วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสอง ย่านทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง

HIGHLIGHTS :

• คอนโดมิเนียมมือสองย่านทองหล่อ เอกมัย พระโขนง ราคาประกาศขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.15 ล้านบาท ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 31,500 บาท/เดือน 
• โซนทองหล่อ มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุด 1.88 แสนบาทต่อตร.ม. และยังมีค่าเช่าสูงสุด 48,953 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 712 บาทต่อตร.ม.
• ลงทุนเพื่อปล่อยเช่าห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน จะได้ผลตอบแทนการลงทุน เฉลี่ยอยู่ที่ 5.2%  

ทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง แหล่งรวมพื้นที่ชุมชนธุรกิจชาวต่างชาติและเป็นย่านพักอาศัยของเหล่า Expat ซึ่งจะเป็นคนเก่ง มีความสามารถสูง สะท้อนถึงระดับรายได้และรสนิยมสูง โดยพื้นที่ในย่านนี้มีความหลากหลายเชื้อชาติและวัฒนธรรม และถ้านึกถึงแหล่งกินเที่ยวสุดฮิปของวัยรุ่นจนไปถึงวัยทำงานต้องยกให้ย่านนี้เลยทีเดียว 

การเดินทางเข้าออกในย่านนี้มีความสะดวกสูงมาก ครอบคลุม 3 สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส ได้แก่ สถานีทองหล่อ เอกมัย และพระโขนง ตามแนวผ่านถนนสุขุมวิท ซึ่งทางฝั่งสุขุมวิทซอยเลขคี่ สามารถเข้าซอยทองหล่อ ซอยเอกมัย ไปออกถนนเพชรบุรี หรือทางฝั่งสุขุมวิทซอยเลขคู่ สามารถเชื่อมต่อไปออกถนนพระรามที่ 4 ได้ นอกจากนี้ ยังมีจุดขึ้นลงทางด่วน 2 เส้นทาง ทั้งทางพิเศษเฉลิมมหานคร บางนา-ท่าเรือ และทางพิเศษฉลองรัช รามอินทรา-อาจณรงค์

ภาพรวมที่อยู่อาศัยในย่านทองหล่อ-เอกมัย-พระโขนง ช่วง 6 ปีที่ผ่านมา มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านนี้เติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีการประกาศขายและเช่าใน Baania กว่า 10,000   ยูนิต โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิทฝั่งซอยเลขคี่ยาวตลอดเส้นทองหล่อ (ซอยสุขุมวิท 55) เอกมัย (ซอยสุขุมวิท 63) และ พระโขนง (ซอยสุขุมวิท 71) 

สำหรับการซื้อขายคอนโดมือสองในย่านนี้นั้นเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การลงทุนปล่อยเช่าเป็นที่นิยมอย่างมาก ขึ้นชื่อว่าเป็นย่านที่ได้รับผลตอบแทนสูงสุดอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ เนื่องจากเป็นย่านที่เดินทางสะดวก ใกล้อาคารสำนักงาน โรงแรมชั้นนำ โรงพยาบาล สวนสาธารณะ ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหารชื่อดังมากมาย

>> คลังข้อมูลของ Baania พบว่าราคาเฉลี่ยทั้งพื้นที่ในย่านทองหล่อ เอกมัย พระโขนง แบ่งออกเป็น

คอนโดมือสอง สตูดิโอ - 1 ห้องนอน

ประกาศขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.15 ล้านบาท หรือประมาณ 143,000 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 31,500 บาท/เดือน หรือประมาณ 718 บาท/ตร.ม.

คอนโดมือสอง 2 ห้องนอน

ประกาศขายเฉลี่ยอยู่ที่ 15.75 ล้านบาท หรือประมาณ 175,800 บาท/ตร.ม.
ประกาศเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 62,000 บาท/เดือน หรือประมาณ 697 บาท/ตร.ม.

โดยรวม ทองหล่อเป็นย่านที่ถูกพัฒนามาก่อน ใกล้เมืองมากกว่า ต้นทุนที่ดินราคาสูงกว่า ราคาขายและค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้จึงมีราคาสูงกว่าเอกมัยและพระโขนงตามลำดับ อีกปัจจัยคือระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า ยิ่งเข้าซอยไปลึกเท่าไหร่ ใกล้ถนนเพชรบุรี หรือค่อนมาทางพระราม 4 ราคาจะลดลงเรื่อยๆ แต่ในอนาคต ถ้าแผนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเทาที่ผ่านในย่านนี้คืบหน้าชัดเจนมากขึ้น โครงสร้างราคาอาจเปลี่ยนไป

จากภาพในย่านนี้ รูปบล็อกที่ 1 บริเวณสถานีทองหล่อ สุขุมวิทฝั่งเลขคี่ มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดเฉลี่ย 15.80 ล้านบาท คิดเป็น 188,600 บาทต่อตร.ม. รองลงมาคือบล็อกที่ 2 ถัดไปทางถนนเพชรบุรี มีราคาขายอยู่ที่ 12.45 ล้านบาท คิดเป็น 145,600 บาทต่อตร.ม. และบริเวณที่มีราคาขายเฉลี่ยต่ำที่สุด คือบล็อกที่ 6 บริเวณเอกมัย พระโขนงมีราคาขายอยู่ที่ 8.09 ล้านบาท คิดเป็น 86,600 บาทต่อตร.ม.

