นานาสารพันเทรนด์ในวงการอสังหาฯ 2018

ในขณะที่หลายคนยังไม่สร่างจากการเริ่มต้นศักราชใหม่ แต่ดูเหมือนแวดวงอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ลดความร้อนแรงลงจากปีก่อนหน้าเลยแม้แต่น้อย เมื่อกล่าวถึงความเคลื่อนไหวในธุรกิจบ้านจัดสรรหรือคอนโด ใครอาจจะคิดว่าเรามาถึงจุดซบเซาและเสี่ยงเข้าใกล้วิกฤตอีกครั้ง แต่ความจริงก็คือระดับอุปสงค์และอุปทานยังแตกต่างกันไม่มากนัก กล่าวแบบชาวบ้านคือ โครงการบ้านและคอนโดใหม่ๆ ที่สร้างมาก็ไม่ได้มียอดเหลือขายจนน่าเกลียด และหลายแห่งก็ปิดการขายได้ตามกำหนดที่วางไว้อย่างสวยงาม

เมื่อเราลองสำรวจดูภาพรวมของสิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2017 ที่ผ่านมา จะพบความจริงที่ว่าแบรนด์ชั้นนำทั้งหลายต่างทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูงในหลายช่วงราคา โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี สะท้อนถึงความต้องการห้องชุดของคนที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันโครงการทาวน์โฮมที่ตอบโจทย์เหล่าผู้คนที่กำลังสร้างครอบครัวก็สร้างรอยยิ้มให้กับเหล่าบริษัทผู้จัดสรรได้อย่างต่อเนื่อง

คงไม่เกินไปนัก หากเราจะพูดว่า 2017 เป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจดจำสำหรับเหล่าผู้คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แต่ ... แนวโน้มเช่นนี้จะต่อเนื่องมายังปี 2018 หรือไม่ และทิศทางของธุรกิจนี้จะเป็นอย่างไร Baania ได้รวบรวมทัศนะจากผู้เชี่ยวชาญมากมาย และวิเคราะห์ถึงสิ่งต่างๆ ที่เรา (อาจ) จะได้เห็นปีนี้

บ้านเล็กมาแรง

Nathaniel Kunes จาก AppFolio Inc. ให้ความเห็นผ่านนิตยสาร Forbes โดยเขาเชื่อว่า ในปี 2018 อพาทเม้นต์ขนาดเล็กหรือบ้านที่เคลื่อนย้ายได้จะเป็นคำตอบของปัญหาด้านความแออัดของเมืองต่างๆ ทั่วโลก แม้ว่าสิ่งนี้จะยังไม่ใช้เรื่องใหญ่มากนักในอนาคตอันใกล้ แต่ผู้คนจะเริ่มเห็นและคุ้นชินกับมันมากขึ้นเรื่อยๆ จนกลายเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในทศวรรษหน้า

เว็บไซต์ Curbed ก็คิดไปในทิศทางเดียวกัน โดยทำนายว่า บ้านที่จะได้รับความนิยมมากที่สุดจะกลายเป็นบ้านสำหรับครอบครัวเดี่ยวที่มีราคากลางๆ หรืออีกนัยหนึ่ง บ้านที่จับตลาดของกลุ่มวัยผู้ใหญ่ตอนต้นหรือกลุ่มคนกำลังเริ่มตั้งตัว และหาซื้อบ้านหลังแรก จะได้รับความสนใจมากขึ้น ทั้งนี้ปัจจัยในการพิจารณาก็ยังจะเป็นเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกและการเดินทางด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้ในประเทศไทยเอง บ้านหรือคอนโดช่วงระดับราคา 2-4 ล้านบาทก็ยังน่าจะอยุ่ในความสนใจของผู้คนและมีขอบเขตตลาดที่กว้างขึ้นอีกด้วย

อนาคตคอนโดยังสดใส

คุณสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าภาวะเศรษฐกิจปี 2018 จะได้รับการเกื้อหนุนจากปัจจัยบวกหลายอย่าง อาทิ การส่งออก การท่องเที่ยว และการลงทุนจากทั้งภาครัฐและเอกชน โดยภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2018 น่าจะขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะโครงการของแบรนด์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ คาดว่าคอนโดเปิดขายใหม่ในปีนี้จะใกล้เคียงกับปีก่อน อยู่ที่ประมาณ 5.6 หมื่นยูนิต และมีแนวโน้มจะกระจุกตัวตามแนวรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว กำลังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง และอยู่ในแผนการพัฒนา

