รับมือตลาดอสังหาฯ เปลี่ยน ดอกเบี้ยขึ้น-แบงก์คุมเข้ม

ตลาดอสังหาริมรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง แม้จะประเมินกันว่าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องจากครึ่งปีแรก แต่ก็มีปัจจัยบางประการที่อาจจะทำให้ตลาดชะลอตัวลงได้ เมื่อคณะกรรมการนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้ประเมิน ภาพรวมเศรษฐกิจไทย ในการประชุมครั้งล่าสุด โดยระบุว่า เศรษฐกิจไทยในภาพรวมนั้นยังมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อรวมทั้งปัจจัยเสี่ยงจากผลกระทบของการกีดกันทาง การค้าระหว่างประเทศและแนวโน้มการขยายตัวของการท่องเที่ยวที่อาจต่่ากว่าคาด จึงเหตุผลทั้งหมดที่กล่าวมาทำให้คณะกรรมการเห็นว่านโยบายการเงินควรอยู่ในระดับผ่อนปรนและยังคงอัตราดอกเบี้ยต่อไป 

จับตาปลายปีดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านปรับขึ้น
อย่างไรก็ตาม การใช้นโยบายการเงินในลักษณะผ่อนคลายเช่นในปัจจุบันนั้นเริ่มมีความจำเป็นน้อยลงเรื่อยๆ จึงเป็นการส่งสัญญาณในเรื่องของการปรับขึ้นดอกเบี้ย พร้อมกับข้อกังวลในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และยังขยายตัวสูงขึ้น โดยเป็นหนี้ภาคครัวเรือนที่เกิดจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งเกิดจากการแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เกิดการผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ จนทำให้การปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (LTV) สูงมากเกินไป และอัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (LTI) สูงขึ้น ขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังมีอุปทานคงค้างของอาคารชุดในบางพื้นที่ และยังระบายออกได้ช้า 

นอกจากนี้ กนง.ยังมีข้อกังวลอยู่อีกหลายเรื่อง ซึ่งล้วนแล้วแต่เกี่ยวโยงมายังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น เรื่องของโครงการลงทุนภาครัฐที่ยังมีความเสี่ยงในด้านการเบิกจ่ายที่อาจจะล่าช้า เรื่องการท่องเที่ยวมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินจากเหตุการณ์เรือนักท่องเที่ยวล่มที่ภูเก็ต และเสถียรภาพการเงินที่อาจสร้างความเปราะบางได้ในอนาคต โดยเฉพาะพฤติกรรมแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น  (search for yield) ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน ซึ่งอาจน่าไปสู่การประเมินความเสี่ยงต่่ากว่าที่ควร (underpricing of risks)  

กนง.ย้ำธนาคารระมัดระวังปล่อยกู้หวั่นเกิด NPL 
หลักใหญ่ๆ จากการสังสัญญาณของกนง. คือ การปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายในอนาคตอันใกล้นี้ ไม่ครั้งใดครั้งหนึ่งจากการประชุมที่เหลืออีก 3 ครั้ง ในเดือน กันยายน พฤศจิกายน และธันวาคม และสัญญาณที่ 2 คือ การให้ธนาคารเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น เพราะกนง. เห็นว่า ที่ผ่านมาการแข่งขันในตลาดทำให้เกิดการผ่อนปรนเงื่อนไขจนอาจทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะกลายเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ  NPL ได้ หากดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ช่วงขาขึ้น  และครั้งนี้ไม่ใช่ครั้งแรกที่ ธนาคารแห่งประเทศไทยแสดงความเป็นห่วง แต่เป็นการพูดย้ำเป็นครั้งที่ 2 หลังเคยส่งสัญญาณให้ธนาคารดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในการประชุมครั้งที่ผ่านมา  

ดังนั้น จึงเป็นไปได้ว่า ธนาคารจะกลับไปเพิ่มระดับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอีกครั้ง โดยมีทิศทางของดอกเบี้ยขาขึ้นเป็นแรงกดดันสำคัญ เพราะอาจจะเกิดความเสี่ยงของ NPL  ที่จะเกิดขึ้นได้ หากได้ผู้กู้ที่สุขภาพทางการเงินที่ไม่แข็งแรงพอ และทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีการบ้านที่จะต้องทำเพิ่มขึ้น หากยังต้องการรักษายอดขาย และโอนให้เป็นไปตามเป้าหมาย แต่ในทางกลับกัน แนวโน้มดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นในอนาคต อาจจะเป็นแรงผลักให้ผู้บริโภคเร่งการตัดสินใจให้เร็วขึ้น แต่ที่สำคัญคือ ดีมานด์ในอนาคตจะต้องแข็งแรงขึ้น นั่นคือ การบ้านข้อใหญ่ของผู้ประกอบการ 

แนะคนซื้อบ้านรีบตัดสินใจ-วางแผนรัดกุม
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ จึงต้องเตรียมแผนและโครงสร้างการเงินให้สอดรับกับแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่จะเริ่มปรับตัวขึ้นในอนาคต ภาคเอกชนเองควรใช้จังหวะที่ดอกเบี้ยในตลาดยังทรงตัวในระดับต่ำอยู่เพื่อล็อกอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำเอาไว้เพื่อประหยัดต้นทุนทางการเงิน

นอกจากนี้ ก็ต้องปรับสมมติฐานด้านการลงทุนและพฤติกรรมการใช้จ่ายที่จะเปลี่ยนไปในอนาคตให้สอดคล้องกับทิศทางดอกเบี้ยที่เปลี่ยนไป รวมทั้งควรมีการประเมินและจัดทำแผนบริหารความเสี่ยงที่เหมาะสมเพื่อรับมือกับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

ขณะที่ ผู้บริโภคที่คิดจะซื้อของที่มูลค่าสูงไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือรถก็ควรรีบตัดสินใจ เพราะหากตัดสินใจช้าก็อาจต้องกู้ซื้อในช่วงที่ดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ผู้บริโภคเองมีภาระการผ่อนชำระที่สูงขึ้น ในส่วนของคนที่ผ่อนบ้านอยู่แล้วก็ต้องมีการวางแผนเรื่องการผ่อนชำระหนี้ในอนาคตที่จะสูงขึ้นเมื่อถึงช่วงที่ต้องผ่อนในแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ผู้บริโภคเองก็จะต้องมีการวางแผนทางการเงินเพื่อรับมือค่าใช้จ่ายทางการเงินที่จะสูงขึ้นในอนาคต ขณะเดียวกันก็ต้องประเมินศักยภาพด้านรายได้และภาระการผ่อนชำระหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบันให้ดีก่อนคิดที่จะก่อหนี้เพิ่มในอนาคต

ด้านนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า การที่ดอกเบี้ยปรับขึ้นอาจจะผลกระทบต่อการซื้อบ้านอยู่บ้าง เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นคิดเป็นเงืนผ่อนจะเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่ถึงอย่างไรความต้องการด้านที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ จึงต้องเตรียมพอร์ตสินค้าที่มีอยู่ใหม้เหมาะกับกำลังซื้อ และจะต้องเตรียมลูกค้า ให้สามารถขอสินเชื่อได้ 

ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่อาจจะเพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อตลาดอสังหาฯไม่มากก็น้อยขึ้นอยู่กับการปรับแผนตั้งรับของผู้ประกอบการ และการปรับตัวของผู้บริโภค กับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป