อนาคต ใครกันแน่ที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ฝันของคนทำงานส่วนใหญ่ คงฝันว่า เมื่อสะสมเงินได้ถึงระดับหนึ่ง ก็อยากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะเป็นบ้านเดี่ยวทั้งบนของที่ดินตัวเองและในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียม ก็แล้วแต่กำลังทรัพย์และรสนิยมของแต่ละบุคคล บ้านเดี่ยวชานเมืองก็ซื้อเอาไว้อยู่เอง ส่วนคอนโดมิเนียมกลางเมืองก็อยู่ตามความจำเป็นของตนเองและครอบครัว เมื่อหมดความจำเป็นแล้วก็ปล่อยให้เช่าต่อไปได้ เราจึงมักคิดกันเสมอว่า เจ้าของที่อยู่อาศัยก็คือคนธรรมดาอย่างพวกเรานี่แหละ คนไม่รวยนักก็อาจจะมีหลังเดียว คนรวยก็มีหลายหลังเท่านั้นเอง คงมีพวกนิติบุคคลบ้าง แต่ก็ไม่น่าจะเยอะหรอก เพราะบ้านเป็นสินค้าราคาสูง บริษัทห้างร้านมาถือไว้เยอะๆ เงินก็จมเสียโอกาสทำธุรกิจอื่นๆ หมด เว้นแต่พวกบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะถือครองเยอะหน่อยเพราะเป็นธุรกิจของเขา แต่ก็ต้องซื้อมาขายไปบ่อยๆ ไม่งั้นเงินจมไม่มีหมุนเวียนทางธุรกิจ

บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ในอเมริกาถือครองโดยบริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
แต่ปรากฏการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในประเทศอเมริกาหลังจาก Subprime crisis ปี 2008 ก็คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์แบบให้เช่ากลายเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก เว็บไซด์ www.curbed.com รายงานไว้ว่า ในปี 2018 บ้านเดี่ยวประมาณ 200,000 หลังในประเทศอเมริกาถูกถือครองโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับ big 4 ที่ทำธุรกิจบ้านให้เช่า และส่วนใหญ่เป็นบ้านที่อยู่ในย่านที่มีความต้องการบ้านเช่าสูง จึงทำราคาค่าเช่าได้สูงคุ้มกับราคาบ้านตามไปด้วย นอกเหนือจากค่าเช่าที่ได้กำไรสูงแล้ว การที่บริษัทให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังได้ประโยชน์จากการถือครองบ้านเดี่ยวในด้านการเป็นสินทรัพย์ทางบัญชีอีกด้วย บริษัทใหญ่เหล่านั้นจึงมีสินทรัพย์ที่มั่นคงจำนวนมากพอที่จะนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถระดมทุนเพิ่มมาซื้อและบริหารบ้านเดี่ยวได้เพิ่มขึ้นอีกมาก แต่ก็มีผลในมุมกลับ เพราะการถือครองที่อยู่อาศัยโดยนิติบุคคลมีเป้าหมายเพื่อทำกำไรมากให้คุ้มค่าต้นทุนต่าง ๆ  ยิ่งบริษัทเข้าถือครองที่อยู่อาศัยมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งทำให้ค่าเช่าบ้านสูงขึ้น ส่งผลต่อเนื่องให้ครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางขาดแคลนที่อยู่อาศัยมากขึ้นไปอีก

นิติบุคคลถือครองแบบสวัสดิการให้พนักงาน
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลยังมีการถือครองที่อยู่อาศัยอีกรูปแบบหนึ่ง คือการถือครองเพื่อเป็นสวัสดิการให้กับพนักงานของตนเอง จะให้อยู่ฟรีหรือจ่ายบางส่วนตามอัตราเงินเดือนก็สามารถทำได้ การถือครองในรูปแบบนี้ทำให้นิติบุคคลมีสินทรัพย์ทางธุรกิจ สามารถนำไปทำธุรกรรมต่างๆ และคำนวณเป็นค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ทางภาษีอากรได้ และเป็นการตอบแทนและสร้างขวัญและกำลังใจให้กับพนักงาน ที่อยู่อาศัยแบบนี้มักจะอยู่ในบริเวณที่ใกล้เคียงกับสถานที่ทำงาน ส่งผลให้พนักงานไม่ต้องเดินทางไกลและเสียเวลาในการเดินทางไม่มากนัก ทำให้คุณภาพชีวิตของพนักงานดีขึ้นตามไปด้วย 

