รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คอนโด และที่ดิน
สรุปทุกเรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คอนโด และที่ดิน
การตัดสินใจซื้อขายสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์อย่าง “บ้าน” “คอนโด” และ “ที่ดิน” นั้นใช้เวลามากกว่าที่คิดเสมอ เพราะไม่เพียงแต่จะมูลค่าที่สูงเท่านั้น แต่สินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเองมักมาพร้อมกับการแข่งขันที่สูงมากจนทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเองก็ต้องมีเรื่องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนมากมาย อีกทั้งการทำธุรกรรมซื้อขายยังมีหลายขั้นตอน และใช้เวลาที่ค่อนข้างนานอีกเช่นกัน
แต่อย่างไรก็ดี เมื่อวันใดวันหนึ่งมีการตัดสินใจซื้อขายที่แน่นอนเกิดขึ้น การสัญญาปากเปล่าก็อาจจะยังไม่สามารถยืนยันการซื้อขายได้ตามกฎหมาย ด้วยเหตุนี้ การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาจึงเป็นเรื่องจำเป็นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แล้วสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหน และสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อควรระวังอย่างไร วันนี้ Baania จะมาสรุปทุกเรื่องที่ควรรู้ให้ฟัง พร้อมแชร์ตัวอย่างการเขียนสัญญาจะซื้อจะขายให้ทุกคนนำไปใช้ได้ฟรีอีกด้วย
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ “สัญญา” หรือ “ข้อตกลง” ที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งทำไว้แก่กันในวันทำสัญญาเพื่อเป็นการรับประกันว่า มีเจตนาให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินแก่กันในภายภาคหน้าตามแบบของกฎหมายอย่างถูกต้อง หรือหากพูดให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายนี้จะเป็นการทำสัญญามัดจำกรรมสิทธิ์ของสินทรัพย์นั่นเอง ซึ่งโดยปกติแล้ว การทำสัญญาจะซื้อจะขายจะมีด้วยกัน 2 ฉบับสำหรับ “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย”
หลายคนอาจมองว่า หากสัญญาว่าจะซื้อขายกันแล้วก็ไม่มีความจำเป็นที่ต้องร่างหนังสือสัญญามาให้วุ่นวาย แต่ในความเป็นจริงแล้ว รู้หรือไม่? สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินนั้นมีไว้เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินในสัญญาไปขายผู้อื่น และป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่จ่ายเงิน หรือไม่รับโอนทรัพย์สิน ที่สำคัญ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายยังมีเจตนาตามกฎหมายเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม และความมั่นใจในการเจรจาตกลงซื้อทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขายว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้แก่คู่สัญญาอย่างแน่นอนภายในอนาคตนั่นเอง
สัญญาจะซื้อจะขายเกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขายอย่างไร?
เมื่อพูดถึงตัวสัญญา หลายคนคงอาจเกิดความสงสัยว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” นั้นจะเหมือนหรือแตกต่างกับ “สัญญาซื้อขาย” อย่างไรบ้าง เรื่องนี้สามารถอธิบายได้แบบง่าย ๆ ดังนี้
- “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นสัญญาที่ทำในตอนเริ่มต้นที่จะตกลงซื้อขายทรัพย์สิน เช่น การซื้อบ้าน คอนโด หรือที่อยู่อาศัยนั้น ก่อนจะมีการซื้อขายกันจริง ๆ ก็จำเป็นต้องมีการวางมัดจำก่อน หรือก็คือต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อจับจองสิทธิ์ในการซื้อบ้านหรือคอนโดที่สนใจก่อน
