แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย พระราม 2 สุขสวัสดิ์-กาญจนาภิเษก: คอนโดมิเนียม

HIGHLIGHTS :

• ภาพรวม ราคาที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง ยังมีโครงการขึ้นน้อยอยู่ สามารถเห็นได้จากจำนวนโครงการที่ก่อสร้างในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
• แม้ว่าราคาโครงการเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ปี แต่ราคากลางมีการขยับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
• ด้วยโครงสร้างพื้นฐาน แล้วศักยภาพของพื้นที่ มีแนวโน้มที่จะเห็นโครงการแนวดิ่งเพิ่มสูงขึ้น
• บริเวณที่มีราคาสูงสุดของพื้นที่ คือ บริเวณแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อยู่ที่ 41,480 บาทต่อตร.ม. และมีค่ากลางอยู่ที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิต

 

ขอบเขตการวิเคราะห์

เดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวก ด้วยถนนพระราม 2

ถนนพระรามที่ 2 หรือ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 35 สายธนบุรี–ปากท่อ คือเส้นทางสำคัญในการเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับจังหวัดใกล้เคียง และเป็นประตูมุ่งสู่ภาคใต้อีกด้วย ถนนสายนี้ทวีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยปัจจัยหนุนจากความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เกิดในพื้นที่ ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวขึ้นอย่างมาก

ใน Market Report ฉบับนี้ Baania ได้วิเคราะห์สถานการณ์และแนวโน้ม ที่อยู่อาศัย “แนวดิ่ง” บริเวณถนนพระรามที่ 2 เริ่มต้นจากแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ จนกระทั่งถึงต่างระดับบางขุนเทียน จุดตัดกับถนนกาญจนญาภิเษก และสิ้นสุดขอบเขตของการวิเคราะห์ที่ห้างบุญถาวร สาขา พระราม 2 เพื่อเราจะได้เห็นภาพรวมล่าสุดและความน่าจะเป็นของทำเลแห่งนี้ในอนาคตชัดเจนขึ้น

ทางด่วนกำลังจะมา

ในอนาคตอันใกล้ ถนนพระรามที่ 2 อันเป็นเส้นทางหลักในการเชื่อมต่อระหว่าง ภาคใต้ กับตัวเมือง กรุงเทพฯ มีแผนยกระดับการเชื่อมต่อกับพื้นที่รอบๆ ไม่ว่าจะเป็น สะพานข้ามแม่น้ำ ทางด่วน และทางยกระดับ ดังต่อไปนี้

• โครงการสะพานพระราม 2 คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2564
• โครงการถนนพระราม 2-เพชรเกษม-นนทบุรี คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2577
• โครงการทางพิเศษสายศรีรัช - ดาวคะนอง - วงแหวนรอบนอก คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2562
• โครงการทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 ธนบุรี - ปากท่อ
• ถนนต่อเชื่อมถนนสุขสวัสดิ์ - พระราม 2 - ถนนสายแยกตากสิน - เพชรเกษม - ถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้  คาดว่าจะเปิดให้บริการระหว่างปี 2565-2569

ด้วยการเชื่อมต่อที่เพิ่มมากขึ้นเหล่านี้ ทำให้ผู้พักอาศัยบนถนนพระรามที่ 2 สามารถเดินทางไปยังพื้นที่ส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้สะดวกมากขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทิศทางไหนหรือพื้นที่ส่วนใด

สำหรับการวิเคราะห์ประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแนวดิ่งของแต่ละย่านนั้น Baania ได้กำหนดขอบเขตรัศมี 3 กิโลเมตร จากแนวถนนพระราม 2 ช่วงถนนสุขสวัสดิ์ ถึงถนนกาญจนาภิเษก ดังแสดงในภาพ โดยใช้เทคนิคการวิเคราะห์พื้นที่รัศมีตามโครงข่ายคมนาคมทางถนนจริงในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ เพื่อให้ได้ระยะทางจริงของการเดินทาง ซึ่งสามารถสะท้อนรูปแบบและเส้นทางการเดินทางในพื้นที่ได้อย่างถูกต้อง โดยมีรายละเอียดของรูปแบบเชิงพื้นที่และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยดังต่อไปนี้

 

จากแผนที่ราคาแสดงให้เห็นว่า บริเวณที่มีราคาสูงสุดของพื้นที่ คือ บริเวณแยกบางปะแก้ว จุดตัดกับถนนสุขสวัสดิ์ โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อยู่ที่ 41,480 บาท และมีค่ากลางอยู่ที่ 2 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนอันดับ 2 และ 3 มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร อยู่ที่ 36,990 บาท  และ 28,830 บาทตามลำดับ ซึ่งแตกต่างกับที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างเห็นได้ชัด 

