ประทีป ตั้งมติธรรม ชี้ "ตลาดอสังหาฯไม่มีอะไรที่แย่ลง"

ผ่านร้อนผ่านหนาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาอย่างโชกโชนสำหรับ “ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) จนถึงวันนี้ภายใต้สถานการณ์ที่ยังดูเปราะบาง ศุภาลัย เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสามารถทำผลงานได้ดี วันนี้มาฟังมุมมองของเขาและการนำพาศุภาลัยบุกตะลุยไปข้างหน้าในวาระครบ 30 ปีของบริษัท

ฟันธงอสังหาฯยังไปต่อได้
ก่อนจะไปเรื่องอื่นคงต้องเริ่มกันที่สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมๆ หลังผ่าน 2 เดือนของปี 2562 ไปแล้ว ประทีป สรุปว่า 2 เดือนที่ผ่านมา การซื้อ-ขายในตลาดก็ดูเป็นปกติใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และคาดว่าจนจบไตรมาสแรกตลาดก็ยังไปได้ดี หลังเลือกตั้งคงไม่มีเหตุการณ์อะไร เพราะจะเข้าสู่พระราชพิธีบรมราชาภิเษก และยังมีช่วงเวลาฮันนี่มูนของรัฐบาลใหม่ไปจนถึงช่วงปลายปี ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมคงไม่มีอะไรที่แย่ลง

“หลายคนอาจจะมองว่าปีนี้ตลาดอสังหาฯจะเจอปัจจัยลบหลายอย่างจนเกิดภาวะวิกฤติ แต่ในมุมมองของผม ตลาดจะแค่ชะลอตัวลงบ้างแต่ก็ยังเติบโตอยู่ และหากย้อนกลับไปศึกษาดูในบางปีเศรษฐกิจเราขยายตัวแค่ 0.8% แต่เราสามารถเติบโตดีขึ้นเรื่อยๆ”

สำหรับในปีนี้ประเด็นใหญ่สุดที่จะมากระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงหนีไม่พ้นมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่ง ประทีป ประเมินว่า หลังจากประกาศใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ตลาดอาจจะชะลอตัวลงบ้างประมาณ 5% ไม่เกิน 10% แต่โดยภาพรวมแล้วจะไม่แย่กว่าปีที่ผ่านมา

“เรื่องของดอกเบี้ยยังมีผลกระทบต่อกำลังซื้อมากกว่าเรื่องของ LTV เพราะดอกเบี้ยขึ้นทุกๆ 1% กำลังซื้อจะลดลง 5-6% แต่เชื่อว่าปีนี้ดอกเบี้ยอาจจะไม่ขึ้นหรือขึ้นน้อย จากที่เคยคาดการณ์กันว่า ดอกเบี้ยปีนี้จะขึ้นหลายครั้ง ส่วนเรื่องสงครามการค้าจีนกับสหรัฐก็คงเจรจากันต่อไปและคงจะไม่มีผลกับไทยมากนัก” ประทีป ให้ความเห็น

เตรียมเปิดศุภาลัยไอคอน2หมื่นล.
สำหรับในปี 2562 ศุภาลัยได้ประกาศไปแล้วว่า จะเปิดโครงการใหม่รวม 34 โครงการ เป็นโครงการบ้านแนวราบ ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล และต่างจังหวัด จำนวน 28 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ  6 โครงการ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 40,000 ล้านบาท โครงการที่เป็นไฮไลต์ที่สุดของปีคงหนีไม่พ้นศุภาลัย ไอคอน สาทร อยู่บริเวณสถาทูตออสเตรเลียเดิม พัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มูลค่า 20,000 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม ออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งจะเป็นแลนด์มาร์กอีกแห่งในย่านกลางเมือง  

ประทีป คาดว่า จะเปิดโครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร ในส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียมมูลค่าโครงการราวๆ 10,000 ล้านบาท ได้ประมาณปลายเดือนเมษายน หรือต้นเดือนพฤกษภาคม เป็นคอนโดมิเนียมสูงกว่า 50 ชั้น 1 อาคารจำนวนกว่า 700 ยูนิต ขนาดเริ่มที่ 40 ตารางเมตร ไปจนถึงเพนต์เฮาส์ 800 ตารางเมตร ราคาขายในหลัก 100 ล้านบาท ขณะนี้ยังไม่ได้สรุปในเรื่องของราคาขาย แต่ราคาตลาดในย่านสาทรจะอยู่ที่ประมาณ 2 แสนบาทต่อตารางเมตร

