เปิดร่างผังเมือง ‘มหานครอีอีซี’

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี เริ่มมีภาพที่เด่นชัดขึ้น โครงการขนาดใหญ่ที่เป็นหัวใจหลักของอีอีซี 5 โครงการ ได้แก่ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ท่าอากาศยานนานาชาติอู่ตะเภา ศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยาน ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 ท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3 รวมมูลค่าโครงการ 6.5 แสนล้านบาท กำลังเข้าสู่กระบวนการเปิดประมูลให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุน โดยล่าสุด โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ได้มีเอกชน 2 ราย คือกลุ่ม ซีพี และ บีทีเอส เข้าร่วมประมูล 

ตั้งเป้า 10 ปีแจ้งเกิด ‘มหานครอีอีซี’

ดร. คณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก กล่าวในงานสัมมนา Next Step Thailand : EEC ยุทธศาสตร์ไทย เชื่อมโลก จัดโดยหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ว่า อีอีซี จะเป็นโมเดลในการพัฒนาประเทศในพื้นที่อื่นๆ   เพราะตั้งแต่เริ่มวางแผนมีพื้นที่ 6 พื้นที่ที่สามารถพัฒนาได้ แต่ได้เลือกอีอีซี มาดำเนินการก่อนเป็นโครงการนำร่องสำหรับการพัฒนาในพื้นที่อื่นๆ ต่อไป

สำหรับอีอีซี ตอนนี้กำลังอยู่ใระยะที่ 3 หลังจากจบระยะแรกซึ่งเป็นเรื่องของกฎหมายและแผน ที่ดำเนินการเสร็จไปแล้ว ที่กำลังทำอยู่ในขณะนี้คือ เรื่องของการประสานแผนและงบประมาณที่ต้องสอดคล้องกัน เรื่องของการพัฒนาเมืองที่จะต้องทำต่อ รวมถึงเรื่องของสาธารณูปโภค ซึ่งในระยะแรก เรื่องหลักๆ ได้ทำไปเกือบหมดแล้ว ส่วนระยะที่ 2 เป็นเรื่องของการก่อสร้างสาธารณูปโภคหลักๆ และหลังจากนั้นจะเป็นเรื่องของการกำกับดูแลและก่อสร้างที่ต้องใช้เวลาอีกประมาณ 3-5 ปี 

สำหรับ 5 โครงสร้างพื้นฐานหลักของอีอีซีได้ดำเนินการในเรื่องของทีโออาร์ เสร็จภายในเดือนพฤศจิกายนนี้ คาดว่าภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2562 จะได้เอกชนเข้ามาลงทุนครบทุกโครงการ และภายใน 5 ปีข้างหน้า หรือในปี 2566 รถไฟความเร็วสูงกับสนามบินจะก่อสร้างเสร็จ หลังจากนั้นคาดว่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 5 ปีถึงจะเกิดเป็นเมืองอีอีซีขึ้นมาได้ (ดูแผนผังแสดงโครงสร้างพื้นฐานด้านต่างๆ ในอนาคต... https://goo.gl/VbQ5gi)

ส่วนในระยที่ 3 ที่กำลังจะทำอยู่จะเป็นเรื่องของการลงทุน มีหลักอยู่ 2 อย่างคือ ขอให้ใช้เงินในประเทศไทย และใช้บริษัทไทย จะเห็นว่าการเปิดประมูลรถไฟความเร็วสูงทั้ง 2 บริษัทที่เข้าร่วมประมูลเป็นบริษัทที่มีบริษัทไทยเป็นแกนนำ โดยในเรื่องของการลงทุนนั้นจะไปเกี่ยวข้องกับเรื่องของการวางผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ต่างๆ ของอีอีซี ที่ต้องให้นักลงทุนเห็นภาพได้อย่างชัดเจน 

อย่างไรก็ตาม การทำเรื่องผังเมืองเป็นเรื่องที่อ่อนไหวมาก เพราะเป็นเรื่องที่ต้องสร้างความสมดุลระหว่างภาคเกษตร และอุตสาหกรรม คนจนและคนรวย เมืองและความเป็นอยู่ของประชาชน ซึ่งในขณะนี้กรมโยธาธิการและผังเมืองกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการวางผังทั้งหมด

เปิดร่างผังเมืองรับอุตสาหกรรม-เมืองใหม่
นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า  เรื่องของผังเมืองในพื้นที่อีอีซี ประกอบด้วย 3 จังหวัด ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีพื้นที่รวมกัน 8.3 ล้านไร่  ซึ่งกรมได้ดำเนินการยกร่างผังการประโยชน์ที่ดินในพื้นที่อีอีซีเบื้องต้นใกล้เสร็จแล้ว และคาดว่าจะสามารถเปิดรับฟังความเห็นได้ประมาณต้นเดือนธันวาคมนี้ 

