'Big Data' เปลี่ยนธุรกิจอสังหาฯ

ในงานเสวนา Real Estate Big Data เทคโนโลยีขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จัดโดย Baania ได้รับเกียรติจาก ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ มาร่วมเป็นวิทยากร ซึ่งนอกจากจะเป็นซีอีโอที่แข็งแกร่งที่สุดในปฐพีแล้ว ยังเป็นหนึ่งใน icon ในเรื่องของเทคโนโลยี ความทันสมัย โดยในวันนั้น ดร.ชัชชาติ ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และความสำคัญในการนำ big data มาในในธุรกิจอสังหาฯ ได้อย่างน่าสนใจติดตาม

ดร.ชัชชาติ เปิดด้วยเรื่องความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯในเวลานี้ สรุปแล้วอะไรมันเปลี่ยนไป? โดยกล่าวว่า ปัจจุบันเทคโนโลยีได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับธุรกิจ แต่ถ้าถามว่าในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เทคโนโลยีมีผลอะไรบ้าง ในส่วนของ End Product ผมว่าไม่ได้เปลี่ยน เมื่อดูบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือว่าคอนโดมิเนียม เทคโนโลยีอาจจะมีผล แต่มันเป็นนวัตกรรมแบบค่อยเป็นค่อยไป (Incremental Innovation) เช่น อาจเปลี่ยน  IoT เปลี่ยนอุปกรณ์ เปลี่ยนไฟ แต่ไม่ใช่เป็น Disruptive ฉะนั้น  End Product ไม่ได้ Disrupt เพราะกว่าผู้บริโภคจะรับสิ่งใหม่ๆ ได้นั้นไม่ง่าย

แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปจริงๆ มันคือตัว Platform เป็น Platform Revolution หรือการปฏิวัติของ Platform อย่างที่เราเห็น Google Amazon เรากำหนดว่ามันคือ Platform  พวกนี้ไม่ได้มีของขาย เขาอยู่ตรงกลาง ดังนั้นสิ่งที่  Disrupt เราคือ Platform ซึ่งจะเปลี่ยนจากเดิมที่การทำธุรกิจเป็นในรูปแบบเดิมเป็น Pipeline มีผู้ออกแบบ ผู้ผลิต  ทำการตลาด การขายไปหาลูกค้า และมี Gatekeeper มีคนควบคุมการเข้าออกธุรกิจ  มาเป็น Platform ซึ่งจะคล้ายๆ กับตลาดนัด แต่ก่อนเป็นตลาดนัด Analog แต่ตอนนี้เป็นตลาดนัด Digital ที่ทุกคนมาแชร์ Platform ที่อยู่ตรงกลาง 

ตรงนี้คือหัวใจที่เปลี่ยนชีวิตเราทุกวันนี้ อย่าง Facebook หรือ Google ก็คือ Platform ที่เข้าเปลี่ยนชีวิตของเรา ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯก็เปลี่ยน เพราะว่าเมื่อมี Platform ทุกคนเข้ามาแชร์ Real Estate Platform ได้ ดังนั้นก่อนจะมี Big Data ก็ต้องมี Platform ก่อน พอมี Platform ถึงจะเก็บข้อมูลได้ สำหรับ Baania ถือเป็น Big Data แต่ปัจจุบันยังเป็น Platform และอยู่ระหว่างการกำลังเก็บและสร้างข้อมูล ซึ่งต้องค่อยๆ พัฒนาขึ้นมา

Platform นำการเปลี่ยนแปลงธุรกิจ?
หัวใจคือ การลด Search Cost ซึ่งก็คือการค้นหาซึ่งกันและกัน ถือเป็นต้นทุนที่แพงมาก แพงจนอาจจะนึกไม่ถึง ทั้งการค้นหาลูกค้าให้เจอหรือการที่ลูกค้าจะหาเราให้เจอ  เพราะการค้นหาเป็นขั้นตอนที่ยากและมีค่าใช้จ่ายที่แพง  Platform จะเข้ามาช่วยลด Search Cost ตรงนี้ ตัวอย่างเช่น เมื่อก่อนเราสื่อสารโดยใช้ป้ายโฆษณาตามทางด่วนเดือนละ 6-7 แสนบาท ยังมีป้ายบอกทาง ลงโฆษณาในแมกกาซีน แต่พอเรามี Platform เราโฆษณาขึ้น Facebook ลงเว็บไซต์ตัวเอง ทำให้ไม่ต้องผ่านผู้ควบคุม (Gatekeeper) โดยที่ข้อมูลเราสามารถลงได้ทันที ไม่ต้องเสียเวลาไปหาเช่าป้ายซึ่งไม่ใช่หาง่ายๆ  