จากภาพในย่านนี้ รูปบล็อกที่ 1 บริเวณสถานีทองหล่อ สุขุมวิทฝั่งเลขคี่ มีราคาค่าเช่าสูงที่สุดเฉลี่ย 48,953 บาท หรือคิดเป็น 712 บาทต่อตร.ม. รองลงมาคือบล็อกที่ 2 ถัดไปทางถนนเพชรบุรี มีราคาค่าเช่าอยู่ที่ 38,045 บาท คิดเป็น 663 บาทต่อตร.ม. และบริเวณที่มีค่าเช่าเฉลี่ย ต่ำที่สุด คือบล็อกที่ 5 บริเวณ เอกมัย เพชรบุรี มีราคาค่าเช่าอยู่ที่ 31,073 บาท คิดเป็น 578 บาทต่อตร.ม.

การซื้อลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ควรสำรวจค่าเช่าในพื้นที่ให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ ค่าเช่าเฉลี่ยของคอนโดแบบสตูดิโอ – 1 ห้องนอนย่านนี้เท่ากับ 718 บาท/ตร.ม. 2 ห้องนอนเท่ากับ 697 บาท/ตร.ม. ค่าเช่าแบบสตูดิโอ - 1 ห้องนอน ได้ค่าเช่ามากกว่าแบบ 2 ห้องนอน ดังนั้นหากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ควรเลือกลงทุนคอนโดขนาดเล็ก แบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน โดยจะให้ผลตอบแทนการลงทุน (yield) เฉลี่ยอยู่ที่ 5.2% (คำนวณจากค่าเช่า 12 เดือน)​

แนะนำคอนโดมือสองย่านทองหล่อ

โครงการตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท บริเวณแยกทองหล่อ มุ่งหน้าไปสถานเอกอัครราชฑูตฟิลิปปินส์ประมาณ 200 เมตร เลี้ยวซ้ายไปทางซอยสุขุมวิท 36 ประมาณ 400 เมตร โครงการอยู่ด้านซ้ายมือ  แวดล้อมด้วยสถานที่สำคัญ อาทิ ดิ เอ็มควอเทียร์, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์, มหาวิทยาลัยกรุงเทพ, สวนลุมพินี, สวนเบญจกิติ, โรงพยาบาลสมิติเวช ออกแบบในแนวคิด interlocked design ให้ทุกพื้นที่ถูกใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่าสูงสุด ราคาซื้อขายเริ่มต้นอยู่ที่ 4.33 ล้านบาท

แนะนำคอนโดมือสองย่านเอกมัย

โครงการตั้งอยู่ใจกลางสุขุมวิท ที่สุด…ของทำเลเอกมัย มอบข้อเสนอที่มากกว่าความใกล้รถไฟฟ้า คุ้มทั้งอยู่เอง และลงทุน ด้วยผลตอบแทนการเช่า 6% ด้วยสถาปัตยกรรมแนวคิดใหม่ ที่ให้ลมธรรมชาติไหลเวียน และเพิ่มพื้นที่สวนทุกๆ 5 ชั้น เพื่อเพิ่มอากาศที่บริสุทธิ์ การคมนาคมสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเอกมัย ประมาณ 50 เมตร และทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ ประมาณ 2 กิโลเมตร ราคาซื้อขายมือสอง เริ่มต้นอยู่ที่ 5.39 ล้านบาท เฉลี่ย 154,000 บาท/ตร.ม.

แนะนำคอนโดมือสองย่านพระโขนง

โครงการตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท สถานีรถไฟฟ้า BTS พระโขนง บริเวณแยกสุขุมวิท 71 มุ่งหน้าไปแยกคลองตัน ประมาณ 200 เมตร โครงการอยู่ด้านซ้ายมือ ใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ, ตลาดน้ำบางน้ำผึ้ง, สวนเบญจกิติ, ดิ เอ็มควอเทียร์, ดิ เอ็มโพเรียม, โรงพยาบาลสมิติเวช สุขุมวิท ราคาซื้อขายเริ่มต้นอยู่ที่ 4.5 ล้านบาท เฉลี่ย 150,000 บาท/ตร.ม.