แอล.พี.เอ็น.ผุด 3 คอนโดลุมพินี ไตรมาส 4

อัพเดตแผนลงทุน บ้าน-คอนโดลุมพินี ไตรมาส 4 เตรียมผุดส่งท้ายปีอีก 6 โครงการ 6 ทำเล มูลค่ารวม 7,000 ล้านบาท โอภาส ศรีพยัคฆ์ ซีอีโอ แอล.พี.เอ็น. ฉายภาพตลาดคอนโด ก่อนจบไตรมาส 3 สถานการณ์น่าเป็นห่วง  เมื่อแบงก์ยิ่งเข้มปล่อยสินเชื่อบ้าน 

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และรักษาการกรรมการผู้จัดการ  บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในไตรมาส 4 บริษัทจะเปิดคอนโดใหม่อีก 3 โครงการ ใน 3 ทำเล ได้แก่ ทำเลรัชดาฯ-นราธิวาสราชนครินทร์ อยู่ใกล้ๆ เซ็นทรัล พระราม 3 เป็นโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียมกับออฟฟิศ  มูลค่า 4,000 ล้านบาท  ทำเลสุขุมวิท ใกล้ๆ ซอย 62 มูลค่า 500 ล้านบาท เป็นคอนโดระดับบน ราคาตารางเมตรละ 1 แสนบาทอัพ   และทำเลงามวงศ์วาน มูลค่า 1,000 ล้านบาท ขายราคา 1 ล้านบาทต้นๆ  รวม 5,500 ล้านบาท 

นอกจากนี้ จะเปิดขายและให้เช่าออฟฟิศที่โครงการ ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี-จตุจักร โดยจะกันพื้นที่ส่วนหนึ่งไว้ทำ co-working space ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับบริษัทที่ทำ co-working space  ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะเปิดเพิ่มอีก 3  โครงการเฉลี่ยโครงการละ 500 ล้านบาท ได้แก่ ททำเลพระราม 2 ในซอยท่าข้ามจะเปิดเป็นโครงการที่ 2  ทำเลสุขุมวิท 113 ซึ่งเดิมจะพัฒนาคอนโด แต่ปรับมาเป็นทาวน์โฮม ราคาขายของทั้ง 2 โครงการ ประมาณ 2-3 ล้านบาท และทำเล ออนนุช ซอย 14 ราคาขายอยู่ในหลัก 10 ล้านบาท 

คอนโด-ออฟฟิศที่เตรียมจะเปิดตัวปลายเดือน ต.ค.นี้

สำหรับตลาดคอนโดในทุกเซ็กเมนต์ปีนี้ถือว่าไม่ดีและมีสินค้าเกินความต้องการ เพราะไม่เช่นนั้นคงจะไม่นำคอนโดไปทำตลาดต่างประเทศ  แอล.พี.เอ็น.จึงต้องปรับตัวไปพัฒนาโครงการที่หลากหลายขึ้น เช่น ขยายไปในตลาดที่อยู่อาศันแนวราบที่มีการเติบโตที่ดี รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยลักชัวรี อาคารสำนักงาน หรือ โฮมออฟฟิศ ซึ่งบริษัทก็ให้ความสนใจ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในปีหน้าจะขยายการลงทุนมากกว่าปีนี้

“ในปีหน้าจะมีการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มมากกว่าปีนี้เยอะ เพราะมองว่าตลาดคอนโดจะยังทรงตัว โดยคาดว่าจะมีเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมประมาณ 5,000 ล้านบาท และรายได้ตั้งเป้าเพิ่มขึ้นเท่าตัวจาก 2,000 ล้านบาท ในปีนี้ เป็น 4,000 ล้านบาท ทำให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มจาก 20% เป็น 30-40% ในปีหน้า”   

นายโอภาส กล่าวอีกว่า ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 3 น่าจะชะลอตัวลงประมาณ 10-20% และถือเป็นไตรมาสที่แย่ที่สุดของปีนี้ สังเกตได้จากหลายๆ โครงการมีการจัดแคมเปญพิเศษ เพื่อเป็นการเร่งยอดขาย ระบายสต๊อกที่มีอยู่  ซึ่งถ้าหากตลาดอยู่ในภาวะปกติ หรืออยู่ในภาวะที่ดีก็คงจะไม่มีการจัดแคมเปญหรือโปรโมชั่นหนักๆ กันขนาดนี้  

เหตุผลส่วนหนึ่งอาจจะเป็นช่วงไตรมาสที่ 3 เป็นช่วงโลว์ซีซั่นของธุรกิจ  แต่เหตุผลสำคัญน่าจะมาจากการที่ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงในการทำธุรกิจของธนาคาร แม้ว่าในตลาดจะยังมีเรียลดีมานด์ แต่ถ้าธนาคารเพิ่มเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออยู่ ตลาดคอนโดในปีนี้ก็จะไม่โต หรือทรงตัวเท่าๆ กับปีที่แล้ว  

