สดจากพื้นที่เจาะเศรษฐกิจ ขอนแก่น-อุดรธานี: จับตาธุรกิจอสังหาฯ ขอนแก่น

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมืองขอนแก่นในยามนี้อาจไม่ได้อยู่ในช่วงขาขึ้น หรือพีกสุดเหมือนช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มชะลอตัว และกำลังซื้อในอนาคตของผู้บริโภคถูกดึงมาใช้ล่วงหน้าจากนโยบายประชานิยมของรัฐบาล

ทั้งนี้ “กูรู” ในพื้นที่ก็เริ่มออกมาส่งสัญญาณธุรกิจอสังหาฯเมืองดอกคูนว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะเผชิญกับปัญหาสินค้าล้นตลาด (โอเวอร์ซัพพลาย) ในกลุ่มคอนโดมิเนียม จากการเข้าไปโหมลงทุนของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่จาก ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นค่ายแสนสิริ, ซี.พี.แลนด์ และทุนท้องถิ่น ขณะที่สถาบันการเงินก็เริ่มเข้มงวดปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการและผู้บริโภค โดยเฉพาะ ผู้บริโภคที่มีภาระในการผ่อนค่างวดโครงการรถยนต์คันแรก

ในแง่ของการลงทุน ที่อยู่อาศัยดาวรุ่ง ในพื้นที่นี้ต้องยกให้ “คอนโดมิเนียม” ทำเลที่มีโครงการเกิดขึ้นมากที่สุดอยู่บริเวณถนนมิตรภาพใกล้กับประตูเมืองขอนแก่น และบริเวณใกล้กับศาลหลักเมือง ซึ่งเป็นย่านการค้า การลงทุน ขณะที่โครงการแนวราบโซนฮอตใหม่กระจายตัวอยู่บริเวณรอบเมืองและถนนสายหลัก โดยเฉพาะบริเวณริมบึง “หนองโคตร” “ชาญณรงค์ บุริสตระกูล” ประธานชมรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดขอนแก่น เปิดเผยกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ตัวเมืองจังหวัดขอนแก่นเริ่มเปลี่ยนไปสู่การพัฒนาโครงการแนวสูงมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีนี้ ขณะที่ทำเลชานเมืองจะเป็นโครงการแนวราบ ทำเลที่กำลังได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ ถนนมะลิวัลย์ บริเวณบึงหนองโคตร ใกล้กับถนนเลี่ยงเมือง

“ขอนแก่นเป็นตลาดเกิดใหม่สำหรับคอนโดมิเนียม เพราะเริ่มมีผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯเข้ามาลงทุน ทำให้มีซัพพลายมากกว่าดีมานด์ คงต้อง ใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง กว่าจะดูดซับได้หมด”

“ชาญณรงค์” บอกว่า ปัจจุบันต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นประมาณ 12% มีสาเหตุมาจากราคาวัสดุและค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้น ไม่ต่ำกว่า 7% อีกปัญหาที่พบคือ บ้านสร้างเสร็จไม่ทันส่งมอบตามสัญญา เนื่องจากประสบปัญหาขาดแคลนแรงงานอย่างหนักจนเกิดปัญหาแย่งชิงแรงงานระหว่างผู้ประกอบการท้องถิ่นกับ ผู้ประกอบการรายใหญ่

ราคาที่ดินพุ่ง 100%

ด้าน “สุเมธ เอี่ยมไกรอมร” ดีเวลอปเปอร์ ท้องถิ่น กล่าวว่า ราคาที่ดินบริเวณ บึงหนองโคตรเพิ่มขึ้นเกือบ 100% ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการท้องถิ่นและส่วนกลางเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก โดยราคาที่ดินที่ไม่ติดถนนใหญ่อยู่ที่ 4-5 ล้านบาท/ไร่ จากเดิมมีราคาขายอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท/ไร่ ส่วนที่ดินติดถนนใหญ่และอยู่ริมบึง ราคาขายอยู่ที่ 6-10 ล้านบาท/ไร่

