำไรในงบของบริษัทแม่เท่านั้น  ทำให้เป็นช่องว่างของผู้ประกอบการบางรายที่สามารถหลบซ่อนภาระหนี้สินจากบริษัทร่วมทุนได้ ซึ่งถือเป็นระเบิดเวลาหากบริษัทร่วมทุนของผู้ประกอบการรายใดรายหนึ่งมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก ก็จะเข้ามากระทบต่อบริษัทและนักลงทุนที่ลงทุนได้ในเวลาต่อมา ถือเป็นช่องว่างที่ผู้ประกอบการใช้เรื่องดังกล่าวเป็นประโยชน์ จึงน่าจะมีแนวทางในการเปิดเผยงบการเงินของบริษัทร่วมทุนในงบการเงินของบริษัทผู้ประกอบการด้วย 
ผุด 33 มิกซ์ยูส 1 ล้านล้าน...ล้นตลาด?

นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะเน้นไปที่โครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยที่โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในที่จะมีการเปิดตัวในช่วงปี 2560-2565 มีจำนวน 33 โครงการ มูลค่าโครงการวม  1.11 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าโครงการที่สูงมาก และส่วนใหญ่จะไปกระจุกตัวในย่านถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 โดยที่มีกลุ่มทุนรายใหญ่ในประเทศเป็นผู้ลงทุน เพราะสามารถมีการลงทุนที่นอกเหนือจากการขายที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว คือมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาเสริม ซึ่งทำให้มีรายได้ที่หลากหลายเข้ามา

เมื่อทุนขนาดใหญ่ทั้งไทยและต่างประเทศรุกเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ กันมาก ย่อมส่งแรงกระเพื่อมมายัง บริษัทรายกลาง รายเล็ก หรือแม้แต่รายใหญ่ในตลาด รวมถึงผู้บริโภค ที่ต้องมาคอยลุ้นกันว่า คอนโดที่ซื้อจะมีผู้ร่วมอยู่อาศัยจะเป็นใคร ยิ่งเมื่อต่างชาติเข้ามามาก อำนาจการบริหารชุมชนก็อาจจะตกอยู่ในมือเสียงข้างมากที่เป็นชาวต่างชาติที่สามารถกำหนดเงื่อนไขอะไรที่อาจจะไม่ถูกกับความเป็นอยู่ของคนไทยก็เป็นได้ และที่สำคัญ เมื่อทุนใหญ่เข้ามา ราคาที่ดิน ก็พร้อมจะปรับราคารอรับ บ้านและคอนโด ก็มีโอกาสราคาสูงขึ้นได้อีกแน่นอน

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร