ธปท.คุมกู้-ซื้อบ้าน ผู้บริโภคควักกระเป๋าเพิ่ม กำลังซื้อวูบ

ในวันนี้ (4 ต.ค.2561) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) มีนัดหมายสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินต้องตามลุ้นด้วยใจระทึก เพราะเป็นวันที่ธปท.จะปล่อยมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยออกมา เป็นการโยนหินถามทาง ให้ทุกส่วนที่เกี่ยวข้องได้แสดงความเห็น และได้เตรียมตัว เตรียมใจก่อนที่จะมีการบังคับใช้จริง ตามที่ นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ได้บอกกล่าวกันไว้ล่วงหน้า

หลังจากผู้ว่าธปท.เปิดประเด็นก็มีการวิเคราะห์ คาดการณ์กันไปต่างๆ นานา ถึงมาตรการที่จะนำมาใช้ โดยส่วนใหญ่พุ่งเป้าไปที่การคุมสัดส่วนสินเชื่อต่อหลักประกัน (Loan to Value:LTV)  และสัดส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (Loan to Income) ทั้งในส่วนของผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง หรือ เรียลดีมานด์ และกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมถึงกลุ่มคนที่ใช้วิธีการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน เอาส่วนต่างหรือเงินทอนไปหมุนผิดประเภท

ทั้งหมดคือ ต้นเหตุของปัญหาคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินไม่ดีเท่าที่ควรจนทำให้ตกอยู่ในภาวะเสี่ยงตามที่ธปท.ส่งสัญญาณมาแล้วหลายครั้ง

หากย้อนกลับไปดูรายงานการประเมินเสถียรภาพระบบการเงินไทย ปี 2560 จะพบว่า ความกังวลต่อเรื่องดังกล่าวก่อตัวมาได้สักพักใหญ่ๆ แล้ว โดยในรายงานตอนหนึ่ง ระบุว่า แนวโน้มการผิดนัดชำระหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อไป เนื่องจากในมุมมองของผู้ให้กู้นั้นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นสินเชื่อประเภทที่มีความเสี่ยงต่ำ เพราะมีหลักประกันชั้นดีและมีลักษณะเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อสินทรัพย์ที่เป็นปัจจัยพื้นฐานหรือเลือดออกการสะสมความมั่นคงของครัวเรือน

อย่างไรก็ตาม หากการกู้ยืมที่เกิดขึ้นมีมูลค่าที่สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้กู้หรือมูลค่าของหลักประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็อาจเป็นแหล่งสะสมความเสี่ยงได้ โดยเมื่อพิจารณาในรายละเอียดจากฐานข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ของระบบธนาคารพาณิชย์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2560 มีข้อสังเกตใน 3 ประเด็นดังนี้

1. ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่ารายได้ของครัวเรือนส่งผลให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องแบกรับมูลหนี้ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยสะท้อนจากมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ได้รับเทียบกับรายได้ต่อปีของผู้กู้ หรือ Loan to Income ในกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ยที่สูงขึ้นมากกว่ากลุ่มอื่น จาก 4.4 เท่า ในปี 2556 มาอยู่ที่ 5.9 เท่าในช่วง 3 ไตรมาสไตรมาสแรกของปี 2560 ภาวะดังกล่าวสะท้อนถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือนที่ลดลงในภาพรวม

2. ผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำมีภาระผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนที่ค่อนข้างสูงเห็นได้จากภาระผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในแต่ละเดือนเทียบกับรายได้ต่อเดือนของผู้กู้ในกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉลี่ยที่ปรับสูงขึ้นมาอยู่ที่ 41% แม้ธนาคารพาณิชย์จะยืดระยะเวลาผ่อนชำระให้นานขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้านในตลาดจะปรับลดลง สะท้อนถึงความเปราะบางของภาคครัวเรือนต่อการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น อาทิ การลดลงของรายได้ การถูกเลิกจ้างงาน หรือการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

3.มูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) ที่ธนาคารพาณิชย์ให้โดยเฉลี่ยปรับสูงขึ้นโดยสินเชื่อที่ได้รับ LTV สูงกว่า 90% มีสัดส่วนสูงขึ้นจาก 34% ในปี 2556 มาอยู่ที่ 44% ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2560 (ปัจจุบันสัดส่วน LTV ที่เกินกว่า 90% ปรับสูงขึ้นมาอยู่ที่ 50% ขณะที่ สัดส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ หรือ LTI ที่มากกว่า 5 เท่า จากเคยมีสัดส่วน 10% มาเป็น 30% ในปัจจุบัน)

มาตรการที่ธปท.จะประกาศใช้ เรื่องหลักๆ จึงน่าจะหนีไม่พ้นการกดสัดส่วน LTV ให้ต่ำลง การกำหนดวงเงินกู้ให้สอดคล้องกับรายได้และกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ ให้อยู่ในมาตรฐานที่ควรจะเป็น ส่วนระดับความเข้มข้นจะขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการซื้อที่อยู่อาศัย หากเป็นการกลุ่มซื้อ เพื่อการอยู่อาศัยจริง ซึ่งจริงๆ แล้ว การใช้หลักเกณฑ์ที่มีอยู่เดิมก็น่าจะเพียงพอ แต่ถ้ามองในแง่ของการคุมคุณภาพของสินเชื่อ กลุ่มเรียลดีมานด์ ก็อาจจะโดนไปด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ในปัจจุบัน LTV ของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 90% นั่นหมายความว่า ถ้าบ้านราคา 1 ล้านบาท ธนาคารควรจะปล่อยกู้ไม่เกิน 90% หรือ 900,000 บาท ส่วนอีก 100,000 บาทจะต้องเป็นเงินดาวน์ของผู้ซื้อ ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ  LTV ไม่เกิน 95%  ถ้าทาวน์เฮาส์ราคา 1 ล้านบาท ธนาคารจะปล่อยกู้ 950,000 บาท ผู้ซื้อต้องดาวน์ด้วยเงินของตัวเอง 50,000 บาท ถ้าธนาคารจะปล่อยกู้เกินกว่า LTV ที่กำหนดไว้  ก็จะต้องเพิ่ม Risk Weight ในการคํานวณเงินกองทุนจาก 35% เป็น 75%

