'รัชดาฯ-ประดิพัทธ์' 2 ทำเลฮอตลงทุนคอนโด

ทำเลรัชดาภิเษกตั้งแต่แยกพระราม 9 ห้วยขวาง สุทธิสาร ไปจนถึงแยกถนนรัชดาฯตัดถนนลาดพร้าว ถือเป็นทำเลยอดนิยมของคนระดับกลางที่ต้องการซื้อหาคอนโดมิเนียม เพื่ออยู่อาศัยในเมือง เพราะเป็นทำเลที่ว่ากันว่าจะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในอนาคต หรือที่เรียกว่า New Central Business District หรือ New CBD เนื่องจากเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวมาจากพื้นที่ศูนย์กลางเศรษฐกิจในปัจจุบัน ได้แก่ สีลม เพลินจิต สุขุมวิท 

แต่จริงๆ แล้วทำเลรัชดาฯนั้นได้รับความนิยมมานานก่อนที่จะมีใครสถาปนาให้เป็น New CBD เสียอีก หากย้อนกลับไปตลาดคอนโดในย่านนี้แจ้งเกิดหลังจากรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เปิดให้บริการในปี 2547  ก็เริ่มมีคอนโดฯเข้าไปปักธงลงทุนบนถนนรัชดาเพิ่มมากขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดที่จับตลาดระดับกลางตั้งแต่ราคาหลักแสนปลายๆไปจนถึง 1 ล้านบาทต้นๆ หรือราคาเริ่มกันตั้งแต่ตารางเมตรละ 40,000-50,000 บาทเท่านั้น 

ผ่านมากว่า 10 ปี คอนโดรัชดาราคาวิ่งไปเกินกว่าตารางเมตรละ 1 แสนบาท มีซัพพลายในตลาดนับหมื่นยูนิต กระจายตัวอยู่บนถนนใหญ่ และในซอกซอยต่างๆ  แต่ก็ยังเป็นทำเลยอดนิยมทำเลหนึ่งอย่างไม่เสื่อมคลาย ทั้งการเป็นทำเลคอนโด เพื่ออยู่อาศัย และทำเลเพื่อการลงทุนที่ยังให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ 
รัชดาฯทำเลคอนโดเพื่ออยู่อาศัย-ลงทุน    

ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า อุปทานสะสมในทำเลรัชาภิเษกมีประมาณ 14,840 หน่วย แบ่งเป็น ทำเลระชดาฯ-พระราม 9 จำนวน 6,279 หน่วย มีอัตราการดูดซับ 89% ทำเลรัชาดาฯ-ลาดพร้าว จำนวน 5,256 หน่วย อัตราดูดซับ 68% และทำเล รัชดาฯ-สุทธิสาร จำนวน 3,305 หน่วย อัตราการดูซับ 93%  ปัจจุบันมีราคาขายตั้งแต่ 85,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร   มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 5.08% ต่อปี 

"ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 เป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง พื้นที่บริเวณโดยรอบเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทุกปี ซึ่งแต่ละโครงการได้รับผลตอบรับค่อนข้างดี และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ในทำเลนี้จะมีราคาขายขยับเพิ่มขึ้นทุกปี ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในย่านนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าความต้องการคอนโดมิเนียมยังมีอยู่จำนวนมาก" ธนากร กล่าว  

ทั้งนี้ ‘ย่านรัชดาภิเษก’ ถือว่าเป็นทำเลฮอตฮิตของกรุงเทพฯ ที่เป็นแหล่งอยู่อาศัยของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นหนึ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) โดยในปัจจุบันจากการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ในปี 2559 - 2562 ของย่านรัชดาว่า มีราคาที่ดินตกอยู่ที่ตารางวาละ 350,000 - 450,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นเรทราคาสูง แต่นักลงทุนกลับกว้านซื้อที่ดินเหล่านี้ เพื่อรองรับการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์จากย่านธุรกิจอย่างสุขุมวิท เพลินจิต สีลม - สาทร ที่มีแนวโน้มขยายตัวในด้านประชากรและการพัฒนาธุรกิจอยู่อย่างต่อเนื่อง และจะเปลี่ยนให้รัชดากลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจขนาดใหญ่ในอนาคตอีกด้วย