ขยายลงทุนเพิ่มอยุธยา-พิษณุโลก
อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ ศุภาลัย ยังคงเดินหน้าอย่างต่อเนื่องก็คือ การขยายตลาดในต่างจังหวัด โดยในปีที่ผ่านมา ตลาดบ้านแนวราบในต่างจังหวัดของศุภาลัยมียอดขายที่ไม่ห่างจากตลาดบ้านแนวราบในกทม.และปริมณฑลมากนัก โดยมีสัดส่วน 21% จากยอดขายรวม 33,343  ล้านบาท ขณะที่ในกทม.และปริมณฑลมีสัดส่วน 27% และในปี 2562 เป้ายอดขายบ้านแนวราบถูกขยับขึ้นมาเป็น 24% ขณะที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ตั้งเป้าไว้ที่ 26% จากเป้ายอดขายรวมของปี 2562 ที่ 35,000 ล้านบาท

“บริษัทยังคงมองหาโอกาสขยายการลงทุนเพิ่มเติมไปยังหัวเมืองหลักตามภูมิภาคที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยในปีนี้จะพัฒนาในจังหวัดใหม่ ได้แก่ อยุธยา และพิษณุโลก รวมทั้งเดินหน้าพัฒนาโครงการใหม่ในจังหวัดที่ได้เข้าไปลงทุนแล้ว ได้แก่ เชียงราย เชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น ชลบุรี ระยอง อุบลราชธานี นครราชสีมา สงขลา สุราษฎร์ธานี ภูเก็ต และนครศรีธรรมราช โดยล่าสุดได้เปิดโครงการใหม่ที่จังหวัดเชียงรายไปเมื่อปลายปีที่ผ่านมา และได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีนอกจากนี้ บริษัทได้ซื้อที่ดินเตรียมไว้ลงทุนในอนาคตในหลายจังหวัด เช่น ฉะเชิงเทรา ประจวบคีรีขันธ์ เพชรบุรี ลำพูน เป็นต้น”

ประทีป กล่าวเพิ่มเติมอีกว่า การลงทุนในต่างจังหวัดจะเน้นการลงทุนในระยะยาว โดยดูจากขนาดของเมือง รายได้ประชากรควรจะต้องมีรายได้จากหลายทาง เช่น เกษตร ท่องเที่ยว อุตสาหกรรม มีห้างสรรพสินค้า สนามบิน รวมถึงต้องดูปริมาณรถยนต์ และยอดเงินฝากของธนาคาร จึงจะตัดสินใจลงทุน โดยจะต้องลงทุนมากกว่า 1-2 โครงการขึ้นไป

ผุดโครงการใหม่4หมื่นล.ขอโต5%
สำหรับผลประกอบการในปี 2561 ศุภาลัยถือว่า เป็น 1 ใน 2 บริษัท ที่มีผลการดำเนินการเป็นไปตามเป้าหมาย โดยมียอดขาย 33,343 ล้านบาท เกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ตั้งแต่ต้นปีที่ 33,000 ล้านบาท และเติบโตจากยอดขายในปี 2560 ประมาณ 8% แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 17,282 ล้านบาท และแนวราบ 16,061 ล้านบาท โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 25,810 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%) และกำไรสุทธิ 5,770 ล้านบาท (ลดลง 1%) หรือคิดเป็น 22.4%

ในปีนี้ แม้สถานการณ์ตลาดจะยังมีความไม่แน่นอนสูง แต่ศุภาลัย ก็เปิดโครงการใหม่ในจำนวนที่เพิ่มขึ้น จาก 25 โครงการ มูลค่า 25,980 ล้านบาท ในปี 2561 เป็น 34 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท และเป้าหมายยอดขาย 35,000 ล้านบาท เติบโตขึ้น 5% จึงเป็นอะไรที่ต้องติดตามว่า การเปิดโครงการแบบสวนกระแสตลาด โดยเชื่อมั่นว่า เรียลดีมานด์ และสถานการณ์ต่างๆ คงไม่ได้เลวร้ายเกินไปนัก จะทำให้ศุภาลัย ทำผลงานได้ดีอีกปีหนึ่งหรือไม่