- ส่วน “สัญญาซื้อขาย” หรือ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” คือ ขั้นตอนหลังการทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเมื่อสินทรัพย์นั้นพร้อมที่จะขาย โดยที่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายต่างปฏิบัติตามเงื่อนไขในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วน หรือเรียกว่า “ผู้ซื้อพร้อมจ่าย–ผู้ขายพร้อมโอน” คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจึงจะเกิดเป็น “สัญญาซื้อขาย” ที่ถูกต้องเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อนั่นเอง
ความแตกต่างของ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และ “สัญญาซื้อขาย”
ความแตกต่างของทั้งสองสัญญานี้จะอยู่ที่ “เจตนาของสัญญา” และ “ผลทางกฎหมาย” โดย Baania จะขออธิบายความแตกต่างทั้ง 2 ประเด็น ดังนี้
- เจตนาของสัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขายจะเป็นสัญญาแสดงเจตนาในการเตรียมการซื้อขาย หรือเป็นสัญญาจองกรรมสิทธิ์
- สัญญาซื้อขายจะแสดงเจตนาพร้อมในการซื้อขายและมีองค์ประกอบครบถ้วนพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของได้ทันที
- ผลทางกฎหมายของสัญญา
- สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลทางกฎหมายทันทีแม้ว่าจะเป็นการตกลงกันปากเปล่าโดยไม่มีการเขียนสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมา แต่เมื่อมีการโอนเงินมัดจำก็ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสมบูรณ์
- ส่วนสัญญาซื้อขายจะสมบูรณ์และมีผลบังคับตามกฎหมายต่อเมื่อได้ไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ซึ่งมีอำนาจตามกฎหมายเท่านั้น
สัญญาจะซื้อจะขายสามารถเขียนเองได้หรือไม่?
“การตกลงซื้อขาย ถ้ามีความสุจริตใจทั้ง 2 ฝ่ายสัญญาก็ไม่จำเป็น”
คำพูดนี้อาจจะใช้ได้ในหลาย ๆ กรณี และใช้ไม่ได้ในอีกหลาย ๆ กรณีเช่นกัน เพราะว่าการที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญาที่ตกลงกันไว้เป็นเรื่องที่พบเห็นได้เป็นปกติ ดังนั้น การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษรจึงเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม โดยสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเขียนกันเองได้ถ้าผู้ซื้อและผู้ขายมีความเข้าใจและใส่รายละเอียดทั้งหมด ดังนี้
- หลักการของสัญญา
- มีประเด็นเงื่อนไขครบถ้วนตามที่ตกลงกัน
- มีการลงลายมือชื่อของทั้งสองฝ่ายรวมไปถึงพยาน
- มีการจ่ายเงินค่ามัดจำเรียบร้อย
หากมีองค์ประกอบครบถ้วนทั้งหมด สัญญาจะซื้อจะขายที่เขียนขึ้นมาเองก็สมบูรณ์มีผลในทางกฎหมายทันที
เรื่องสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายที่ควรรู้
ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คอนโด บ้าน หรือแบบไหนก็ตาม ถึงแม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสามารถตกลงกันแบบปากเปล่าได้โดยไม่ต้องมีสัญญากระดาษ หากมีการจ่ายเงินมัดจำก็จะถือว่าเป็นสัญญาที่มีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมายทันที แต่อย่างไรก็ดี การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายออกมาเป็นกระดาษก็จะช่วยลดความเสี่ยงของสัญญาปากเปล่าได้ เพราะหนังสือสัญญาที่เป็นกระดาษนี้จะสามารถใช้เป็นหลักฐานรองรับคำพูดของผู้ซื้อและผู้ขายในอนาคตได้ หรือหากเกิดปัญหาใด ๆ ขึ้นมาก็สามารถใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนี้เป็นหลักฐานได้เช่นกัน
แต่ที่สำคัญที่สุด สิ่งที่ขาดไม่ได้เลยในสัญญาจะซื้อจะขายทั้ง 2 ฉบับของผู้ซื้อและผู้ขาย คือ “กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์” เพราะ หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีการกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะทันที ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นเวลาที่ชัดเจน หรือ กำหนดเป็นเงื่อนไขตามแต่จะตกลงกันก็ได้