นอกจากนี้ยังมี ชาวต่างชาติกลุ่มจีน ยุโรปตะวันออก และเกาหลี อาศัยอยู่จำนวนมาก โดยจุดเด่นของทำเลนี้ ก็คือ    เป็นย่านธุรกิจที่มีชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนและมาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่จะนิยมซื้อหรือเช่าคอนโดเป็นหลักมีการขยายตัวทางด้านการคมนาคมและศูนย์การค้าสูงมาก ที่เห็นได้ชัดก็คือโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว – สำโรง ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่งเช่น เซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานสำคัญๆ อีกมากมาย อย่างเช่น อาคาร The Super Tower อาคารสำนักงานหลายๆบริษัทอีกด้วย 

ที่สำคัญมีโครงการมักกะสัน - สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อสุวรรณภูมิกับเขตศูนย์กลางธุรกิจชั้นใน ทำให้เกิดความสะดวกในการเดินทางจากย่าน CBD ไปยังสนามบินมากขึ้น และมีความรวดเร็วในการเดินทางอีกด้วย จึงทำให้ทำเลนี้มีศักยภาพมากขึ้น และเป็นอีกหนึ่งทำเลน่าสนใจสำหรับที่อยู่อาศัย แหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า

ด้านการลงทุนคอนโดมิเนียม เพื่อปล่อยเช่าในทำเลถนนรัชดาภิเษก สำหรับห้องสตูดิโอสามารถปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 9,000-15,000 บาท ต่อเดือน คอนโดขนาด 1 ห้องนอน ปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 13,000-20,000 บาทต่อเดือน และขนาด 2 ห้องนอน สามารถปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 22,000-40,000 บาท  สำหรับราคาที่สามารถปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุดอยู่ที่ 10,000 -16,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 6% เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในแล้ว มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ส่งผลให้ทำเลรัชดาฯมีความน่าสนใจในด้านการลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ใกล้โซนออฟฟิศ และยังมีศักยภาพในการปล่อยเช่าหรือขายต่อตลาดกลุ่มลูกค้าต่างชาติอีกด้วย โดยคอนโดฯราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่ยังสามารถปล่อยขายได้ง่าย

"สำหรับบริษัท ออลล์ อินสไปร์ เตรียมที่จะเปิดโครงการใหม่บนถนนรัชดาฯ เพิ่มอีก 1 โครงการ ได้แก่ โครงการ ดิ เอ็กเซล รัชดา 18 (The Excel Ratchada 18) เป็นคอนโดมิเนียมรูปแบบ Low Rise ราคาเริ่มต้นเพียง 1.79 ล้านบาท  จำนวน 270 ยูนิต 2 อาคาร ทั้งรูปแบบ 1 ห้องนอน (25-29 ตร.ม.) และ 2 ห้องนอน (39-41 ตร.ม.) มูลค่าโครงการกว่า 800 ล้านบาท ตั้งอยู่บนทำเลในซอยรัชดาภิเษก 18 ซึ่งถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีทำเลที่เป็นจุดขายหลัก ซึ่งสามารถตอบโจทย์ความต้องการในด้านการอยู่อาศัย และการลงทุนจากต่างชาติ โดยจะเปิดให้จองออนไลน์ในวันที่ 19 ก.ค. และเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 21 ก.ค.ที่จะถึงนี้"  ธนากร กล่าว
ประดิพัทธ์ทำเลเก่าที่น่าจับตามอง

ด้าน นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ประดิพัทธ์เป็นทำเลใหม่อีกทำเลที่น่าจับตามอง ซึ่งภาพรวมของย่านพหลฯ-ประดิพัทธ์ยังคงความคลาสสิค จากการเป็นที่อยู่อาศัยของชุมชนเก่าแก่ โรงแรม เต็มไปด้วยร้านค้าและร้านอาหารชื่อดัง ขณะที่การเจริญเติบโตของเมืองในช่วงหลายปีที่ผ่านมาทำให้ศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของย่านนี้เพิ่มสูงขึ้น 

ปัจจุบันราคาที่ดินในตลาดตลอดแนวถนนเสนอขายที่ราคาตารางวาละ 600,000-800,000 บาท โดยบริเวณข้างเคียง ได้แก่ บริเวณซอยย่อยในทำเลอารีย์ บริเวณถนนพหลโยธินตั้งแต่ช่วงจตุจักรไปจนถึงสถานีบีทีเอสสะพานควาย และช่วงสถานีบีทีเอสสะพานควายไปตลอดจนถึงอนุสาวรีย์ฯ เสนอขายที่ดินที่ราคาตารางวาละ 600,000-800,000 บาท 900,000 -1,000,000 บาท และ 1,200,000-1,500,000 บาท ตามลำดับ

ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในทำเลพหลฯ-ประดิพัทธ์ปัจจุบันเสนอขายที่ราคาตารางเมตรละ170,000 บาท ซึ่งเป็นระดับราคาเฉลี่ยที่ต่ำกว่าราคาคอนโดมิเนียมบนถนนเส้นหลักพหลโยธินตั้งแต่ช่วงสถานีบีทีเอสสะพานควายไปจนถึงอนุสาวรีย์ที่เสนอขายในราคา 218,000 บาท/ตารางเมตร โดยทั้งสองทำเลมีสภาพแวดล้อมใกล้เคียงกัน ทั้งในแง่ของขนาดถนน การคมนาคม และสาธารณูปโภค
ส่วนคอนโดมิเนียมในบริเวณข้างเคียง ได้แก่ บริเวณซอยย่อยในทำเลอารีย์ และบนถนนพหลโยธินในทำเลจตุจักร มีระดับราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 154,000 บาท และ 166,000 บาท ตามลำดับ แม้ว่าทำเลดังกล่าวจะอยู่ห่างจากทำเลพหลฯ-ประดิพัทธ์ในระยะที่ไม่แตกต่างกัน แต่ระดับราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำกว่า ซึ่งสอดคล้องกับปัจจัยทางด้านกายภาพของบริเวณซอยย่อยในทำเลอารีย์ ที่ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก ขนาดอาคารที่อยู่อาศัยไม่เกิน 8 ชั้น และที่ตั้งโครงการคอนโดมิเนียมทำเลจตุจักรที่มีระยะการเข้าถึงกรุงเทพฯ ชั้นในมากกว่า เมื่อเทียบกับทำเลอื่นข้างต้น

ตลอดระยะเวลาเกือบ 20 ปีตั้งแต่มีโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวเปิดให้บริการ การปรับเปลี่ยนผังเมืองตามการเจริญเติบโตของเมือง ทำให้พื้นที่โซนนี้มีศักยภาพในการพัฒนาในอัตราส่วนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับขนาดที่ดิน สามารถพัฒนาได้ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูง รวมไปถึงเพื่อการพาณิชย์ โรงแรมและสำนักงาน เป็นต้น

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งคาดว่าจะเปิดใช้บริการในปี 2563 ได้แก่ ส่วนคมนาคม คือรถไฟฟ้าสายสีแดง ตลอดแนวถนนกำแพงเพชร 5 โดยสถานีที่ใกล้กับทำเลนี้ที่สุดคือ สถานีประดิพัทธ์ ซึ่งจะทำให้การเดินทางสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น และส่วนที่เป็นอาคาร 2 โครงการ คือ เดอะไรส์ บาย ศรีศุภราช เป็นโครงการมิกซ์ ยูสของกลุ่มศรีศุภราชกรุ๊ป รวมค้าปลีก ช็อปปิ้งมอลล์ และโรงแรมระดับ 4 ดาว โครงการก่อสร้างโรงพยาบาลวิมุตติ ของบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง  จำกัด (มหาชน) เป็นโรงพยาบาลและศูนย์สุขภาพ บนพื้นที่รวม 7 ไร่เศษ 

นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดใหญ่อื่น ๆ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ซึ่งมีแผนจะเปิดให้บริการภายใน 5-15 ปีนี้ ได้แก่ เดอะ ยูนิคอร์น โครงการมิกซ์ ยูส ของบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) มีแนวคิดจะสร้างให้เป็นศูนย์กีฬา รวมร้านค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานไว้ด้วยกัน และโครงการ บางกอก เทอร์มินอล อยู่ระหว่างการพัฒนาที่ดินให้เป็นมิกซ์ ยูส มีพื้นที่สำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ที่จอดรถ และพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นสถานีขนส่ง สุดท้ายคือโครงการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ บนพื้นที่กว่า 218 ไร่ ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ตามโครงข่ายสถานีขนส่งมวลชนแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร ที่เป็นแหล่งศูนย์รวมคมนาคมทางรางระดับอาเซียน