ลูกค้ากลุ่มใหม่

มีการพูดคุยกันมาสักพักใหญ่ๆ แล้วว่า ลูกค้ากลุ่มมิลเลนเนียลและเหล่าคน Gen Z (ที่เกิดในช่วงระหว่างปี 1980 – 2000) จะก้าวเข้ามาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ผู้สัดทัดกรณีทั่วโลกเห็นพ้องกันว่า ในปี 2018 นี้ คนรุ่นใหม่จะมีบทบาทในการขับเคลื่อนธุรกิจนี้มากขึ้น เพราะพวกเขาบางส่วนเริ่มมองหาที่ลงหลักปักฐาน เริ่มสร้างครอบครัว และขอสินเชื่อบ้านได้อย่างเป็นเรื่องเป็นราว คาดว่าในสิ้นปีนี้ กว่าร้อยละ 43 ของสินเชื่อบ้านในสหรัฐฯ จะเป็นการปล่อยกู้ให้กับคนช่วงวัยมิลเลนเนียล และเราก็ไม่แปลกใจหากว่าสถานการณ์เดียวกันจะเกิดขึ้นทั่วโลก

ด้วยเหตุนี้เอง ทำให้เราคาดได้ว่า บ้านใหม่ขนาดเล็ก หรือบ้านมือสองที่เหมาะกับสมาชิกครอบครัวประมาณ 2-4 คนจะได้รับความนิยมมากขึ้น เทคโนโลยีจะมีผลต่อการตัดสินใจของลูกค้ากลุ่มนี้อย่างมาก เนื่องจากพวกเขาคุ้นเคยกับความรวดเร็วในการสืบค้นข้อมูล ความเห็นของบุคคลอื่นๆ ในอินเตอร์เน็ตหรือสังคมออนไลน์จะกลายเป็นปัจจัยที่สำคัญในการหาบ้านใหม่ ไม่แพ้เรื่องของทำเลและราคา

กระแส “โค” ที่เพิ่มขึ้น

ในช่วง 2-3 ปีมานี้ บ้านเราน่าจะเริ่มชินกับพื้นที่ทำงานร่วมกันหรือ Co-working Space กันแล้ว และจำนวนร้านรวงที่ให้บริการพื้นที่แบบนี้ก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกลายเทรนด์ของคนทำงานในยุคใหม่ที่ชอบจะมีอิสระมากกว่านั่งในสำนักงาน แต่สำหรับเมืองนอกแล้ว นอกจาก Co-working แต่กระแส Co-living ยังเป็นนิยมอีกด้วย

Benjamin Pleat แห่ง Doorbell Inc. กล่าวว่า พื้นที่อยู่อาศัยร่วมกันและที่พักอาศัยที่ขับเคลื่อนโดยชุมชนจะทวีความสำคัญมากขึ้น โดยการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นนี้จะสะท้อนถึงความต้องการใหม่ๆ ของผู้เช่า เขาชี้ว่าสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เคยเป็นตัวกำหนดทิศทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษที่ผ่านมา แต่ความต้องการในประสบการณ์และบริการที่เป็นปัจเจกจะยกระดับการแข่งขันขึ้นในอนาคต

คลื่นสึนามิสีเงิน

2018 คือปีที่หลายประเทศทั่วโลกเข้าใกล้สังคมผู้สูงอายุไปอีกก้าว ความกังวลในสถานการณ์นี้เกิดขึ้นแม้ในประเทศอย่างสหรัฐอเมริกา โดยคาดกันว่าคนในยุค Baby Boomer (ที่เกิดในช่วงยุค ‘40 – กลางยุค ‘60) จะเกษียณอายุกันเกือบหมดแล้ว แต่จากผลสำรวจแล้ว ดูเหมือนคนจำนวนมากจะมีชีวิตเกษียณที่ไม่โสภานัก ทั้งจากหนี้สินที่ยังค้างอยู่และเงินเก็บที่แทบจะไม่มีเลย ในปี 2016 มีเพียงร้อยละ 37 ของกลุ่มคน Baby Boomer ที่มีเงินออมถึง 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ราว 1.6 ล้านบาท)

