เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินทั่วกรุง หวังฉุดราคาบ้านถูกลง

ผ่าร่างผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพิ่ม FAR ยกแผง ส่งเสริมการพัฒนาเมือง คลายต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้คนชั้นกลางมีโอกาสเข้าถึง เผยทำเลเด่นหนีไม่พ้น แนวรถไฟฟ้า-จุดตัดทั่วกรุง ฝั่งธนฯ บางซื่อ พระราม 9 และ 8 ทำเลชุมชนชานเมือง อนาคตสดใสแน่     

นายศักด์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยในงานสัมมนาเรื่อง "กรุงเทพจตุรทิศ : ผ่า! ผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯสู่มหานครโลก" จัดโดยเว็บไซต์ www.prop2morrow ว่า สำนักผังเมืองอยู่ระหว่างจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คาดว่าจะประกาศใช้ได้ประมาณปลายปี 2562 โดยแนวคิดหลักของการจัดทำผังเมืองฉบับปัจจุบัน คือ จะทำอย่างไรให้การพัฒนาเมืองไม่เป็นการพัฒนาเฉพาะตามแนวถนน แต่ต้องเป็นการพัฒนาทั้งพื้นที่ โดยกำหนดให้กทม.เป็นเมืองกระชับ กำหนดจุดศูนย์กลางอยู่ในเขตเมืองชั้นใน และให้กระจายออกไปรอบนอกตามแนวรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้น

ปรับการใช้ประโยชน์เพิ่มFAR/ลดต้นทุนบ้าน

ทั้งนี้ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ได้มีการปรับระดับของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น สำหรับพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนมากที่สุด คือ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองในผังเมือง กับพื้นที่เกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว จะมีการปรับการใช้ประโยชน์ เพิ่มขึ้นเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง(สีส้ม) หรือพื้นที่หนาแน่นมาก(สีน้ำตาล)  นอกจากนี้ ยังเพิ่มสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio : FAR) ของการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละพื้นที่ด้วย

"แนวคิดของการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากขึ้น เพื่อจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลง จากการที่สามารถพัฒนาได้ขึ้น เป็นการเพิ่มโอกาสให้กับคนชั้นกลางสามารถมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้เมืองได้มากขึ้น" นายศักดิ์ชัยกล่าว  

บูมทำเลแนวรถไฟฟ้าและจุดตัด-ฝั่งธนฯ

สำหรับพื้นที่ที่มีปรับในทิศทางที่ดีขึ้นมาก เช่น พื้นที่ในย่านฝั่งธนบุรี ที่มีการปรับจากพื้นที่เกษตร พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น บริเวณตลิ่งชัน ที่ผังเมืองปัจจุบันเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่เขียวลายจะเปลี่ยนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย-ปานกลาง ต่อเชื่อมกับจังหวัดนนทบุรี และพื้นที่พาณิชยกรรม หรือพื้นที่สีแดง เพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันตกตลิ่งชัน 

นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ บริเวณโดยรอบเขตการให้บริการขนส่งมวลชน และส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมริมน้ำ บริเวณเขตคลองเตย วัฒนา วังทองหลาง เป็นต้น รวมถึงการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สายสีเหลือง สายสีน้ำตาล สายสีชมพู บริเวณฝั่งเหนือของกทม. บริเวณเขตลาดพร้าว บึงกุ่ม จัตุจักร วังทองหลาง จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากในบางบริเวณ เพื่อส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งเหนือตลาดสะพานใหม่

ขณะเดียวกัน ได้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเหลือง บริเวณฝั่งตะวันออก ของกทม. ได้แก่ บริเวณพื้นที่เขตสวนหลวงที่มีเปลี่ยนจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก  และเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม และสีม่วงบริเวณฝั่งตะวันตกของกทม. บริเวณเขตราษฎร์บูรณะ เขตจอมทอง และเขตบางขุนเทียน จากพื้นที่เกษตรกรรม เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

ลดฟลัดเวย์-เพิ่มมาตรการจูงใจการพัฒนา

 สำหรับพื้นที่รองรับน้ำฝั่งตะวันออกของกทม. หรือที่เรียกกันว่าพื้นที่ฟลัดเวย์ ซึ่งปัจจุบันเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวลาย ได้มีการปรับเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่สีเขียว หรือพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ประมาณ 2 ใน 3 ของพื้นที่เดิม เนื่องจากปัจจุบันมีระบบระบายน้ำที่ดีขึ้น 

นายศักด์ชัย กล่าวอีกว่า ในผังเมืองฉบับปรับปรุงใหม่จะเพิ่มมาตรการทางผังเมืองใหม่ๆ เพื่อเป็นเครื่องมือในการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างเป็นธรรมให้กับผู้ถือครองที่ดิน ได้แก่ มาตรการสำหรับโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development : PUD )ให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่สามารถปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในโครงการที่จะพัฒนาได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right : TDR) ให้สามารถขายสิทธิทางอากาศบนที่ดินให้กับคนอื่นได้

ส่งเสริมพระราม 9-บางซื่อ-8 ชุมชนชานเมือง

รวมถึงการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะในจุดเปลี่ยนถ่ายที่สำคัญ เช่น สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ โดยการเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร และ 1,000 เมตร  นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดศูนย์กลางคมนาคมบางซื่อ  การส่งเสริมย่านพระราม 9 การส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ บริเวณเจริญกรุง การส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง ได้แก่ มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่

ทั้งนี้ยังได้มีการเพิ่ม FAR โบนัส เงื่อนไขใหม่ๆ เช่น การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์ในการสัญจรในพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การจัดให้มีพื้นที่ว่าง เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือสวนสาธารณะริมแม่น้ำ ลำคลอง หรือแหล่งน้ำสาธารณะ และการจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็ก หรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน เป็นต้น

นอกจากนี้ ในส่วนของภาคเอกชน ยังสามารถเสนอแผนในการพัฒนาพื้นที่ของตัวเองได้ โดยการรวมกลุ่มกันวางแผนพัฒนาพื้นที่เสนอให้กทม. เป็นผู้ดำเนินการ และ จะมีการตั้งกรรมการร่วมกันเพื่อดูแล บริหารจัดการในพื้นที่ ซึ่งถือเป็นการพัฒนาเมืองอีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ โดยขณะนี้มีพื้นที่ราชประสงค์ได้มีการดำเนินการมาแล้ว และยังมีพื้นที่สีลม พระราม 4 และบางกะปิ ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ ขณะเดียวกัน กทม.มีแนวคิดที่จะสร้างถนนควบคู่ไปกับการพัฒนารถไฟฟ้าใต้ดินในทุกเส้นทางที่กำลังก่อสร้าง หากสามารถพัฒนาได้จะเป็นโครงการที่มีมูลค่านับแสนล้านบาท และเพิ่มทางเลือกในการเดินทางให้กับประชาชน