สนามบิน-วงแหวนรอบ 4 ฮอต บิ๊กทุนท้องถิ่น ตุนที่ 100 ไร่โซนแม่ออนเบียดทุนกรุง

เชียงใหม่ปรับผังเมืองรวมเฉพาะกิจปลดล็อกโรงพยาบาลสันทรายสร้างตึกสูงจาก 9 เมตร เป็น 23 เมตร เอกชนแห้วถูกจำกัดพื้นที่แค่ 165 เมตร ด้านบิ๊กทุนท้องถิ่นตุนที่ดิน 100 ไร่ ถนนแม่ออน ดักอนาคตสนามบินแห่งที่ 2 ด้านราคาที่ดินพุ่งขึ้น 3 เท่าในรอบ 5 ปี

กระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงเกี่ยวกับผังเมืองรวมเชียงใหม่ ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2562 แต่จำกัดขอบเขตพื้นที่สร้างตึกสูงจากเดิมไม่เกิน 9 เมตร เพิ่มเป็นไม่เกิน 23 เมตร เพื่อให้โรงพยาบาลรัฐสามารถเปิดตึกได้ ในขณะที่ภาพรวมการจัดทำผังเมืองรวมเชียงใหม่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการ หลังจากผังปัจจุบันมีอายุการใช้งาน 7 ปีเต็มแล้ว

ผังเฉพาะกิจรัฐต่อรัฐ
นายชินโชติ เรือนใหม่ ผู้จัดการฝ่ายขาย บริษัท แอคคิวท์ เรียลตี้ เชียงใหม่ จำกัด เผยว่า รายละเอียดราชกิจจานุเบกษากฎกระทรวงมหาดไทย เรื่องผังเมืองรวมเชียงใหม่ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2562 ณ วันที่ 29 พฤษภาคม 2562 นั้น นับเป็นผังเมืองเฉพาะกิจที่เอื้อต่อการใช้ประโยชน์บนที่ดินของโรงพยาบาลสันทราย ซึ่งเป็นโรงพยาบาลรัฐ

โดยกำหนดให้ด้านเหนือจนถึงถนนทางหลวงหมายเลข 1260 ฟากใต้, ด้านตะวันออก จนถึงถนนทางหลวงหมายเลข 1001 ฟากตะวันตก, ด้านใต้จนถึงเส้นขนานระยะ 165 เมตร กับศูนย์กลางทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1260 และด้านตะวันตกจนถึงโรงพยาบาลสันทราย

“เรื่องนี้เป็นกรณีรัฐต่อรัฐ โรงพยาบาลสันทรายมีคนไข้เต็ม จึงได้ก่อสร้างอาคารหลังใหม่ แต่ไม่สามารถเปิดใช้ได้เนื่องจากติดข้อจำกัดผังเมือง อยู่ในพื้นที่ห้ามก่อสร้างสูงเกิน 9 เมตร โดยผังเมืองรวมที่เพิ่งบังคับใช้เป็นผังเมืองเฉพาะกิจ ด้วยการปลดล็อกให้เป็นโซนที่สามารถสร้างตึกสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร เพื่อให้ รพ.สันทรายได้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสาธารณประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับการสาธารณสุข”

เปิดโพยที่ดิน 5 ถนนดาวรุ่ง
นายชินโชติกล่าวว่า เส้นทางถนนที่มีการปรับเปลี่ยน มีต้นทางอยู่ที่จุดแยกโรงพยาบาลสันทราย (ถนนหมายเลข 1260) ปลายทางที่สามแยกหมู่บ้านกรีนวัลเลย์ ถนนแม่ริม (เส้นหมายเลข 107) หรืออยู่ห่างจากห้างเซ็นทรัล เฟสติวัล 10 กิโลเมตร

จุดน่าสนใจอยู่ที่แนวถนนแม่ริม ทางหลวงหมายเลข 107 เตรียมขยายเขตเชื่อมต่อวงแหวนรอบ 4 ที่มีการเวนคืนที่ดินแล้ว และกำหนดงบประมาณในการปรับถนนต่อเนื่อง ความคืบหน้ารอการอนุมัติจากรัฐบาลชุดใหม่ รวมทั้งรอให้งานก่อสร้างขยายเขตวงแหวนรอบ 3 (ถนนลิขิตชีวัน-ดอยสะเก็ด-สันกำแพง-แม่ออน-สนามบินแห่งใหม่ บ้านธิ) เรียบร้อยก่อน

เทรนด์การพัฒนาที่ดินจากโครงการถนนวงแหวนรอบที่ 4 รวมทั้งโครงการขยายสนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2 ได้รับความสนใจสูงจากกลุ่มทุนพัฒนาที่ดินทั้งบิ๊กแบรนด์จากกรุงเทพฯ และกลุ่มทุนท้องถิ่นเชียงใหม่ โดยมีการซื้อแลนด์แบงก์สะสม 3 ทำเลหลัก ในโซนถนนวงแหวนรอบ 2, ถนนวงแหวนรอบ 3-สันกำแพงสายใหม่ กับถนนคันคลองชลประทาน

ด้านราคาที่ดิน 3 ทำเลหลัก กรณีที่ดินแปลงใหญ่ยังไม่สูงมากนัก ดีเวลอปเปอร์จึงซื้อสะสมเป็นแลนด์แบงก์ เพื่อหวังศักยภาพการเติบโตของทำเลในอนาคต

