จับตาสัญญาณบวก ทำเลวิภาวดีรังสิต

พื้นที่ CBD (Central Business District) ยังคงเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งประกอบด้วย สีลม สาทร วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น และจะขยายไปที่พระราม 4 เมื่อการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการมูลค่ารวมกันกว่า 2 แสนล้านบาท ทั้ง One Bangkok, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค, สามย่านมิตรทาวน์ และเดอะ ปาร์ค เริ่มทยอยสร้างเสร็จและเตรียมเปิดให้บริการ

บทวิเคราะห์จาก บริษัท แอลพีเอ็น ดีเวลอปเม้นท์​จำกัด (มหาชน) ชี้ว่านอกจากพื้นที่ CBD ที่กล่าวมา เส้นวิภาวดีรังสิตยังมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมโยงถึงกันมากขึ้น และได้ขยายออกสู่พื้นที่เมืองชั้นกลางและชานเมือง ทำให้กรุงเทพฯ เกิดพื้นที่ CBD แห่งใหม่ที่น่าสนใจอย่างในย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่เชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้า MRT กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และที่พักอาศัยที่หนาแน่นมากยิ่งขึ้นในช่วง ผ่านมา  รวมทั้งยังมีจุดตัดที่บริเวณสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางในการเดินทางรถ-รางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ และภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ทำให้พื้นที่ในย่านหมอชิต ห้าแยกลาดพร้าว และวิภาวดีรังสิต จะกลับมาดูดีมีราคามากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

จุดเด่น ‘วิภาวดีรังสิต’

ถนนวิภาวดีรังสิตนับเป็นเส้นทางหลักและเป็นประตูสู่หัวเมืองทางภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ สามารถเปิดทางสู่การค้าขายกับประเทศในกลุ่ม CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยเส้นทางรถยนต์ รถไฟทางคู่ รวมไปถึงรถไฟความเร็วสูงในอนาคต

นอกจากนี้ยังสามารถเชื่อมโยงกับทุกภูมิภาคทั้งในประเทศ และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ด้วยเครื่องบินที่สนามบินดอนเมือง รวมทั้งเชื่อมโยงไปยังพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญในอนาคต  อย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี ด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา)

ราคาที่ดินขยับ

ด้านของราคาที่ดินบริเวณ 2 ฝั่งถนนวิภาวดีรังสิต มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นอีกในอนาคต หากการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมเสร็จสมบูรณ์ โดยราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ระบุถนนวิภาวดีรังสิตที่อยู่ในพื้นที่เขตห้วยขวาง พญาไท ดินแดง มีราคาอยู่ที่ 2.2 แสนบาท/ตร.ว. ถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตจตุจักร ราคาอยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตร.ว. และถนนวิภาวดีรังสิต ในเขตดอนเมือง ราคาอยู่ที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ว.

ตลาดออฟฟิศ-คอนโด

ข้อมูลของบริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล) ระบุว่า ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.9 ล้าน ตร.ม. โดยมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ไม่ถึง 9% และมีราคาค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่องตลอด 7 ปีที่ผ่านมา

ส่วนในย่านวิภาวดีมีสำนักงานให้เช่าอยู่ประมาณ 24อาคาร รวมพื้นที่ 580,000 ตร.ม. อัตราการเช่าอยู่ที่กว่า 90% มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 750 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งตลาดยังมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่มาก ขณะที่คู่แข่งในตลาดมีอยู่น้อยมาก

ข้อมูลจาก LPN Wisdom ชี้ว่าจากความต้องการพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นทำให้มีโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้นตามมา ส่วนใหญ่เป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ต่อชั้นประมาณ 1,000 ตร.ม. ขึ้นไป

ที่น่าสนใจคือ รูปแบบพื้นที่สำนักงานที่เติบโตเร็วที่สุดประเภทหนึ่งตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันคือ พื้นที่ทำงานร่วมกัน    (Co-working Space) และออฟฟิศสำเร็จรูป (Serviced Office) ขนาดเล็ก เพิ่มจาก 20 มาเป็น 100 แห่งในปัจุสอดคล้องกับแนวโน้มการทำงานแบบออนไลน์มากขึ้น รวมถึงการเติบโตของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดย่อย โดยเฉพาะธุรกิจ E-commerce และ Tradingรวมถึงธุรกิจการให้บริการทางวิชาชีพ

โดยเมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา บริษัทแอลพีเอ็นเปิดตัวโครงการลุมพินี พาร์ค วิภาวดี จตุจักร อาคารชุดพักอาศัย สูง 21 ชั้น 1 อาคาร รวมห้องชุดจำนวน 736 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท    ราคาเปิดขายเฉลี่ยที่ 110,000 บาทต่อ ตร.ม. ขนาดเริ่มต้นที่ 24 ตร.ม. ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี มียอดขายแล้วกว่า 90%

ในบริเวณเดียวกัน บริษัทได้เตรียมพัฒนาโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร (A และ B) โครงการมิกซ์ยูสที่มีทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อยู่ในพื้นที่เดียวกัน มุ่งเน้นจับกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก

นอกจากนี้ ยังมีบิ๊กโปรเจ็คที่ออกมาจาก การรถไฟแห่งประเทศไทย กับแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่หากเกิดขึ้นจริงจะยิ่งสร้างความคึกคักให้กับทำเลวิภาวดีรังสิตได้ โดยโครงการพัฒนานี้มีพื้นที่รวม 2,325 ไร่ แต่ละแปลงมีระยะเวลาการพัฒนาที่แตกต่างกันไป ตั้งแต่ 2561-2575 โดยแบ่งเป็นโซน B, D, H, I มีทั้งอาคารสำนักงาน รีเทล ที่อยู่อาศัย