Public Housing หรือที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ
ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมานี้ การถือครองที่อยู่อาศัยรูปแบบเพื่อสวัสดิการของพนักงานได้พัฒนาสู่การเป็นสวัสดิการของพลเมือง จากเดิมที่รัฐบาลจัดตั้งหน่วยงานที่รับผิดชอบในการจัดหาที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมกับระดับรายได้ให้กับประชาชน หรือที่เรียกกันที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐหรือ Public Housing ซึ่งโดยปกติรัฐก็ต้องจัดหาที่ดินแล้วก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อให้ประชาชนซื้อหรือให้เช่าโดยมีเกณฑ์ด้านระดับรายได้เป็นตัวกำหนดราคาและกลุ่มเป้าหมายที่จะสามารถเข้าร่วมโครงการได้ 

การเคหะแห่งชาติมีหน้าที่สร้างที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ
ประเทศไทยก็มีการเคหะแห่งชาติรับหน้าที่ในการดำเนินการสร้างที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ แต่รัฐก็ประสบปัญหาสำคัญในการจัดหาที่ดินเพื่อจัดทำโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบดังกล่าว เพราะที่ดินในบริเวณที่เหมาะสมกับการเดินทางมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมก็มักจะมีราคาแพงเกินกว่าที่รัฐจะแบกรับส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับราคาที่ประชาชนกลุ่มเป้าหมายจะสามารถจ่ายได้ไหว ค่าก่อสร้างและค่าบริหารจัดการต่างๆ ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ที่อยู่อาศัยที่ตั้งใจว่าจะตั้งราคาให้เป็นสวัสดิการให้กับประชาชนก็ไม่สามารถกดราคาลงมาในระดับที่กลุ่มเป้าหมายสามารถจ่ายไหวได้อีกต่อไป

วิธีลดต้นทุนในการจัดหาที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐให้กับประชาชน
เมื่อรัฐไม่สามารถสร้างเองทั้งโครงการแบบในอดีต ที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐในรูปแบบใหม่จึงเปลี่ยนตัวเองจากเป็นโครงการโดยรัฐบาลทั้งหมด ไปเป็นการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนนี่แหละ ไม่ต้องซื้อหรือเช่าทั้งโครงการหรอก บ้านหรือคอนโดมีเนียมหลังใดที่ตั้งราคาขายหรือให้เช่าในราคาที่รัฐพอจะสู้ไหวก็เอามาเข้าโครงการที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐ แล้วรัฐก็ขายหรือให้เช่าไปยังประชาชนที่ต้องการสวัสดิการดังกล่าว โดยกำหนดอัตราเงินอุดหนุนที่รัฐจะช่วยผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่อยู่อาศัยนั้นไว้อย่างชัดเจน ตามทำเลที่ตั้งของโครงการ ขนาดและรูปแบบของที่อยู่อาศัยนั้นๆ ประชาชนที่เข้าโครงการนี้ก็รับผิดชอบเฉพาะส่วนต่างที่รัฐไม่สามารถอุดหนุนได้เท่านั้น วิธีการแบบนี้ทำให้รัฐลดต้นทุนในการจัดหาที่อยู่อาศัยแบบสวัสดิการของรัฐให้กับประชาชนลงไปมาก สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้หลากหลายกลุ่มมากขึ้นเพราะมีรูปแบบที่อยู่อาศัยมากขึ้นกว่าโครงการที่รัฐทำเอง 

อีกทั้งยังช่วยแก้ปัญหาของเอกชนและประชาชนในกรณีที่มีที่อยู่อาศัยเกินความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดี ผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยทั้งหลายมีความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า การให้สวัสดิการที่อยู่อาศัยของรัฐในรูปแบบใหม่นี้น่าจะเป็นทางออกที่ดีและได้รับความนิยมต่อไปในอนาคต ถ้าท่านสนใจที่อยู่อาศัยเพื่อการถือครองในรูปแบบต่างๆ สามารถค้นหาได้ที่ www.baania.com

เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]