จากการสำรวจราคาที่ดินถนนสายหลัก 5 เส้นทาง มีดังนี้
ถนนแม่ริม-เชียงใหม่ (ทางหลวงหมายเลข 107) ปัจจุบันเฉลี่ยตารางวาละ 2-5 หมื่นบาท
ถนนพร้าว-เชียงใหม่ (หมายเลข 1001) ราคา 2.5-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา
ถนนดอยสะเก็ด-เชียงใหม่ (หมายเลข 118) ราคา 3.5-5.5 หมื่นบาท/ตารางวา
ถนนสันกำแพง-เชียงใหม่ (หมายเลข 1006) ราคา 1.5-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา
ถนนสันกำแพง-แม่ออน (หมายเลข 1317) ราคา 1-3.5 หมื่นบาท/ตารางวา

ทุนท้องถิ่นเบียดบิ๊กแบรนด์
ขณะเดียวกันในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีกระแสการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต่างรูปแบบอย่างคึกคัก ดังนี้

1.ตลาดที่อยู่อาศัย เซ็กเมนต์หลักเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท เจาะลูกค้าคนเชียงใหม่ พนักงานบริษัท มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม
2.บ้านเดี่ยวไฮเอนด์เริ่มต้น 12 ล้านบาทขึ้นไป เน้นจุดขายที่ตั้งโครงการอยู่ตามแนวถนนใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นโซนหางดง วงแหวนรอบ 2, ใกล้แยกรวมโชค, ราชพฤกษ์คันคลอง เช่น หมู่บ้านเศรษฐสิริ ของ บมจ.แสนสิริ, หมู่บ้านลัดดารมย์ ของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์, หมู่บ้านพรีวาโต ของปาล์มสปริงกรุ๊ป กลุ่มทุนท้องถิ่น เป็นต้น
3.การลงทุนของนักลงทุนรายเล็ก เน้นลงทุนเช่าหรือซื้ออาคารพาณิชย์เก่ามารีโนเวตเป็นโฮสเทล หรือโรงแรมขนาดเล็ก 
4.ธุรกิจโมเดิร์นเทรดวัสดุและของตกแต่ง ศูนย์การค้า อาทิ ห้างเซ็นทรัล เฟสติวัล ทำเลหัวมุมถนนซูเปอร์ไฮเวย์กับถนนมุ่งหน้าไปดอยสะเก็ด ฯลฯ

กาญจน์กนกปักหมุดแม่ออน
นายกนกศักดิ์ เชียวศิลปธรรม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กาญจน์กนกกรุ๊ป ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ของจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า ผังเมืองเฉพาะกิจในส่วนโรงพยาบาลสันทรายเป็นเพียงสปอตเล็กๆ โดยมีการปลดล็อกสร้างตึกสูง 23 เมตรสั้นๆ ระยะเพียง 165 เมตร คงไม่มีเอกชนรายไหนหาซื้อที่ดินเพื่อรับประโยชน์จากตรงนี้ได้

ในภาพใหญ่เป็นเรื่องโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐ คือ การขยายสนามบินเชียงใหม่ แห่งที่ 2 เป็นหลัก โดยกาญจน์กนกเลือกและสนใจทำเลเส้น 1317 แม่ออน มองว่ามีศักยภาพสูงในอนาคต มีการตัดถนนใหม่ ทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายรายเข้าไปสะสมแลนด์แบงก์ในพื้นที่จำนวนมาก เช่น แสนสิริ

“บริษัทก็มีที่ดิน 100 ไร่ อยู่ตรงข้ามโรงพยาบาลสันกำแพง ทำเลมีศักยภาพมาก และมีการขออนุญาตจัดสรรทำเป็นบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวไว้เรียบร้อย ส่วนใหญ่ที่ตรงนี้น่าจะเต็มแล้ว อยู่ในมือดีเวลอปเปอร์หรือนักลงทุนรายใหญ่ ซึ่งในวงการทราบดีว่าผังเมืองมีกฎระเบียบที่เข้มข้นขึ้น ล่าสุดผังเมืองรวมสันกำแพงเพิ่งประกาศเมื่อ 2 เดือนที่แล้ว ปรับสีเป็นสีเขียว ทำบ้านจัดสรรก็ยาก แต่บริษัทจัดสรรส่วนใหญ่รู้ และมีการขอใบอนุญาตจัดสรรล่วงหน้า ทำดักไว้หมดแล้วตั้งแต่ผังเมืองยังเป็นผังสีชมพู หมายถึงพื้นที่อยู่นอกผัง ยังไม่ได้กำหนดข้อห้ามอะไรมากนัก”

นายกนกศักดิ์กล่าวว่า ราคาที่ดินโซนใกล้สนามบินแห่งที่ 2 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จากไร่ละ 1 ล้านบาท ปัจจุบันมีการตั้งราคาขายอยู่ที่ไร่ละ 3 ล้านบาท

เมื่อเชียงใหม่มีการปรับผังเมืองรวมกับข่าวการสร้างสนามบินแห่งที่ 2 จึงส่งผลให้ราคาที่ในเชียงใหม่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเมื่อมองภาพกว้างจะเห็นได้ชัดว่าเชียงใหม่กำลังมีการพัฒนาและเติบโตขึ้นในหลายๆ ด้าน

ไม่พลาดทุกข่าวสาร ทันทุกเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์กับ Baania ได้ที่ Line Official >> @baania