ทำให้ผู้เชี่ยวชาญเชื่อกันว่า บรรดาผู้สูงวัยเหล่านี้จะหาทางขายบ้านหลังโตของตัวเองทิ้ง (ซึ่งแน่นอนว่า ไม่มีอำนวยความสะดวกที่คนรุ่นใหม่ต้องการ) และหาบ้านเล็กๆ ในระดับที่ซื้อได้มาอยู่อย่างสงบแทน จึงกลายเป็นตลาดกลุ่มใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องให้ความสนใจ

เช่นเดียวกัน ในเมืองไทยก็เริ่มมีการพัฒนาที่อยู่เพื่อรองรับผู้สูงอายุมากขึ้น แต่ความแตกต่างในรายละเอียดของวัฒนธรรมน่าจะทำให้ผู้พัฒนาเน้นการอยู่อาศัยเป็นครอบครัวใหญ่ และพื้นที่อาศัยร่วมกันของผู้สูงอายุควบคู่กันไป

สำนักงานเพื่อคนยุคใหม่

แน่นอนว่ายิ่งเวลาผ่านไปเท่าไหร่ การแข่งขันขันในธุรกิจทุกด้านก็มีแต่เพิ่มสูงขึ้น เพราะทุกบริษัทก็มุ่งหวังกำไรสูงสุดกันทั้งนั้น นำมาซึ่งแรงกดดันบนบ่าของพนักงาน แต่การรีดศักยภาพของบุคลากรออกมาให้ได้เต็มที่ สถานที่ทำงานก็มีส่วนด้วย ฉะนั้นจึงไม่แปลกใจเลยว่า ปัจจุบันบริษัทหาแห่งจึงเสาะหาสำนักงานบนทำเลที่ดีต่อการเดินทาง และมีสิ่งแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำงานให้ได้ผลดี

ในปี 2018 ผู้พัฒนาอสังหาฯ น่าจะเริ่มเอาจริงเอาจังกับโจทย์นี้มากขึ้น ด้วยการออกแบบอาคาร หรือโฮมออฟฟิศ ที่สอดรับการบริษัทเกิดใหม่หลายๆ แห่งซึ่งใช้เทคโนโลยีเป็นตัวนำ แรงงานหน้าใหม่เหล่านี้ต้องการ สำนักงานที่ยืดหยุ่น มีกลิ่นอายธรรมชาติและมีที่ว่างพอที่จะปลดปล่อยจินตนาการได้ อันจะนำไปสู่ผลงานที่ดีต่อองค์กร

เทคนิคการก่อสร้างที่เปลี่ยนไป

ปัญหาด้านแรงงานการก่อสร้างอาจจะยังไม่โดดเด่นเห็นชัดนักในบ้านเรา แต่ผู้ประกอบการหลายรายก็เริ่มนำเทคโนโลยีการก่อสร้างบ้านอย่าง Prefab ที่นำชิ้นส่วนต่างๆ มาประกอบเป็นตัวบ้าน, Precast ที่ขึ้นรูปคอนกรีตเป็นผนังและนำมาประกอบเข้าด้วยกัน หรือ 3D Printing ที่สร้างชิ้นส่วนต่างๆ ของบ้านด้วยเครื่องพิมพ์ 3 มิติ เหล่านี้จะช่วยให้การก่อสร้างรวดเร็วและง่ายขึ้นกว่าเดิมมาก และแน่นอนจะส่งผลต่อวงการอสังหาโดยรวม ปี 2018 นี้ อาจจะมีการนำเทคโนโลยีที่ดีขึ้นเข้ามาใช้กับโครงการบ้านหรือคอนโดในเมืองไทยอีกก็เป็นได้

 

โครงสร้างภาษีใหม่

คุณพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการคลัง สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ในฐานะ คณะกรรมาธิการวิสามัญ (กมธ.) พิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ… สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) กล่าวว่า กมธ. โดยได้เสนอกำหนดอัตราจัดเก็บภาษีที่ดินฯในช่วง 2 ปีแรกในอัตราผ่อนปรน ไว้ในบัญชีแนบท้ายของกฎหมาย ส่วนปีที่ 3 เป็นต้นไป รัฐบาลขณะนั้นจะเป็นผู้ออกพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่จัดเก็บจริงต่อไป สำหรับอัตราภาษีที่ กมธ. เสนอนั้นมีดังนี้

