"Location, Location... Location!" โครงสร้างทำเลที่ตั้ง 3 ส่วนสำคัญที่คุณต้องรู้!

"Location Location… Location!"

ทำเลคือสิ่งที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เน้นย้ำอยู่เสมอว่าเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดในการพัฒนาตัวอสังหาฯ ทั้งศักยภาพ และมูลค่าของที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง เพราะทำเลที่ดีจะเป็นตัวกำหนดศักยภาพของที่ดิน ทำให้ที่ดินมีราคาที่สูง

แล้วอะไรคือ Location?

การให้คำนิยามแก่ทำเลที่ตั้ง หรือ Location นั้นอาจไม่สามารถกำหนดได้ตายตัว อย่างไรก็ตาม ทำเลที่ตั้งสามารถอธิบายได้ผ่านส่วนประกอบที่สำคัญ 3 ส่วน

1. สะดวกในการเข้าถึง (Accessibility)

2. ใกล้แหล่งงานและแหล่งบริการ (Proximity)

3. ความหนาแน่น หรือความเข้มข้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและลำดับศักย์ของชุมชน (Agglomeration)

ด้านความสะดวกในการเข้าถึง (Accessibility)

ยิ่งพื้นที่มีความสะดวก สามารถเข้าถึงได้หลายเส้นทาง หรืออยู่ไม่ไกลจากขนส่งสาธารณะ ยิ่งจะทำให้ผู้คนเดินทางได้รวดเร็ว ย่นระยะเวลาการเดินทางจากที่แห่งหนึ่งไปยังอีกที่หนึ่ง ซึ่งทำให้พื้นที่มีศักยภาพ หรือเป็นพื้นที่ที่มีทำเลที่ตั้งที่ดี โดยปัจจัยที่ทำให้เกิดความสะดวกในการเข้าถึงนั้นมีทั้งการคมนาคม ความเพียงพอของสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่างๆ เช่น ระยะทางจากพื้นที่ไปยังโครงข่ายรถไฟฟ้า, ถนนที่ผ่านหน้า, ความกว้างของถนน และระยะทางไปยังทางด่วน หรือการเข้าถึงสาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า, ประปา, โทรศัพท์ และโครงข่ายโทรคมนาคม ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือในกรุงเทพมหานคร ที่ดินที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูง เพราะทำให้เกิดความสะดวกในการเดินทาง หรือพื้นที่ที่ติดถนนที่สามารถเข้าถึงได้หลายเส้นทางก็จะมีศักยภาพมากกว่าพื้นที่ที่เข้าถึงได้ยาก  

ด้านความใกล้แหล่งงานและแหล่งบริการ (Proximity)

เป็นการมองในเรื่องระยะทางระหว่างที่ดินกับที่ตั้งสถานที่สำคัญต่างๆ ในพื้นที่นั้นๆ เช่น หากพื้นที่ตั้งที่เป็นที่อยู่อาศัย สถานที่ที่สำคัญสำหรับที่อยู่อาศัยคือศูนย์การค้า, โรงพยาบาล, สถานศึกษา หรือร้านสะดวกซื้อ ยิ่งพื้นที่นั้นอยู่ใกล้กับสถานที่สำคัญที่มีอิทธิพลต่อพื้นที่มากเท่าไหร่ ยิ่งจะส่งผลให้ทำเลที่ตั้งมีศักยภาพที่สูงขึ้นเท่านั้น

ด้านความหนาแน่น หรือความเข้มข้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและลำดับศักย์ของชุมชน (Agglomeration)

พูดง่ายๆ คือด้านการกระจุกตัว หรือความหนาแน่นของชุมชน ยิ่งพื้นที่นั้นมีจำนวนสถานที่สำคัญมากก็ยิ่งทำให้พื้นที่มีศักยภาพมากขึ้น หรือยิ่งพื้นที่นั้นมีความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่มาก ก็ยิ่งแสดงให้เห็นถึงความต้องการพื้นที่ในที่นั้นๆ จากพื้นที่ที่มีจำนวนจำกัด มูลค่าของที่ดินจึงสูงขึ้นตามความต้องการ โดยปัจจัยที่ส่งผลด้านการกระจุกตัว หรือความหนาแน่นของชุมชนนั้นมีทั้งความหนาแน่นของประชากร และจำนวนสถานที่สำคัญต่างๆ เช่น จำนวนสถานศึกษา, จำนวนร้านค้า, จำนวนสถานที่ราชการ, จำนวนอาคารสูง และจำนวนอาคารสำนักงาน

ทั้งสามส่วนประกอบนั้นต่างมีความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง แต่จะมากหรือน้อยนั้นมักขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ อสังหาฯ ด้านพาณิชยกรรม และอสังหาฯ ด้านที่อยู่อาศัยต่างมีลักษณะของทำเลที่มีศักยภาพแตกต่างกัน เช่น หากเป็นอสังหาฯ ด้านพาณิชยกรรม หนึ่งในปัจจัยที่สำคัญมากคือพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงได้สะดวก โดยเฉพาะอย่างยิ่งศูนย์การค้า ซึ่งหลายๆ แห่งมีการสร้างทางเชื่อมจากรถไฟฟ้าเข้าสู่ศูนย์การค้า เพื่อสร้างความสะดวกในการเข้าถึง และเพิ่มศักยภาพให้กับศูนย์การค้านั้นๆ เช่น สยามพารากอน และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9

สรุปคือทำเลที่ตั้งที่ดีนำไปสู่การเพิ่มศักยภาพของที่ดิน ทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้น พื้นที่ใดที่มีส่วนประกอบที่ครบถ้วนมากกว่าก็แสดงให้เห็นถึงความมีศักยภาพของที่ดินที่มากกว่านั่นเองครับ
 

เขียนโดย: ดร.ชูชาติ เตชะโพธิวรคุณ

จบการศึกษา เศรษฐศาสตร์บัณฑิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

MSc in Financial Economics, University of Exeter, UK

วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และการวางแผนภาคและเมืองดุษฎีบัณฑิต

จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ปัจจุบันดำรงตำแหน่งที่ปรึกษาคณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด (มหาชน), กรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บจก. วิน เรียล เอสเตท อินเทลลิเจนซ์รีเสิร์ช เซอร์วิส แอนด์ แมนเนจเมนต์
 

Contact Info:

www.facebook.com/Win-real-estate-intelligence-255098521568745

Email : [email protected]

Tel: +6694-624-2442

บทความที่เกี่ยวข้อง:

• Custom Made or Custom Mass? คำถามที่ต้องตอบสำหรับนักพัฒนาอสังหา
   
• มาบุญครอง" ทุ่ม8พันล้าน ผุด "มาบุญครอง2" ย่านปทุมธานี
   
• พัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียว คอนโดเปิดขายใหม่คึกคัก