2 คม 2 ขั้ว 2 ความคิด คุมสินเชื่ออสังหาฯ

การแสดงความเห็นของนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต่อแนวนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เป็นเรื่องน่าแปลกใจอยู่ไม่น้อยเมื่อพิจารณาจากบทบาทที่เคยผ่านๆ มา แม้ว่าทีมงานจะแจกแจงว่าเป็นการแสดงความเห็นในฐานะนักวิชาการ แต่ด้วยตำแหน่งผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 พ่วงด้วยตำแหน่งรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำให้การแสดงความเห็นต่อสาธารณะด้วยท่าทีที่ไม่เห็นด้วยต่อแนวนโยบายของธปท.ซึ่งเป็นหนึ่งในคณะกรรมการของศูนย์ข้อมูลด้วยแล้วก็ยิ่งมีนัยที่ไม่ธรรมดา

ศูนย์ข้อมูลติงธปท.คุมสินเชื่อบ้าน
ทั้งนี้ นายวิชัย ได้แสดงความเห็นในหัวข้อ “คิดให้รอบด้านก่อนคลอดนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” โดยระบุว่า หลังจากที่ได้อ่านเอกสารและเข้ารับฟังการชี้แจง เรื่อง “นโยบาย Macroprudential  สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้ว ได้เห็นสิ่งหนึ่งที่สำคัญ คือ หลังจากที่ ธปท. ได้รับข้อมูลต่างๆ จากทุกภาคส่วน ก็ได้แสดงท่าทีที่ชัดเจนในการยอมรับว่า ในปัจจุบันยังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้น  ซึ่งเป็นสิ่งที่ดีมาก เพราะการส่งสัญญาณที่ชัดเจนเช่นนี้ทำให้ทุกฝ่ายทั้งผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน นักลงทุน และประชาชนทั่วไป ได้รู้สึกสบายใจกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้เกิดผลดีกับเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างยิ่ง

แต่ทั้งนี้ ธปท. ยังคงแสดงความกังวลต่อเรื่อง “การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับ LTV และ H-DSR ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้ Top-up รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย ขณะที่มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้มีสิ่งที่ต้อง ธปท. ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาในหลายประเด็นด้วยกัน

เพิ่ม LTV = เพิ่มอำนาจการซื้อ
ประเด็นแรก – การที่ ธปท. พบว่าเกิดภาวะที่ LTV เร่งตัวเพิ่มสูงขึ้น ผมคิดว่า ปรากฏการณ์เช่นนี้เป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ซึ่งปัจจัยหลักก็เป็นเรื่องต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจากการพัฒนา Infrastructure ต่างๆ ของรัฐ ประกอบกับคนไทยยังไม่มีเงินออมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น การที่สถาบันการเงินต่างๆ ใช้กลยุทธ์ทางการเงินมาสนับสนุน จะช่วยให้คนไทยสามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น การปรับเพิ่ม LTV ขึ้น จึงถือว่าเป็นเพิ่ม Housing Affordability ให้กับคนไทยด้วย ส่วนผู้ซื้อบ้านเองก็พยายามที่จะซื้อบ้านให้เร็วขึ้น (ไม่ว่าหลังแรกหรือหลังที่สอง) เพราะเกรงว่าถ้าหากรอจนกว่าจะมีเงินออมเพียงพอที่จะต้องการซื้อบ้านในแบบและทำเลที่ต้องการ บ้านที่ต้องการก็จะแพงมากยิ่งขึ้นจนเขาอาจไม่สามารถซื้อได้ หรืออาจได้บ้านแบบอื่นและทำเลอื่นที่ไกลออกไปแทน

หวั่นกระทบโอนบ้าน 1.2 แสนล้าน
ประเด็นที่สอง – การควบคุมด้าน LTV Threshold ให้ไม่เกิน 80% สำหรับการซื้อและผ่อนบ้านหลังที่สอง (ที่อาจถูกนับเป็นบัญชีเงินกู้ที่สอง) เนื่องจากกลุ่มนี้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด ซึ่งผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ ประมาณการโดยคร่าวๆ ว่า น่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ทั่วประเทศในแต่ละปีของคนกลุ่มนี้ประมาณไม่น้อยกว่า 42,000 หน่วย หรือคิดเป็นจำนวนเงินถึงปีละประมาณ 126,000 ล้านบาท (คิดจากค่าเฉลี่ย 3.0 ล้านบาท/หน่วย) ทั้งนี้ ยังไม่นับรวมกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านมือสองที่อาจได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้ด้วย ดังนั้นการที่ ธปท.กำหนดว่าจะเริ่มใช้มาตรการนี้ตั้งแต่ต้นปี 2562 ก็อาจมีผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ

แนะใช้มาตรการ Microprudential 
ประเด็นที่สาม – สำหรับประเด็นการได้รับสินเชื่อแบบมีเงินทอน (Cash Back) หรือ การที่ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญา อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินบางรายเท่านั้น ซึ่งได้รับการยืนยันว่าเป็นสิ่งที่มีเกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมาก และการควบคุมระดับ LTV ที่เป็นภาพรวมในระดับนโยบายอาจจะไม่ใช่ทางแก้ไขที่ตรงกับปัญหาที่ตรงจุดก็ได้”    

“แม้ว่าการสร้างวินัยทางการเงินเป็นสุดท้าย ธปท.คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่าง “ประเด็นความกังวลของ ธปท. และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง” ขณะนี้ถึงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ในการออก “นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” หรือธปท.จะใช้เพียง “มาตรการ Microprudential” ที่เน้นการกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้นก็อาจเพียงพอแล้ว ซึ่งอาจมีเพียงบางส่วนที่อาจสร้างให้ ธปท. เกิดความกังวลดังกล่าวข้างต้น 

เพราะหากการตัดสินใจครั้งนี้ผิดพลาด การส่งสัญญาณผ่านนโยบายนี้อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะงักงัน ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาที่ลุกลามไปยังผู้ประกอบการฯ ทั้งด้านต้นทุนทางการเงินที่อาจจะ funding มาแพงขึ้น และด้านสภาพคล่องที่ไม่สามารถขาย และอาจจะส่งผลไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สร้างเสร็จที่เป็น Backlog ของตนได้” นายวิชัย กล่าวสรุป

ความเห็นดังกล่าวมีมุมมองที่แตกต่างจากที่ธปท.แสดงความกังวล หนึ่งในนั้นคือประเด็นของราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนตามไม่ทัน ซึ่งธปท.มองว่า มีเหตุมาจาก ดีมานด์เทียม ซึ่งเข้ามาหาผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์มีส่วนกระตุ้นให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขยับหนีจากคนที่เป็นดีมานด์จริงให้เข้าถึงการมีบ้านยากขึ้น ถ้าปล่อยให้เป็นอยู่อย่างนี้ก็อาจทำให้เกิดปัญหาได้ในอนาคต จึงเป็นหนึ่งในเหตุผลที่ต้องใช้ แนวนโยบาย Macroprudential กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งแน่นอนว่า จะเกิดผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชนิดที่ตั้งรับกันไม่ทัน 

ขณะเดียวกันฝ่ายบริหารในระดับรัฐบาลและกระทรวงเองก็ไม่ค่อยพอใจนักที่ธปท.ใช้ยาแรงเกินไป กับปัญหาที่ยังพอจะหาแนวทางอื่นๆ ในการควบคุมดูแลได้ แต่เมื่อธปท.ตัดสินใจใช้ไม้แข็งก็อาจจะส่งผลไปถึงการขยายตัวของเศรษฐกิจในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของการเลือกตั้งได้ แต่ถ้าออกหน้าเกินไปก็ดูจะเป็นการถือหางภาคเอกชนและแทรกแซง ธปท. ความเห็นของผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จึงสอดรับกับสิ่งที่ฝ่ายบริหารแสดงความกังวลได้อย่างเหมาะเจาะ และเป็นช่วงเวลาที่ธปท.กำลังเปิดรับฟังความเห็นของประชาชน และผู้ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะปิดกล่องในวันที่ 22 ต.ค. เพื่อนำความเห็นต่างๆ กลับไปทบทวนการใช้นโยบายดังกล่าวอีกครั้ง 

ธปท.เน้นย้ำช่วย เรียลดีมานด์
ทางด้านธปท.เองก็พยายามอย่างหนักในการสร้างความเข้าใจต่อสังคม ถึงเหตุผลและความจำเป็นที่ต้องควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งการแถลงข่าวชี้แจงต่อสื่อมวลชน การเปิดเวทีชี้แจงและรับฟังความเห็นจากธนคารและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การทำ infographic กระจายไปในสื่อออนไลน์ต่างๆ รวมถึงการเขียนบทความเพื่อสร้างความเข้าใจต่อสังคม และเชิญชวนให้มาแสดงความเห็น โดยล่าสุดเว็บไซต์ของธปท.ได้เผยแพร่บทความของนางสาวเมธินี เหมริด ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ของธปท. ในหัวข้อ “ออมก่อนกู้ วางเงินดาวน์ ลดดีมานด์เทียม ช่วยดีมานด์จริง” สะท้อนแนวคิดเกี่ยวกับแนวนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยมีเนื้อหาดังนี้

ทุกคนอยากมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง และถ้าเลือกได้ก็อยากมีมากกว่าหนึ่งแห่ง ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
ในแง่มุมต่างๆ นั้นคือ ใจหนึ่งก็อยากมีบ้านพร้อมที่ดินมีบริเวณ ปลูกต้นไม้ อยู่กับธรรมชาติ อีกใจหนึ่งก็อยากได้คอนโดติดรถไฟฟ้า เดินทางไปทำงานเข้าถึงเมืองได้ง่าย และไม่ต้องปวดหัวกับรถติด ส่วนอีกใจหนึ่งก็ฝันอยากมีคอนโดริมทะเลหรือบ้านตากอากาศ หรือบ้านบนดอย ตามกระแสสังคมเมือง (Urbanization) ที่เกิดขึ้น ความฝันของคนในสังคมคงจะคล้ายกัน แต่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยนั้นต่างกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับฐานะและรายได้เป็นสำคัญ 

สำหรับคนที่เพิ่งเริ่มทำงาน ไม่มีเงินถุงเงินถังมาแต่เดิม ความฝันนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย รายได้ที่ดูจะหนืดๆ แต่รายจ่ายรูดปรืดๆ วินัยทางการเงินในการเก็บออมเงินก้อนใหญ่ก่อนซื้อของชิ้นใหญ่ราคาสูงดูจะห่างไกล ในขณะที่ราคาบ้าน ที่ดิน คอนโดเหมือนจะขยับขึ้นไปเรื่อยๆ กว่าจะออมเงินก้อนใหญ่ได้นั้น ราคาก็คงยิ่งหนีห่างไปอีก โดยเฉพาะทำเลดีๆ

แบงก์ส่วนใหญ่เห็นถึงจุดนี้ จึงมีแนวโน้มที่จะปล่อยสินเชื่อให้วงเงินเต็มมูลค่าบ้านให้กับผู้กู้ สำหรับคน
ที่แบงก์มองว่าพอจะผ่อนชำระได้ คือ ผู้กู้ไม่ต้องเตรียมเงินดาวน์ แต่สามารถมาเอาเงินจากแบงก์ไปได้ทั้งก้อน ถึงแม้บางคนอาจจะต้องผ่อนยาวขึ้น เป็นหนี้นานขึ้น แต่ก็ยังช่วยให้คนมีบ้าน พูดง่ายๆ ว่า ถ้าพอจะผ่อนไหว แบงก์ก็ปล่อยเต็มที่ ไม่ว่าจะกู้ซื้อบ้านหลังแรก กู้ซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านตากอากาศ เป็นหลังที่สอง สาม สี่ หรือห้า หากแบงก์มองว่า ปล่อยแล้วไม่น่าจะเสียหาย ผู้กู้พอจะผ่อนชำระคืนแบงก์ได้ ก็ยินดีให้เต็มที่ ไม่ต้องเตรียมเงินออมให้เสียเวลา 

ดีมานด์เทียมตัวการดันราคาบ้าน
สรุปคือ ไม่มีความแตกต่างในการให้สินเชื่อระหว่าง ดีมานด์จริง ของคนที่ต้องการ (Need) มีบ้านหรือคอนโดหลังแรกกับ ดีมานด์เทียม ของคนที่อยาก (Want) กู้ซื้อเพื่อลงทุนเพื่อตอบโจทย์อื่นๆ ของชีวิต

ปัญหาที่ตามมาจึงดูจะอ้อมๆ จากการที่ “ดีมานด์เทียม” ได้รับการสนับสนุนสินเชื่อในระดับที่ไม่ต่าง
จาก “ดีมานด์จริง” หรืออาจจะมากกว่า ยกตัวอย่างเช่น หากคนรายได้หลักแสนกับรายได้หลักหมื่น มีความสนใจซื้อคอนโดเดียวกัน คนแรกที่มีรายได้หลักแสนสนใจซื้อปล่อยเช่า ส่วนอีกคนที่มีรายได้หลักหมื่นต้องการซื้ออยู่เอง เมื่อขอสินเชื่อแบงก์ ก็เป็นเรื่องปกติที่คนรายได้สูงจะยื่นขอกู้และซื้อได้ง่ายกว่าดีมานด์เทียม ที่เสริมด้วยสภาพคล่องการทางการเงินในลักษณะนี้จึงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และมีส่วนกระตุ้นให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ขยับหนีจากคนที่เป็นดีมานด์จริง ให้เข้าถึงการมีบ้านยากขึ้นไปอีก ในที่สุดคนรายได้หลักหมื่นก็อาจจะขอกู้ไม่ผ่าน ต้องมาเช่าอยู่แทน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีความละเอียดอ่อนผ่านมุมมองเชิงสังคม (Housing Affordability) ที่ผูกโยง
กับฟองสบู่ด้านราคา โดยมีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นข้อต่อสำคัญ ซึ่งในหลายประเทศได้ให้ความสำคัญในการกำหนดเพดานสินเชื่อบ้านที่สถาบันการเงินปล่อยได้ให้เหมาะสม และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการกู้ยืม เพื่อไม่ให้เป็นการสนับสนุนดีมานด์เทียม และเร่งราคาอสังหาฯให้สูงขึ้นเกินปัจจัยพื้นฐาน โดยกำหนดให้มีการวางดาวน์มากขึ้นสำหรับการกู้ซื้อเพื่อลงทุน หรือกู้ซื้อมากกว่าหนึ่งหลัง ทั้งนี้เพื่อบังคับให้คนที่มีกำลังความสามารถในการกู้ซื้อ ต้องใช้เงินตัวเองส่วนหนึ่งในการลงทุน ไม่จับเสือมือเปล่า มีความรอบคอบขึ้น และไม่สุ่มเสี่ยงจนส่งผลลบในภาพรวม (Negative Externalities)