“โครงการจัดสรรที่ผุดขึ้นจำนวนมากในเขตอำเภอเมืองขณะนี้ เริ่มทำให้การขอติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้าของโครงการมีความล่าช้ามาก บางครั้งต้องใช้เวลานานถึง 2 สัปดาห์ ส่งผล กระทบต่อลูกค้าที่ต้องการย้ายเข้าอาศัย หลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว และอาจส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ โครงการด้วย แนวทางแก้ปัญหาคือ ยื่นเอกสารขอติดตั้งสาธารณูปโภคในชื่อของบริษัทก่อนในช่วงแรกที่จะโอนให้ลูกค้าในภายหลัง”

คอนโดฯทะลัก 8,000 ยูนิต

สอดคล้องกับธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ร่วมกับศูนย์วิจัยธุรกิจและเศรษฐกิจอีสานมหาวิทยาลัยขอนแก่น (ECBER) ที่เผย ผลสำรวจคอนโดฯในเขตอำเภอเมือง ตั้งแต่ปี 2555 จนถึงสิ้นไตรมาสแรกปี 2556 มี 39 อาคาร อีก 8 อาคาร เปิดให้จองซื้อในปี 2553-2554 รวม 47 อาคาร โดยมีห้องชุดเปิดขายรวมทั้งสิ้น 5,664 ยูนิต หากนับรวมกับโครงการที่คาดว่าจะเปิดขายในอนาคตอีก 2,366 ยูนิต จะทำให้มียูนิตรวมกว่า 8,030 ยูนิต ทั้งนี้ ยังไม่รวมโครงการที่เปิดก่อนปี 2555 ที่เหลือขายอยู่อีก 698 ยูนิต ขายได้แล้ว 3,820 ยูนิต หรือ 67.4% คงเหลืออุปทานในตลาด ทั้งสิ้น 1,844 ยูนิต หรือมียูนิตเหลือขาย คิดเป็น 32.6%
ผลสำรวจยังระบุด้วยว่า ตัวเลข ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดคอนโดฯ ในจังหวัดขอนแก่นมีอุปทาน (ซัพพลาย) เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะถูกจองซื้อไปแล้วกว่า 70% แต่โครงการส่วนใหญ่ ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการและผู้ซื้อยังมีความเสี่ยง หากไม่สามารถ สร้างให้เสร็จได้ตามสัญญา หรือ ผู้ซื้อไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ หาก เกิดเหตุการณ์ดังกล่าวทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ (ดีมานด์) ขึ้นในอนาคต อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อภาค ธุรกิจอสังหาฯในจังหวัดขอนแก่นได้
บึงหนองโคตร ทำเลฮอต

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” ลงสำรวจทำเลฮอตในการพัฒนาอสังหาฯของ จังหวัดขอนแก่น พบว่าการลงทุนได้ ขยายไปทางทิศตะวันตกของตัวเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ตลอดแนวถนนมะลิวัลย์ตัดถนนเลี่ยงเมืองขอนแก่น-อุดรธานี เป็นโซนที่มีโครงการจัดสรรเกิดขึ้น หนาแน่น ส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์

ส่วนทำเลที่มีโครงการเกิดขึ้นหนาตามากที่สุดไม่ต่ำกว่า 20 โครงการ อยู่บริเวณรอบบึงหนองโคตร ต.บ้านเป็ด อ.เมืองขอนแก่น เคาะราคาขายตั้งแต่ 2 ล้านบาท ถึง 10 ล้านบาทขึ้นไป และมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางเข้าไปทำตลาดแข่งกับผู้ประกอบการท้องถิ่น ได้แก่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตทสำหรับพื้นที่ด้านทิศตะวันออกของตัวเมืองขอนแก่นเป็นพื้นที่ลุ่มของเมือง ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรเกิดขึ้นจำนวนมากบริเวณบึงแก่นนครและบึงทุ่งสร้างที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่กว่า 1,600 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม ผู้ประกอบการท้องถิ่น อาทิ กลุ่มอีสานพิมานกรุ๊ป และกลุ่มวีไอพีแกรนด์ ส่วนทิศเหนือที่เชื่อมไปสู่มหาวิทยาลัย ขอนแก่น ปัจจุบันเริ่มมีการลงทุนคอนโดฯ 8-10 ชั้น จับตลาดกลุ่มนักศึกษา

ที่มา : hqestate