Baania
Baania
จังหวัด
ประเภทประกาศ
ประเภทอสังหาริมทรัพย์
ราคา

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านคืออะไร : เรื่องสำคัญที่เจ้าของบ้านทุกคนควรรู้

23/7/2020
การลงทุนและกฎหมาย,กฎหมาย
x
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบทความ
Share On Facebook
Share On Twitter

ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน : เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน

 เพราะ การจะมีบ้านที่ลงตัวทั้งการอยู่อาศัยและความต้องการต้องพิจารณาจากหลายปัจจัย ซึ่งนอกเหนือจากทำเลที่ตั้ง ราคา แบบและสไตล์การออกแบบบ้าน ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบและภายในโครงการแล้ว ‘ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน’ หรือชื่อเต็ม ๆ คือ ‘ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร’ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ว่าที่เจ้าของบ้านทุกคนควรพิจารณาให้ดี แล้วค่าส่วนกลางหมู่บ้านคืออะไร มีความสำคัญกับเจ้าของบ้านจริงไหม และต้องจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านปี 2565 และปีต่อ ๆ ไปเท่าไหร่ วันนี้ Baania มีคำตอบ

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านคืออะไร?

 ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน คือ เงินที่นิติบุคคล หรือ คณะกรรมการหมู่บ้านเรียกเก็บจากลูกบ้านเพื่อนำมาดูแลพื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้าน อาทิ ค่าบำรุงดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในโครงการให้อยู่สภาพที่ใช้งานได้ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้านและคนสวนในโครงการ ตลอดจนค่าน้ำ ค่าไฟ และเงินเดือนของนิติบุคคลและพนักงาน เป็นต้น โดยส่วนใหญ่แล้ว การจัดเก็บค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรจะมีการจัดเก็บล่วงหน้า 1 - 5 ปีแล้วแต่เงื่อนไขแต่ละหมู่บ้าน

รู้หรือไม่?

หากใครสงสัยว่าค่าส่วนกลางหมู่บ้านนั้นมีอะไรบ้าง Baania ขออธิบายง่าย ๆ ว่า สาธารณูปโภคมีค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรตามที่กฎหมายกำหนดไว้จะมีด้วยกัน 8 อย่าง ได้แก่ ถนนและทางเท้า, สวนและสนามเด็กเล่น, ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง, ระบบประปา, ท่อระบายน้ำ, ระบบบำบัดน้ำเสีย, ที่ตั้งนิติบุคคล และระบบกำจัดขยะ (ต้องแสดงวิธีการจัดเก็บหรือทำลาย)

ดังนั้น ส่วนกลางอื่น ๆ ที่ผู้ประกอบการจัดให้มีไว้ในโครงการ อาทิ เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส ฯลฯ เหล่านี้ถือเป็นเงื่อนไขทางการตลาดที่ผู้ประกอบการใช้ดึงดูดผู้ซื้อให้สนใจโครงการมากขึ้น

ทำไมต้องมีค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร?

เมื่อเราได้เข้ามาเป็นเจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่สนใจ ลูกบ้านทุกคนจะร่วมกันร่างกฎกติกาในการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง ดังนั้นสาธารณูปโภคส่วนกลางประเภทไหนที่อยู่นอกเหนือจากที่กฎหมายกำหนด ผู้ซื้อหรือว่าที่เจ้าของบ้านทุกคนจึงต้องพิจารณาแยกเป็น 2 กรณี ดังนี้

ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

กรณีมีเลขแปลงที่ดิน

ในแผนผังจัดสรรที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแสดงไว้ที่สำนักงานขายนั้น ถ้าสาธารณูปโภคส่วนอื่น ๆ ที่นอกเหนือไปจากที่กฎหมายกำหนดไว้ อาทิ สโมสร สระว่ายน้ำ หรือสนามเทนนิส มีเลขแปลงที่ดิน ในทางปฏิบัติแล้วจะหมายความว่า ผู้ประกอบการไม่ได้จะยกสาธารณูปโภคส่วนนั้นให้กับนิติบุคคลหมู่บ้าน และผู้ประกอบการสามารถนำที่ดินแปลงนี้ไปแบ่งแยกโฉนดและขายได้ หรือพูดง่าย ๆ ก็คือ ถ้าส่วนกลางมีเลขแปลงที่ดิน ผู้ประกอบการก็สามารถนำไปขายให้กับบุคคลอื่น ๆ ในอนาคตได้ และจะไม่ถูกนำมารวมในการคิดค่าส่วนกลางหมู่บ้านในแต่ละปี 

ดังนั้น หากวันหน้าวันหลังพบเห็นว่า การเข้าใช้ส่วนกลางอย่างสโมสร สระว่ายน้ำ หรือสนามเทนนิสมีการเก็บค่าบริการเพิ่มเติม ก็อาจหมายความว่ามีบุคคลเข้ามาซื้อที่ดินแปลงส่วนกลาง และดำเนินการตามต้องการ แต่อย่างไรก็ดี การซื้อที่ส่วนกลางนี้อาจจะมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัยในโครงการแตกต่างไปจากบุคคลภายนอกที่เข้ามาใช้บริการ


ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

กรณีไม่มีเลขแปลงที่ดิน

แต่ถ้าไม่มีเลขแปลงที่ดินก็เท่ากับว่า ผู้ประกอบการมีเจตนาที่จะยกสาธารณูปโภคส่วนนี้ให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาว่า ส่วนกลางที่ผู้ประกอบการจัดให้มีเพิ่มขึ้นมาเหล่านี้จำเป็นต่อการอยู่อาศัยในหมู่บ้านแห่งนี้มากพอที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านหรือไม่ เพราะบางโครงการอาจจะไม่ได้มาในรูปแบบของสโมสรหรือสระว่ายน้ำเสมอไป แต่อาจจะเป็นสื่อสัญลักษณ์อื่น ๆ ที่กลายเป็นภาระให้ผู้ซื้อต้องดูแลและบำรุงรักษาเช่นเดียวกับ ถนน สวนหรือสนามเด็กเล่นที่เป็นส่วนกลางตามที่กฎหมายกำหนด เพราะการที่ผู้ประกอบการไม่ระบุเลขแปลงที่ดินไว้นั้นเท่ากับได้แสดงไว้ในวิธีการยื่นขออนุญาตจัดสรรตั้งแต่เริ่มพัฒนาโครงการแล้วว่า ส่วนกลางเหล่านี้จะเป็นส่วนควบที่ต้องการยกให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร รับผิดชอบดูแลต่อไป

วิธีคำนวณค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร

พออ่านมาถึงจุดนี้ หลาย ๆ คนคงสงสัยว่าค่าส่วนกลางหมู่บ้านนั้นคิดยังไง และในแต่ละปีต้องจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านกันเท่าไหร่บ้าง โดย Baania จะขอแนะนำวิธีคิดค่าส่วนกลางหมู่บ้านง่าย ๆ ดังนี้
  1. สอบถามอัตราค่าส่วนกลางจากหมู่บ้านก่อน โดยตามกฎหมายแล้ว ค่าส่วนกลางสำหรับหมู่บ้านนั้นจะเริ่มต้นตั้งแต่ 29 - 200 บาท / ตารางวา / เดือน
  2. ดูขนาดพื้นที่ดินของบ้าน (หน่วยตารางวา) ไม่ใช่พื้นที่ใช้สอยของบ้าน (หน่วยตารางเมตร)
  3. นำอัตราค่าส่วนกลาง x ขนาดพื้นที่ดินของบ้าน เช่น หากอัตราค่าส่วนกลางอยู่ที่ 100 บาท / ตารางวา / เดือน และ บ้านมีขนาด 100 ตารางวา ก็เท่ากับว่า ค่าส่วนกลางจะอยู่ที่ 10,000 บาท / เดือน หรือตกปีละ 120,000 บาทนั่นเอง
ดังนั้น จะเห็นได้ว่ายิ่งบ้านมีขนาดใหญ่ ค่าส่วนกลางหมู่บ้านก็จะยิ่งมีราคาที่สูงขึ้น ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับอัตราค่าส่วนกลางของแต่ละหมู่บ้านเช่นเดียวกัน