เช่นเดียวกับบริเวณพื้นที่ย่านอันดับ 4 และ 5  ที่มีราคาเฉลี่ย 16,700 บาทต่อตร.ม. และ 16,520 บาทต่อตร.ม. ตามลำดับ ซึ่งเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ราคาเฉลี่ยจนถึงในปัจจุบันไม่สูงมากนัก โดยมีปัจจัยสำคัญเนื่องจากยังเป็นพื้นที่ที่ยังไม่มีบริการของรถไฟฟ้าเข้ามาในพื้นที่โดยตรงแตกต่างจากพื้นที่ใกล้เคียงอย่างถนนเพชรเกษม จรัลสนิทวงศ์ ท่าพระ ตากสิน ทำเลพระราม 2 จึงอาจจะเหมาะสำหรับคนในพื้นที่ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ยังมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับราคาบริเวณใกล้เคียง ส่วนคนทำงานในเมืองก็ยังอาศัยการเดินทางเข้าเมืองด้วยถนน ทางด่วน หรือเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าในทำเลใกล้เคียงได้

นอกจากนี้ พื้นที่บริเวณฝั่งขาเข้ากรุงเทพฯมีแนวโน้มของราคาที่สูงกว่าบริเวณฝั่งขาออก เนื่องด้วยความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถยนต์ช่วงเช้าที่ไม่ต้องมองหาจุดกลับรถซึ่งมีอยู่จำกัดบนถนนเส้นทางนี้ แต่ถ้าไม่ได้จะเดินทางเข้าเมือง ก็ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีที่ได้จากที่พักอาศัยแนวดิ่งในราคาถูกกว่าในฝั่งขาออก

ศักยภาพแห่งพระราม 2 - โอกาสเติบโตมีอีกมาก

สำหรับภาพรวมของการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยแนวดิ่งในพื้นที่พระราม 2 สุขสวัสดิ์ - กาญจนาภิเษกนั้น เราพบว่ามีการเติบโตค่อนข้างน้อย  ยังไม่โดดเด่นในมุมมองของการเติบโตเชิงอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งอาจเป็นเพราะระยะห่างที่ไกลจากตัวเมืองทำให้ตลาดแนวราบอาจเป็นที่นิยมมากกว่า แต่กระนั้น ตลาดแนวดิ่งเริ่มมีโครงการเกิดขึ้นบ้าง เหตุผลที่โครงการแนวดิ่งยังมีน้อยอย่างเห็นได้ชัด ในย่านพระราม 2 เพราะยังมีที่ดินเหลืออีกมาก ในราคาที่ยังสามารถพัฒนาโครงการแนวราบได้ อีกทั้งยังไม่มีรถไฟฟ้าเข้ามาในพื้นที่ ซึ่งจะกระตุ้นให้ที่ดินแพงขึ้น และยังมีเรื่องของผังเมืองคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินที่จะพัฒนาอาคารสูงอยู่

 

 

แนวโน้มของราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตของพระราม 2

แม้ว่าราคาโครงการเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ปี แต่ในพื้นที่นี้ยังคงมีทั้งของถูกและแพงที่ให้ผู้บริโภคสามารถเลือกกันได้ นอกจากนั้น ด้วยศักยภาพของพื้นที่บริเวณ พระราม 2 เลยจากแยกตัดถนนกาญจนาภิเษกไปแล้วยังมีพื้นที่เหลืออยู่ เราอาจเห็นการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้ได้อีกเช่นกัน อย่างไรก็ตาม บนถนนพระราม 2 อาจจะพัฒนาแนวดิ่งไม่ได้ในทุกพื้นที่ เพราะต้องดูกฎหมายผังเมืองประกอบด้วย 

โดยเมื่อเรานำข้อมูลปี 2016-2017 มาอธิบายซึ่งเราจะเห็นโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ และมีราคายูนิตที่สูงขึ้น อาจกล่าวได้ว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจมองเห็นความต้องการของตลาดในเชิงทำเล แต่ทั้งนี้อาจต้องมีการยืนยันจากการปิดการขายของโครงการที่เปิดตัวใหม่เพิ่มครับ จึงจะสามารถแสดงถึงศักยภาพของอุปสงค์ในตลาดของที่อยู่อาศัยแนวดิ่ง บนถนนพระราม 2 ว่ายังสามารถตอบรับกับการเพิ่มขึ้นของราคาต่อยูนิตได้หรือไม่ ซึ่งเราอาจเห็นการเติบโตบนพื้นที่นี้ต่อไป

อย่างไรก็ตาม จากการเติบโตที่ผ่านมาของพื้นที่บริเวณนี้ ส่วนใหญ่แล้วยังเป็นโครงการแนวราบมากกว่าแนวสูงอย่างเห็นได้ชัด แต่สถานการณ์เช่นนี้อาจจะเปลี่ยนไปในอนาคต เพราะเริ่มที่จะมีโครงการคอนโด เกิดขึ้นเพิ่มมากขึ้น จากการกระจายตัวของโครงการออกนอกส่วนกรุงเทพชั้นใน