สำหรับในร่างแรกนี้ จะกำหนดพื้นที่สีเหลืองให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรม ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่เปิดให้มีการพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งมีภาคเอกชนหลายรายให้ความสนใจ โดยทางกรมที่วางผังแบบเปิดกว้างไม่ได้กำหนดจุดที่จะสร้างเมืองใหม่ซึ่งจะต้องเป็นเมืองอัฉริยะ ส่วนพื้นที่สีเขียวจะเป็นพื้นที่เกษตรชั้นดีที่ยังต้องอนุรักษ์ไว้อยู่ สำหรับร่างน่าจะแล้วเสร็จประมาณต้นเดือนธันวาคมนี้ จะเปิดรับฟังความเห็นต่อไป

สำหรับพื้นที่อุตสาหกรรมหรือพื้นที่สีม่วงเดิมได้กำหนดพื้นที่อุตสาหกรรมไว้ไม่มากนัก เนื่องจากนโยบายของรัฐบาลที่กำหนดเรื่องของเขตส่งเสริมพิเศษ 21 แห่ง ที่จะต้องใช้พื้นที่ประมาณ 68,000 ไร่ และพื้นที่สำหรับเขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor of Innovation: EECi) และเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (Digital ParkThailand: EECd) อีกประมาณ 18,000 ไร่ รวมเป็น 86,000 ไร่ 

อย่างไรก็ตาม ถ้าจะทำให้เกิดการพัฒนาจำเป็นต้องมีพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น จึงต้องเตรียมพื้นที่ไว้ เป็นเขตที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ส่งเสริมเดิมทั้ง 21 แห่ง และเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพและมีความเหมาะสมที่สามารถจะเกิดอุตสาหกรรมขึ้นได้ ซึ่งได้กำหนดไว้รวมทั้งหมด 3-4% ของพื้นที่ 3 จังหวัด ซึ่งที่มีพื้นที่รวม 8.3 ล้านไร่ (หรือประมาณ 3 แสนไร่)  

“พื้นที่ที่เตรียมไว้ถือว่าไม่ได้มากเกินไป ซึ่งการจะเกิดขึ้นได้จริงต้องขึ้นอยู่กับการลงทุน นอกจากนี้ในเขตส่งเสริมเองจะเปิดข้อกำหนดไว้ว่า หากมีความจำเป็นที่รัฐบาลเห็นว่าจะต้องเพิ่มพื้นที่ในเขตส่งเสริมจาก 86,000 ไร่ ก็สามารถทำได้ โดยให้เป็นอำนาจของคณะกรรมการนโยบาย” 

ทั้งนี้พื้นที่ที่จะเกิดการลงลงทุนก็คือเขตส่งเสริมทั้งหมด 21 แห่ง และพื้นที่พิเศษอีก 4 แห่ง ซึ่งจะเป็นแม่เหล็กที่จะทำให้เกิดการลงทุน เมื่อมีการลงทุนก็จะมีคนเข้ามาอยู่ในพื้นที่เพิ่มขึ้น จากข้อมูลเดิมที่มีอยู่ ชลบุรีมีคนอยู่ 1.5 ล้าน  ฉะเชิงเทรารวมกับระยองอีกประมาณ 1.5 ล้าน ถ้าจะกำหนดให้อยู่กันแบบสบายก็น่าจะไม่เกิน 6-7 ล้านคน ก็สามารถรับได้ แต่ถ้าจะให้มากกว่านั้นก็จะต้องมีข้อกำหนดความหนาแน่นในแต่ละพื้นที่ 

สำหรับ ผังเมืองรวมอีอีซีจะเป็นผังเฉพาะกิจ โดยมีอายุบังคับใช้จนกว่ากรมโยธาธิการและผังเมืองจะไปวางผังเมืองรวมในแต่ละจังหวัดเสร็จเรียบร้อย ซึ่งเป็นการปรับปรุงไปตามผังของอีอีซี แต่จะมีการจัดทำผังเมืองรวมในระดับอำเภอ เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในอนาคตหลังจากเกิดอีอีซี 

วางผังเฉพาะพัฒนาเมืองอู่ตะเภา-จุกเสม็ด
นอกจากนี้ ยังจัดทำผังพื้นที่เฉพาะในบริเวณรอบสนามบินอู่ตะเภาประมาณ 150 ตารางกิโลเมตร และท่าเทียบเรือจุกเสม็ดประมาณ 187 ตารางกิโลเมตร โดยออกแบบเป็นเมืองใหม่ให้สอดรับกับสนามบินอู่ตะเภาและท่าเทียบเรือจุกเสม็ด รวมถึงการพัฒนาในรูปแบบของ Transit-Oriented Development หรือ TOD  เป็นการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานี ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงโดยธรรมชาติอยู่แล้ว 

“เรื่องนี้ภาครัฐจะต้องลงไปดู เพื่อให้รัฐเป็นผู้ได้ประโยชน์ ไม่ใช้ประโยชน์ตกไปอยู่กับเอกชน มีแต่คอนโดมิเนียมในระยะ 100 เมตรรอบสถานีรถไฟ ถ้าใช้การจัดรูปที่ดินก็จะสามารถเข้ามาช่วยได้ โดยเอาพื้นที่ข้างสถานีฝั่งละ 2 กิโเมตรมาดำเนินการ” นายมณฑลกล่าว 