(อ่านบทความอธิบาย LTV คืออะไร และทำไมต้องคุม LTV ซึ่งเป็นบทความที่กล่าวถึงการปรับ LTV ของธปท.เมื่อปี 2554 ซึ่งบังคับใช้มาจนถึงปัจจุบัน ได้ที่ https://goo.gl/6js878)  

นั่นคือหลักเกณฑ์ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน แต่ถ้าจะกลับไปมองถึงมาตรฐานที่เคยมีและเคยใช้กันมา ธนาคารเคยปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพียง 80-85% หรือมี LTV ที่ 80-85% เท่านั้น ผู้ซื้อจะต้องมีเงินออมในการซื้อ หรือมีจะต้องผ่อนดาวน์ อีก 15-20% นั่นคือกรณีของที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนคอนโดมิเนียม บ้านเราเคยให้กู้แค่ 70-75% เท่านั้น ส่วนภาระการผ่อนบ้านต่อเดือนเคยมีมาตรฐานอยู่ที่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือนของผู้กู้ 

หากมาตรการเป็นการลด LTV ลง ปรับสัดส่วนสัดส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ และหรือกำหนดภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ใหม่ ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อบ้านจะลดลงทันที เมื่อเทียบกับเงื่อนไขปัจจุบันที่ใช้กันอยู่ ผู้ซื้้อบ้านต้องใช้เงินของตัวเองเพิ่มขึ้น ซึ่งก็ต้องมีวินัยในการออมก่อนซื้อบ้านที่มากขึ้น หรือเมื่ออำนาจการซื้อลดลงก็อาจใช้วิธีเลือกราคาบ้านที่เหมาะสมกับรายได้ตามเงื่อนไขใหม่ที่ธปท.กำหนด เช่น จากเดิมซื้อทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทได้ อาจจะลดลงเหลือทาวน์เฮาส์ 1.5 ล้านบาทแทน เป็นต้น  

ทั้งหมดขึ้นอยู่กับว่า ธปท.จะให้ยาในระดับใดในการคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับกลุ่มคนที่ต้องการซื้อเพื่อยู่อาศัยจริง เพราะถ้าให้ยาแรงเกินไป หรือกลับไปสู่มาตรฐานการปล่อยกู้ที่เข้มงวดเหมือนในอดีต แน่นอนว่า ตลาดอสังหาฯจะช๊อตในทันที และส่งผลไปถึงการขยายตัวทางเศรษฐกิจเป็นลำดับต่อไป ส่วนตลาดลงทุน และเก็งกำไร ทั้งของคนไทยและต่างชาติ ธปท.คงจัดการขั้นเด็ดขาด เพราะนั่นคือต้นตอของความเสี่ยงอย่างแท้จริง

แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาอย่างรอบครอบคือ ปริมาณการซื้อเพื่อลงทุนในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะของนักลงทุนต่างชาติชาวจีนที่เข้ามาซื้อคอนโดในเมืองไทยมูลค่านับแสนล้านบาท หากธปท.สับคัตเอาต์ในทันที จะเกิดอะไรขึ้น ดังนั้น ระยะเวลาในการให้ตลาดได้ปรับตัวจึงเป็นอีกเรื่องสำคัญที่มองข้ามไม่ได้เช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่า ภายหลังจากธปท.บังคับใช้มาตรการไม่ว่าจะในระดับใด ตลาดอสังหาริมทรีพย์ จะเกิดภาวะปั่นป่วนโกลาหลอย่างแน่นอน ธปท.จะเลือก soft landing หรือ hard  landing บ่ายนี้คงได้รู้กัน

ทางฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯ คงต้องปรับตัวกันครั้งใหญ่ หลังจากธปท.ประกาศมาตรการออกมา แผนการลงทุนต่างๆ คงต้องปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับเงื่อนไข LTV  การขยายตลาดกับกลุ่มลูกค้าต่างชาติอาจจะต้องปรับพอร์ตกันใหม่ เพราะร้อมทั้งร้อยลูกค้ากลุ่มนี้เป็นทั้งนักลงทุนและเก็งกำไร ขณะที่ระยะสั้น ความสามารถในการซื้อ และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านจะลดลง เป็นโจทย์ใหญ่ที่ ผู้ประกอบการต้องขบคิด ที่จะต้องดึงลูกค้ากลับมาให้ได้

แต่มองอีกด้านสำหรับคนที่พร้อมและต้องการซื้อในช่วงนี้ อาจจะตัดสินใจให้เร็วขึ้น เพื่อให้พ้นจากเงื่อนไขใหม่ที่ธปท.จะประกาศใช้  ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่เปิดงานในวันเดียวกับที่ธปท.จะประกาศมาตรการออกมา ไปจนถึงวันที่ 7 ต.ค. นี้ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เชื่อแน่ว่า การขายในงานจะต้องพลิกเกมกันแปดตลบ   และจะเป็นบทพิสูจน์ว่า กำลังซื้อบ้านตอบรับกับมาตรการของธปท. อย่างไรบ้าง ต้องตามลุ้นกันดูตอนจบ

***โปรโมชั่นในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 >> <>