สัญญาจะซื้อจะขาย ร่างเองได้ไม่ยากอย่างที่คิด

สัญญาจะซื้อจะขายคือสัญญาที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านพร้อมที่ดิน คอนโด หรือที่ดินอย่างเดียว ซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีราคาสูง โดยเป็นสัญญาที่เหมือนเครื่องการันตีว่าในภายภาคหน้าจะมีการซื้อขายสินทรัพย์เหล่านั้นอย่างแน่นอนนั่นเองครับ ซึ่งเราสามารถร่างสัญญาเองได้ อีกทั้งยังเตรียมเอกสารไม่ยากมาดูกันครับว่าทำอย่างไรกันบ้าง

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นการทำสัญญาหรือข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ทำร่วมกันว่ามีเจตนาจะโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินแก่กันตามกฎหมายอย่างถูกต้องและเป็นธรรม เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินในสัญญาไปขายผู้อื่น ขณะเดียวกันก็ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่จ่ายเงินหรือไม่รับโอนทรัพย์สินจากผู้ขายด้วย

สัญญาจะซื้อจะขายต้องทำตอนไหน

โดยปกติแล้วเมื่อผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ทั้งสร้างเสร็จแล้วหรือกำลังสร้าง(Pre sale) แต่ต้องการจับจองหรือวางเงินมัดจำเอาไว้ก่อน แต่การซื้อขายจริงหรือโอนกรรมสิทธิ์จริงนั้นจะรอให้สร้างเสร็จก่อน หรือขอสินเชื่อก่อน เป็นต้น ในขั้นตอนการจับจองนี้จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันนั่นเองครับ
 และเมื่อบ้านบ้านหรือคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ก็จะมาถึงขั้นโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งขั้นตอนนี้จะเป็นการทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งกระบวนการนี้จะทำให้บ้านหรือคอนโดนั้นๆ ตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์ครับ

สัญญาจะซื้อจะขายร่างขึ้นมาเองได้ไหม

ที่จริงแล้วสัญญาจะซื้อขายสามารถร่างขึ้นมาเองได้ครับ โดยจะต้องมีใจความสำคัญดังนี้

1. ชื่อของคู่สัญญา

   สิ่งที่ขาดไม่ได้ในสัญญาก็คือจะต้องมีชื่อ-นามสกุลของทั้งสองฝ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และฝั่งที่จะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในสัญญาจะซื้อจะขายก็คือผู้ขาย ทั้งนี้หากในโฉนดมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ก็ต้องระบุชื่อทุกคนลงในผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด สำหรับผู้ซื้อนั้นจะมีชื่อกี่คนก็ได้ครับ

2. อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขาย

   ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะต้องระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนว่า คือประเภทอะไร คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือมีที่ดินขนาดเท่าไร กี่ตารางวา รวมถึงมีเฟอร์นิเจอร์อะไรบ้าง มีปั๊มน้ำหรือไม่ มีมิเตอร์น้ำหรือไฟฟ้าอย่างไรบ้าง มีเครื่องทำน้ำอุ่น มีเครื่องปรับอากาศกี่ตัว เป็นต้น ต้องบอกว่ายิ่งระบุละเอียดยิ่งดีครับ

3. ราคาที่ตกลงซื้อขาย 

   สำหรับการระบุราคาซื้อขายนั้นสาามรถระบุได้ทั้งราคาซื้อขายเหมารวม หรือจะระบุการซื้อขายเป็นต่อตารางวาถ้าเป็นที่ดิน หรือจะระบุเป็นตารางเมตรถ้าเป็นบ้านหรือห้องชุด ก็สามารถทำได้ทั้งสองแบบตามที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันครับ

4. วิธีการชำระเงิน

   วิธีการชำระเงินคือการระบุว่าจะจ่ายเงินกันอย่างไร เช่น จ่ายมัดจำก่อนส่วนหนึ่ง แล้วค่อยไปจ่ายที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือจะผ่อนจ่ายเป็นงวดๆ ไปเรื่อยๆ ให้ครบก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพียงแต่จะต้องตกลงกันและระบุให้ชัดเจนว่าจะจ่ายแบบไหน เมื่อไรบ้างครับ เผื่อเกิดปัญหาไม่เป็นไปตามสัญญาจะได้สามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ง่ายและชัดเจนครับ

5. กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์

   การกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์คือสิ่งสำคัญมากในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยจะต้องระบุให้แน่ชัดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร วันไหน ซึ่งจะต้องกำหนดวันที่ในสัญญา พร้อมเงื่อนไขต่างๆให้ชัดเจน เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้วเท่านั้น หรือจะโอนกรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว

6. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี 

   ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี และอากรแสตมป์ เป็นอีกค่าใช้จ่ายหนึ่งที่จะต้องเกิดขึ้นในการโอนบ้าน โอนคอนโด หรือโอนที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วย

   • ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งโดยปกติแล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายร่วมกันคนละครึ่ง 
   • ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะเป็นคนจ่าย
   • ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งโดยปกติแล้วขายจะจ่ายจะรับผิดชอบจ่ายในส่วนนี้

   ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนต่างๆ นั้นขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะรับผิดชอบในส่วนไหน แล้วต้องระบุลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน ซึ่งแต่ละคนจะต้องนำไปปฏิบัตินั้นเองครับ

7. ข้อตกลงและเงื่อนไข

ควรมีการระบุข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ ที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายไว้ด้วย เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น เช่น หากมีการชำระล่าช้าจะต้องจ่ายเท่าไรและอย่างไร เช่นเดียวกันหากผู้ขายไม่กระทำตามที่ตกลง การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้ผู้อื่นจะต่างจ่ายค่าปรับเท่าไรอย่างไร เป็นต้น 

และเมื่ออ่านสัญญาจะซื้อจะขายกันอย่างละเอียดแล้วต้องมีการลงลายมือชื่อรับรู้ทั้งสองฝ่ายเป็นอันเสร็จสิ้นการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งหากใครไม่อยากตั้งต้นพิมพ์หรือร่างเองทั้งหมดก็สามารถดาวน์โหลดแบบสัญญาจะซื้อจะขายได้ฟรีที่นี่ครับ 

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องมีเอกสารอะไรบ้าง

ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะต้องมีเอกสารที่ใช้ประกอบในการทำสัญญาด้วย ซึ่งควรจะมีเก็บของอีกฝ่ายไว้คนละชุด ได้แก่

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและผู้ขาย
• ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อและผู้ขาย
• สำเนาโฉนดที่ดิน
• ในบางครั้งอาจมีถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายด้วย

ผู้ขายผิดสัญญาจะซื้อจะขายจะทำอย่างไรดี

ในกรณีที่มีการผิดสัญญาเกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ผู้ซื้อผิดนัดชำระ ผู้ขายไปขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆให้คนอื่น เป็นต้น หากฝ่ายใดผิดให้กลับไปอ่านสัญญาจะซื้อจะขายว่ามีการตกลงกันอย่างไรบ้างหากเกิดการผิดสัญญาขึ้น โดยผมจะแบ่งเป็น 2 ฝ่ายนะครับ

• ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา

หากในสัญญาไม่ระบุไว้ว่าชัดเจนว่าหากเกิดปัญหาไม่ตรงตามสัญญาแต่ละฝ่ายจะทำอย่างไร ปัญหานี้ค่อนข้างจะแก้ไขยากครับ ดังนั้นในสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุไว้ว่า หากผู้ซื้อไม่มารับโอน ผู้ขายมีสิทธิ์ที่จะยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ทันที โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบ อีกทั้งผู้ขายต้องสามารถนำอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไปขายต่อให้ผู้อื่นได้ นอกจากนี้ผู้ขายยังสามารถใช้สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อในการทำเรื่องติดตามทวงเงินมัดจำตามสัญญาและฟ้องร้องได้

• ถ้าผู้ขายผิดสัญญา

หากในสัญญาไม่ระบุไว้ว่าชัดเจนว่าหากเกิดปัญหาไม่ตรงตามสัญญาแต่ละฝ่ายจะทำอย่างไร ปัญหานี้ค่อนข้างจะแก้ไขยากครับ ดังนั้นในสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุไว้ว่า หากผู้ขายไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ตามวันและเวลาที่กำหนดในสัญญา หรือผู้ขายนำอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไปขายต่ออีกทอดหนึ่ง ผู้ขายจะต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้กับผู้ซื้อทันที อีกทั้งต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย เช่น ค่าปรับ 50% ของงินมัดจำ หรือคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ย 15% ต่อปี

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาสำคัญที่ควรตกลงกันให้ดีระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ที่สำคัญจะต้องอ่านอย่างละเอียดครบถ้วนทุกบรรทัด เพราะหากเห็นว่ายาวหลายหน้า เมื่อเกิดปัญหาขึ้นมา เราอาจจะเป็นผู้เสียเปรียบก็ได้นะครับ