ส่องอสังหาฯ 2018

ในงานสัมมนาใหญ่ "ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ ปี 2018" จัดโดย 3 สมาคมใหญ่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะเจ้าภาพในปีนี้ สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มีหลายหลายประเด็นที่วิทยากรผู้ทรงคุณวุฒิ ได้สะท้อนมุมมองทิศทางเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไว้อย่างน่าสนใจ 
ไม่เพียงเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่เกี่ยวข้องเพียงเท่านั้น ในมิติของผู้บริโภคหรือผู้ซื้อบ้าน ก็มีหลายประเด็นที่จะส่งผลกระทบทั้งในแง่บวก และในแง่ลบ ต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้

มาเริ่มกันที่เรื่องปากเรื่องท้อง ภาวะเศรษฐกิจของไทยในปี 2561 จะเป็นเช่นไร 3 องค์กรหลักที่ทำหน้าที่กำกับ ดูแล และขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ทั้ง สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ธนาคารแห่งประเทศไทย และธนาคารพาณิชย์ ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า เศรษฐกิจปีนี้ดีขึ้นแน่ และที่สำคัญเริ่มกระจายตัวดีขึ้น ภาวะรวยกระจุกจนกระจายเหมือนที่ผ่านมา เริ่มคลี่คลาย ฐานรายได้ของประชาชนเริ่มปรับสูงขึ้น และเริ่มใช้จ่ายมากขึ้น

วิชญายุทธ บุญชิต รองเลขาธิการคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สภาพัฒน์) ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยน่าจะโตได้ถึง 4.1% การส่งออกจะดีขึ้นตามเศรษฐกิจโลกขยายตัวต่อเนื่อง ภาคท่องเที่ยวที่ยังเติบโตได้ดี ภาคอุตสาหกรรมจะกลับมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้มากขึ้น การลงทุนเอกชนดีขึ้นตามลำดับ ส่วนการลงทุนภาครัฐจะยังมีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยเฉพาะโครงกาลงทุนที่เริ่มก่อสร้าง 11 โครงการ มูลค่า 6 แสนล้านบาท ฐานรายได้ของประชาชนเพิ่มขึ้นทั้งในภาคอุตสาหกรรมและภาคเกษตร ขณะที่การใช้จ่ายภาคครัวเรือนจะเพิ่มขึ้นเช่นกัน
สรุปสั้นๆ ง่ายๆ คือ ภาวะเศรษฐกิจปีนี้พอที่จะทำให้ประชาชนเริ่มที่จะลืมตาอ้าปากได้บ้าง เงินในกระเป๋าจะมีเพิ่มขึ้นไม่ว่าจะเป็นคนในภาคการผลิต และเกษตรกร และปัญหาหนี้ครัวเรือนก็จะเริ่มผ่อนคลายลงด้วยเช่นกัน แต่ก็ต้องจับตาเงินเฟ้อตัวการที่จะทำให้ข้าวของแพงขึ้น โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มปรับขึ้น

เมื่อเศรษฐกิจดี เงินในกระเป๋าก็น่าจะเพิ่มขึ้น มาดูกันต่อที่อัตราดอกเบี้ยที่มีส่วนสำคัญต่อการซื้อบ้านจะเป็นเช่นไร ซึ่งก็ทราบกันดีว่า เมื่อเศรษฐกิจเริ่มดี วิถีของดอกเบี้ยก็จะกลับสู่ช่วงขาขึ้น เรื่องนี้ ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย เชื่อว่า คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือกนง. มองทิศทางของดอกเบี้ยของไทยยังต้องผ่อนคลายอีกระยะ รอจังหวะให้เศรษฐกิจกระจายตัวได้ดีค่อยตัดสินใจว่าจะเอาอย่างไรต่อ

แต่ที่แน่ๆ ดอกเบี้ยขาลงนั้นปิดประตูไปได้เลย ส่วนจะขึ้นดอกเบี้ยก็ต้องพิจารณาเรื่องของเงินเฟ้อที่เริ่มกลับมากับการกระจายตัวทางเศรษฐกิจมาประกอบกัน

วันนี้ค่อนข้างชัดว่าดอกเบี้ยจะยังไม่ขึ้นแต่จะขึ้นเมื่อไหร่  เบญจรงค์ สุวรรณคีรี ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารทหารไทย ในฐานะแบงก์เกอร์ ประเมินสถานการณ์ว่า อัตราดอกเบี้ยมีโอกาสปรับขึ้น แต่ก็เชื่อว่า กนง.จะยังคงดอกเบี้ยเอาไว้ไปจนถึงสิ้นปี แล้วค่อยไปว่ากันใหม่ในปีหน้า ซึ่งคงต้องดูในครึ่งปีแรกนี้ก่อนว่า เศรษฐกิจจะกระจายตัวได้ดีหรือไม่

แต่ดอกเบี้ยจะขึ้นหรือไม่ขึ้นยังไม่สำคัญเท่ากับแบงก์จะปล่อยกู้หรือไม่ เพราะที่ผ่านมา แบงก์เล่นบทเข้มงวดกับคนซื้อบ้านจนทำให้อัตรากู้ไม่ผ่านสูงพรวด เบญจรงค์ เชื่อว่า อัตรการปฏิเสธสินเชื่อจะยังสูง แต่ก็เริ่มผ่อนคลายลง ถ้าวัดอารมณ์กันตอนนี้ แบงก์อยากปล่อยกู้มากขึ้น

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นด้วยว่า ธนาคารจะหันมาแข่งขันปล่อยกู้บ้านมากขึ้น แต่ก็ยังคงเข้มงวดอยู่  ส่วนอัตราเบี้ยโอกาสที่จะขึ้นใน 3 ไตรมาสแรกมีน้อยมาก สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้น่าจะโตได้เกิน 5%  แต่ก็ไม่น่าจะเกิน 10%  คอนโดมิเนียมยังได้รับความนิยม จะมีการขายและการโอนมากที่สุด ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์จะเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อบ้าน เพราะราคาที่ดินแพงขึ้น คอนโดในเมืองสามารถซื้อได้ห้องเล็กลง จึงต้องขยับมาซื้อทาวน์เฮ้าส์ทดแทน

มาถึงปัจจัยที่เป็นผลลบต่อผู้ซื้อบ้าน เรื่องดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นก็เคลียร์กันแล้วว่า มีแนวโน้มที่จะไม่ขึ้นมากกว่า แต่ถ้าขึ้นก็เพียงเล็กน้อย และอัตราดอกเบี้ยก็ยังถือว่า อยู่ในระดับต่ำ รองเลขาธิการ สภาพัฒน์ มองเรื่องนี้ว่า ให้ดูเปรียบเทียบระกว่างฐานรายได้ของคนที่จะเพิ่มสูงขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มว่าจะปรับขึ้น  ดูแล้วรายได้จะยังเติบโตได้สูงกว่า ก็คงไม่มีปัญหาอะไร

ปัจจัยลบอีกข้อที่มีการพูดถึงกันคือ การปล่อยสินเชื่อของแบงก์จริงอยู่ที่ว่า ปีนี้แบงก์จะอยากปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น และค่อนข้างจะแข่งขันกันอย่างดุเดือดสำหรับสินเชื่อบ้าน แต่สำหรับคนที่มีสุขภาพเงินแข็งแรงพอที่จะกู้ได้เท่านั้น แบงก์ยังคงเข้มงวดอยู่ แม้จะผ่อนคลายบางเรื่องลงบ้าง แต่โดยรวมแล้วยังถือว่า ยังเข้ม ดังนั้น คนซื้อบ้านก็ต้องจำเป็นต้องเช็คสุขภาพด้านการเงินก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน ถ้าผ่านเกณฑ์แบงก์ได้ ก็จะได้สินเชื่อเงื่อนไขที่ดีๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ย หรือข้อเสนออื่นๆ

เรื่องสำคัญและเป็นปัญหาใหญ่สำหรับคนซื้อบ้านคือเรื่องราคาบ้านที่ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และในปีนี้แนวโน้มราคาบ้านก็ยังคงเพิ่มขึ้น โดยปกติราคาเฉลี่ยปรับขึ้นอยู่ที่ 5-10% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าที่ราคาปรับขึ้นแรง จากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็ว และต้นทุนก่อสร้างจากค่าแรงที่สูงขึ้นจะเป็นอุปสรรคต่อการซื้อบ้านในปีนี้อีกปี

มาถึงเรื่องใหญ่ที่คนซื้อบ้านจะต้องเตรียมตัวเตรียมใจนั่นก็คือ เทคโนโลยี่ที่จะเข้ามาเปลี่ยนแปลงทุกสิ่งทุกอย่างบนโลกใบนี้ อาจจะทำให้ เราตกงาน!  ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า เทคโนโลยี่จะเข้ามาทำงานทดแทนคน ดูจากแบงก์ใหญ่ที่ต้องปรับเปลี่ยนไปสู่ระบบดิจิทัล มีการลดคนจำนวนมาก ซึ่งได้แก่คนทำงานในระดับกลาง และระดับล่าง และคาดว่า แนวโน้มจะเกิดขึ้นกับแบงก์อื่นๆ และองค์กรอื่นๆ เช่นเดียวกัน  และจะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของกำลังซื้อใหม่ที่จะเกิดขึ้น และคนที่ซื้อไปแล้วต้องตกงานไม่สามารถโอนได้ 
ทั้งหมดคือ มุมบวก มุมลบ สำหรับผู้ซื้อบ้านในปี 2561 แม้ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่ก็ยังมีปัจจัยที่ต้องระมัดระวัง การเตรียมความพร้อมที่ดีจะลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นและสามรารถซื้อบ้านได้ตามใจปรารถนา