เผยต่างประเทศคุมเข้มกว่าไทย
ตัวอย่างในต่างประเทศแสดงให้เห็นว่า การกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนหลังที่ผ่อนหรือการกู้ซื้อเพื่อลงทุนเป็นแนวปฏิบัติทั่วไป โดยอาจมีรายละเอียดที่ต่างกันตามลักษณะปัญหา อาทิ ที่ประเทศสิงคโปร์ ผู้กู้ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ร้อยละ 25 ของมูลค่าบ้านสำหรับการกู้บ้านหลังแรก หรือกำหนดสัดส่วนเพดาน  Loan-to-Value (LTV limit) ที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ให้ไม่เกินร้อยละ 75 ของมูลค่าบ้านที่เป็นหลักประกัน และสำหรับการกู้บ้านหลังที่ 2 (ขอกู้สัญญาที่ 2 ขณะที่ยังผ่อนหลังแรกไม่เสร็จ) จะต้องวางเงินดาวน์สูงถึงร้อยละ 55 ของมูลค่าบ้าน และเพิ่มขึ้นอีกตามจำนวนหลัง 

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการภาษีอาการแสตมป์(Stamp Duties) เรียกเก็บในอัตราที่สูง หากมีการซื้อขายเปลี่ยนมือก่อนระยะเวลาที่กำหนด เช่นเดียวกับกรณีที่ประเทศฮ่องกง ซึ่งมีพื้นที่จำกัดและมีความต้องการซื้อจากคนที่มีรายได้สูงจากต่างประเทศค่อนข้างมาก มีการกำหนด LTV (เงินดาวน์ขั้นต่ำที่รัดกุมและแปรผันตามมูลค่าอสังหาฯ และแหล่งที่มาของรายได้ของผู้กู้) เพื่อดูแลให้คนฮ่องกงที่แท้จริงสามารถเข้าถึงสินเชื่อและมีที่อยู่อาศัยได้

ทั้งนี้ ความเข้มข้นของมาตรการอาจแตกต่างกันตามบริบทของแต่ละประเทศ ตัวอย่างเช่น ในประเทศอังกฤษ การวางดาวน์ร้อยละ 20 เป็นแนวปฏิบัติที่สถาบันการเงินใช้ร่วมกันสำหรับการกู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่า (Buy-to-Let) โดยธนาคารกลางแห่งอังกฤษ (Bank of England) ได้กำหนดมาตรการ macroprudential ที่คุมเพดานการก่อหนี้บ้านต่อรายได้ของผู้กู้ไว้อีกชั้นหนึ่งแล้ว โดยมุ่งที่จะชะลอการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ และดูแลความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของผู้กู้อยู่จริง (Housing Affordability) 

แนวคิดในการดูแลภาพรวมของการ “ลดดีมานด์เทียม ช่วยดีมานด์จริง” โดยกกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ
สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป (ขณะที่ยังผ่อนหลังแรกอยู่) รวมถึงการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป(ไม่ว่าจะเป็นหลังแรกหรือหลังที่สอง) ที่ร้อยละ 20 ขณะที่ไม่ได้กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับบ้านหลังแรกนั้น จึงเป็นทิศทางที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มุ่งหวังในการปรับปรุงแนวนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้ ซึ่งในขณะนี้ ธปท. อยู่ระหว่างการเปิดรับฟังความความคิดเห็นและข้อเสนอแนะผ่านทางเว็บไซต์ www.bot.or.th จนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 ก่อนกำหนดเป็นหลักเกณฑ์ที่เหมาะสมเพื่อบังคับใช้ต่อไป

เป็น 2 ความคิดจาก 2 ขั้วที่ต้องจับตามองว่า ที่สุดแล้ว ธปท.จะตัดสินใจอย่างไร เพื่อให้แนวนโยบายมีผลในทางปฏิบัติ โดยส่งผลกระทบกับภาคธุรกิจน้อยที่สุด และไม่ขัดขวางการขยายตัวของเศรษฐกิจจนเป็นที่ขัดใจของรัฐบาล

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania