‘มิกซ์ยูส’ มิกซ์แบบไหนโดนใจตลาด

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use Real Estate) พบเห็นส่วนใหญ่ในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ ที่รวมเอาทั้ง ออฟฟิศ  รีเทล และที่พักอาศัยแนวสูงเอาไว้ในจุดเดียวกัน ทั้งเพื่อความสะดวกสบาย และลดข้อจำกัดของที่ดิน ซึ่งเป็นที่รู้กันว่า ราคาต่อตารางเมตรนั้นแสนแพง

ในไทยแม้เทียบตารางเมตรต่อตารางเมตรยังไม่แพงเท่าสิงคโปร์ แต่นับวันทำเลที่ตั้งดีๆ และมีศักยภาพก็หาน้อยลงทุกวัน ทำให้ไอเดียการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสเริ่มเป็นที่นิยมจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นในไทย

จากปีนี้จนถึงปี 2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสอีกหลายๆ โปรเจ็กต์ทยอยเปิดตัวในทำเลกลางเมือง โดยเฉพาะโซนพระราม 4  ซึ่งบทวิเคราะห์ของ Baania ระบุไว้ว่า จะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดใหม่มูลค่ารวมกันอีก 2 แสนล้าน เชื่อมโยงระหว่าง 2 ย่านนวัตกรรมสำคัญ “สยาม-กล้วยน้ำไท”

ข้อมูลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนถนนพระราม 4 ถูกนำมาวิเคราะห์โดยใช้เทคโนโลยี Data analytics บนถนนพระราม 4 ระยะทาง 13 กิโลเมตร มีการเชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรมสำคัญ ได้แก่ ย่านนวัตกรรมสยาม บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไทในบริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ พบว่า ช่วงต้นถนนพระราม 4 บริเวณหัวลำโพงเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่มีแผนจะนำมาพัฒนาหลังสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการ ช่วงปลายถนนเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทยซึ่งก็มีแผนจะพัฒนาในอนาคตเช่นกัน ส่วนพื้นที่บริเวณตรงกลางเป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าถนนพระราม 4 ยังมีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ที่สามารถนำมาพัฒนาได้อีกในช่วง 5-8 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ถนนพระราม 4 เปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง

โครงการใหม่ๆ ที่ทยอยเปิดตัวแล้วได้แก่ โครงการสามย่านมิตรทาวน์ คอมเพล็กซ์บริเวณสามย่าน โครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณโรงแรมดุสิตธานี โครงการวัน แบงค็อก   โครงการ เดอะ ปาร์ค โครงการปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ รวมถึงโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่เปิดตัวไปแล้วก่อนหน้านี้ รวมมูลค่าโครงการประมาณ 2 แสนล้านบาท ด้วยขนาดพื้นที่เช่าที่จะเกิดขึ้นอีกประมาณ 2.8 ล้านตารางเมตรซึ่งจะทำให้ย่านพระราม 4 เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ภายใน 5 ปีจะมีพื้นที่สำนักงานเกิดใหม่อีกประมาณ 5 แสนตารางเมตร กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคต

ในช่วงที่ผ่านมาได้เริ่มเปิดตัวเดินหน้าไปแล้วหลายโครงการ ตั้งแต่ โครงการมิกซ์ยูส เป็นการร่วมทุนระหว่าง บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.67 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้า

โครงการสามย่าน มิตรทาวน์ พัฒนาโดยโกลเด้นแลนด์ โครงการมิกซ์ยูสขนาด 220,000 ตารางเมตร บนที่ดินกว่า 13 ไร่ ตั้งอยู่มุมถนนพญาไทและพระราม 4 มูลค่าโครงการกว่า 8,500 ล้านบาท ซึ่งมีส่วนผสมของโครงการประกอบด้วย อาคารสำนักงานระบบอัจฉริยะ, อาคารคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์, ศูนย์ทักษะพัฒน์ แวดล้อมด้วยพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่สีเขียว โดยออกแบบให้มีที่จอดรถกว่า 1,700 คัน ตามแผนพัฒนาให้แล้วเสร็จในปี 2563

นอกจากในช่วง 5 ปีจากนี้ (2562-2566) จะได้เห็นมิกซ์ยูสออกมาอีก 5 โครงการจาก บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ในเครือของบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ ภายใต้งบลงทุนประมาณ 17,000 ล้านบาท รวม 200,000 ตารางเมตร(ตร.ม.) โครงการล่าสุด บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและค้าปลีก ภายใต้รหัสชื่อ “โอเอซิส” อาคารสูงประมาณ 40 ชั้น โดยมีพื้นที่เช่า 53,000 ตร.ม. บนถนนวิภาวดี-รังสิต บริเวณซอยเฉยพ่วง ใกล้กับอาคารซันทาวเวอร์  มูลค่าโครงการ 4,000-5,000 ล้านบาท กรอบการพัฒนาประมาณ 3 ปี (2562-2564)