อย่างไรก็ตามอัตราภาษีดังกล่าวยังไม่ได้รับการประกาศใช้ในปี 2018 นี้ เนื่องจากยังต้องมีการรวบรวมข้อคิดเห็นจากภาคประชาชนและเอกชนที่เกี่ยวข้อง ก่อนจะเข้าสู่การพิจารณาในวาระที่ 2 และ 3 ในปีนี้ โดยเบื้องต้นตั้งเป้าให้มีผลบังคับใช้ในปี 2019 ซึ่งจะมีผลอย่างไร จะมีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่ คงเป็นเรื่องที่เราต้องตับตาดูกันต่อไป

เรื่องภาษีนี้ในสหรัฐฯ เองก็มีความกังวลอยู่ไม่น้อย เนื่องจากฝั่ง Republican กำลังเสนอให้ปฏิรูปภาษีใหม่ทั้งหมด หากว่าภาษีฉบับใหม่ผ่านสภาออกมาจริงๆ Danielle Hale หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์แห่ง realtor.com คิดว่า การซื้อ-ขายบ้านและราคาจะลดลง แต่ในพื้นที่ที่มีอัตราภาษีสูง เช่น เมืองชายฝั่ง ซึ่งมีบ้านราคาแพงๆ อยู่มาก น่าจะได้รับผลกระทบที่สุด

ดอกเบี้ยที่สูงขึ้น?

แม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะยืนยันว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายในปี 2561 จะคงระดับไว้ที่ 1.5% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทำให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพมากที่สุด แม้จะสวนทางกับบทวิเคราะห์ของวาณิชธนกิจรายใหญ่ระดับโลกอย่าง เจพีมอร์แกนและซิตี้กรุ๊ป ที่ว่าอัตราดอกเบี้ยของประเทศพัฒนาแล้วจะปรับขึ้นเป็นอย่างน้อย 1% ตามสภาพเศรษฐกิจที่ขึ้น แต่อย่างไรเสียอัตราดอกเบี้ยที่ว่านี้ก็ต้องปรับไปในทิศทางเดียวกันกับ ดอกเบี้ยธนาคารกลางสหรัฐ ฉะนั้นก็อย่าได้วางใจอะไรมากนัก

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แนะนำให้รีบตัดสินใจภายในไตรมาสแรกของปีนี้ เพื่อไม่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของดอกเบี้ยที่จะปรับตัวขึ้น โดยคุณฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส.กล่าวว่าจะพยายามตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านไว้ที่ระดับเดิมให้ได้อย่างน้อยถึงไตรมาสแรก ซึ่งหากคณะกรรมการนโยบายการเงิน มีมติให้ปรับอัตราดอกเบี้ย ก็จะมีผลให้สถาบันต้องปรับตามทั้งในส่วนเงินฝากและกู้ตามด้วย

บทบาทของ PropTech

ไม่น่าแปลกที่การใช้งานแอพลิเคชั่นหรือเว็บไซต์ที่เป็นสื่อกลางในการหาข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์จะโดดเด่นขึ้นอีกในปีนี้ (รวมถึงสื่อสังคมออนไลน์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง) เนื่องจากกลุ่มคนที่เป็นลูกค้านั้นเปลี่ยนไป กลายเป็นรุ่นที่คุ้นเคยกับเทคโนโลยีมากขึ้น เราจะสังเกตได้ว่าโครงการต่างๆ เริ่มให้ความสำคัญกับการใช้สื่อออนไลน์ ทั้งในรูปแบบการขายโดยตรง การรีวิว หรือ tie-in กับเนื้อหาแบบต่างๆ เพื่อสร้างความสนใจให้กับลูกค้า ฉะนั้นการแข่งขันกันระหว่าง platform และ marketplace ที่ให้บริการอยู่ในปัจจุบันจะยิ่งดุเดือดขึ้น และผลดีทั้งหลายก็จะตกกับผู้บริโภคซึ่งได้ข้อมูลและความสะดวกมากขึ้น

เรียบเรียงโดย Baania.com