ขณะที่ดร. คณิศ กล่าวเสริมว่า จะมีการพัฒนาพื้นที่ บริเวณโดยรอบสนามบินอู่ตะเภาในรัศมี 30 กิโลเมตร ในอนาคตจะกลายเป็นเมืองใหญ่ที่กินพื้นที่จากพัทยาไปจนถึงระยองที่จะเชื่อมกลายเป็นพื้นที่เดียวกันในอนาคต แต่สิ่งที่กรมโยธาฯเป็นห่วงก็คือจะต้องวางผังอย่างละเอียด และกันพื้นที่พื้นที่สำหรับการพัฒนาในอนาคต พื้นที่ไหนจะเป็นถนน พื้นที่ไหนจะเป็นพื้นที่สาธารณะ ซึ่งจะต้องเตรียมไว้ในอนาคตจะปล่อยให้หนาแน่นแบบกรุงเทพฯคงไม่ได้ โดยในเรื่องรายละเอียดทางกรมโยธากำลังเข้ามาช่วยทำอยู่  คาดว่าไม่เกินกลางปี 2562 จะประกาศใช้ผังเมืองรวมอีอีซี 

วาดฝันพัฒนาอีอีซีเป็นกรุงเทพฯแห่งที่ 2 

ด้านนายกอบศักดิ์ ภูตระกูล รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี ในฐานะรองประธานกรรมการเฉพาะกิจเพื่อบริหารการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก กล่าวว่า เมื่อโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทั้ง 5 โครงการ เป็นรูปธรรม อีอีซีจะมีมูลค่ามายิ่งขึ้น หรือจะเปลี่ยนจากแหวนทองเป็นแหวนเพชร ประเทศไทยจะมีพื้นที่นวัตกรรมแห่งใหม่ มีพื้นที่อุตสาหกรรมแห่งใหม่ และมีพื้นที่ที่เป็น Headquarter แห่งใหม่ 

นอกจากนี้จะมีการพัฒนาเมืองแห่งใหม่ ตามเส้นทางรถไฟความเร็วสูงเขื่อม 3 สนามบินผ่าน เช่น เมืองใหม่ที่ฉะเชิงเทรา เมืองใหม่ที่ชลบุรี เมืองใหม่ที่ระยอง เมืองใหม่เขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor of Innovation: EECi) และ เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (Digital ParkThailand: EECd) และเมืองอื่นๆอีกหลายเมือง โดยคาดหวังว่า เมื่อพัฒนาอีอีซีเสร็จจะเป็น Headquarter แทนที่สิงคโปร์ 

“พื้นที่ในอีอีซี ตั้งแต่แหลมฉบังลงมาถึงสัตหีบและมาบตาพุด ซึ่งมีพื้นที่รวมประมาณ 1,500 ตารางกิโลเมตร เท่ากับ 2 สิงคโปร์ 1 กรุงเทพฯ การพัฒนาพื้นที่ตรงนี้จะเป็นกรุงเทพฯแห่งใหม่ ที่เราจะสร้างขึ้นมาให้ได้ ดูตัวอย่างประเทศจีนยังมีเมืองสำคัญๆ หรือเมือง ทั้ง เทียนจิน เซินเจิ้น เซี่ยงไฮ้ ฉงชิ่ง เฉินตู แต่ทำไมประเทศไทยมีกรุงเทพฯแค่เพียงแห่งเดียว ทำไมเราจะสร้างกรุงเทพฯแห่งที่ 2 ไม่ได้ ซึ่ง 20 ปีให้หลังพื้นที่นี้จะเปลี่ยนแปลงประเทศไทยและประเทศไทยก็จะมีโอกาสก้าวไปข้างหน้าในอีกรูปแบบหนึ่ง”

ขณะเดียวกันจะเป็นโครงการนำร่อง โดยจะมีการพัฒนาโครงการในรูปแบบเดียวกันที่ภาคใต้ ที่ชุมพร ระนอง เรียกว่า Southern Economic Corridor ครอบคลุมพื้นที่ 4 จังหวัด ได้แก่ ชุมพร สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช และจังหวัดระนอง จะมีการพัฒนาโครงการสำคัญๆ เช่น ท่าเรือที่จังหวัดระนอง จะเป็นท่าเรือที่สำคัญที่สุดของประเทศไทยแห่งต่อไป เพราะจะเชื่อมโยงเข้ากับ อีอีซี และเชื่อมโยงมหาสมุทรแปซิฟิกกับมหาสมุทรอินเดียเข้าด้วยกัน ทำให้ประเทศไทยสามารถก้าวต่อไปได้อีก 30 ปีข้างหน้า โดยโครงการ Southern Economic Corridor จะเสนอครม.พิจารณาในต้นเดือนธันวาคมนี้ 

Baania มี Line แล้วนะ
ติดตามเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์แบบอินเทรนด์ ได้ทุกวันผ่าน Line ID @baania