สิ่งสำคัญที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย
รายละเอียดในสัญญาต่าง ๆ ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จะทำให้การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายนั้นครบถ้วนสมบูรณ์ เป็นไปตามเจตนารมณ์ของคู่สัญญา และเป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมายด้วย เพราะถ้าขาดรายละเอียดบางอย่างสัญญาอาจจะไม่เป็นธรรมแก่คู่สัญญา หรือสัญญาอาจจะเป็นโมฆะได้ สำหรับเอกสารประกอบสัญญาจะซื้อจะขายและการเขียนสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องมีในสัญญา ได้แก่
- ชื่อของคู่สัญญา
เป็นชื่อและนามสกุลของคู่สัญญาในแต่ละฝ่าย แต่สิ่งที่สำคัญในเรื่องของชื่อคู่สัญญา คือ ชื่อเจ้าของในฝั่งของผู้ขาย เพราะในบางกรณี อสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการซื้ออาจจะมีชื่อผู้ครอบครองหลายคน อย่างเช่น โฉนดที่ดินในฝั่งผู้ขายอาจจะมีชื่อคนในครอบครองเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ด้วย ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินต้องใส่ชื่อผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในให้ครบถ้วนทุกคน การลงชื่อในสัญญาจะซื้อจะขาย คือ เรื่องสำคัญมากที่สุดลำดับแรก เพราะจะใช้เป็นหลักฐานในการบังคับคดีหากมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้น โดยคู่สัญญาและพยานต้องใช้การเขียนเท่านั้น ไม่สามารถใช้การพิมพ์ หรือตราประทับได้
- ทรัพย์ที่ตกลงจะขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต้องลงรายละเอียดทรัพย์ให้ถูกต้องและครบถ้วน เช่น ถ้าเป็นที่ดิน ต้องระบุให้ละเอียดว่าเลขที่โฉนดเท่าไหร่ ขนาดของที่ดินเท่าไหร่ มีสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ ซึ่งหากมีสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินก็ต้องลงรายละเอียดลักษณะของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย หรือ ถ้าในสิ่งปลูกสร้างมีสิ่งของต่าง ๆ ที่ต้องการซื้อขายก็ให้ลงรายละเอียดไปด้วย โดยอาจจะทำในรูปแบบของหนังสือแนบท้ายก็ได้
- ถ้าเป็นการซื้อขายที่ดิน ก่อนการตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ควรมีการรังวัดที่ดินให้ชัดเจนว่ามีขนาดของที่ดินตรงกับขนาดในโฉนดหรือไม่ และควรตรวจสอบด้วยว่าที่ดินนั้นมีผู้ขายมีการครอบครองโดยถูกต้องหรือเปล่า
- ถ้าเป็นบ้าน หรือ คอนโดก็ควรมีการระบุที่ตั้งให้ชัดเจนว่าอยู่ที่ไหน ชื่อโครงการ ชื่อตึก ชั้นที่อยู่ หมายเลขห้อง ขนาดของห้องลงไปในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดเพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
- ราคาในการซื้อขาย
ราคาในการซื้อขาย หมายถึง ราคาที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งได้ตกลงกันเรียบร้อยแล้ว ซึ่งราคานั้นสามารถระบุได้หลากหลายรูปแบบ เช่น
- ซื้อขายที่ดิน 1 ไร่ ราคา 4 ล้านบาท
- ขายที่ดิน 400 ตารางวา ราคาตารางวาละ 10,000 บาท รวมเป็นเงิน 4 ล้านบาท
- ถ้าเป็นการขายบ้าน หรือ คอนโดฯ ก็สามารถใช้เป็นราคารวม หรือ ราคาต่อตารางเมตรก็ได้
ที่สำคัญ ในสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุวิธีการชำระเงินให้ชัดเจนด้วย
- กำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
ถือว่าเป็นใจความสำคัญที่สุดของสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลา หรือกำหนดเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาก็จะไม่สมบูรณ์ และมีสิทธิ์โดนโกงได้ โดยการกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นสามารถทำได้หลายวิธี อย่างเช่น
- จะโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อภายในวันที่เท่าไหร่
- จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จเรียบร้อย
- จะโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อเมื่อผู้ซื้อชำระเงินครบทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว
- ภาษีต่าง ๆ และค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์
เรื่องภาษีรวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ในวันโอนนั้นเป็นเรื่องที่ไม่มีรูปแบบตายตัว ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากร ค่าภาษีต่าง ๆ อยู่ที่ความตกลงของคู่สัญญา แต่ที่ควรจะมีรายละเอียดเรื่องนี้ลงไปในสัญญาด้วยก็เพื่อความชัดเจน และเข้าใจตรงกัน เมื่อถึงวันทำสัญญาซื้อขายจะได้ไม่เสียเวลามาตกลงกันใหม่
- ข้อตกลงอื่น ๆ
บางครั้งคู่สัญญาอาจจะมีข้อตกลงอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับเนื้อหาหลักของสัญญาเข้ามาอยู่ในสัญญาด้วย เช่น ถ้าคู่สัญญามีความล่าช้าในการปฏิบัติตามสัญญาอาจจะมีค่าปรับ หรือค่าเสียโอกาส ก็สามารถระบุลงไปสัญญาได้เช่นกัน
- การรับผิดหากผิดสัญญา
ที่อาจจะระบุไว้ว่า หากผิดสัญญาจะยินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องตามกฎหมาย ถึงแม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อทำสัญญาเสร็จสิ้นจะมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่สามารถใส่ข้อความรับผิดหากผิดสัญญาเพิ่มเข้ามาเพื่อความมั่นใจได้
ตัวอย่างการเขียนสัญญาจะซื้อจะขาย
หลายคนอาจมองว่า สัญญาจะซื้อจะขายนั้นอาจจะมองว่าเป็นเรื่องที่เข้าใจยาก แต่ในความเป็นจริงแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายนั้นไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด แต่สำหรับใครที่ต้องการตัวอย่างเพื่อเป็นแนวทางในการเขียนสัญญาที่ถูกต้อง Baania ก็มาพร้อมตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับของทุกฝ่าย โดยสามารถคลิกได้ตามลิงก์ด้านล่าง ดังนี้
การคืนเงินเมื่อมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใด ฝ่ายนั้นต้องเป็นผู้คืนเงินหรือถูกริบเงิน เช่น ฝ่ายผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงิน หรือ มาทำสัญญาซื้อขายในเวลาหรือเงื่อนไขที่กำหนดได้ ฝ่ายผู้ขายมีสิทธิริบเงินมัดจำที่ฝ่ายผู้ซื้อวางไว้ สำหรับฝ่ายผู้ซื้อถ้าผู้ขายผิดสัญญาไม่ว่าจะเป็นก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดหรือผิดเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญาก็สามารถขอเงินมัดจำคืนได้เต็มจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
การฟ้องร้อง
การฟ้องร้องจะเกิดขึ้นต่อเมื่อมีการผิดสัญญาและไม่สามารถตกลงกันเองได้ ทำให้ต้องมีกระบวนการทางศาลเข้ามาเกี่ยวข้อง อย่างเช่น
- ผู้ซื้อผิดสัญญากับผู้ขาย ผู้ขายสามารถฟ้องร้องบังคับให้ซื้อสินทรัพย์นั้นได้
- ถ้าผู้ขายผิดสัญญากับผู้ซื้อแล้วไม่ยอมคืนเงินมัดจำสามารถฟ้องผู้ขายในฐานะฉ้อโกงได้
- ส่วนกรณีที่ผู้ขายมีความล่าช้าในการปฏิบัติงาน ทำให้เกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายทำตามสัญญาให้ครบถ้วน รวมไปถึงฟ้องร้องเรียกค่าเสียต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นได้ซึ่งส่วนมากจะเป็นค่าเสียประโยชน์ต่าง ๆ ตามความเป็นจริงได้เช่นกัน
บทความนี้เป็นการสรุปใจความสำคัญ เจตนารมณ์ตามกฎหมาย และข้อควรระวังเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ทุกคนควรรู้ไว้ ซึ่งคำแนะนำในหัวข้อต่าง ๆ ของบทความนี้มีความประสงค์ให้ผู้อ่านได้มีความเข้าใจเกี่ยวการทำสัญญาจะซื้อจะขายมากขึ้น และสามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ถูกต้อง ครบถ้วนในรายละเอียดต่าง ๆ ของสัญญา
14/6/2020