“หลักๆ แบงก์ก็ดูในเรื่องของรายได้กับภาระหนี้ของผู้กู้ ซึ่งจริงๆ แบงก์ก็ไม่ได้ปฏิเสธสินเชื่อ แต่ให้ไม่เต็มวงเงิน โดยลดเพดานวงเงินกู้ลงมาเรื่อยๆ ขึ้นอยู่กับว่าจะประเมินมูลค่าหลักประกันเป็นเท่าไหร่ อย่างเช่นคอนโดราคา 120,000 บาท/ตารางเมตร ประเมินแค่ 100,000 บาท ก็ลดไป 20% แล้ว มาปล่อยกู้ 90% ราคาประเมิน  บางแบงก์ปล่อยแค่ 60% ก็เป็นการลดความเสี่ยงของแบงก์ไปว่าเขาไม่ได้” 

เมื่อวงเงินกู้ลดลงคนซื้อไม่มีเงินมาโปะ แม้ว่าจะมีการปรับเงินดาวน์ขึ้นมาแล้วก็ยังไม่พอ สุดท้าย ก็ไปต่อไม่ได้ ก็เข้าใจว่าแบงก์อยู่ในภาวะที่โดนบีบมาให้ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ล่าสุดสัปดาห์ที่แล้วธนาคารแห่งประเทศไทยก็ยังออกมาเตือนอีก โดยอาจจะมีการออกมาตรการมาคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งยังนึกไม่ออกว่าจะเป็นอย่างไร เพราะแค่นี้ก็ถือว่าแย่อยู่แล้ว

สำหรับดีมานด์เทียมที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกล่าวถึงนั้น นายโอภาส มองว่า ประกอบกันหลายกลุ่ม อกลุ่มแรกคือ ลูกค้าจากจีน ซึ่งร้อยทั้งร้อยซื้อเพื่อการลงทุน และมีที่ซื้อเก็งกำไรด้วย อีกกลุ่มก็คือกลุ่มคนไทยที่ซื้อลงทุนและเก็งกำไรด้วยเช่นกัน  หลายๆ โครงการที่ฮอตๆ ก็เพราะมีกลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรเข้ามาซื้อ ส่วนกลุ่มที่ 3 เป็นคนรุ่นใหม่เข้ามาซื้อ เพื่อต้องการใช้เครดิตมากู้เงิน เพื่อเอาเงินส่วนต่างไปใช้จ่าย เช่น โปะหนี้บัตรเครดิต แล้วเอาห้องที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า สิ่งที่ได้คือเงินก้อนกับดอกเบี้ยที่ถูกลง และตราบใดที่ยังมีคนอยากรวยอยู่ดีมานด์เทียมก็ไม่มีวันที่จะหมดไปจากตลาด   

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ตลาดน่าจะดีขึ้น เพราะเป็นช่วงไฮซีซั่นของตลาด และสถานการณ์ทางการเมืองที่มีความชัดเจนเรื่องของการเลือกตั้ง ทำให้คนมีความหวังในการเดินไปข้างหน้ามากขึ้น และคาดว่าในปี 2562 ตลาดคอนโดมิเนียมจะดีกว่าปีนี้ อย่างน้อยใน 6 เดือนแรก และเชื่อว่า ไม่น่าจะมีความขัดแย้งเกิดขึ้น เพราะได้มีการเตรียมการหลายอย่างไว้แล้ว หากจะมีอย่างน้อยก็คงหลังจากรัฐบาลใหม่บริหารประเทศ 1 ปีไปแล้ว

สำหรับยอดขายของบริษัทใน 9 เดือนแรก คอนโดมียอดขายรวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ส่วนบ้านแนวราบยอดขายกว่า 2,000 ล้านบาท ขณะที่เป้าทั้งปีเป็นยอดขายคอนโด 14,000 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 4,000 ล้านบาท รวมเป็น 18,000 ล้านบาท คาดว่ายอดขายน่าจะได้ตามเป้าที่ตั้งไว้ ขณะที่สต๊อกคอนโด มีอยู่ประมาณ 4,000 ล้านบาท 

ส่วนโครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รัวสิตคลอง 1 ปัจจุบันขายไปแล้วเกือบ 5,000 ล้านบาท เหลืออีกประมาณ 2,000 ล้านบาท น่าจะขายหมดหรือใกล้ๆ หมดภายในปีหน้า นอกจากนี้ยังได้กันไว้ 16 อาคาร จากที่มีอยู่ 50 อาคาร สำหรับปล่อยเช่า ปัจจุบันปล่อยเช่าเต็มไปแล้ว 3 อาคาร ราคาค่าเช่าเดือนละ 5,500 บาท ก็จะทยอยปล่อยเช่าไปเรื่อยๆ

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania