ข้อคิดก่อนซื้อบ้าน ยุคอสังหาฯกระหน่ำโปรฯหนีมาตรการ LTV
ช่วงโค้งสุดท้ายก่อนมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ LTV จะเริ่มมีผลในวันที่ 1 เมษายน 2562 การอัดฉีดแคมเปญการตลาด ลด แลก แจก แถม ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่ามีมากันครบ เพื่อหวังเร่งการตัดสินใจผู้ต้องการซื้อบ้านเร่งโอนก่อนวันดีเดย์ โดยเฉพาะในช่วงงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 40 ที่กำลังจะมาถึงซึ่งเชื่อว่าจะมีโปรแรงๆ ส่งท้ายออกมาอีกเพียบ
ปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้นย่อมส่งผลด้านบวกให้เกิดขึ้นกับทั้งสองฝั่ง คือ ทั้ง “ผู้ประกอบการ” โครงการอสังหาริมทรัพย์ และด้าน “ผู้ซื้อ” ก็ได้รับประโยชน์ไปเต็มๆ กับข้อเสนอที่ชวนซื้อ แต่ในบรรยากาศที่จะดีเช่นนี้ ยังมี “ข้อควรระวัง”
ในฝั่ง “ผู้ประกอบการ” บรรยากาศที่เอื้อต่อการปั๊มยอดขายและระบายสต็อกที่ว่ากันว่าแต่ละรายยังแบกรับอยู่ไม่น้อยจากสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ค่อยสดใส แถมกำลังซื้อจากต่างแดนโดยเฉพาะชาวจีนที่หยุดชะงักไปตั้งแต่ปีที่แล้ว
งานนี้เรียกว่า ยอมตัดงบส่วนการตลาดมาใช้เพื่อสร้างโปรดูดกำลังซื้อกำเงินสด ย่อมเป็นการดีกว่าแบกสต็อกไปตลอดปีซึ่งไม่รู้ว่าหลังเลือกตั้งสภาพตลาดจะฟื้นกลับมาดีเหมือนเดิมหรือไม่
ส่วน “ผู้บริโภค” หรือ “ผู้ซื้อ” เรียกว่าเป็นนาทีทองก็ว่าได้ เพราะมองไปทางไหนก็มีข้อเสนอดีๆ ให้เลือกช็อป หากโอนก่อนมาตรการจะใช้เงื่อนไขเก่า ซึ่งลูกค้ากู้ได้ ธนาคารก็มีแคมเปญดอกเบี้ยพร้อมสนับสนุน
แต่ท่ามกลางโปรกระหน่ำแทบจะล้นตลาด ในอีกด้านก็มีข้อระวังที่ผู้ซื้อบ้านปีนี้ต้องกลับไปคิด โดยศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล อาจารย์ประจำภาควิชาการตลาด มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ให้ข้อเสนอแนะผู้ซื้อบ้านในปีนี้ไว้อย่างน่าสนใจ
เริ่มจากพิจารณาความต้องการมีบ้านและความสามารถในการผ่อนดูก่อนว่า เป็นอย่างไร ไม่ใช่อารมณ์พาไปตามกระแส ถ้าหากมีความต้องการซื้อบ้านอยู่ก่อนแล้ว โปรโมชั่นในช่วงนี้ย่อมเป็นผลดีที่นำไปใช้ตัดสินใจได้ในทันที
ถ้ามีเงินสด ไม่ต้องกู้ ไม่มีปัญหา หรือ เป็นการซื้อบ้านหลังแรกก็ไม่มีผลกระทบ เงินดาวน์ยังอยู่ที่ 0-10% สำหรับราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท และวางดาวน์ขั้นต่ำ 20% สำหรับการซื้อบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้าน
แต่หากเป็นบ้านหลังที่สอง หรือ เข้าเกณฑ์ที่มาตรฐการกำหนด เช่น เมื่อต้องการซื้อบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาทเป็นหลังที่สอง แต่ผ่อนหลังแรกมาไม่ถึง 3 ปี ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 20% โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อบ้านหลังที่ 3 ที่ต้องดาวน์ 30% ในทุกราคาบ้าน ข้อมูลเหล่านี้เป็นสิ่งที่ ผู้ซื้อ ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจ
เมื่อมีความต้องการซื้อบ้าน เงินดาวน์ และกำลังผ่อนพร้อมเข้าเงื่อนไข ตัวเลือกถัดมาที่ผู้บริโภคต้องตัดสินใจก่อนโปรโมชั่น ก็คือ “ทำเล”
เลือกทำเล เลือกย่านที่พักอาศัย จากนั้นจึงเลือกโครงการที่คุณภาพเป็นที่พึงพอใจ โดยเลือกตามความต้องการและขนาดของสมาชิกในครอบครัว จากนั้นเลือกหยิบโปรของโครงการบ้านในย่านนั้นๆ มาเปรียบเทียบ ถ่วงน้ำหนักกับโปรโมชั่น เพื่อหาตัวเลือกที่ดีที่สุด
นอกจาก สำรวจความต้องการซื้อบ้านของตัวเอง ประเมินทำเล และถ่วงน้ำหนักโปร จนได้ข้อสรุปที่น่าพอใจ อีกปัจจัยสำคัญที่ต้องนำมาพิจารณาก็คือ ทิศทางดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น อาจส่งผลต่อกำลังการผ่อนชำระของผู้ซื้อแน่นอน เพราะถ้าดอกเบี้ยปรับตัว ความสามารถในการซื้อยิ่งต่ำลง
ที่สำคัญ อย่าหลงไปกับโปรฯ แล้วตัดสินใจตามแรงเร่งของฝ่ายขาย
อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องมีก่อนตัดสินใจเลือกซื้อโครงการใด นั่นคือ การส่งมอบบ้านจะเกิดขึ้นเมื่อใด เพราะหากไม่ชัดเจนอาจนำมาสู่การร้องเรียน และฟ้องร้องกันในภายหลัง
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ในมุมผู้บริโภคถ้ามีความต้องการซื้อบ้านจริงๆ ก็เป็นจังหวะที่ดี เพราะเป็นช่วงที่ตลาดเป็นของลูกค้า โปรกระหน่ำมีออกมาอย่างต่อเนื่องก่อนถึง 1 เม.ย.
ผู้บริโภคอีกกลุ่มที่ไม่เข้าเกณฑ์ใหม่ของแบงก์ชาติ มีทางเลือกมากกว่า “ซื้อ เพื่อได้โปร” หรือ “รอได้”
ไม่แน่ว่า ด้วยปัจจัยลบที่มากขึ้นในตลาดอสังหาฯ ผู้ประกอบการขายยากขึ้น ระบายสต็อกยากขึ้น หลัง 1 เม.ย. ลูกค้าที่มีอำนาจซื้อกลุ่มนี้อาจยังมีอำนาจต่อรอง ขอส่วนลดเพิ่มก็เป็นไปได้