โครงการ วัน แบงค็อก โดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด ร่วมมือกับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด พัฒนาบนที่ดินขนาด 104 ไร่ ประกอบด้วย อาคารสำนักงานมาตรฐาน LEED และ WELL จำนวน 5 อาคาร, โรงแรมระดับ Luxury จำนวน 5 แห่ง, ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury  3 อาคาร, ร้านค้าปลีกและพื้นที่กิจกรรม 10,000 ตารางเมตร และทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 120,000 ล้านบาท เตรียมเปิดให้บริการในปี 2568

แบงค็อก มอลล์ (BANGKOK MALL) โครงการมิกซ์ยูส จากกลุ่มเดอะมอลล์ บริเวณบางนากับงบลงทุนมูลค่า 50,000 ล้านบาท เป็นอีกแห่งที่คาดว่าแล้วเสร็จในปี 2565 ด้วยขนาดเนื้อที่กว่า 100 ไร่ กว่า 1,200,000 ตารางเมตร เป็นการจัดส่วนผสมระหว่างศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย และออฟฟิศ และเดอะมอลล์ รามคำแหง ที่จะปรับโฉมให้เป็น “MIXED USE COMPLEX” บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยกว่า 230,000 ตารางเมตร ภายใต้งบลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564

นอกจากที่กล่าวมายังมีอีกหลายโครงการที่เตรียมขึ้นในใจกลางกรุงเทพฯ ภายใต้แนวคิด “มิกซ์ยูส” การรวม อาคารสำนักงาน (Office)  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (Residential) อสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย์ (Commercial) โรงแรม/เอ็นเตอร์เทนเมนต์ รีเทล  (Retail) ศิลปะและสันทนาการ (Cultural / Recreation) เอาไว้ในที่เดียว นอกจากเรื่องความสะดวกสบายของผู้ใช้บริการในพื้นที่แล้ว ในมุมของผู้พัฒนาโครงการยังเป็นการสร้างจุดขายและใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ส่วนจะเป็น “มิกซ์” แบบไหนเพื่อให้โดนใจตลาดและสร้างผลตอบแทนสูงสุดอยู่ที่กลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการต้องมีทั้งส่วนขายและเซอร์วิสที่สร้างรายได้ประจำ ซึ่งการจะมิกซ์แบบไหนให้สตรองสุดนั้นขึ้นอยู่กับการจัดส่วนผสมของผู้พัฒนาโครงการ เพราะนอกจาก “ออฟฟิศ+โรงแรม” ก็ยังมีอีกหลายคู่ผสม ได้แก่ “โรงแรม+คอนโด+รีเทล” หรือในกรณีที่เพิ่มจิ๊กซอว์ของ ศูนย์สุขภาพ และอาคารนวัตธรรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน รวมถึงพื้นที่สีเขียว ก็สามารถทำได้  อย่างเช่นธีม 50 Shares of Nature กว่า 38 สายพันธุ์ และสัตว์กว่า 120 สายพันธุ์ไว้ในโครงการของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในกลุ่มบริษัท ดีทีจีโอ คอร์ปอเรชั่น จำกัดกับโครงการ THE FORESTIAS ที่เตรียมพัฒนาในพื้นที่กว่า 300 ไร่บนถนนบางนาตราด มูลค่าโครงการกว่า 90,000 ล้านบาท ก็เป็นมิกซ์ยูสอีกรูปแบบหนึ่ง

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ Executive Director Advisory & Transaction Services Office จาก CBRE ระบุว่า ส่วนผสมมิกซ์ยูส ระหว่างออฟฟิศ รีเทล โรงแรม คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ การจับคู่ขึ้นอยู่ที่ โลเคชั่น และขนาดที่ดินเป็นหลัก ถ้าใหญ่มากพอทุกอย่างก็เป็นไปได้หมด

ในต่างประเทศมีการพัฒนาโครงการในรูปแบบนี้กันมานานแล้ว เนื่องจากมีข้อจำกัดเรื่องที่ดินหายาก การพัฒนาจึงต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินให้มากที่สุด ขณะที่ในไทยส่วนใหญ่ที่เห็นในกรุงเทพฯ จะเป็นการจับคู่ระหว่าง ออฟฟิศ กับ รีเทล เป็นหลัก นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงไลฟ์สไตล์ของผู้ใช้พื้นที่ ซึ่งในไทยหลังทำงานมักจะเลือกใช้เวลาไปกับรีเทลเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นส่วนตัวมองว่า ออฟฟิศ กับ รีเทล คู่นี้น่าจะเหมาะกับตลาดในไทยมากที่สุด