"และเมื่ออยู่บน Platform จะขยายได้อย่างรวดเร็ว มีคนดูเป็นแสนเป็นล้านก็ได้ ถ้าอยู่บนป้ายคนดูเฉพาะคนที่ขับรถผ่าน ถามว่าป้ายจะมีคนเห็นมากกว่านี้ไหม ไม่มีทางเลย เพราะมันเห็นเฉพาะคนที่ขับรถผ่าน โฆษณาในหนังสือพิมพ์ก็เห็นเฉพาะคนที่ซื้อหนังสือพิมพ์คนดูหนังสือพิมพ์ ดังนั้น  Platform จะช่วยให้เรา Scale ได้ เพราะหัวใจของมันก็คือ scalable ซึ่งในอนาคตถ้าธุรกิจ Scale ไม่ได้ก็จะอยู่ได้ยาก"

นอกจากนี้ Platform ยังใช้งานได้อย่างสะดวก (Frictionless) จะหาบ้านที่ไหน มีคีย์เวิร์ดทำให้ค้นหาได้รวดเร็ว มีการแสดง Location ให้เห็น แต่โฆษณาบนป้ายข้อมูลก็มีเท่าที่เห็น หาข้อมูลเพิ่มไม่ได้ และหัวใจอีกเรื่องก็คือ feedback Loop มีความเห็นสะท้อนกลับมาได้ ซึ่งป้ายโฆษณาทำไม่ได้ เพราะเป็นการสื่อสารแบบ One Way แต่บน Platform คนซื้อบ้านไปหาข้อมูล ไปถามพันทิปก่อน เพราะ Platform มันมี Feedback ทำให้ข้อมูลมันสมดุลมากขึ้น สิ่งเหล่านี้ คือสิ่งที่เปลี่ยนไปในธุรกิจอสังหาฯ ตัว  End Product ไม่ได้เปลี่ยน เปลี่ยนที่ platform ซึ่ง Baania ก็เป็นส่วนหนึ่งที่มาสร้าง Platform ในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งจะช่วยลด Search Cost 

ยกตัวอย่างโฆษณาของ Q House ปี 2016 เรามีค่าโฆษณาเทียบกับยอดโอน 2.04% พอเราเริ่มใช้ Platform ลดจาก 2.04% ลดมาเป็น 1.49% ในปี 2017 และเหลือ 1.19% ในไตรมาสแรกปี 2018 สมมุตว่ายอดขาย 18,000 ล้านบาท ปีหนึ่งลดได้ 180 ล้านบาท ก็สามารถลดลงได้ 1% การเปลี่ยนมาเป็น Platform ลูกค้าสามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น สามารถ cost ลง มีประสิทธิภาพมากขึ้น นี่คือเทคโนโลยีที่ Disrupt เราอยู่ 

Big Data ช่วยธุรกิจอสังหาฯได้อย่างไร
สำหรับเรื่องของ Big Data มันไม่ใช่ Just Collecting Data หัวใจมันคือการวิเคราะห์ข้อมูลให้เป็น Business Intelligence และมาเป็น Business Insights นั่นคือหัวใจของ Big Data เพราะฉะนั้น Big Data ไม่ได้หมายความว่า เอาข้อมูลมากรอง แต่ต้องวิเคราะห์ โดยต้องหา Business Insights ให้ได้ ถามว่าแต่ก่อนเรามี Big Data กันหรือไม่ ในธุรกิจอสังหาฯ เราเก็บข้อมูลกันไว้เยอะมากเป็น Structured Data คือข้อมูลที่ให้ลูกค้ากรอกตามแบบฟอร์ม แต่ปัจจุบัน ข้อมูลในโลกมันไม่ใช่แค่ structured data ยังมี Unstructured Data ที่เป็นพฤติกรรม (Behaviour) ของคน ซึ่งถูกจัดเก็บโดย Platform ทำให้ Structured Data ที่เก็บกันไว้จำนวนมากแทบไม่มีความหมาย เพราะหัวใจในการทำตลาดอยู่ที่พฤติกรรมของคนซึ่งมันแฝงอยู่ใน Unstructured Data

ธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจที่ลงทุนสูง แต่ Transaction มันช้า ทำไมคนตัดสินใจซื้อบ้านช้า เป็นเพราะข้อมูลที่ไม่สมดุลกัน ทางฝั่ง Developer มีข้อมูลของบ้าน แต่ผู้ซื้อไม่รู้หรอกว่าต้นทุนบ้านเท่าไหร่ คุณภาพเป็นอย่างไร ขณะที่ Developer ก็ไม่รู้หรอกว่า ผู้ซื้ออยากซื้อจริงหรือเปล่า คนที่อยากซื้อบ้านเราอยู่ที่ไหนบ้าง ซึ่งความไม่สมดุลของข้อมูลจึงทำให้การซื้อขายมันยาก ธนาคารก็เช่นกัน ไม่รู้หรอกว่า คนที่จะขอกู้มีประวัติทางการเงินที่ดีแค่ไหน 

