7เรื่อง(คาดว่า)จะได้เห็น ผลจากกม.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
การขยายเวลาบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจวิเคราะห์ให้เห็นได้ถึงภาพการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในหลายแง่มุมต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาวนับจากที่จะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างเต็มรูปแบบ ดังนี้
1) อาจจะได้เห็นสวนไร่นา ผุดขึ้นกลางเมืองเป็นจำนวนมาก อันเนื่องจากการที่เจ้าของที่ดินต่างปรับปรุงที่ดินของตนให้เข้าไปอยู่ในประเภทที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อให้จ่ายภาษีในอัตราที่น้อยที่สุด (ซึ่งถ้าเข้าใจไม่ผิดแล้ว โดยปลายทางของเจตนารมณ์ของกฎหมายนี้จะมีเรื่องของการพิจารณาถึง การใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดที่สูงที่สุด ที่เหมาะสมในแต่ละพื้นที่ด้วย ไม่ใช่เพียงแค่การทำสวนมะนาว สวนมะม่วง บ่อปลาสลิด ในพื้นที่ที่มีตารางวาละล้านสองล้าน แล้วจะสามารถจัดให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมได้)
2) อาจจะได้เห็นการโยกย้ายสำมะโนประชากรครั้งใหญ่ ในการย้ายชื่อไปสู่ทะเบียนบ้านหลังใหม่ ส่งผลให้บ้านแต่ละหลังจะมีจำนวนสมาชิกผู้อยู่อาศัยเฉลี่ยที่น้อยลง ด้วยวัตถุประสงค์ของการทำให้ทรัพย์สินเข้าไปอยู่ในประเภทของบ้านหลังแรก ที่มีอัตราภาษีที่ต่ำกว่า
3) เมื่อเจ้าของที่ดินมีภาระภาษีที่เพิ่มมากยิ่งขึ้น อาจจะต้องขึ้นราคาที่ดินที่ได้รวมค่าภาษีที่ได้จ่ายไปแล้ว ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินมีราคาขยับสูงเพิ่มมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะเป็นผลเสียต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนรายย่อย ตลอดจนผู้อยู่อาศัยที่แท้จริง
4) เจ้าของที่ดินที่ไม่สามารถแบกรับภาระภาษีที่ดินได้ อาจจะต้องทำการรีบขายที่ดินออกไปโดยเร็ว ในราคาที่ไม่ได้มโนไปเองของเจ้าของที่ดิน ซึ่งจะส่งผลดีกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีวัตถุดิบในการพัฒนาให้เลือกได้มากยิ่งขึ้น
5) นักลงทุนรายย่อยในที่ดินและคอนโดมิเนียม จะมีภาระที่เพิ่มสูงขึ้นจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ได้รับ ผลตอบแทนที่แท้จริงจากค่าเช่าหรือการขาย ที่ต่ำกว่าที่เคยได้ จนอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แหล่งลงทุนที่ดีที่สุดอีกต่อไป ซึ่งก็เป็นที่แน่นอนว่า ย่อมจะส่งผลต่อยอดขายของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่อาจหลีกเลี่ยง
6) แม้ว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนรายย่อยมีภาระที่เพิ่มสูงขึ้น แต่หากว่า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนรายย่อย ยังไม่สามารถที่จะหาแหล่งลงทุนที่ดีกว่าได้ ย่อมต้องยอมรับผลตอบแทนที่ต่ำลง จนนำไปสู่การปรับฐานอัตราผลตอบแทนจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหม่
7) หากนักลงทุนรายย่อยสามารถ ผลักภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไปให้ผู้เช่าด้วยการขึ้นราคาได้ก็ย่อมจะไม่เกิดผลกระทบใดใดต่อการลงทุนนัก ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ดูจะเกิดขึ้นได้ยากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคปัจจุบันที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมที่ดูจะมากกว่าอุปสงค์
จากที่ได้กล่าวมา อาจสรุปได้ว่า การเปลี่ยนแปลงอาจเกิดขึ้นได้ในหลายทิศทางที่ยังไม่สามารถหาบทสรุปที่ชัดเจนได้ เป็นเพียงการคาดการณ์ถึงสมมติภาพ (Scenario) ที่น่าจะเป็น ที่มีผู้เกี่ยวข้องที่สำคัญอันได้แก่ เจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการ นักลงทุนรายย่อย และผู้เช่า
โดยประเด็นที่สำคัญจะอยู่ที่อำนาจต่อรองของแต่ละกลุ่มว่า กลุ่มใดจะมีอำนาจในการต่อรองผลักภาระภาษีนี้ไปให้กลุ่มอื่น ๆ ได้มากที่สุด หรืออาจจะต้องเป็นลักษณะของวัดครึ่งกรรมการครึ่ง หรือการแชร์ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในส่วนนี้ก็เป็นได้
ในทัศนะข้างต้นนี้ ย่อมจะแสดงให้เห็นถึงแง่มุมการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้นกับวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย ที่ผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวโดยเร่งด่วนอีกครั้ง (ทั้งที่ได้ปรับมาหลายกระบวนท่าแล้วก็ตาม)
ที่มา :
บทความโดย รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
โครงการปริญญาโทสาขาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี
มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
www.re.tbs.tu.ac.th