ปัจจัยที่มีผลต่อค่าส่วนกลางหมู่บ้านมีราคาไม่เท่ากัน

จากการวิธีการคำนวณข้างต้น เจ้าของบ้านหลาย ๆ คนก็อาจเกิดความสงสัยว่า ทำไมค่าส่วนกลางแต่ละปีที่จ่ายไปถึงไม่เท่ากัน เพราะในบางครั้งค่าส่วนกลางหมู่บ้านปี 2563 ก็ถูกกว่าปี 2564 แต่ตอนนี้ยังไม่รู้ว่าค่าส่วนกลางหมู่บ้านปี 2565 จะต้องจ่ายเท่าไหร่กันแน่
ซึ่งการตอบคำถามนี้ Baania อยากให้ทำความเข้าใจว่า ในละปีนั้น ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรอาจมีราคาที่ไม่ได้เท่ากันได้ เนื่องจากหลาย ๆ ปัจจัย เช่น
  • ขนาดของบ้าน
  • อายุของหมู่บ้าน
  • เงื่อนไขการดูแลส่วนกลางหมู่บ้านอื่น ๆ เพิ่มเติม
  • บางหมู่บ้านอาจมีนโยบายลดค่าส่วนกลางให้กับลูกบ้านที่จ่ายค่าส่วนกลางด้วยเงินสด หรือจ่ายก้อนเดียวครบปีภายในระยะเวลาที่นิติบุคคลกำหนด
แต่ไม่ว่าอย่างไรก็ตาม ค่าส่วนกลางหมู่บ้านถือเป็นข้อบังคับที่ลูกบ้านทุกคนต้องจ่าย ซึ่งหากลูกบ้านคนไหนไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางก็อาจได้รับบทลงโทษต่างๆ ได้

สุดท้ายนี้ สำหรับในการเลือกซื้อบ้านแต่ละครั้ง ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาสาธารณูปโภคส่วนกลาง ประกอบการตัดสินใจเลือกอยู่อาศัยในโครงการใด ๆ ด้วยเสมอ เพราะภาระในการจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรย่อมมีทั้งค่าบำรุงรักษา เช่น ค่าซ่อมแซมถนน ค่าลอกท่อระบายน้ำ ค่าซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้าแสงสว่าง และค่าบริการสาธารณะต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าคนกวาดถนน ตลอดจนค่ารดน้ำตัดต้นไม้

ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

ดังนั้น อะไรที่จะเป็นภาระให้เกิดค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพิ่มขึ้น ว่าที่เจ้าของบ้านแบบเรา ๆ จึงควรต้องนำมาพิจารณาถึงความจำเป็นร่วมด้วย เพราะอย่าลืมว่าเราจะเลือกจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านเฉพาะส่วนที่ตนเองใช้ประโยชน์คงไม่ได้ เพราะเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนต้องช่วยการดูแล



เขียนโดย: รศ.ยุวดี ศิริ

ปัจจุบันเป็นอาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโครงการพัฒนาที่ดิน

จบการศึกษาปริญญตรีทางด้านศึกษาศาสตร์ และนิติศาสตร์

ปริญญาโทด้านเคหพัฒนศาสตร์

อดีตเป็นผู้สื่อข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์ ประจำกอง บรรณาธิการหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

มีข้อสงสัยเพิ่มเติมติดต่อ: [email protected]

บทความแนะนำ:

23/7/2020
การลงทุนและกฎหมาย,กฎหมาย

บทความที่เกี่ยวข้อง

บทความแนะนำ

ดูเพิ่มเติม

ประกาศยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการยอดนิยม ในจังหวัดกรุงเทพมหานคร