Big Data หรือ Platform มันช่วยลดความไม่สมดุลของข้อมูล ทำให้คนเห็นข้อมูลชัดเจนขึ้น ตัดสินใจได้เร็วขึ้น  ยกตัวอย่าง Platform ซึ่งเป็นสุดยอดของ Platform ในการค้นหาบ้านของอเมริกาที่ชื่อว่า Zillow  สมมุติว่าเข้าไปดูบ้าน ซีแอตเทิล จะมีบ้านทุกหลังที่ประกาศขายอยู่ แสดงในแผนที่ มีราคาบอกหมด โดยไม่ต้องไปเดินหาบ้านด้วยตัวเอง แต่ดูบนแผนที่อยู่ที่เมืองไทยก็เห็นข้อมูลได้หมด บ้านหลังนี้ราคาเท่าไหร่รู้หมด ประวัติศาสตร์ย้อนหลังไป 20 ปี ขายราคาเท่าไหร่ รู้หมด พอข้อมูลมันเยอะ คนซื้อก็ตัดสินใจได้ง่าย ซึ่งในอนาคตถ้าธุรกิจอสังหาฯของไทยมี  Big Data ที่ดี จะไม่มีความไม่สมดุล จะเป็น Competitive Market  ซึ่ง Big Data จะ Lead ไปถึงการตัดสินใจที่ง่ายขึ้น

พัฒนา Platform เอง หรือใช้ Baania?

เมื่อ 4 ปีก่อน เรามองเห็นแล้วว่า Platform เป็นสิ่งสำคัญ เราก็คิดว่า เราจะทำเองดีหรือเปล่า ผมว่าทุกคนก็จะมีคำถามแบบนี้ว่า สรุปแล้วทุกคนจะมี Platform ของตัวเองดีไหม ทำไม ควอลิตี้ เฮ้าส์ ถึงไม่ทำ Platform ของตัวเอง ทำเว็บไซต์ดีๆ เดี๋ยวก็มีลูกค้าเข้ามาเอง ผมว่าหลายๆ บริษัทคิดแบบนี้  ทำ Platform เอง ควบคุมข้อมูลเอง มี Data Analysis แต่ว่าพอคิดไปคิดมาแล้วมันมีหลักการ ซึ่งเป็นทฤษฎีอยู่ คือ Value ของ Network จะขึ้นอยู่กับ N ยกกำลัง 2  ซึ่งก็คือ จำนวนคนที่อยู่ใน Network ยกกำลัง 2  

สมมุติว่า โทรศัพท์มีอยู่เครื่องเดียวจะไม่มีมูลค่าเลย เพราะ N ยกกำลัง 2 มันคือ 1 แต่พอมี 2 เครื่อง ยกกำลัง 2 จะเป็น 4 เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามจำนวนที่อยู่ใน Network  เพราะฉะนั้นหัวใจของ Platform พลังมันขึ้นอยู่กับจำนวนคนที่เข้ามาใช้ ยิ่งคนเข้าใช้มาก Value จะยิ่งมากขึ้น และเมื่อ N มาก ก็จะมีจุดคุ้มทุนที่เร็ว

"เมื่อบริษัทอสังหาฯแต่ละรายต้องการทำ Platform ของตัวเอง จะเห็นได้ว่า N ของแต่ละรายก็ไม่ได้มีเยอะ ปัญหาที่สำคัญที่สุดคือ ถ้าเรามี Platform ของเราเอง เราจะไม่ได้ข้อมูลลูกค้าที่ไม่ซื้อเรา เพราะข้อมูลที่เข้ามาใน Platform ส่วนใหญ่เป็นคนที่ชอบเราอยู่แล้ว ซึ่งเราไม่สามารถทำ Innovation จากลูกค้าเก่าได้ เพราะลูกค้าเก่าก็ยังดีกับเราอยู่แล้ว คนที่เข้ามาในเว็บไซต์คิวเฮ้าส์ส่วนหนึ่งก็ไม่ได้เกลียดเราหรอก เราจะไม่ได้ข้อมูลส่วนที่ไม่ชอบเรา และจำนวนคนใน Network หรือ   N  ก็จะไม่มาก พลังก็จะไม่มากเช่นกัน"

สุดท้ายเชื่อว่า จะเปลี่ยนมาที่ Platform เดียว แล้ว N มันจะมีพลังมากขึ้น เราเคยคิดว่า เราชักชวนพรรคพวกมาทำกันดีไหม พวกที่เป็น Real Estate มาทำ Platform กันดีไหม สรุปแล้วทำไม่ได้ เพราะมันจะเกิด อคติ สมมุติว่า Q house ชวนมาทำ Platform ก็จะไม่มีใครเชื่อถือ เพราะ Platform จะต้องเป็นกลาง ทุกคนที่อยู่บน Platform นี้ต้องมีข้อมูลที่เป็นกลาง ผู้บริโภคเชื่อถือ ตัว N ก็จะเพิ่มขึ้น สุดท้ายทุกคนจะอยู่ใน Platform ทุก Developer มีผลิตภัณฑ์อยู่ในนี้  ผู้บริโภคคิดจะซื้อบ้าน ต้องเข้ามา Platform นี้ก่อน ดูรายละเอียด พอเริ่มโฟกัสถึงค่อยเข้า Platform Individual ค่อยไป เว็บไซต์ของบริษัทไปดูรายละเอียดเพิ่มเติม ผมว่า N จะเพิ่มพลังมหาศาล