ภาษีที่ดิน โอนให้คนในครอบครัวกับคนอื่นจ่ายต่างกันอย่างไร

ภาษีโอนที่ดิน คือค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเมื่อเจ้าของที่ดินต้องการยกที่ดินให้กับคนอื่นๆ ไม่ว่าจะพ่อแม่โอนให้ลูก สามีภรรยาโอนที่ดินให้กัน ปู่ย่าตายายให้หลาน โอนให้ลูกเขยลูกสะใภ้ หรือการโอนให้พี่น้อง รวมถึงซื้อขายธรรมดา ไม่ว่าจะยกที่ดินให้ใครแบบไหนก็ล้วนแต่มีค่าใช้จ่ายในการโอนด้วย เรามาดูกันครับว่า ภาษีโอนที่ดินต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง และเหมือนหรือต่างกันอย่างไรระหว่างโอนให้คนในครอบครัวกับซื้อขายธรรมดา

ภาษีโอนที่ดินคิดยังไง จ่ายอะไรบ้าง

ค่าธรรมเนียมการโอน

ในการทำเรื่องโอนที่ดินโดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมการโอนจะต้องเสีย 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย ซึ่งจะต้องใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ  แต่ตอนนี้รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

• ตัวอย่างการคำนวณ
  หากมูลค่าที่ดินในแปลงนั้นมีราคา 2.5 ล้านบาท หากเป็นหลักการคำนวณแบบเดิมที่ต้องจ่าย 2% จะต้องเสีย 50,000 บาท แต่หากเป็นตอนนี้ที่รัฐบาลประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% จะเหลือจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 250 บาทเท่านั้น แต่หากมูลค่าที่ดินในแปลงนั้นมีราคา 4 ล้านบาท จะต้องใช้หลักการคำนวณแบบเดิมคือ 2% เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 80,000 บาท

ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง

ในการทำเรื่องโอนที่ดินโดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมการจดจำนองจะต้องเสีย 1% ของมูลค่าจำนอง  แต่ตอนนี้รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จากเดิม 1 % เหลือ 0.01 % ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่ง ค่าธรรมเนียมการจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563

• ตัวอย่างการคำนวณ
   หากมูลค่าที่ดินในแปลงนั้นมีราคา 2.5 ล้านบาท หากเป็นหลักการคำนวณแบบเดิมที่ต้องจ่าย 1% จะต้องเสีย บาท แต่หากเป็นตอนนี้ที่รัฐบาลประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% จะเหลือจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 250 บาทเท่านั้น 
   แต่หากมูลค่าที่ดินในแปลงนั้นมีราคา 4 ล้านบาท จะต้องใช้หลักการคำนวณแบบเดิมคือ 1% เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอน 40,000 บาท      

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งจะต้องจ่าย 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้ว ซึ่งหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปีจะไม่ต้องจ่าย ซึ่งหากชำระค่าอากรแสตมป์แล้วจะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่กำหนดไว้

• ตัวอย่างการคำนวณ
  หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านบนที่ดินแปลงนั้นมาไม่ถึง 1 ปี และบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นมีมูลค่า 4 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าต้องจ่าย 132,000 บาท 

อากรแสตมป์

สำหรับค่าอากรแสตมป์จะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินในอัตรา 0.5% โดยหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปีจะไม่ต้องจ่าย ซึ่งหากเสียภาษีธุรกิจจำเฉพาะแล้วจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

• ตัวอย่างการคำนวณ
  หากมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านบนที่ดินแปลงนั้นมาไม่ถึง 1 ปี และบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นมีมูลค่า 4 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าต้องจ่าย 20,000 บาท
   

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

หากผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย แต่หากเป็นบุคคลธรรมดาแล้วที่ดินที่ได้จากมรดกหรือมีคนให้มาโดยเสน่หาจะหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ของเงินได้ แต่หากเป็นที่ดินที่ไม่ใช่มรดกหรือไม่ได้มีคนให้มาโดยเสน่หาสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจริงหรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาการถือครองที่ดินสูงสุด 10 ปี 

นอกจากนี้ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมอื่นๆ  อีก เช่น ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนที่ดินให้ลูกต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

หากพ่อหรือแม่ต้องการโอนที่ดินให้ลูกจะต้องมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ตามนี้

ภาษีโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน แล้วต้องการจะยกที่ดินแปลงนั้นๆ ให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย หรือผู้เป็นแม่ต้องการจะยกที่ดินให้ลูก โดยลูกจะชอบทางกฎหมายเสมอสำหรับผู้เป็นแม่ การเสียภาษีโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นการเสียภาษีโอนที่ดินที่เสียค่าใช้จ่ายน้อย ซึ่งจะต้องเสียค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
• หากราคาประเมินทรัพย์สินนั้นๆ เกิน 20 ล้านบาทจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน เฉพาะในส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
• ในกรณีพ่อแม่โอนให้ลูกนั้น จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจจำเพาะ 3.3% แม้ว่าพ่อแม่จะถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีก็ตาม ตามข้อยกเว้นของกรมสรรพากร

ภาษีโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือผู้เป็นพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด ต่อมาผู้เป็นพ่อต้องการยกที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายจะต้องเสียค่าใช้จ่ายหลักๆ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน ถ้าถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ภาษีโอนที่ดินให้บุตรบุญธรรม

สำหรับพ่อแม่ที่ต้องการยกที่ดินให้กับลูกบุญธรรม จะต้องเสียค่าภาษีเหมือนกับญาติพี่น้องครับ เพราะตามกฎหมายจะยกเว้นค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ภาษีธุรกิจจำเพาะ อากรแสตมป์ให้แก่ผู้ที่สืบสันดานตามสายเลือดเป็นหลักครับ ดังนั้นหากพ่อแม่จะโอนที่ดินให้ลูกบุญธรรมจะต้องเสียค่าภาษีโอนที่ดินดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน หากดำเนินเรื่องก่อนวันที่ 24 ธันวาคม 2563 จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่หักค่าใช้จ่ายยืนพื้น 50% ไม่ว่าจะครอบครองมากี่ปีก็ตาม
  

โอนที่ดินให้ภรรยาหรือสามีต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

การยกที่ดินให้ระหว่างสามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนสมรสจะต้องเสียค่าภาษีโอนที่ดินดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน  
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
  

โอนที่ดินให้ญาติพี่น้องต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

การยกที่ดินให้ญาติที่อยู่ในสายเลือด เช่น ปู่ให้หลาน พ่อให้น้อง จะต้องเสียค่าภาษีโอนที่ดินดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน หากดำเนินเรื่องก่อนวันที่ 24 ธันวาคม 2563 จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน
• กรณีปู่ย่าตายายให้หลานผู้สืบสันดานแท้ๆ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ซึ่งจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าเป็นปู่และหลานกันแท้ๆ เช่น ทะเบียนบ้านของพ่อที่จะบอกชื่อบิดามารดาของพ่ออยู่
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
  

โอนที่ดินให้ลูกสะใภ้หรือลูกเขยต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

การยกที่ดินให้กับลูกสะใภ้หรือลูกเขยนั้น จะมีค่าใช้จ่ายค่าภาษีโอนที่ดินแบบซื้อขายทั่วไปดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2% จากราคาประเมิน หากดำเนินเรื่องก่อนวันที่ 24 ธันวาคม 2563 จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
  
  
• 

โอนที่ดินให้บุคคลอื่นต้องจ่ายค่าอะไรบ้าง

สำหรับการซื้อขายที่ดินทั่วไป หรือการโอนที่ดินให้กับบุคคลอื่นจะมีค่าใช้จ่ายภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งปกติค่าธรรมเนียมการโอนจะต้องเสีย 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย แต่ตอนนี้มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ปกติค่าธรรมเนียมการจดจำนองจะต้องเสีย 1% ของมูลค่าจำนอง  แต่ตอนนี้เหลือ 0.01 % ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่ง ค่าธรรมเนียมการจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563
• ภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องจ่าย 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้ว หากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปีจะไม่ต้องจ่าย แต่หากจ่ายค่าอากรแสตมป์แล้วจะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• อากรแสตมป์จะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินในอัตรา 0.5% ซึ่งหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปีจะไม่ต้องจ่าย และหากเสียภาษีธุรกิจจำเฉพาะแล้วจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งหากผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย แต่หากเป็นบุคคลธรรมดาจะจ่ายภาษีตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
  

 ค่าใช้จ่ายภาษีโอนที่ดินที่ใช้ในการโอนให้คนในครอบครัวกับซื้อขายธรรมดามีความแตกต่างกัน ฉะนั้นก่อนจะทำการโอนที่ดินควรศึกษาและวางแผนค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ดีเสียก่อนนะครับ